Разработка вариантов преобразования спорного домовладения (без земельного участка) в соответствии с условиями, заданными судом

⇐ ПредыдущаяСтр 21 из 37Следующая ⇒

7.2.1. Начинается этот этап работы с составления поэтажных планов жилого дома (возможно использование копий поэтажных планов БТИ). Поэтажный план является горизонтальным разрезом строения на уровне 1,1–1,3 м от поверхности пола, так как в этот разрез попадают наиболее значимые конструкции, дверные и оконные проемы. Поэтажные планы составляются, как правило, в масштабе 1:100 (для крупных зданий – в масштабе 1:200).

Литерация строений и помещений на поэтажных планах должна соответствовать литерации, приведенной в техническом паспорте БТИ. Номера помещений на планах указываются в виде дроби в центре плана каждого помещения. При этом в числителе ставится номер комнаты (помещения), а в знаменателе – его площадь. Высота указывается на планах в тех помещениях, где были взяты замеры.

При подсчетах площадей и объемов исследуемого строения следует пользоваться величинами, полученными при замерах; подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака (например: 9,6 м²).

При подсчете площади помещения неправильной формы план комнаты разбивается на простейшие геометрические фигуры (прямоугольники, трапеции, прямоугольные треугольники и т.д.) с дальнейшим суммированием площадей полученных простейших геометрических фигур либо с помощью графических программ, которые позволяют вычислять площади любой конфигурации.

Учитывая значительный объем выполняемых экспертом разнохарактерных операций при составлении поэтажных планов спорных строений и проведении сопутствующих вычислений на этом этапе производства экспертизы целесообразно провести систематизированную проверку полученных результатов.

При контроле графических работ проверяются:

§ соответствие поэтажного плана абрису или эскизу (результатам осмотра);

§ соответствие плана первого (контрольного) этажа планам расположения наружных и внутренних капитальных стен, оконных проемов, лестниц в последующих этажах и в подвальном этаже;

§ правильность нанесения размеров, высот по этажам, соответствие плана принятым условным обозначениям.

7.2.2. Следующий этап – собственно разработка вариантов раздела домовладения.

В соответствии с Постановлением № 4 Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.81 г. [14], а также Постановлением № 4 Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.80 г. [15] вопрос определения размера долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и выдел их в натуре связывается с полезной [98] площадью дома.

Критерием натурального выражения идеальных долей совладельцев в праве собственности на домовладение является общая (полезная) площадь помещений жилого дома, подлежащая разделу (выделу).

Установив количество общей площади помещений жилого дома, приходящейся на идеальную долю каждого из совладельцев, эксперт определяет ее стоимость. Соответствующие расчеты и их результаты приводятся в тексте Заключения эксперта (например, в табличной форме).

Варианты раздела (выдела) разрабатываются без разграничения помещений по их функциональному назначению.

Все изменения, связанные с реализацией в натуре предложенных вариантов раздела (выдела), предполагают проведение лишь основных строительных работ, связанных с переоборудованием и перепланировкой, с целью создания изолированных частей жилого дома, без расчета стоимости работ по переоборудованию инженерных коммуникаций[99] (отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения). Перечень этих работ может включать в себя:

· демонтаж существующих межквартирных перегородок и установку новых либо устройство дополнительных перегородок;

· заделку существующих оконных и дверных проемов и устройство новых проемов;

· расширение существующих оконных и дверных проемов;

· разборку отопительных печей[100];

· установка отопительных печей на новом месте;

· в случае необходимости – устройство лестниц для подъема на 2-й или мансардный этаж;

· прочие работы.

Все изменения эксперт отражает на планах строения, при этом использует условные обозначения, например:

· красными линиями обозначаются конструктивные элементы и оборудование, устройство которых предполагается вариантом раздела (выдела);

· линия раздела показывается пунктиром по осям стен и перегородок (при этом площадь под предусмотренными к устройству стенами, перегородками и печными очагами не исключается из площади помещения);

· перечеркиваются «крест-накрест» графические изображения конструктивных элементов (внутренних некапитальных стен и перегородок), подлежащих демонтажу, графические изображения проемов (дверных и оконных), подлежащих заделке, заштриховываются;

· указываются размеры предлагаемых к выделу помещений по центру вновь возводимых межквартирных перегородок[101];

· показывается расположение и указываются размеры предусматриваемых экспертом отопительно-варочных печей, расстояние от стен с учетом требований Правил пожарной безопасности.

Планы строения с разработанными вариантами раздела (выдела) и расшифровкой условных знаков («Условные обозначения:») размещаются в Приложениях к Заключению эксперта.

При разработке варианта эксперт указывает на необходимость переоборудования местной системы отопления в целях обеспечения ее автономности для каждой из вновь образуемых частей дома.

При определении стоимости дома стоимость внутренних инженерных коммуникаций (отопление, газоснабжение, водопровод, канализация) входит, как правило, в стоимость дома. При разработке вариантов раздела в случае, если инженерные коммуникации остаются в одной из предложенных к выделу частей дома[102], их стоимость либо определяется отдельно, либо должна входить в стоимость той части, в которой они непосредственно расположены.

Ввод инженерных коммуникаций в дом до разводки по частям жилого дома, предполагаемым к выделу собственникам, может как остаться в общем пользовании собственников, так и перейти одному из совладельцев.

Если подлежащее разделу здание 2-этажное или 1-этажное с мансардным этажом и на 2-м этаже (на мансарде) располагаются жилые помещения, доступ в которые отсутствует, то при разработке вариантов необходимо предусмотреть лестницу на 2-й этаж (мансарду), обеспечивающую туда доступ (определяется техническая возможность устройства лестницы и обозначается месторасположение лестницы на плане).

Предпочтительным будет техническое решение, предусматривающее владение (пользование) помещениями как на первом, так и на втором (ином другом) этажах здания каждым из совладельцев, исключающее расположение помещений одного совладельца над помещениями другого совладельца.

В случае если такой подход реализовать не представляется возможным либо по иным причинам, экспертом разрабатывается вариант, при котором предлагаемые к выделу помещения располагаются одно над другим. В этой ситуации необходимо следовать требованиям соответствующих норм и правил (например, п. 2.8 ВСН 61-89(р) [19], раздел 9 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» [1]).

Графическое изображение вариантов преобразования домовладения (жилого дома) размещается в Приложенияхк Заключению эксперта.

После того как в план строения будут внесены все изменения по предлагаемым вариантам раздела (выдела), части строения, выделяемые каждой из спорящих сторон, закрашиваются разными цветами. На свободное от чертежа место листа выносятся условные обозначения.

В том случае, если доли у спорящих сторон равны, не следует индивидуализировать совладельца, которому предполагается выдел конкретной части строения. Решение вопроса о том, кому какую часть выделить, остается в компетенции суда. Поэтому следует в таких обстоятельствах не указывать фамилии потенциальных владельцев частей объекта недвижимости, а условно обозначать их «Совладелец № 1», «Совладелец № 2» и пр. Если же доли не равны, то становится очевидным, кому какая часть строения предлагается к выделу, и в этом случае совладельцы индивидуализируются.

