Перевод жилого помещения в нежилое помещение
ТЕМА 3. ТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЯМ
1. Требования, предъявляемые к жилым помещениям, предоставляемым гражданам
2. Признание жилых помещений непригодными для проживания
3. Ремонт, переустройство и перепланировка жилого помещения
4. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Требования, предъявляемые к жилым помещениям,
Предоставляемым гражданам
Требования, которые предъявляются к жилым помещениям, предоставляемым гражданам, установлены законом лишь относительно жилых помещений жилищного фонда социального использования. Они сводятся к следующему:
1) жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;
2) жилое помещение должно соответствовать санитарным и техническим требованиям;
3) жилое помещение должно быть предоставлено в пределах нормы, установленной органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями на данной территории (п.2 ст.50 ЖК РФ);
4) при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов, без их согласия (п.1 ст.58 ЖК РФ);
5) жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других обстоятельств, заслуживающих внимания (п.2 ст.58 ЖК РФ).
Понятие «благоустроенное жилое помещение» включает в себя наличие водопровода, электрического освещения, ванной комнаты, вспомогательных помещений, встроенных шкафов, туалетной комнаты, центрального отопления, мусоропровода, лифта и др. Естественно, что уровень благоустройства жилых помещений в крупных городах выше, чем в малых городах и селах.
|
|
|
Понятие «соответствие установленным санитарным и техническим требованиям» предполагает создание условий, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность человека (обеспечение отдыха, сна, общения, организации питания, способность поддерживать нормальную температуру воздуха в жилом помещении, звуконепроницаемость, проветриваемость, естественное освещение, противопожарная безопасность).
Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям утверждены Главным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г. В случае когда жилое помещение не обеспечивает нормальные санитарно-эпидемиологические требования, оно может быть признано непригодным для проживания.
Признание жилых помещений непригодными для проживания
Порядок признания помещения непригодным для проживания предусмотрен следующими нормативными правовыми актами:
– постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещений жилыми помещениями для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»;
|
|
|
– постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое»;
– постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 20 февраля 2004 г. № 10 «Об утверждении критериев и технических условий отнесения жилых домов, жилых помещений к категории ветхих или аварийных». Ветхими признаются дома с физическим износом, при которых их прочность и деформационные характеристики находятся на пределе допустимого либо ниже этого предела.
Признание жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания осуществляется потому, что такие жилые помещения не должны предоставляться гражданам, а если в них уже проживают граждане, то им должны быть предоставлены другие, пригодные для проживания, помещения. Основанием для предоставления пригодного для проживания жилого помещения является признание помещения, в котором проживают граждане, непригодным для проживания. Работу по признанию помещений непригодными для проживания проводит межведомственная комиссия, назначенная местным исполнительным органом (администрацией). В состав этой комиссии входят:
|
|
|
1 – заместитель главы администрации;
2 – представитель жилищно-эксплуатационной организации или архитектора;
3 – представитель БТИ;
4 – представитель санитарного надзора;
5 – представитель пожарного надзора;
6 – технические эксперты.
Основанием для создания межведомственной комиссии могут быть:
1 – заявление владельца жилого дома;
2 – представление органов санитарного либо пожарного надзора;
3 – запрос суда и прокуратуры;
4 – аварийная ситуация.
В случае если основанием для создания межведомственной комиссии является заявление владельца жилого дома, последний должен приложить к заявлению следующие документы:
1 – технический паспорт дома;
2 – план помещений дома;
3 – акты осмотра помещений за последние три года с перечнем выполненных ремонтных работ;
4 – заключение санитарно-эпидемиологической станции;
5 – заключение государственного пожарного надзора;
6 – письменные жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания;
7 – техническое заключение о целесообразности и стоимости ремонтных работ.
|
|
|
Межведомственная комиссия, изучив все материалы дела, приминает одно из двух решений: о признании данного помещения либо непригодным, либо пригодным для проживания.
В первом случае оформляется соответствующий акт, на основе которого выносится аналогичное решение уже местным органом исполнительной власти. Копия данного решения должна быть направлена владельцу жилого дома, а нанимателю жилого помещения выдается соответствующая справка.
Признание жилого помещения нежилым влечет за собой два правовых последствия:
1) такое помещение исключается из жилого жилищного фонда и переводится в нежилой жилищный фонд;
2) у лиц, проживающих в таких помещениях, возникает право на получение другого жилого помещения.
