Комфортность проживания не влияет на плату за ЖКХ
В каждом многоквартирном доме должен быть выбран способ управления: управляющая организация, ТСЖ или непосредственное управление. Если собственники квартир в доме не выберут способ управления, то выбирает управляющую организацию местная администрация.
В этом случае размер платы за содержание общего имущества дома также определяет местная администрация (не путайте с ситуацией, когда управляющая организация уже выбрана собственниками, но тариф общим собранием не утвержден). Зачастую на практике местные администрации при расчете размера платы применяют такую категорию как «комфортность проживания». То есть чем «комфортнее» жить в доме, тем выше плата за содержание общего имущества. Критерии комфортности проживания весьма расплывчаты, что может привести к необоснованно высокому размеру платы.
В Письме Минрегиона РФ от 6093-АД/14сказано, что нельзя использовать принцип «комфортности» проживания. Размер платы зависит от тех работ и услуг, которые будет осуществлять управляющая организация.
Что делать собственникам квартир? Изучите договор управления, а также конкурсную документацию по отбору управляющей организации (информация обязательно должна быть на официальном сайте администрации). Если при расчете платы за содержание общего имущества администрация применяла принцип комфортности проживания, то нужно проводить общее собрание дома. На собрании можно изменить тариф.
|
|
|
В каком порядке устанавливается плата за содержание общего имущества?
Плату за ЖКХ собственники квартир определяют самостоятельно. Для этого проводится общее собрание. Любой собственник может предложить тот тариф, который считает справедливым. Управляющая организация тоже может предложить свой тариф. Но решение в любом случае остается за собственниками.
Руководствуясь какими принципами собственники на общем собрании должны утвердить плату за содержание? Ведь нельзя же установить произвольно маленький размер платы?
Прежде всего, надо учитывать, что размер платы должен быть достаточным для того, чтобы сохранить многоквартирный дом и его элементы в нормативном состоянии (ст. 161 ЖК РФ ). Это значит, что размер платы должен быть таким, чтобы подвалы, чердаки, лестничные площадки, стены и фундамент — все элементы общего имущества были в целости и сохранности.
Это общее требование конкретизировано законом.
Во-первых, размер платы за содержание жилья зависит от конструктивных особенностей дома.
Во-вторых, размер платы зависит от перечня работ и услуг, определенного собственниками помещений в многоквартирном доме. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 17.03.2016 № 7513-ОЛ/04 . При этом Министерство указало, что перечень работ и услуг должен соответствовать Минимальному перечню, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 .
|
|
|
Причем «работает» такое правило: сначала на общем собрании надо утвердить перечень работ и услуг по содержанию общего имущества дома, а потом — размер платы. Ни в коем случае нельзя делать обратное: сначала утверждать размер платы, а уже затем — перечень работ и услуг.
Необходимо помнить, что размер платы утверждается на один год. Это не означает, что собственники не могут изменить размер платы в течение года. Как понимать это правило? Собственники утверждают годовой перечень работ и услуг. Например, уборка подъезда в течение года с определенной продолжительностью. И уже этот объем работ и услуг берется для расчета ставки платы за содержание. Только в этом смысле надо понимать правило об установлении платы за содержание на год.
Может ли управляющая организация изменить размер платы за содержание общего имущества?
Тариф на содержание жилья определяет общее собрание собственников квартир в доме. Утверждаться тариф должен каждый год. Однако проводить общее собрание накладно, поэтому зачастую его и не проводят. Управляющие организации в этом случае самостоятельно повышают тариф, ссылаясь на инфляцию. Собственники квартир это считают несправедливым. Кто прав?
|
|
|
Порядок определения размера платы за содержание дома должен быть установлен в договоре управления (ч. 3 ст. 162 ЖК ). В Приказе Минстроя от 31.07.2014 № 411/пр приведены примерные условия договора управления. Министерство считает, что в договор можно включить условие о том, что управляющая организация может изменять размер платы в одностороннем порядке.
В п. 17 Постановления Пленума ВС от 27.06.2017 № 22 сказано, что управляющая организация не может в одностороннем порядке менять размер платы за содержание жилья. Суд подчеркнул: нельзя менять размер платы, определенный в порядке, который предусмотрен договором управления.
Что из этого следует? Управляющая организация может изменить в одностороннем порядке тариф на содержание дома, если это предусмотрено договором управления (Постановление 3 ААС от 09.10.2014 № 03АП-4795/2014 ). Договором это не предусмотрено? Организация самостоятельно менять тариф не имеет права.
Обратите внимание, что в некоторых случаях суды признают, что изменение тарифа в одностороннем порядке является нарушением управляющей организации, даже если соответствующее условие есть в договоре (Постановление 18 ААС от 28.04.2016 по делу № А75—15361/2015 , определение ВС РФ от 11.02.2014 № 303-КГ14—8437 ).
Что делать собственникам? Чтобы не оставлять этот вопрос на усмотрение управляющей организации, надо каждый год проводить общее собрание и утверждать тариф.
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 387; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!