Для того чтобы исключить возможность непосредственного выхода на улицу (во двор) из жилого помещения предлагаемой части дома, эксперт предусматривает тамбур и наносит его на план дома. Глубина тамбура должна быть не менее 1,5 м (п. 9.19 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» [1]), ширина – не менее 2,2 м. Если же тамбур устроить невозможно, предусматриваются двойные двери, в том числе с открыванием в разные стороны, оборудованные уплотняющими прокладками и дверными доводчиками (п. 1.1.7 ВСН 61-89(р) [19]).

Далее экспертом в тексте Заключения указываются части основного строения (помещения), иных построек и оборудования, предлагаемые к выделу каждой из спорящей сторон, определяются реальные доли[103] совладельцев и приводится их стоимость.

После этого устанавливается и отражается в Заключении эксперта несоответствие (отступление) между частью домовладения, приходящейся на долю, и частью, предлагаемой к выделу (как по площади, так и по стоимости), и приводится расчет указанного несоответствия[104].

Далее приводится перечень только основных строительных работ по переоборудованию и перепланировке помещений с целью их изоляции в соответствии с каждым из предложенных вариантов с определением их стоимости[105]. При этом эксперт не определяет, кому из совладельцев следует выполнять те или иные работы по переоборудованию (точнее – оплачивать выполнение). Решение данного вопроса – прерогатива (исключительное право) суда.

На этом заканчивается этап производства экспертизы, связанный с разработкой вариантов раздела (выдела). При отсутствии объективной возможности раздела эксперт констатирует и обосновывает это. В таких случаях он вправе в порядке личной инициативы изучить возможность выдела части дома одной из спорящих сторон, соответствующей размеру его доли, при этом доли остальных совладельцев суммируются[106].

В тех случаях, когда судом перед экспертом ставится вопрос лишь об определении порядка пользования помещениями спорного жилого дома[107], стоимость предлагаемых к пользованию частей дома не определяется[108].

7.2.3. Следующим этапом работы эксперта является определение стоимости домовладения[109].

В случаях, когда раздел (выдел) домовладения возможен, применяется исключительно затратный подход к его оценке.

Если раздел невозможен, то используются все три подхода к оценке в соответствии с требованиямиФедерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. и Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1)[110].

7.2.4. Отдельно следует сказать о возможности и разработке вариантов реального раздела (выдела) коттеджей[111].

Спецификой этих объектов является:

· объемно-планировочное решение коттеджа предусматривает проживание в нем одной семьи;

· инженерно-техническое оснащение (котельных, бойлерных и пр.) размещается, как правило, в цокольном или подвальном этаже;

· гараж, сауна, бассейн, помещения хозяйственно-бытового назначения и пр. – расположены там же или на первом этаже;

· вспомогательные помещения (кухни, коридоры) сконцентрированы на первом этаже;

· инженерные коммуникации являются, как правило, скрытыми и равномерно распределены по несущим и ограждающим конструкциям коттеджа.

Приведенные характеристики коттеджей ограничивают количество вариантов раздела, которые может предложить эксперт.

При этом эксперт следует основным (приведенным выше) принципам и критериям возможности раздела (выдела) жилого дома при разработке вариантов преобразования спорного объекта недвижимости (коттеджа).

Для реализации предлагаемых вариантов раздела (выдела) эксперту необходимо решать вопросы, связанные с устройством изолированных частей коттеджа, разъединением существующих инженерных коммуникаций (внешних и внутренних систем: водо-, газо-, электроснабжения, отопления, канализации, вентиляции), прокладкой новых инженерных коммуникаций с целью обслуживания двух (нескольких) отдельных изолированных частей коттеджа.

При невозможности соблюдения вертикального зонирования при разработке вариантов раздела (выдела) эксперту необходимо учитывать требования СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» [1], ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов» [19] и иных нормативных документов, регламентирующих размещение газифицированных кухонь, уборных и ванных комнат (душевых) над или под жилыми помещениями.

Эксперт при разработке вариантов раздела (выдела) указывает только подлежащие демонтажу перегородки и оси межквартирных перегородок, предлагаемых к устройству; обозначает месторасположение дополнительных необходимых проемов (дверных, оконных) и устройства дополнительного входа в дом.

Предлагаемые варианты раздела (выдела) по своему содержанию являются своего рода основным направлением (концепцией) преобразований в архитектурно-строительной части задания на проектирование.

Названные задачи могут быть решены только при проектировании, а точнее – разработке проекта реконструкции жилого дома.

Экспертиза – это прежде всего исследование. Проектирование не является исследованием, поэтому проектирование в целом и разработку проектов реконструкции домов в частности судебный эксперт-строитель не осуществляет.

7.2.5. Изменение долей в праве собственности и (или) определение доли по условиям, заданным судом.

При рассмотрении судами спорных вопросов о праве на долю в собственности с учетом признания за одним (или нескольким) из совладельцев права собственности на возведенные им (ими) пристройки, надстройки; произведенную реконструкцию; переоборудование помещений из нежилых в жилые, которые не прошли правовую регистрацию в установленном порядке, экспертом решаются вопросы, связанные с изменением долей в соответствии с условиями, заданными судом.

Согласно п. 15 Постановления № 4 Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.81г. [14] участникам общей долевой собственности на дом «…могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки и перестройки дома, произведенных с разрешения исполкома местного Совета[112] и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома…».

Увеличение площади дома, находящегося в общей долевой собственности, произошедшее за счет всех участников общей долевой собственности, не влечет за собой изменения их долей в праве собственности на дом.

Изменение долевого соотношения между участниками общей долевой собственности (как увеличение, так и уменьшение) может произойти в результате возведения одним из совладельцев за счет своих личных средств каких-либо надстроек, пристроек и перестройки дома (переоборудования помещений из нежилых в жилые) при наличии на это соответствующих разрешений, предусмотренных законом.

Задача эксперта при этом сводится к установлению факта и количественного выражения изменения общей площади помещений спорного жилого дома и определению изменения долевого соотношения.

Алгоритм решения задачи (пример вопроса суда: «Определить доли собственников в праве собственности на дом[113] № …, расположенный по адресу: …, с учетом признания за Ивановой И.И. права собственности на возведенные пристройки Лит.А_3,, Лит.А₄, Петровой А.А. – возведенные пристройки Лит.А_5,, Лит.А₆, Сидоровой Е.Е. - возведенные пристройки Лит.А_1,, Лит.А₂»)следующий:

1) определяется величина общей площади помещений жилого дома[114], приходящейся на идеальную долю совладельцев от общей площади без учета площадей, расположенных во вновь возведенных постройках;

2) определяется величина общей площади домовладения с учетом общей площади во вновь возведенных постройках;

3) общая площадь, приходящаяся каждому из совладельцев в соответствии с пунктом № 1 суммируется с общей площадью, расположенной во вновь возведенных постройках с учетом условий, заданных судом, и определяется её долевое отношение к общей площади всего домовладения в соответствии с пунктом № 2.

7.2.6. На практике иногда судом ставятся такие вопросы:

«Определить доли собственников в праве собственности на жилое строение (дачу), расположенное по адресу: …, с учетом неотделимых улучшений жилого строения (дачи), произведенных Ивановой А.А. …»;

«Определить стоимость неотделимых улучшений жилого строения (дачи), расположенного по адресу: …, произведенных Ивановой А.А. в период с …».

