Расчет ставки капитализации для торговых помещений
Уходящий 2017 год запомнится следующими тенденциями: динамика рынка коммерческой недвижимости в 2017 году продолжила отражать последствия кризиса 2014-2015 гг., когда многие проекты заморозились, а начало строительства новых проектов приостановилось. Последствия посткризисного периода также ярко отразятся и в 2018 году (по прогнозу, объёма ввода новых торговых площадей составит рекордно низкие за последние 12 лет - 124 тыс. кв. м), после этого мы ожидаем окончательную стабилизацию рынка. В этом году мы все чаще видим предпосылки для начала постепенного восстановления рынка в 2018-2019 гг. По итогам 2017 года прирост торговых площадей в России составит порядка 429 тыс. кв. м, из которых 48% (206 тыс. кв. м) было введено в региональных городах. Совокупный объём ввода торговых площадей в России сократился на 70% в сравнении с предыдущим годом, а в регионах – на 78%. Среди крупнейших новых региональных центров 2017 года стоит отметить Мегамаг в Ростове-на-Дону (40 000 кв. м GLA), Ривьера в Липецке (61 000 кв. м GLA), Galaxy в Барнауле (65 400 кв. м GLA). В 2018 году в региональных городах ожидается дальнейшее сокращение объёма ввода новых торговых площадей – до уровня 124 тыс. кв. м, что на 40% меньше 2017 года. При этом некоторые объекты 2018 года были изначально заявлены к вводу в 2017, но впоследствии сроки были перенесены. В целом стоит отметить высокий потенциал для развития рынка торговой недвижимости в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми объектами при наличии хорошей покупательной способности населения. К таким городам на сегодняшний день относятся Томск, Киров, Ханты-Мансийск, Пятигорск, Махачкала, Ноябрьск, Якутск и другие. Выходят на рынок новые объекты торговой недвижимости в крупных городах, которые в последние несколько лет считались перенасыщенными торговыми объектами. Это связано с тем, что существующие объекты перестали отвечать современным тенденциям рынка и морально устарели. К таким городам, в которых появляется потенциал для нового строительства, относится Казань. Фокус девелоперов также начинает смещаться в сторону городов Московской области. Большой потенциал здесь имеют те объекты, которые обладают удачной локацией с большой зоной охвата, хорошей покупательской способностью населения, а также в соседстве с сильными якорными операторами (например, ТРЦ Пушкино Парк в соседстве с гипермаркетом Гиперглобус, Леруа Мерлен, Декатлон и Дарвин). Доля вакантных площадей сильно различается от города к городу и в зависимости от качества и расположения объекта. На сегодняшний день средний показателей вакансии для городов-миллионников держится на уровне 2016 года и составляет 8-10%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%. Среди ритейлеров, представленных в регионах, наиболее активными в 2017 году были продуктовые сети Лента, X5 Retail, Магнит. Также довольно активно в региональных городах развивались DIY ритейлер Leroy Merlin (13 региональных магазинов в 2017), магазины электроники М.Видео и Эльдорадо, сети магазинов детских товаров Детский Мир и Дочки-Сыночки. Региональные ТЦ активно подхватили столичный тренд, когда на смену устаревшим форматам ритейлеров приходят крупные современные развлекательные парки. При проектировании новых объектов собственники уделяют особое внимание увеличению доли развлекательной составляющей, а также площадям, занимаемым фуд-кортом и ресторанами. Также из глобальных событий уходящего года следует отметить выход фэшн-ритейлера Uniqlo за пределы двух столиц и открытие в Нижнем Новгороде и Казани. Существующий объем рынка торговых площадей г. Челябинска составляет немногим менее 400 тыс. кв. м, в том числе 90 тыс. кв. м было введено за последние два года. Обеспеченность торговыми центрами на 1 тыс. человек составляет 337 кв. м – девятый результат среди городов-миллионников. До 2020 года планируется открытие торгового центра "Мега" с магазином ИКЕА в Сосновском районе Челябинской области. На начало 4 кв. 2016 г в Челябинске имеется 13 торговых центров общей арендопригодной площадью 436 тыс. кв. м. Таким образом, обеспеченность города торговыми площадями составляет 366 кв. м на 1 тыс. жителей, что является довольно низким показателем, характеризующим недостаточную насыщенность качественными торговыми объектами. В Челябинске представлены 85 международных брендов, среди которых H&M, ZARA, Massimo Dutti. Количество объектов коммерческой недвижимости в Челябинске, выставленных на продажу и представляющих собой готовый бизнес, за последний год выросло на 70%. К такому выводу пришли аналитики портала N1.ru по итогам проведенного исследования. Наиболее существенно выросло число предложений о продаже небольших гостиниц (с пяти до 14 объектов), кафе (с 13 до 31) и магазинов (с 45 до 76). Количество продаваемых бань увеличилось с двух до шести, салонов красоты – с девяти до 14. Также новых собственников ищут четыре автосалона и два фитнес-клуба. На данный момент самые дорогие объекты находятся на центральной площади, в местах скопления народа. Такие объекты могут запрашивать до 150 тысяч рублей за квадратный метр, аренда же составит 800-1000 рублей за квадрат. Желающие снять не фасадную площадь потратят на аренду 250-400 рублей за квадратный метр. Самый дорогой объект в базе портала помещение, в котором находится крупноформатный магазин на проспекте Ленина, - его продают за 175 млн руб. Самые дешевые предложения начинаются от 200 тыс. руб. Среди них, в частности, торговые точки на рынках. Больше всего объектов – 25% от общего числа – находится в Центральном районе, по 16% - в Калининском и Тракторозаводском, 15% - в Курчатовском. Таблица 1.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Расчет ставки капитализации для торговых помещений
| Объект-аналог | Местоположение | Цена продажи, рублей/1 кв.м., без учета НДС | Ставка аренды, рублей/ 1 кв.м., без учета НДС | Операционные издержки, рублей/1 кв.м. в год | Чистый операционный доход, рублей/1 кв.м. в год | К капитализации, доли |
| Торговое помещение общей площадью 60 кв.м. | г. Челябинск, ул. Братьев Кашириных 85а | 56 483,05 | 5 593,22 | 1 016,69 | 4 576,53 | 0,081 |
| Аналог 1 | 56 483,05 | 4 576,53 | 0,081 | |||
| Торговое помещение общей площадью120 кв.м. | г. Челябинск, ул. Братьев Кашириных 164а | 49435,03 | 5 084,75 | 889,83 | 4 194,92 |
|
| Аналог 2 | 49 435,03 | 4 194,92 | 0,085 | |||
| Торговое помещение общей площадью 100 кв.м. | г. Челябинск, ул. Братьев Кашириных 131 | 48305,08 | 5 084,75 | 869,49 | 4 215,25 |
|
| Аналог 3 | 48 305,08 | 4 215,25 | 0,087 | |||
| Торговое помещение общей площадью 130 кв.м. | г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 68 | 45632,33 | 4 698,31 | 821,38 | 3 876,92 |
|
| Аналог 4 | 45 632,33 | 3 876,92 | 0,085 | |||
| Торговое помещение общей площадью 200 кв.м. | г. Челябинск, ул. 40 летия Победы, 41 | 43220,34 | 4 622,50 | 777,97 | 3 844,53 |
|
| Аналог 4 | 43 220,34 | 3 844,53 | 0,089 | |||
| Среднее значение ставки: | 0,085 | |||||
Дата добавления: 2018-06-27; просмотров: 335; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!