Роль БТИ и комитетов по земельным ресурсам

Жилищно-коммунальная сфера - многоотраслевой комплекс, включающий в себя автономные, но в то же время взаимозависимые предприятия и организации, чья деятельность так или иначе связана с удовлетворением потребностей населения в жилищных и коммуналь­ных услугах.

Производственная структура жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) состоит из четырех подотраслей:

• жилищное хозяйство;

• ресурсоснабжение;

• благоустройство (дорожно-мостовое хозяйство, озеленение, санитарная очистка, утилизация отходов);

• бытовое обслуживание (банно-прачечное хозяйство, ритуальное обслуживание).

Термин ресурсоснабжение не совсем привычен - чаще всего эти виды деятельности (оказание услуг по энерго-, тепло-, водоснабжению и водоотведению) объединяют под другим названием – коммунальное хозяйство.

Предприятия коммунального хозяйства в силу специфики их деятельности являются на локальных (местных) рынках естественны­ми монополистами (в экономической теории под естественной моно­полией понимается такая ситуация на рынке, когда удовлетворение спроса на нем наиболее эффективно в отсутствие конкуренции). Имеет место высокие входные барьеры - для того, чтобы начать деятельность на этом рынке, новой фирме необхо­димы большие первоначальные вложения в основной капитал.

Тот факт, что большинство предприятий ресурсоснабжения удовлетворяют всем этим условиям и, следовательно, являются естест­венными монополиями, определяет необходимость контроля за ценами на предоставляемые ими услуги. В России это осуществляется путем прямого регулирования тарифов коммунальных организаций регио­нальной энергетической комиссией, региональными и местными вла­стями.

Отметим несколько особенностей коммунального хозяйства. Большая часть выработки электроэнергии осуществляется на предприятиях, входящих в состав РАО «ЕЭС» (кроме того, часть энер­гии вырабатывается на АЭС, которые входят в состав государственно­го концерна «Росэнергоатом»). В каждом регионе созданы свои «АО-энерго», которые снабжают электроэнергией областные (или краевые) центры и продают ее муниципалитетам, точнее муниципальным специализированным энергоснабжающим организациям. Последние уже доводят электроэнергию до конечных потребителей, определенным образом изменяя ее физические параметры (например, обеспечивая на выходе в обычной бытовой розетке переменный ток напряжением 220 В и частотой 50 Гц) и взимая плату за услуги энергоснабжения. Часто региональные «АО-энерго», производящие электроэнергию, попутно осуществляют еще и теплоснабжение крупнейших городов региона.

По аналогичной схеме осуществляется и газоснабжение городов. Через систему крупных посредников, таких как «Лентрансгаз», «Меж-регионгаз», являющихся акционерными обществами, большая часть акций которых так или иначе принадлежит «Газпрому», природный газ закупают местные газоснабжающие организации. Закупки газа для нужд теплоснабжения также осуществляются через местные «Горгазы» (хотя во многих случаях тепловики начинают рассчитываться не­посредственно с упомянутыми крупными оптовыми посредниками).

Любое предприятие водоснабжения, по сути, перекачивает воду из поверхностных или подземных источников потребителям и от по­требителей обратно в поверхностные источники, осуществляя одно­временно очистку воды (при этом предприятие несет значительные -40-50% всех издержек - энергетические затраты). В этих условиях оказание услуг по водоснабжению и водоотведению наиболее эффек­тивно в условиях естественной монополии - единой городской водоснабжающей организации («Водоканала»).

Теплоснабжающие же организации нагревают до нужной темпе­ратуры воду и подают ее в отопительные сети и сети горячего водо­снабжения (при этом затраты на энергоносители и воду могут дохо­дить до 75% всех затрат, понесенных организацией). В данной подот­расли естественная монополия возникает только при централизован­ной системе теплоснабжения. Это означает, что жилые районы и целые города отапливаются и получают горячую воду от одной крупной ко­тельной. При децентрализованном теплоснабжении доставка тепла может осуществляться от локальных котельных, рассчитанных на об­служивание как одного, так и нескольких расположенных рядом до­мов. Основным преимуществом централизованного теплоснабжения является максимальная выгода от эффекта масштаба.Однако поте­ри тепла в магистральных трассах оказываются весьма существенны­ми. В свою очередь, при децентрализованном теплоснабжении увели­чивается расход топлива на единицу произведенного тепла, но мини­мизируются потери тепла в сетях.

Преобладание той или иной системы теплоснабжения зависит, в первую очередь, от типа расселения на данной территории. В городах, где компактно проживает относительно большое количество людей и преобладает многоквартирная застройка, достигается существенная экономия от эффекта масштаба, а потери тепла в сетях незначительны по сравнению с объемом производства тепловой энергии. Если же плотность населения невелика, а тепловая нагрузка оказывается рас­средоточена на большой площади (например, в сельской местности или городах - мегаполисах с разнотипной застройкой), то централизо­ванное теплоснабжение оказывается невыгодным, поскольку потери тепла при передаче его на большие расстояния перекрывают выгоду от эффекта масштаба.

Из-за недостаточного финансирования, физического износа ос­новных фондов организации ЖКХ большинства регионов России ра­ботают не в эксплуатационном, а в аварийно-восстановительном ре­жиме. В сложившихся условиях вполне реален крупномасштаб­ный инфраструктурный кризис, связанный с массовыми авариями на объектах ЖКХ.