Термин «неотделимые улучшения»[115] включает в себя как правовую, так и техническую составляющие. Для решения поставленной задачи эксперту необходимы следующие сведения:

· перечень работ, входящих в состав «неотделимых улучшений», который он не может определить самостоятельно;

· данные о первоначальном техническом состоянии исследуемого жилого дома.

В этом случае эксперт должен направить в адрес суда ходатайство с просьбой указать перечень работ, входящих в состав «неотделимых улучшений», и представить документы, содержащие данные о первоначальном техническом состоянии исследуемого жилого дома до произведенных «неотделимых улучшений».

Алгоритм решения такого рода задач следующий:

1) определение долей решается в соответствии с порядком, изложенным в пункте 7.2.5;

2) по представленному перечню определяется величина затрат («неотделимых улучшений»), связанных с выполнением этих работ.Полученная стоимостьсоотносится со стоимостью спорного дома в процентном выражении.

Нормативно-техническая и специальная литература

1. СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные». Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003. Введен в действие с 20.05.2011 г.

2. СП 55.13330.2011 «Дом жилые одноквартирные». Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001. Введен в действие с 20.05.2011 г.

3. СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий». Введен в действие с 01.02.2005 г.

4. СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*. Введен в действие с 20.05.2011 г.

5. Технический регламент о требованиях пожарной безопасности № 123-ФЗ от 22.07.2008 г. Принят Государственной Думой 04.07.2008 г.

6. МДС 21-1.98 «Предотвращение распространения пожара» (пособие к СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений»).

7. СП 52.13330.2011 «Естественное и искусственное освещение». Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*. Введен в действие с 20.05.2011 г.

8. СП 23-102-2003 «Естественное освещение жилых и общественных зданий» (одобрен Постановлением Госстроя РФ от 18.06.2003 г. № 63).

9. СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». Введен в действие с 01.01.2000 г.

10. СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». Введен в действие с 01.05.2009 г.

11. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий». Введены в действие с 01.02.2002 г.

12. СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Утверждены Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 г. № 64.

13. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. № 47.

14. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.81 г. № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» (с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением № 14 от 30.11.1990 г.).

15. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.80 г. № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Пленума № 11 от 20.12.83 г., в редакции Постановления Пленума № 11 от 21.12.1993 г., с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлениями Пленума № 10 от 25.10.1996 г., № 6 от 06.02.2007 г.).

16. Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (с изменениями на 04.09.2000 г.). Утверждена Приказом Госстроя России от 04.09.2000 г. № 199.

17. ВСН 53-86(р). «Правила оценки физического износа жилых зданий». Введены в действие 01.06.1987 г.

18. Методика определения физического износа гражданских зданий. Утверждена Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР 27 октября 1970 г. № 404.

19. ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов». Введены в действие с 01.07.1990 г.

20. Николаев С.В. и др. Концепция строительства бесплатного социального жилья в России / ЦНИиПИ индивидуального и экспериментального проектирования жилища. – М., 1995.

21. МДС 40-2.2000 «Пособие по проектированию автономных инженерных систем одноквартирных и блокированных домов (водоснабжение, канализация, теплоснабжение и вентиляция, газоснабжение, электроснабжение)».

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1. Основные термины и определения

Абрис – выполненный от руки внемасштабный, но с соблюдением пропорций чертеж с обозначением в нем данных, необходимых для составления плана.

Выдел доли в жилом доме – передача судом в собственность стороне по делу (участнику общей долевой собственности) определенной (в том числе установленной экспертом) изолированной (автономной) его части, соответствующей величине его доли (имеющей отклонение от этой величины), что влечёт за собой прекращение общей долевой собственности на указанную (выделенную) часть жилого дома.

При выделе части жилого дома одному из участников общей долевой собственности доли оставшихся (более двух) совладельцев суммируются, и у них не прекращается общая долевая собственность на оставшуюся после выдела часть жилого дома, а доли – перераспределяются пропорционально первоначальным идеальным долям в праве собственности.

Веранда – застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него.

Домовладение – единый комплекс недвижимого имущества, включающий:

земельный участок, имеющий определенные границы;

расположенное на земельном участке основное жилое здание или несколько зданий и надворные строения и сооружения, находящиеся в собственности либо в пользовании граждан.

Данный комплекс обособлен от смежных домовладений, имеет почтовый адрес. Домовладение следует рассматривать как сложную вещь, содержащую две основные составляющие – земельный участок и жилой дом (дома), имеющие функциональную неразрывную взаимосвязь, образующие единое целое.

Жилой дом (часть дома) – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их постоянным, длительным или кратковременным проживанием в таком здании (в том числе сезонным, отпускным и т.п.).

Идеальная доля в праве собственности на домовладение – доля совладельца в праве общей собственности, определяемая правоустанавливающими документами (свидетельство о праве на наследство, договор дарения, свидетельство о праве собственности, свидетельство о государственной регистрации права, решение суда и т.д.) и представленная в виде дроби по отношению к общей собственности (например, 1/2 доля).

Квартира (часть квартиры) – структурно-обособленное жилое помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Квартира должна быть пригодна для постоянного проживания, отделены от других помещений капитальными стенами или перегородками без проемов и иметь самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий вестибюль (коридор) и (или) непосредственно наружу.

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Комфорт проживания – включенный в строительные нормы комплекс санитарно-гигиенических, эргономических и экологических требований. Санитарно-гигиенические требования устанавливаются на оптимальном расчетном уровне (например, температура и влажность воздуха в помещениях), экологические – на допустимом (например, допустимый уровень содержания вредных веществ в воздухе и воде). Выполнение этих требований обеспечивается инженерно-техническим оснащением здания. Эргономические требования устанавливаются на минимально достаточном уровне и обеспечиваются при планировке помещений с учетом габаритов мебели и оборудования. Например, габариты и площади помещений квартиры должны обеспечивать расстановку необходимого для отдыха, сна, приготовления и приема пищи, санитарно-гигиенических процессов и домашних занятий набора предметов мебели, бытовых приборов и оборудования, а также возможность свободного перемещения человека среди них [3].

Комфорт проживания повышенный – устанавливаемый в задании на проектирование повышенный уровень требований к габаритам и площади помещений, к составу помещений квартиры, а также к инженерно-техническому оснащению, обеспечивающему возможность регулирования в процессе эксплуатации санитарно-гигиенических параметров воздушной среды.

Коттедж – одноквартирный индивидуальный жилой дом (городской или сельский), при котором имеется небольшой участок земли. Коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей: обычно в первом этаже – общая комната, кухня, хозяйственные помещения; во втором – спальни.

Кровля – верхний элемент крыши (покрытие), предохраняющий здание от всех видов атмосферных воздействий.

Крыша – верхняя часть строения для защиты от дождя и снега; внешняя поверхность крыши обыкновенно имеет скат к наружным стенам. По форме скатов крыши бывают: односкатная, щипцовая и шатровая, верхнее ребро крыши называется коньком. Крыша состоит из наружной оболочки – кровли и внутренней подпоры кровли – стропил.

