Варианты использования земельного участка.
Quot;Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья" (выпуск 20) (Фролова О.Е., Сохранов С.С., Яременко С.А., Шепс Р.А.) ("Редакция "Российской газеты", 2017) Документ предоставлен КонсультантПлюс www.consultant.ru Дата сохранения: 14.02.2018 УПРАВЛЯЙТЕ ДОМОМ ПРАВИЛЬНО: ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ СОБСТВЕННИКУ ЖИЛЬЯ ВЫПУСК 20 О.Е. ФРОЛОВА, С.С. СОХРАНОВ, С.А. ЯРЕМЕНКО, Р.А. ШЕПС Издание подготовлено при участии некоммерческого партнерства "ЖКХ Контроль" Предисловие У нас разные профессии, социальный статус, материальное положение, но всех нас объединяет одно - мы являемся собственниками, а точнее - пользователями помещений в многоквартирных домах. Жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественного положения. Изнашиваются дома, ветшают коммуникации - эти процессы необратимы. Уже сейчас надо вместе оценить сложившуюся ситуацию и подумать, что нужно сделать, чтобы жизнь в многоквартирных домах стала безопасной и комфортной. Мы все хотим жить в мире и дружбе, знать всех, кто живет в нашем доме, подъезде, собираться вместе на праздники во дворе, как это делали наши родители и деды много лет назад. Не зря мы с особенным теплым чувством смотрим старые советские фильмы, в которых соседи - друзья и товарищи вместе переживают трудности войны, вместе радуются трудовым успехам, отмечают праздники. Добрососедские отношения - это основа для грамотного и эффективного управления многоквартирным домом. Только в мире с соседями можно создать ТСЖ или проверить, как работает управляющая организация и правильно ли нам рассчитали тарифы на воду и т.д. Но самое важное - только вместе мы сможем бороться против откровенной и наглой несправедливости, которая все чаще касается нас, жильцов, именно в вопросах жилищно-коммунального хозяйства. "Мой дом - моя крепость" - этот девиз должен применяться не к квартирам, в которых вы проживаете, а ко всему дому в целом. Ведь любой многоквартирный дом - это единый организм, и жильцам пора учиться управлять своим общим имуществом, нести ответственность за его содержание в надлежащем состоянии. Управляющие организации, ТСЖ, кооперативы и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном управлении домом, несут ответственность за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений. Контроль за соблюдением выполнения обязательств этих организаций в первую очередь осуществляют сами собственники. Если собственники не организованы и пассивны, то дом, в котором они живут, будет стремительно разрушаться. И никакие жалобы в контролирующие организации не помогут. Пока не изменится психология граждан, пока они не почувствуют себя собственниками всего дома, а не только своей квартиры, подъезды будут грязными, в подвалах будет стоять вода, а вместо уютного двора под окнами появится стоянка машин. Активного собственника необходимо воспитывать с детства. Объяснять малышу, что сломанный домофон - лишняя трата денег, которые могли пойти на устройство детской площадки, что выброшенная шкурка от банана может привести к травме, может быть, и его близких... Чтобы завтра жить комфортно в уютном, ухоженном доме, уже сегодня стоит посадить у подъезда цветы, к Новому году совместно с соседями украсить гирляндами подъезд... В тех домах, где живут активные собственники, нет выбитых окон, сломанных дверей, разрисованных стен, неблагоустроенных детских площадок. Сейчас самое время познакомиться со своими соседями по дому и начать жить по-новому. От того, насколько вы активны как собственник в процессе управления общим имуществом, зависит комфортность проживания в вашем доме и стоимость ваших квартир. Указатель сокращений Нормативные правовые акты АПК РФ Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации ГПК РФ Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации ЖК РФ Жилищный кодекс Российской Федерации ЗК РФ Земельный кодекс Российской Федерации КоАП РФ Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях НК РФ Налоговый кодекс Российской Федерации Закон об обращениях граждан Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" Закон о банкротстве Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" Закон о госрегистрации юридических лиц Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" Закон о персональных данных Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ "О персональных данных" Минимальный перечень услуг и работ Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 Правила оказания услуг Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 Правила осуществления деятельности по управлению МКД Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 Правила предоставления коммунальных услуг Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 Правила проведения конкурса по отбору УО Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 Правила содержания общего имущества Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 Стандарт раскрытия информации Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 Правила и нормы технической эксплуатации Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 Правила оценки готовности к отопительному периоду Правила оценки готовности к отопительному периоду, утвержденные Приказом Минэнерго России от 12.03.2013 N 103 СанПиН 2.1.2.2645-10 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы", утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 Прочие сокращения ГВС горячее водоснабжение ГЖИ государственная жилищная инспекция ГЖН государственный жилищный надзор ГИС ЖКХ государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства ЕГРН Единый государственный реестр недвижимости ЕГРЮЛ Единый государственный реестр юридических лиц ЕСИА единая система идентификации и аутентификации ("универсальный ключ" к ресурсам электронного правительства во всей России) ЖК жилищный кооператив ЖКУ жилищно-коммунальные услуги ЖСК жилищно-строительный кооператив ИНН идентификационный номер налогоплательщика ИП индивидуальный предприниматель ИПУ индивидуальный (квартирный) прибор учета КР, капремонт капитальный ремонт КУ коммунальные услуги МКД многоквартирный дом ОДПУ общедомовые приборы учета ОИ общее имущество ОМСУ орган местного самоуправления ОСС общее собрание собственников РКЦ расчетно-кассовый центр РСО ресурсоснабжающая организация СКПТ система коллективного приема телепередач СПК специализированный потребительский кооператив ТКО твердые коммунальные отходы ТСЖ товарищество собственников жилья ТСН товарищество собственников недвижимости (организационно-правовая форма ТСЖ) УО управляющая организация ХВС холодное водоснабжение Раздел I. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ 1. Общие сведения Как следует из ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление МКД - согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД, с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния ОИ, исходя из Минимального перечня услуг и работ (п. 3 Правил осуществления деятельности по управлению МКД). Управление МКД осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления (ТСЖ, кооператив, управляющая организация). На собственников помещений в МКД возлагаются следующие обязанности. Содержать ОИ в надлежащем состоянии на собственные средства (п. 28, 30 Правил содержания общего имущества). Поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, а также Правила содержания общего имущества (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ). Выбрать способ управления домом (ст. 161 ЖК РФ). Реализовать его - выбрать УО и заключить с ней договор управления или зарегистрировать ТСН (ТСЖ). Собственники несут ответственность за надлежащее содержание ОИ в соответствии с законодательством РФ (п. 41 Правил содержания общего имущества). УО и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы по содержанию ОИ при непосредственном управлении, отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание ОИ в соответствии с законодательством РФ (п. 42 Правил содержания общего имущества). Собственники нежилых помещений в МКД в отношении ОИ обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений. Государственная регистрация возникновения (перехода, ограничения, прекращения) права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на ОИ собственников помещений в МКД. Положениями ЖК РФ не установлены особенности регистрации права общей собственности на ОИ собственников помещений в МКД. 2. Стандарты управления МКД Управление МКД регламентируется Правилами осуществления деятельности по управлению МКД, которые устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению МКД: - собственниками помещений при непосредственном управлении; - ТСЖ, ЖК или иными СПК, осуществляющими управление МКД без заключения договора управления с УО; - УО по договору управления МКД. Управление МКД обеспечивается выполнением следующих стандартов: - прием, хранение и передача технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов, а также их актуализация и восстановление; - сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений, а также о лицах, использующих ОИ на основании заключенных договоров; - подготовка предложений собственникам по вопросам содержания и ремонта ОИ: разработка перечня услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ с учетом Минимального перечня услуг и работ; финансовое обоснование услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ с указанием источников их финансирования; подготовка предложений по вопросам проведения капремонта (реконструкции) МКД, а также повышения его энергоэффективности; подготовка предложений о передаче объектов ОИ в аренду; обеспечение ознакомления собственников с подготовленными документами; - организация рассмотрения на ОСС вопросов, связанных с управлением МКД, подготовка документов для проведения ОСС; - организация оказания услуг и выполнения работ, утвержденных решением ОСС: выбор исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ и заключение с ними договоров; заключение с собственниками договоров, содержащих условия предоставления КУ; заключение договоров с РСО на поставку коммунальных ресурсов в МКД, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем; осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту ОИ исполнителями, документальное оформление их приемки, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества; ведение претензионной, исковой работы при выявлении фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества; - взаимодействие с органами государственной власти и ОМСУ по вопросам управления МКД; - организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту ОИ, управлению МКД и КУ: начисление платежей за ЖКУ; оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в МКД; осуществление расчетов с РСО за поставленные коммунальные ресурсы; ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за ЖКУ; - обеспечение собственниками, органами управления ТСЖ и кооператива контроля за исполнением решений ОСС, выполнением перечней услуг и работ, достижением целей деятельности по управлению МКД: предоставление собственникам отчетов по выполнению договора управления МКД; раскрытие информации о деятельности по управлению МКД в соответствии со Стандартом раскрытия информации; прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей в МКД; обеспечение контроля собственников за качеством услуг и работ. Обратите внимание: в целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ, УО, ТСЖ или кооператив по требованию собственников помещений в МКД обязаны представить акт обследования технического состояния МКД, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения экспертных организаций (п. 6 Правил осуществления деятельности по управлению МКД). Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и график их выполнения (п. 8 Правил осуществления деятельности по управлению МКД). 3. Общее имущество собственников помещений в МКД 3.1. Общие сведения Возникновение права общей долевой собственности на ОИ в МКД неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое помещение в этом доме (ст. 290 ГК РФ и ст. 36 - 38 ЖК РФ). Собственники помещений в МКД совместно владеют, пользуются и распоряжаются ОИ (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 1, 2 ст. 37 ЖК РФ). Для определения размера доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в МКД надо общую площадь принадлежащего собственнику помещения разделить на общую площадь всех помещений в доме. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного назначения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. При расчете площадь ОИ не учитывается. Собственник помещения в МКД не вправе (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ): - осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на ОИ; - отчуждать свою долю в праве общей собственности на ОИ, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности. Невозможность отчуждения доли собственника в праве общей собственности на ОИ установлена в п. 2 ст. 290 ГК РФ. Уменьшение размера ОИ в МКД возможно только с согласия всех собственников в данном доме путем его реконструкции. Все решения об использовании ОИ принимаются на ОСС не менее чем 2/3 голосов от голосов всех собственников помещений в МКД. Состав общего имущества определяется (п. 1 Правил содержания общего имущества): - собственниками помещений в МКД - в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ; - органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; - ОМСУ - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору УО в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ. Обратите внимание: состав общего имущества определяется собственниками в МКД на основании техпаспорта дома и утверждается решением общего собрания. При определении состава общего имущества собственников в МКД используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (п. 3 Правил содержания общего имущества). В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих организаций, технической документации на МКД, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН (п. 4 Правил содержания общего имущества). С 1 января 2017 г. сведения об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иные сведения содержатся в ЕГРН (ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ): - помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме: межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, колясочные; технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в МКД (котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); - помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников в МКД, в том числе помещения, предназначенные: для организации досуга; культурного развития; детского творчества; занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; - крыши; - ограждающие и несущие конструкции (фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждения), а также окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и т.д.; - механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; - автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг (приборы учета, устройства сбора и передачи данных, программные продукты для сбора, хранения и передачи данных учета) в случаях, если установлены за счет собственников помещений в МКД; - земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иные расположенные на земельном участке объекты, предназначенные для его обслуживания (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки). Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав ОИ, является внешняя граница стены МКД. В состав имущества общего использования при создании ТСЖ в нескольких МКД входят: - земельный участок с элементами озеленения и благоустройства; - иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка); - имущество, совместное использование которого допускается проектной или технической документацией на эти дома; - имущество, обеспечение работоспособности которого достигается при условии подключения (технологического присоединения) к ОИ в другом МКД из числа указанных домов - для инженерных систем, оборудования, устройств и т.п. 3.2. Внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения Внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения включают в себя (п. 5 Правил содержания общего имущества): - стояки; - ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков указанных отключающих устройств; - ОДПУ холодной и горячей воды; - первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков; - механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях. 3.3. Внутридомовая инженерная система водоотведения В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в систему водоотведения МКД входят: - канализационные выпуски; - фасонные части (отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины, тройники); - стояки; - заглушки; - вытяжные трубы; - водосточные воронки; - прочистки; - ответвления от стояков до первых стыковых соединений; - другое оборудование, расположенное в этой системе. 