Основания для признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания:
1 – физический износ дома (для каменных домов он должен быть выше 70%, а для деревянных – 65%);
2 – неудачное расположение дома (в пределах опасных зон промышленных предприятий и транспорта);
3 – аварийное состояние дома, возникшее из-за стихийных явлений (землетрясения, просадки, неравномерной осадки, наводнения и др.);
4 – жилое помещение является бараком – строением, предназначенным для временного проживания, срок службы которого не более 20 лет;
5 – угроза аварии дома из-за износа его строительных конструкций;
6 – невозможность технической эксплуатации дома;
7 – наличие в жилом доме предприятия, создающего шум, вибрацию, загрязнение воздуха в том случае, если вывести его из дома невозможно;
8 – дефекты планировки и уровня благоустройства, предусмотренные соответствующими перечнями;
9 – несоответствие санитарно-технических условий в жилом помещении показателям, утвержденных перечнем;
10 – аварийное состояние дома в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (балок, панелей, колонн и т.п.).
Дефектами считаются (согласно Перечня объемно-планировочных дефектов, утвержденный приказом министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. № 529):
– ширина комнаты меньше 2 м в том случае, если она является предметом самостоятельного найма;
– ширина дверного проема меньше 70 см;
– расположение пола в комнате ниже поверхности двора;
– выход из жилой комнаты осуществляется непосредственно наружу, и оборудовать тамбур или пристройку невозможно;
– канализационные трубопроводы расположены над комнатой;
– вход в туалет осуществляется непосредственно из комнаты;
– размер кухни в коммунальной квартире меньше 10 % всей площади квартиры и т.д.
В Перечне санитарно-гигиенических условий, дающих основание признать жилое помещение непригодным для постоянного проживания, утвержденном тем же приказом, что и упомянутый выше Перечень, содержаться дефекты жилых помещений, касающиеся освещенности, вибрации, шума, температурно-влажностного режима. Так, дефектами считаются:
– отсутствие в комнате непосредственного естественного освещения либо освещение через окна, выходящие в другое помещение;
– невозможность снижения уровня вибрации либо уровня шума до величин, установленных нормами;
– отсутствие отопительных приборов и невозможность оборудования ими комнаты;
– температура воздуха в комнате больше + 28 °С, если снизить ее до санитарной нормы невозможно.
Выявление непригодных для проживания жилых помещений должно осуществляться в плановом порядке представителями следующих служб:
1) проектной организации жилищно-коммунального хозяйства;
2) бюро технической инвентаризации;
3) жилищно-эксплуатационной организации.
Перечисленные лица должны систематически осматривать жилые помещения, опрашивать их жильцов и документировать полученные результаты, в частности создавать списки таких помещений.
Особое место занимает вопрос о представлении жилых помещений гражданам, лишившимся жилища в результате чрезвычайной ситуации. Он регулируется:
1 – Бюджетным кодексом РФ от 31 июля 1998 г. № 145;
2 – ЖК РФ;
3 – Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»;
4 – Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
5 – Федеральным законом от 12 февраля 1998 г. № 28-ФЗ «О гражданской обороне»;
6 – постановлением Правительства РФ от 26 октября 2000 г. № 810 «О порядке выделения средств из резервного фонда Правительства РФ по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и последствий стихийных бедствий»;
7 – постановлением Правительства РФ от 21 мая 2007 г. № 304 «О классификации чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера».
Ремонт, переустройство и перепланировка жилого помещения
Сохранение жилого помещения в надлежащем состоянии является обязанностью ряда лиц:
– собственника жилого помещения;
– наймодателя жилого помещения;
– нанимателя жилого помещения.
Один из способов выполнения такой обязанности – проведение ремонта помещения. Однако качество помещения может быть не только сохранено, но и улучшено путем повышения уровня его благоустройства. Достигается это за счет видоизменения его в результате переустройства. При этом применяются два способа переустройства: перепланировка и переоборудование жилого помещения.
Обязанность наймодателя своевременно проводить ремонт жилых домов предусмотрена ст. 65 ЖК РФ. Осуществляя эту обязанность, он выполняет свой долг одновременно и перед государством (поскольку сохраняет жилой дом), и перед нанимателем (создает ему условия для проживания).
Решение о необходимости проведения ремонта приминается наймодателем в результате осмотра жилого помещения. Известно, что восстановление жилого помещения происходит с помощью ремонта, который бывает двух видов: капитальный и текущий. Они различаются по объему и источникам финансирования. Наймодатель обязан проводить капитальный ремонт. Проводится он за счет средств, предназначенных на простое воспроизводство. Его цель – ликвидация или уменьшение физического или морального износа. Ремонт для устранения физического износа состоит в восстановлении износившихся конструкций зданий, устранении неисправности в трубах водопровода, восстановлении целостности крыши дома, замене дверей, окон, полов дома. Может производиться капитальный ремонт как всего здания, так и отдельных его частей: секций, этажей (выборочный ремонт).