Мансарда (этаж мансардный) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.

Мезонин – надстройка, возвышающаяся над общей крышей жилого дома, которая по площади меньше нижележащего этажа.

Минимально допустимая площадь жилого помещения, выделяемая при разделе жилого дома (допустимая при выделе). Величина указанной площади составляет 8 м². При ее определении в расчет принимается только возможность биологического существования на этой площади человека без вреда для его здоровья. Данная величина отражена в действующих строительных нормах и правилах [1–3] и имеет научное обоснование: исследования показали, что площадь менее 8 м²является «опасным пределом» для здоровья [20].

Навес – скатная крыша, опирающаяся на столбы и/или иные опоры. Предназначен для укрытия от дождя, снега или солнечных лучей. В домовладении навес является вспомогательным дворовым строением хозяйственного назначения.

Неотделимые улучшения – содержание этого понятия в отличие от понятий «ремонт (текущий, капитальный)» и «реконструкция» не раскрыто ни в одном нормативном документе, тем не менее оно используется в ст. 245 «Определение долей в праве долевой собственности» и в ст. 623 «Улучшения арендованного имущества» Гражданского кодекса РФ.

Исходя из содержания указанных статей, неотделимыми являются те улучшения, которые невозможно отделить от имущества без нанесения ему вреда и, соответственно отделимые – это те улучшения, которые можно отделить от имущества без нанесения ему вреда.

К неотделимым улучшениям можно относить те работы (в случае осуществления их собственником имущества за свой счет и с соблюдением установленных законом правил), которые рассматривались бы как работы капитального характера (надстройка, пристройка и перестройка) и увеличивали стоимость дома. В свою очередь, текущий ремонт не создает ничего нового, поскольку его задачей является поддержание имущества в состоянии, пригодном для использования или восстановления его первоначальных эксплуатационных качеств.

Неотделимые улучшения применительно к изделиям (деталям), использованным при производстве выполненных работ, не должны обладать двумя признаками:

1) технологически предусмотренная возможность демонтажа изделий и деталей (болтовые соединения; съемно-разъемные соединения и пр.), что позволяет осуществить их демонтаж без нанесения им вреда (полного или частичного разрушения);

2) принадлежность рассматриваемых изделий (деталей) к множеству изготовленных серийно, что обеспечивает возможность их повторного использования в силу их типовых (не уникальных) технических характеристик.

Общая площадь помещений жилого дома (в основу толкования термина положено понятие общей площади жилого помещениясогласно п. 5 ст. 15 и ст. 16 ЖК РФ) – сумма отапливаемых площадей жилых комнат и подсобных помещений. Это вся внутренняя площадь жилого дома в пределах капитальных стен, за вычетом площадей внутренних капитальных стен, постоянных перегородок, печных очагов, вентиляционных и других каналов, занимающих площадь на полу.

К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Не включаются в общую площадь помещений жилого дома неотапливаемые помещения веранд, сеней, террас, мансард, лоджий, балконов, холодных кладовых, тамбуров, холодные пристройки иного функционального назначения, а также гаражи, мастерские. Эти помещения имеют для дома вспомогательное значение, не являются самостоятельными объектами права общей долевой собственности на дом и при его разделе должны переходить собственникам пропорционально их долям в праве собственности.

В технических паспортах, составленных по состоянию на период до 2000 г. при определении площадей помещений жилого дома использовалось понятие «общая полезная площадь», которое равнозначно понятию «общая площадь помещений жилого дома».

Определение порядка пользования домовладением (жилым домом) – передача судом в индивидуальное (обособленное) и общее пользование совладельцам частей домовладения (жилого дома). Определение порядка пользования домовладением не прекращает общей долевой собственности на домовладение и обусловливается следующими факторами:

невозможность реального раздела либо выдела части домовладения в натуре;

отсутствие права собственности у спорящих сторон на спорное домовладение (жилой дом) либо его часть.

При определении порядка пользования домовладением экспертом не определяются долевые соотношения предлагаемых в пользование отдельных помещений.

Пристройка – часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, которая является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену. К пристройкам относятся пристроенные кухни, жилые пристройки, мансарды, сени, тамбуры, веранды и т.п. Пристройки в большинстве своем имеют внутреннее сообщение с основным зданием.

Раздел домовладения – передача судом в собственность сторонам по делу (участникам общей собственности) определенных (в том числе установленных экспертом) изолированных (автономных) его частей, что влечет за собой прекращение общей собственности на домовладение. При этом определяется численное выражение величины долей помещений, предлагаемых к разделу каждому из совладельцев (сторонам по делу).

Реальная доля в праве собственности на домовладение – индивидуализированная в натуре часть домовладения (например, определенная часть жилого дома с конкретными помещениями), предлагаемая к выделу тому или иному совладельцу в соответствии с разработанным экспертом вариантом раздела (выдела).

Реконструкция жилого дома – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или (и) его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и приведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований. Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований – частичную разборку здания; повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных); замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома; улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство прилегающей территории.

Ремонт здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

Ремонт зданиякапитальный – ремонт здания с целью восстановления его ресурса, а также улучшения эксплуатационных показателей, с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

Ремонт зданиятекущий – ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Самовольная постройка – жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ).

Необходимость исследования не прошедших в установленном порядке правовую регистрацию строительных объектов (самовольные постройки) и фиксации результатов этого исследования обусловлена практикой судебных разбирательств дел рассматриваемой категории. На практике наиболее распространены следующие ситуации:

судом ставится вопрос об исследовании всех строений и сооружений, находящихся на земельном участке на дату проведения экспертного осмотра, вне зависимости от их правовой регистрации;

суд может вынести решение о разделе незарегистрированного строения на стадии незавершенного строительства, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца.

Служебная (хозяйственная) постройка – строение вспомогательного назначения, расположенное на земельном участке домовладения. Предназначена для удовлетворения хозяйственных либо бытовых надобностей (сарай, баня, навес, беседка, гаражи).

Сооружение надворное (дворовое) – сооружение инженерного обеспечения, строение вспомогательного назначения, расположенное на земельном участке домовладения. Предназначено для удовлетворения хозяйственных либо бытовых надобностей (выгребная или мусорная яма, колодец, септик, бассейн, подстанция, дворовое покрытие, ограждение, фонтан, ворота и т.п.).

Строение – отдельно стоящая постройка, которая может состоять из нескольких частей, составляющих одно целое. Основные признаки целостности строения: его назначение, наличие общего входа, единое архитектурное оформление.

Строение основное в домовладении – жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства) – строение, которое среди других на земельном участке является главенствующим по своему назначению, капитальности постройки, архитектурным признакам и пр.

Тамбур – проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникновения холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения.

Терраса – огражденная открытая пристройка к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу, размещается на земле или над нижерасположенным этажом.

Цокольный этаж – этаж с отметкой пола ниже планировочной отметки земли не более, чем на половину высоты расположенных в нем помещений.