3.4. Внутридомовая инженерная система отопления В соответствии с п. 6 Правил содержания общего имущества система отопления МКД состоит: - из стояков; - обогревающих элементов; - регулирующей и запорной арматуры; - ОДПУ тепловой энергии; - другого оборудования, расположенного на этих сетях. Обратимся к практике Верховного Суда РФ, касающейся вопросов, возникающих при эксплуатации систем отопления. В решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 N ГКПИ09-725 указано, что расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу МКД. В состав ОИ в МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.). В Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 93-КГ16-2 устанавливается, что первые отключающие устройства от стояка считаются элементами внутридомовых инженерных сетей. Эти элементы обеспечивают подачу коммунальных ресурсов от инженерных сетей до внутриквартирного оборудования. Влияя на параметры и характеристики внутридомовых инженерных сетей, они участвуют в обслуживании других помещений МКД, т.е. входят в состав ОИ. Обратите внимание: суды различного уровня не имеют однозначной позиции по делам, связанным с отнесением радиаторов (в том числе полотенцесушителей) к ОИ в МКД. В связи с этим договор управления на основании решения собственников на ОСС должен стать основным документом, регулирующим вопрос включения радиаторов (в том числе полотенцесушителей) в состав ОИ в МКД. Следует иметь в виду, что полотенцесушитель является отопительным прибором (ГОСТ 31311-2005 "Приборы отопительные. Общие технические условия", введенный в действие Приказом Ростехрегулирования от 26.04.2006 N 80-ст). При эксплуатации системы отопления стоит уделить особое внимание замене радиаторов (в том числе полотенцесушителей). Неправильный подбор отопительного прибора может повлиять на тепловой баланс и температурный режим помещений за счет: - изменения площади обогревающих элементов; - изменения температурного режима в одном конкретно взятом помещении МКД; - возможного создания условий для размораживания системы отопления МКД в зимний период; - некачественного выполнения работ при замене обогревающих элементов и др. 3.5. Внутридомовая инженерная система электроснабжения В соответствии с п. 7 Правил содержания общего имущества в систему электроснабжения МКД включены: - вводные шкафы; - вводно-распределительные устройства; - аппаратура защиты, контроля и управления; - ОДПУ электрической энергии; - этажные щитки и шкафы; - осветительные установки помещений общего пользования; - электрические установки систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов; - автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД; - сети (кабели) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества, до ИПУ электрической энергии; - другое электрическое оборудование, расположенное на этих сетях. 3.6. Внутридомовая инженерная система газоснабжения Внутридомовая система газоснабжения определяется в зависимости от типа газа, поставляемого в МКД, и описана в п. 5 Правил содержания общего имущества. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил содержания общего имущества). 3.7. Земельный участок как часть общего имущества собственников в МКД Если земельный участок, на котором расположены несколько МКД, является делимым, т.е. имеется возможность обеспечения доступа к домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно производить раздел земельного участка по числу расположенных на нем домов. ОСС может принимать решения о пределах использования земельного участка под МКД, в том числе устанавливать сервитут (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решения об использовании земельного участка принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Варианты использования земельного участка.
Существуют следующие варианты использования земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Во-первых, может быть введено право ограниченного пользования (сервитут).
Во-вторых, он может быть сдан в аренду другим лицам, например, для размещения на нем рекламной или иной конструкции.
В-третьих, он может быть сдан в аренду одному из собственников в МКД для осуществления пристройки к дому.
Сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ).
Сервитут в отношении придомовой территории может устанавливаться:
- для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
- прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;
- обеспечения водоснабжения и мелиорации;
- других нужд собственника недвижимого имущества.
Обратите внимание: установка ограждений вокруг МКД проводится только по решению ОСС (2/3 голосов) при условии, что земельный участок поставлен на кадастровый учет.
Подобные действия не должны приводить к ограничению пользования гражданами землями общего пользования, а также к ограничению допуска экстренных (скорая медицинская помощь, службы МЧС России, пожарная служба) и специализированных служб (аварийные бригады инженерных служб) на придомовую территорию.
Следует также иметь в виду, что установка шлагбаума не должна нарушать действующих правил пожарной безопасности. Ко всем эксплуатируемым зданиям должен быть обеспечен свободный подъезд (п. 365 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390).
Установка шлагбаума на въезде на придомовую территорию нарушает данное требование, поскольку не дает возможности пожарным воспользоваться въездом на территорию МКД в случае возникновения пожара. Поэтому необходимо позаботиться о том, чтобы у пожарной службы был электронный ключ от вашего шлагбаума.
Обязанность согласовывать установку шлагбаума во дворе с органами ГИБДД не установлена законодательно. Придомовая территория не относится к автомобильным дорогам, шлагбаум не является техническим средством организации дорожного движения.
Решение об установке шлагбаума принимается на ОСС при условии, что земельный участок поставлен на кадастровый учет.
Обратите внимание: продажа земельного участка, на котором расположен МКД, противоречит законодательству РФ.
Продажа влечет за собой уменьшение ОИ, что возможно только с согласия всех собственников в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Отчуждение земельного участка не является реконструкцией МКД как объекта капитального строительства.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 179; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!