Роль БТИ и комитетов по земельным ресурсам

БТИ может быть организовано в форме муниципального пред­приятия или учреждения, в отличие от отдела по учету и распределе­нию жилья, который является структурным подразделением городской администрации. Отдел по учету и распределению жилья (жилищный отдел) фиксирует то, что происходит с жильём: акты купли-продажи, обмена, приватизации, ввода нового жилья. В то же время для того, чтобы сделка с жильём или недвижимостью приобрела юридическую силу, её необходимо зарегистрировать в Отделе регистрации сделок с недвижимостью, который является подразделением соответствующей федеральной службы.

Через жилищный отдел городским самоуправлением реализуется жилищная политикав городе: проводятся долгосрочные муниципаль­ные жилищные займы, внедряется институт ипотечного кредитования. Однако осуществление такой политики весьма осложняется дейст­вующим современным российским законодательством.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации граждане имеют право на жилье. В сегодняшних условиях полученное муници­пальное жилье можно сразу же превратить в частное путем его приватизации; таким образом, в сфере распределения жилья действует сразу два механизма - рыночный и административный.

В свою очередь, существование про­писки противоречит правам человека в части обеспечения государст­вом своим гражданам свободы передвижения, так что, строго говоря, по своим последствиям одно конституционное право входит в проти­воречие с другим. Такое положение также затрудняет миграцию и функционирование рынка труда, усугубляя территориальные диспро­порции и безработицу в депрессивных городах и регионах.

При этом, «право на жилье», понимаемое как невозможность вы­селить человека из квартиры, приводит к невозможности возникно­вения в отечественных городах такой социальной группы, как домо­владельцы. Фактически организация или частное лицо не может по­строить так называемый «доходный дом» и начать сдавать квартиры в нем в долгосрочную аренду (последнее обстоятельство отличает такой дом от гостиницы), поскольку прописавшихся по месту жительства в таком доме горожан будет фактически невозможно выселить, даже если они откажутся вносить квартирную плату. Все это приводит к тому, что жилье в России до сих пор является потребительским бла­гом, но не капиталом; это означает, что в сфере жилищного строи­тельства, строго говоря, невозможны инвестиции, имеет место только конечное потребление.

Отсутствие домовладельцев при одновременном наличии квар­тировладельцев приводит к трудноразрешимым конфликтам в процес­се эксплуатации и ремонта жилья. Потребности в смене инженерных сетей внутри дома, ремонте крыши, фасадов приводит к необходимости самообложения жильцов, часть которых по тем или иным причи­нам может отказаться от внесения своих долей в общий объем средств, необходимый для ремонта дома. Нерешенность данных проблем наря­ду с дефицитностью средств в городских бюджетах вызывает в на­стоящее время ускорение процессов ветшания жилого фонда.

Пред­принимаемая Правительством Российской Федерации жилищно-ком­мунальная реформа преследует цели решения проблемы содержания жилья и изменения ценообразования в коммунальном хозяйстве. Од­нако противоречие между действующим жилищным законодательст­вом и общей логикой функционирования рыночной экономики сохра­няется, что существенно усложняет реализацию стратегических целей развития города органами местного самоуправления.

Коммунальное хозяйство

Организации коммунального хозяйства находятся по большей части в муниципальной собственности; исключение представляют электростанции и линии электропередач, входящие в систему россий­ского акционерного общества «Единая энергосистема», и городское газовое хозяйство, также являющееся, как правило, акционерным (часть акций обычно принадлежит акционерному обществу «Газ­пром»). Это привносит определенную специфику в управление на­званными предприятиями: если в отношении муниципальных комму­нальных организаций директор предприятия назначается на должность на основе контракта с главой местного самоуправления, то в случае с акционерным обществом исполнительного директора назначает (и снимает) правление акционерного общества или даже общее собрание акционеров. Соответственно, если в случае с муниципальными пред­приятиями иногда допустимы прямые, административные методы управления со стороны структурных подразделений администрации, курирующих отрасли коммунального хозяйства, то в случае с акцио­нерными обществами городская администрация может влиять на хозяйственную деятельность посредством косвенных, экономических рычагов (что, конечно, не исключает и административного воздействия на исполнительную дирекцию через правление акционерного общества. В частности, в случае муниципального предприятия орган местного самоуправления может установить штаты административно-правленческого персонала и систему оплаты труда непосредственно, в то время как в случае с акционерным обществом это можно осуществить через решения правления.)

Большинство отраслей коммунального хозяйства - естественные монополии; это обстоятельство предопределяет необходимость кон­троля за ценами на их услуги. В России это осуществляется путем прямого регулирования (фиксации) тарифов коммунальных организа­ций на уровне субъекта Федерации. Данную функцию выполняет ре­гиональная энергетическая комиссия при каждом из субъектов Феде­рации, в состав которой, кроме работников исполнительной власти области (края, республики), обычно включаются и руководители крупных коммунальных организаций (прежде всего, расположенных в административном центре региона), по рекомендации которой глава областной администрации утверждает тот или иной уровень тарифов. Следует отметить, что во многом контроль за обоснованностью тари­фов со стороны региональной комиссии является номинальным: буду­чи совещательным органом, комиссия практически не имеет возмож­ностей проверки расчетов, предъявляемых коммунальными организа­циями. Аудиторские проверки, которые проводились по инициативе некоторых губернаторов, неоднократно выявляли завышение тарифов. Аудит, естественно, полезен и на уровне муниципальных образований, а не только регионов; однако существенной особенностью упомянутых проверок является то, что проводился управленческий, производствен­ный аудит, а не финансовый(последний в качестве основной цели рассматривает соответствие внешней отчетности действующему зако­нодательству, прежде всего, в части уплаты налогов). К сожалению, компетентными специалистами, способными оценить эффективность управления и порекомендовать пути снижения затрат, на сегодняш­ний момент большинство муниципальных образований в России не располагает.

Мы поможем в написании ваших работ!