Холодный чердак – неотапливаемое помещение, ограниченное крышей и верхним (чердачным) перекрытием здания. Чердак – строительный термин, обозначающий пространственный объем под кровлей, которая термически изолируется от основного объема здания. Он имеет строго определенное функциональное назначение, заключающееся в его использовании для поддержания дома в технически исправном состоянии, размещении в этом пространстве инженерных коммуникаций и не предназначен для использования в хозяйственно-бытовых целях (устройства кладовых, хранения вещей и пр.). При любом порядке пользования домом он, наряду с фундаментом, подпольем и крышей, разделу не подлежит. В последнее время в строительстве наметилась тенденция замены холодных чердаков на мансарды или теплые чердаки.

Приложение 2. Порядок исследования и описания основных конструктивных элементов строений, входящих в состав домовладения

Порядок описания конструкций определяется условиями работы каждой конструкции; материалом, из которого она выполнена и качеством строительных работ.

Основными характеристиками в таком описании являются:

· для фундаментов – тип, вид, материал, конструкция и глубина заложения. В зданиях со столбчатым фундаментом – материал цоколя;

· для стен – материал и толщина. Толщина кирпичных стен указывается в сантиметрах. Используется также единица измерения «кирпич», например: толщина стены – в 1 кирпич (имеется в виду его длина – 25 см). Для стен, рубленных из бревен, учитывается средний диаметр бревен и указывается в сантиметрах;

· для перегородок и перекрытий – материал и толщина;

· для крыш – форма (односкатная, двускатная и пр.), материал стропил, обрешетки,

· для кровли – вид, материал покрытия;

· для полов – материал, конструкция основания и покрытия, наличие покрасочного слоя;

· для оконных заполнений – вид, материал, количество переплетов (стеклопакетов) в проеме (одинарные, двойные и т.д.), створные или глухие;

· для дверных заполнений – вид, материал, конструкция (простые, филенчатые и пр.), наличие и вид отделки;

· для отопительных печей и кухонных очагов – наличие облицовки изразцами по всей поверхности, наличие штукатурки; разновидность очагов (газовые, электрические, на твердом топливе и пр.);

· для систем отопления – вид (центральное или местное), источник: для центрального отопления – от промышленной, квартальной, групповой или местной котельной; для местного отопления – АГВ, АОГВ, индивидуального котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в очаг;

· для внутренней отделки – вид отделки стен, потолков, перегородок;

· для наружной отделки – вид отделочных работ: штукатурка, облицовка, обшивка досками и др., площадь отделанных поверхностей (указывается при наличии нескольких видов отделки);

· для элементов благоустройства домовладения – наличие входных крылец, асфальтовых или щебеночных отмосток, наружных лестниц, балконов;

· для электроосвещения – проводка открытая или скрытая;

· для телевидения – наличие коллективных антенн;

· для газоснабжения – магистральный или газобаллонные установки;

· для водопровода – городская центральная сеть или местный источник (его вид);

· для канализации – городская сеть, индивидуальная сеть со сливом в сливную яму (либо в септик);

· для ванн (душевых кабин) – чугунные или стальные, эмалированные, пластиковые;

· для горячего водоснабжения – централизованное или от местных водонагревателей.

В ходе проведения натурных исследований определяются следующие характеристики основных элементов строений.

Фундамент. Устанавливаются и фиксируются вид (тип) конструкции фундамента, материал его изготовления. Фундамент относится к «скрытым» конструкциям. Обнаружить его износ или деформации непосредственно, без проведения земляных работ, невозможно. Таким образом, исследование фундамента может осуществляться непосредственно (устройство шурфов[116]) и опосредованно: об износе фундамента можно судить по состоянию конструктивно связанных с ним элементов – цоколю и стенам, которые воспринимают и отражают изменения технического состояния фундамента.

При исследовании фундаментов выполняется следующее:

а) осмотр подвального пространства в целях определения отсутствия (наличия) воды, сырости, плесени на стенах подвалов, следов промерзания, признаков разрушения материала цоколя;

б) установление наличия (отсутствия) горизонтальной гидроизоляции между фундаментом и стенами; о ее отсутствии может свидетельствовать влага на стенах, разрушение нижних фрагментов стен;

в) определение состояния отмостки, наличия (отсутствия) ее уклона от здания;

г) установление наличия деформаций и трещин цоколя и стен. Направление трещин (раскрытие снизу вверх или сверху вниз), характер их раскрытия и глубина, места образования могут характеризовать осадку углов фундамента или его середины как следствие неправильного выполнения фундаментов, размыва водой основания, влияния нагрузок от соседних зданий и сооружений[117].

Стены. Устанавливаются и фиксируются виды (типы) конструкций стен, материал их изготовления. Стены выполняются, в основном, из дерева либо камня (кирпич, бетон и пр.).

При обследовании деревянных стен необходимо:

а) определить горизонтальность линий карнизов, окон, цоколя;

б) определить вертикальность стен, установить наличие (отсутствие) их фрагментарного выпучивания, крена;

в) установить наличие (отсутствие) перекосов оконных и дверных коробок, их просадок;

г) проверить исправность настенных желобов, свесов, воронок и водосточных труб;

д) провести тщательный осмотр всех сопряжений; установить наличие (отсутствие) воздухопроницаемости в законопаченных стыках; в каркасных стенах устанавливается наличие (отсутствие) осадки засыпки[118];

е) осмотреть простенки и углы, определить состояние обшивки, сливных досок цоколя, оконных проемов, поясков, установить плотность их прилегания;

ж) проверить сохранность венцов, особенно нижних и подоконных, их состояние на наличие гнили, поражений домовыми грибами, жучком и короедом. При наличии этих дефектов – определить площадь, глубину пораженной гнилью древесины бревенчатых и дощатых конструкций, установить параметры очагов поражения древесины жучком-точильщиком, домовым грибом и пр.

При обследовании каменных стен следует:

а) провести осмотр кладки наружных и внутренних стен в целях выявления мест выкрашивания кирпича и выветривания раствора, отслоений и разрушений облицовочных фактурных слоев, расслоения, коррозии, промерзания и переохлаждения конструкций, наличия сырости, следов коррозии на штукатурке кладки цоколя и стен; проверить простукиванием плотность сцепления штукатурки. Выявляются и фиксируются сквозные и волосяные трещины, наличие утолщенных швов в кладке и пустошовки.

Для оценки состояния стен, поврежденных трещинами, и выявления причин возникновения последних проводят фиксацию направления трещин, измерение ширины их раскрытия и глубины. Сквозные трещины раскрытием от 1 см считаются опасными. Обнаруженные деформации стен (отклонения от вертикали, крен, выпучивание, просадки, искривление горизонтальных линий и т.д.) измеряются и фиксируются в абсолютных величинах;

б) определить состояние оконных перемычек, карнизов в целях установления наличия (отсутствия) трещин, выпучивания, перекосов.

Перегородки. Устанавливаются и фиксируются виды (тип) конструкций перегородок, материал их изготовления.

При обследовании перегородок следует:

а) определить наличие (отсутствие) выпучиваний, продольных изгибов, отклонений от вертикали;

б) установить их прочность и устойчивость.

в) установить наличие (отсутствие) плесени, грибков;

г) определить состояние штукатурки, окраски.

При обследовании перегородок санузлов следует обращать особое внимание на их состояние в местах расположения трубопроводов и сантехприборов.