Моральный износ жилого помещения состоит в несоответствии архитектурно-планировочных и конструкторских качеств, уровня внутреннего благоустройства и инженерного оборудования современному стандарту жилища и изменившимся требованиям населения. Установлено, что моральный износ жилого помещения наступает раньше физического износа и на устранение его затрачивается до 35 % средств, выделяемых на капитальный ремонт жилищного фонда. Ликвидация морального износа жилых домов осуществляется, в частности, путем перепланировки помещения в коммунальных квартирах в квартиры для одной семьи. Финансирование затрат на ремонт муниципального жилищного фонда осуществляется за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций либо государственного бюджета. Ремонт ведомственного жилищного фонда производится за счет средств соответствующей организации, а ремонт жилых помещений частного жилищного фонда – за счет владельцев этого фонда.
Право на осуществление ремонта предоставляется застройщику либо физическому лицу, пользующемуся жилым помещением, которое ему предоставлено. Ремонт проводится на основании разрешения, выдаваемого местной администрацией в течение одного месяца с момента обращения.
Наймодатель, производящий капитальный ремонт, обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение на время ремонта, если ремонт не может быть сделан без выселения жильцов. Во время капитального ремонта могут быть проведены следующие работы: замена дверей, оконных рам, полов, кухонных плит, отопительных печей, санитарно-технического оборудования (за исключением случаев преждевременного их выхода из строя по вине жильцов).
Обязанность нанимателя производить ремонт нанимаемого им жилого помещения установлено в ст. 67 ЖК РФ и в ст. 678 ГК РФ. Но эти нормы предусматривают лишь текущий ремонт, если условием договора о найме жилого помещения не предусмотрено иное. Такой ремонт должен осуществляться по мере необходимости, а также в случае освобождения жильцом жилого помещения.
Текущий ремонт включает в себя побелку стен и потолков, окраску и оклейку обоями стен, окраску подоконников, оконных рам, дверей, вставку стекол в окна и двери. Этот вид ремонта производится в порядке, определяемом не только законодательством, но и договором найма жилого помещения.
Возможность видоизменять жилое помещение предусмотрено ст. 25–29 ЖК РФ. Это право дается собственникам жилого помещения.
В ЖК РФ дано юридическое определение понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений (ст. 25 ЖК РФ).
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесение изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Данные положения означают, что любые перечисленные действия, не требующие изменений в техническом паспорте, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка жилого помещения.
Технический паспорт жилого помещения– это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям (п. 5 ст. 19 ЖК РФ). Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, а также иные требования законодательства.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование (например, в Москве Мосжилинспекция)) на основании принятого им решения.
Условия и порядок переустройства и перепланировки изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или управомоченное им лицо (далее – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения данного жилого помещения предоставляет (п. 2 ст. 26 ЖК РФ):
а) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
б) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
в) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
г) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
д) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
е) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя иные, помимо указанных в этом перечне, документы. При этом заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов.
В случае принятия решения о согласовании заявителю выдается подтверждающий это документ, который составляется по форме, определенной Правительством РФ. Данный документ служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, предоставляющегося заявителем на согласование.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в трех случаях (п. 1 ст. 27 ЖК РФ):
1) непредоставления полного комплекта документов, приведенных в перечне, указанном выше;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения:
– должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные п. 1 ст. 27 ЖК РФ;
– выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (п. 3 ст. 27 ЖК РФ).
Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества (ст. 28 ЖК РФ).
В ЖК РФ определено понятие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений.
Самовольное переустройство и (или) перепланировка жилых помещений означает такое переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного управомоченным органом или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представленного для согласования (п. 1 ст. 29 ЖК РФ).
Предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Согласно ст. 29 ЖК РФ такие лица несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Собственник или наниматель жилого помещения (по договору социального найма), который самовольно его переоборудовал или перепланировал, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (п. 3 ст. 29 ЖК РФ).
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, установленный органом, осуществляющим согласование, суд в соответствии с п. 5 ст. 29 ЖК РФ по иску этого органа принимает решение:
а) в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от его продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
б) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма – о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Если новый собственник или собственник-наймодатель по расторгнутому договору социального найма переоборудованного и (или) перепланированного жилого помещения не привели его в установленный срок в прежнее состояние, то орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в вышеуказанном порядке.
Форма заявления гражданина о переустройстве и (или) перепланировке утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение
Дата добавления: 2018-06-27; просмотров: 199; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!