Перекрытия. Устанавливаются и фиксируются виды конструкций перекрытий, материал их изготовления.

При обследовании перекрытий устанавливается наличие (отсутствие):

а) трещин на штукатурке потолка; определяется их длина, ширина раскрытия, расположение;

б) темных пятен от следов протечек. Особенно тщательный осмотр проводится в местах размещения санузлов, кухонь.

б) прогибов балок перекрытия, провисания потолка;

в) теплоизоляционного слоя (например, засыпки), его вид, параметры.

Следует обратить особое внимание на места опирания балок на стены, заделки концов балок в кладке стен; целостность кладки сводов и смещение конструкций свода; наличие и состояние мест примыкания наката к балкам.

Полы. Устанавливаются и фиксируются виды (тип) конструкций полов, материал их изготовления.

При обследовании сгораемых полов (дощатых, паркетных, с ковровым покрытием и пр.) устанавливаются:

а) наличие (отсутствие) просадок, зыбкости, уклонов, трещин, щелей, отставания досок, клепок;

б) наличие (отсутствие) гнили, грибка, очагов поражения жучком на конструкциях пола, в том числе – в подпольном пространстве.

При обследовании несгораемых полов (из линолеума, керамической плитки, цементных, асфальтовых, мозаичных и т.д.) установлению подлежат:

а) состояние основания, которое может косвенно характеризовать состояние перекрытия;

б) наличие (отсутствие) механических повреждений на покрытии полов.

Крыша и кровля. Устанавливаются и фиксируются виды (тип) конструкций крыш, материал их изготовления; вид кровельного покрытия, способ крепления отдельных его элементов; наличие (отсутствие) организованного водоотвода, его конструкция.

Наружным осмотром устанавливается наличие (отсутствие) таких дефектов, как прогибы, седловатость, нарушение горизонтальности и вертикальности плоскостей, искривление коньковой линии. Особо тщательно исследуются места примыкания крыши основного здания и пристроек, места соединения покрытия кровли с вентканалами, дымовыми трубами, парапетом.

При осмотре чердачного пространства особое внимание следует уделять участкам, которые соответствуют местам расположения имеющихся наружных дефектов.

Подлежат осмотру сопряжения элементов стропильных ферм и мауэрлатов, брусков обрешетки; устанавливаются их целостность, наличие (отсутствие) гнили, трещин, грибка, плесени, следов разрушения жучком, а также ослабления врубок, узлов крепления в местах сопряжения. Проверяются места соединения кровли с дымовыми трубами, слуховыми окнами, антеннами. Проверяются наличие засыпки чердачного перекрытия, состояние элементов слуховых окон, целостность их остекления.

Наружным осмотром устанавливается наличие (отсутствие) таких дефектов, как вздутие, трещины, разрывы рулонного покрытия; наличие неплотности соединений отдельных элементов кровли, просветов в покрытии кровли, наличие ржавчины; для системы водоотлива – наличие ржавчины и повреждение настенных желобов и деталей водоприемных устройств.

Оконные и дверные проемы. Устанавливаются и фиксируются виды (тип) конструкций оконных и дверных проемов, материал их изготовления.

Наиболее распространены заполнения оконных и дверных проемов, изготовленные заводским способом из древесины, алюминиевых профилей, поливинилхлоридных профилей (ПВХ), а также изготовленные из отдельных элементов (присущи домам старой постройки).

Заполнение оконных проемов состоит из коробки, оконного переплета и подоконника. Коробки закладные устанавливаются в проемы во время кладки стен (при изготовлении панелей на заводах), коробка прислонная монтируется в проем после его кладки. Переплет состоит из обвязки, соединяющей горбыльки, импосты. Щель между створками закрывается нащельником.

При обследовании фиксируется вид и количество переплетов. Оконное заполнение может быть одинарным или двойным. Переплеты могут быть глухие и створные. Верхняя часть оконного переплета называется фрамугой, которая может быть открывающейся или глухой. Стекла оконных переплетов должны быть на штапиках с замазкой, не иметь трещин, конденсата. Проверяются жесткость крепления приборов, их комплектность, состояние окраски; устанавливаются наличие (отсутствие) разрушений слоя замазки в фальцах, отслоения штапиков, отсутствие или износ уплотняющих прокладок.

При обследовании окон обращается внимание на жесткость угловых сопряжений створок, прочность соединений узлов обвязки переплетов, на наличие трещин в стеклах, неплотности по периметру оконных коробок, плотность закрывания створок. Трещины в нескольких стеклах могут свидетельствовать о перекосе оконного переплета, оконной коробки под влиянием трещины перемычки от повышенного давления стены на этот участок. Перекосы оконных коробок, неплотное закрывание оконных створок могут характеризовать неравномерную осадку стен в связи с просадкой, разрушением фундаментов. При отсутствии вышеуказанных признаков неплотное закрывание окон и щели в притворах могут быть обусловлены рассыханием древесины заполнения оконного проема.

При наличии пятен под подоконником, трещин на деревянной подоконной доске следует установить наличие (отсутствие) гнили материала стен под подоконником, самого подоконника, правильность установки сливов, наличие и исправность отливных брусков в нижней обвязке оконных переплетов, форточек.

Обследование заполнений оконных и дверных проемов из профилей ПВХ со стеклопакетами проводится в соответствии с методикой, разработанной в РФЦСЭ при Минюсте России и утвержденной в установленном порядке[119].

Двери (наружные и внутренние). При обследовании должен быть определен и зафиксирован их вид: одно- или двухстворчатые, глухие, щитовые, глухие филенчатые, остекленные (полуостекленные), простые и пр. Дверь состоит из дверной коробки и дверного полотна. Основные бруски дверного полотна по его периметру называются обвязкой. Бруски, делящие полотно на части и связывающие обвязки, – средниками. Пространство между обвязками и средниками заполняется филенками. Рейки с фасонным профилем, прикрывающие щель в притворе полуторных и двухпольных дверей, называются нащельниками.

Устанавливаются плотность закрывания дверного полотна, наличие (отсутствие) перекосов коробки, осадки, коробления плотна, нашивок в притворах, щелей. Неплотное закрывание двери в стене, в перегородке может быть следствием как рассыхания полотнища двери, коробки, так и перекосов в связи с осадкой конструкций стен, перегородок, полов, что требует дополнительного исследования указанных конструкций. Определяются провисание полотна, подтянутость и крепление дверных петель, комплектность дверных приборов, наличие (отсутствие) в филенках щелей, трещин. Устанавливается и фиксируется состояние окраски.

Наружная отделка здания. Устанавливается и фиксируется вид отделки фасадов, например: обшивка тесом с последующей окраской, обшивка только углов стен с масляной окраской сруба, оштукатуривание каменных или деревянных стен с окраской, только масляная окраска сруба и пр. Определяется состояние отделки, характеризующееся прочностью соединения слоя краски с основанием, наличием (отсутствием) отслоений краски, её шелушения, коробления окрасочного слоя, трещин, подтеков, мокрых и ржавых пятен.

При исследовании оштукатуренных (облицованных) стен фасада устанавливаются и фиксируются местные разрушения облицовки, штукатурки, определяемые как визуально, так и простукиванием, трещины в штукатурке, разрушения фактурного и окрасочного слоев, повреждения или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, наличие высолов. В ходе исследования обшивки стен фиксируются зазоры, щели, ослабление крепления досок обшивки, нарушение их окрасочного слоя, состояние досок обшивки.

Внутренняя отделка помещений. Устанавливается и фиксируется вид конструкции основания под отделку – штукатурка, оклейка бумагой, картоном, подшивка оргалитом и т.д.; вид отделки – масляная, клеевая окраска, оклейка обоями, облицовка и пр. На поверхностях, окрашенных водными и масляными составами, проверяются однотонность окраски, отсутствие пятен, следов протечек и подтеков, вздутий, трещин, отмеливание слоя краски, отсутствие следов кисти, отслоений и шелушений окрасочного слоя, просвечивания нижележащих слоев краски. Для определения прочности сцепления с основанием слой штукатурки простукивается. Состояние отделки характеризуется степенью загрязненности (отсутствием таковой).

Для поверхностей, оклеенных обоями, устанавливается и фиксируется их вид по материалам – бумажные, синтетические на пленке, на тканевой основе; по качеству (фактуре) – простые, улучшенные, высококачественные (импортные); по условиям эксплуатации – простые, моющиеся (для влажной уборки) и пр. Устанавливается наличие (отсутствие) отставания обоев по верху, по плинтусам и наличникам; изменения цвета и оттенка обоев (вылинявшие, потускневшие); пятен, трещин, морщин, вздутых мест, складок и приподнятых либо задранных кромок, заплат, доклеек. Исследуется гладкость подготовки поверхности под обои (наличие либо отсутствие бугров, зерен).

Крыльца, лестницы, отмостки. Устанавливается и фиксируется их материал и конструкция. Крыльца могут быть деревянные с площадками или без площадок, каменные с щечками (боковыми стенками) или без таковых. Лестницы бывают деревянными, каменными, металлическими и железобетонными. Состоят из маршей – наклонных плоскостей со ступенями, уложенных по металлическим, железобетонным балкам – (косоурам) или по деревянным балкам (тетивам). Каменные лестницы могут устраиваться без косоуров путем заделки концов ступеней в кладку стен. По количеству маршей (подъемов в пределах одного этажа) лестницы подразделяются на одномаршевые, двухмаршевые, трехмаршевые и т.д. Лестничные площадки – горизонтальные плоскости, соединяющие марши и пол на этажах. Ступень состоит из проступи (горизонтальная часть ступени для постановки стопы) и подступенка (вертикальной части, поддерживающей проступь).

При обследовании следует обращать внимание на прогибы косоуров, тетив; на расстройство сопряжений отдельных узлов элементов, врубок деревянных лестниц и тетив; на выбоины, стертости ступеней, выпадение деревянных подступенков, сохранность перил; на коррозию металла косоуров, прогибы площадок, неплотное прилегание площадок, маршей к стенам; на трещины, выбоины, отслоения на полах площадок и ступенях, выпадение кирпичей из кладки каменных крылец, наличие загниваний, механических повреждений несущих элементов деревянных крылец, лестниц.

Отмостка служит для отвода от фундамента атмосферной и поверхностной воды в целях защиты его от увлажнения и разрушения. Установлению и фиксации подлежат конструкции и параметры отмостки по ширине и толщине, наличие уклона. Определяются целостность покрытия, отсутствие просадок, трещин, щелей по периметру сопряжения с цоколем, пустот под покрытием отмостки.

Отопление. Устанавливается и фиксируется вид и конструктивные особенности системы отопления, ее исправность. Различают следующие виды отопления: центральное – с теплоносителем от городских (поселковых) сетей; местное – от котла, вмонтированного в печь или отдельно установленного, газового или на твердом топливе; печное.

При обследовании системы отопления (местного, центрального) необходимо зафиксировать схему разводки труб, вид приборов отопления, марку котла, место установки расширительного бака и его емкость, состояние печи, где установлен котел; наличие (отсутствие) утечек, капельных течей, наличие хомутов на трубах, исправность запорной арматуры, а в период отопительного сезона – прогрев отопительных приборов.

При исследовании системы печного отопления устанавливается и фиксируется материал печи и ее основания. Состояние печи, кухонного очага характеризуется наличием (отсутствием) отклонений от вертикали, неравномерным нагревом поверхностей, наличием трещин в кладке и трубе, выпадением кирпичей, образованием щелей вокруг разделки в перекрытии, кровле, плохой тягой, перегреванием и разрушением топливной камеры и дымоходов, повреждением топочной арматуры, разрушением оголовка трубы.

Топливник (топливная камеры, где сгорает топливо) легко обследуется при открытой дверце. При этом устанавливается сохранность пола (нижней плоскости топливника), состояние колосниковой решетки, боковых стенок топливника. Обращается внимание на крепление дверцы, на наличие задымленности поверхности печи над дверцей, что характеризует нарушение или засоренность системы дымооборотов, недоступных для непосредственного обследования. Определяется состояние настила плиты печи, комплектность конфорок, наличие (отсутствие) нарушений целостности настила, его просадок, состояние стенок духовки.

Водопровод. Обследование состояния трубопроводов, системы водоснабжения следует начинать с фиксации мест установки сантехоборудования и схемы разводки труб. Затем выявляется наличие или отсутствие свищей в трубах, резьбовых соединениях, устанавливается наличие (отсутствие) утечки воды, определяются места установки хомутов, проверяется работа запорной арматуры, эффективность крепления сантехприборов, их комплектность.

Для контроля полноты и правильности описания конструктивных особенностей и технических характеристик объектов натурного исследования следует провести на месте соответствующую проверку зафиксированных экспертом данных.

Приложение 3. Определение габаритных размеров строений и сооружений, входящих в состав домовладения

При определении габаритов зданий, строений измерение производится лазерным измерителем (дальномером) либо мерной лентой (рулеткой).

Наружный обмер здания производится выше цоколя на уровне оконных проемов с точностью до 1 см, при этом необходимо следить за горизонтальностью расположения мерной ленты. Измерение по внешнему обводу стен должно производиться с учетом толщины слоя штукатурки или облицовки.

Толщину кирпичных стен следует определять не только по количеству штучного материала (например, в два кирпича), но и в сантиметрах, так как размер кирпича может быть нестандартным или кладка стен – облегченной, с утеплителем и т.д.

При определении высоты (наружных размеров) строений измеряется расстояние по вертикали от уровня земли до верхнего уровня венчающего карниза, т.е. до свеса покрытия кровли.

Если строение располагается на косогоре и обрез цоколя[120] в наиболее низкой части места находится на значительной высоте, что препятствует непосредственным измерениям, следует производить замеры по цоколю в доступных местах, наблюдая за горизонтальностью линий измерения, т.е. за тем, чтобы они были параллельны обрезу цоколя, так как при уклоне местности возможна ошибка из-за смещения ленты рулетки от горизонтального направления.

В тех случаях, когда строение находится на местности, имеющей уклон, высота строения измеряется по середине его длины или дважды – по концам строения для последующего вычисления средней величины, равной полусумме этих высот. Когда уклон местности идет в двух направлениях, следует определять среднюю высоту из двух аналогичным способом.

У строений с односкатной крышей высота определяется по среднему значению высот. Места измерения должны отмечаться на плане (абрисе) буквой «Н = …» и цифровым выражением установленной величины.

Объем надземной части с чердачным перекрытием строения определяется умножением площади горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне выше цоколя на полную высоту здания, измеренную от уровня чистого пола первого этажа до верхней плоскости теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия.

Объем подземной части (подвала или цокольного этажа) строения определяется умножением горизонтального сечения по внешнему обводу строения на уровне пола первого этажа выше цоколя на высоту от уровня пола подвала (цокольного этажа) до пола 1-го этажа.

Объем построек без чердачного перекрытия с односкатной кровлей определяются умножением горизонтального сечения по внешнему обводу стен на среднюю высоту, измеренную от пола до верхней плоскости кровли.

Объем дома с мезонином[121] включает в себя объем дома и объем мезонина. Объем мезонина определяется умножением горизонтального сечения по наружному обводу стен на полную высоту, взятую от чистого пола мезонина до верхней плоскости теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия.

Объем мансарды[122] (светелки) определяется умножением площади вертикального сечения по наружному обводу стен, ограждающих мансардный этаж (светелку), и верхней плоскости теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия, а при его отсутствии – верхней плоскости кровельного покрытия на длину здания.

Объем мансард (светелок) определяется отдельно от основного строения. Высота мансарды (светелки) определяется как средняя по двум ее внутренним измерениям – наибольшему и наименьшему с надбавкой на перекрытие 30–35 см.

Объем эркеров, тамбуров, застекленных галерей и лоджий, ниш,световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыши, размещенных в габаритах здания, включается в общий объем здания.

Объем здания должен исчисляться отдельно по его частям, если эти части значительно отличаются друг от друга по очертанию, конфигурации или по их конструктивному решению.

В объем здания должен также включаться объем эркеров, тамбуров и других частей здания.

Не выходящие за пределы первого этажа проезды не исключаются из общего объема. Проезды высотой выше первого этажа включаются только в размере 50% их объема в свету.

Колонны, пилястры, пояски и другие архитектурные детали в объем не включаются.

При обмере зданийвысотой 2 и более этажа с окнами равной ширины, расположенными во всех этажах по одним вертикальным осям, съемка расположения окон производится только по первому этажу. Окна, расположенные не по одной оси, или окна разной ширины замеряются (привязываются) отдельно на каждом этаже внутри здания.

При измерении лестничных клеток указанных зданий измеряется их длина и ширина, при этом размеры лестничных площадок замеряются непосредственно, а размеры марша – путем измерения горизонтальной проекции клетки и исключения из этой величины суммы размеров по ширине двух площадок.

При определении этажности надземной части здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный, если отметка пола ниже планировочной отметки земли (тротуара или отмостки), но не более чем на половину высоты расположенных в нем помещений. При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.

Внутренний обмер помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,1–1,3 м от пола, с одновременным обмером дверей, печей, выступов и остальных элементов. При этом должны выполняться следующие правила:

· дверные и оконные проемы замеряются в свету;

· обмер печей и кухонных очагов на уровне топливника и по высоте – от пола до верха самой печи (перекрышки); в объем печей кухонных очагов не включаются дымовые трубы, фундаменты, заделки от перекрышки до потолка и пр.; круглые печи и колонны замеряются, их диаметры указываются в плане;

· при обмере лестничной клетки, кроме самого помещения, замеряются площадки, и в абрисе указывается количество ступенек и направление подъема маршей;

· санитарно-техническое оборудование – водопроводные краны, раковины, ванны, унитазы, отопительные колонки – не обмеряется, а только привязывается для последующего нанесения условными обозначениями на план;

· все выступы печей, дымоходов, вентиляционных коробов, стен, перегородок, ниши и т.п. размером более 5 см подлежат фиксации.

Высота в помещениях, имеющих своды, берется в двух местах от пола до пяты свода[123] и от пола до шельги свода[124].

При измерении помещений, соединенных аркой без дверной коробки, необходимо измерить ширину арочного проема. При условии, что размер его не менее 150 см и составляет не менее половины длины общей стены со стороны меньшего из помещения, эти два помещения следует считать за одно.

Определение толщины внутренней стены производится путем измерения ее в дверном проеме или измерением через дверной проем общей длины смежных помещений и исключением из полученного результата длины каждого помещения. Толщину внутренней стены (перегородок) между двумя помещениями при отсутствии между ними дверного проема определяют вычитанием из результата наружного замера между двумя оконными проемами в свету суммы внутренних замеров от искомой стены до каждого из оконных проемов в свету по формуле

Y = Х – (X₁ + X₂),

где Y – искомая толщина перегородки;

Х – длина фрагмента стены, расположенного между двумя оконными проемами;

Х₁ и Х ₂– длина фрагментов стены, расположенных между оконным проемом и ближайшей поверхностью перегородки (рис. 1).

Рис. 1. План строения с указанием параметров, используемых при установлении толщины внутренней перегородки

После этого необходимо проверить соответствие данных о наружных размерах строения данным о внутренних размерах. Для этого подсчитывается сумма размеров помещений, толщина стен и перегородок. Теоретически при правильной съемке результаты наружного обмера и сумма внутренних размеров (вместе с толщиной стен) должны быть равны, однако на практике в связи с неточностью обмера в подавляющем большинстве случаев имеет место невязка[125].

Допустимая невязка исчисляется по формуле

N_д = ± 0,75К,

где N_д – невязка допустимая;

0,75 – коэффициент невязки;

К – количество выполненных замеров.

Фактическая невязка определяется по формуле

N_ф = N_н - N_в,

где N_ф– невязка фактическая;

N_н – наружный размер стены здания;

N_в – сумма внутренних размеров помещений по одной оси и толщина стен (перегородок).

Фактическая невязка не должна превышать допустимую. Для устранения недопустимой невязки эксперт должен проконтролировать наружные и внутренние размеры, толщину стен и перегородок, после чего исправить уже нанесенные на план данные.

Обмер помещений непрямоугольной формы производится, как правило, вплотную к стенам, так как в противном случае точно составить план и подсчитать правильно площадь окажется невозможным.

В том случае, если нет возможности измерить помещения непосредственно по стенам, замеры следует проводить параллельно им и настилу пола на высоте 1,0–1,3 м от пола; размеры проставляются в абрисе (на плане) в местах проведения измерения.

При обследовании кровли следует замерить высоту от засыпки до конька и длину горизонтальной проекции ската для определения площади кровли (рис. 2).

Рис. 2. Схема конструкции крыши с указанием параметров, используемых при определении площади кровли

Площадь кровли определяется по формуле

S = S₁K,

где S – площадь кровли;

S₁ – горизонтальная проекция площади кровли;

К – коэффициент наклона, определяемый соотношением высоты ската кровли (Н) и его горизонтальной проекции (L) (Таблица 1).

Таблица 1

Дата добавления: 2019-02-22; просмотров: 1280; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 16 17 18 19 202122 23 24 25 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!