Расчет коэффициента капитализации.
Лекция 4.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА
Сравнительный подход предполагает поэлементную оценку объекта. Общую стоимостьобъекта получают суммированием стоимостей всех его элементов. Применение подхода даетпессимистическую оценку объекта, однако в российских условиях, когда фондовый рынок еще несформирован, а рыночная информация отсутствует, этот подход часто оказывается единственновозможным.
Сущность подхода состоит в том, что проводится оценка обоснованной рыночной стоимостикаждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств идалее из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущаястоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственногокапитала предприятия.
Базовой формулой подхода является[1]:
Собственный капитал = Активы – Обязательства.
Затратный подход включает два основных метода:
1) метод стоимости чистых активов;
2) метод ликвидационной стоимости.
Все методы основаны на определении в текущих ценах стоимости отдельных видовимущества и вычитании задолженностей предприятия. Они базируются на одной информационнойбазе - балансе предприятия. Основное их преимущество заключается в том, что все ониосновываются на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплексапредприятия. Основной недостаток - не учитывают будущие возможности предприятия вполучении чистого дохода.
|
|
|
4.1. Метод стоимости чистых активов.
Основные сферы применения метода накопления активов:
• оценка контрольных пакетов акций предприятия;
• оценка предприятий со значительными нематериальными активами;
• оценка холдинговых или инвестиционных компаний;
• оценка предприятий, не имеющих ретроспективных данных о прибылях;
• оценка новых предприятий, недавно зарегистрированных;
Метод стоимости чистых активов предполагает оценку рыночной стоимости предприятия порыночной стоимости его имущества, очищенной от стоимости задолженности предприятия.Это, в свою очередь, требует переоценки балансовой стоимости активов на их современнуюрыночную стоимость, т.е. баланс, составленный на основе затрат, заменяется балансом, в которомвсе активы и все обязательства показаны по рыночной стоимости. В расчет принимаются и активы,не отраженные в балансе.
Основные этапы оценки методом чистых активов:
1) оценивается недвижимое имущество предприятия по рыночнойстоимости;
2) определяется рыночная стоимость машин и оборудования;
3) оценивается рыночная стоимость нематериальных активов;
4) определяется рыночная стоимость финансовых вложений (долгосрочных и краткосрочных);
|
|
|
5) товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость;
6) оценивается дебиторская задолженность;
7) оцениваются расходы будущих периодов;
8) обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость;
9) определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованнойрыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.
4.2. Оценка ликвидационной стоимости предприятия.
Оценка ликвидационной стоимости осуществляется в следующих случаях:
• компания находится в состоянии банкротства;
• стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжениидеятельности, т.е. прибыль предприятия от производственно-хозяйственной деятельностиневелика по сравнению со стоимостью ее чистых активов;
• оценивается доля собственности, составляющая либо контрольный пакет акций, либотакую долю, которая способна вызвать продажу активов предприятия;
• принято решение о ликвидации предприятия.
Оценка ликвидационной стоимости необходима во многих случаях работы с несостоятельнымпредприятием, например:
• при определении целесообразности финансирования предприятия-должника;
|
|
|
• при обосновании вариантов санации предприятия без судебного разбирательства;
• при оценке заявок на покупку предприятия;
• при экспертизе программ реорганизации предприятия.
Различают три вида ликвидационной стоимости предприятий:
• упорядоченная, когда распродажа активов ликвидируемого предприятия осуществляетсяв течение разумного периода времени, с тем чтобы можно было получитьмаксимально возможные цены продажи активов;
• принудительная, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколькоэто возможно, часто одновременно и на одном аукционе;
• ликвидационная стоимость прекращения существования активов, когда активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются. Стоимость предприятия вэтом случае представляет собой отрицательную величину, так как в этом случае отвладельца предприятия требуются определенные затраты на ликвидацию активов.
Можно выделить следующие этапы оценки ликвидационной стоимости.
Первый этап.Корректировка (при необходимости) данных бухгалтерского баланса.
Второй этап.Установление подхода к ликвидации бизнеса. Выделяютдва способа ликвидации:
|
|
|
• обычная (упорядоченная) продажа активов;
• форсированная (ускоренная) продажа активов.
Обычная (упорядоченная) продажа обеспечивает, как правило, относительно большуювыручку. Форсированная (ускоренная) продажа обеспечивает относительно меньшую выручку, но позволяетосвободиться (полностью или частично) от расходов на содержание материальных активов,предназначенных к реализации.Выбор способа продажи активов ликвидируемого предприятия - это, по существу, задачана нахождение оптимума. Критерием же выступает объем чистой выручки.
Третий этап.Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия.
Четвертыйэтап.Расчет валовой выручки от реализации как материальных, так и нематериальныхактивов путем определения их рыночной стоимости. Для этого необходимо определитьрыночную стоимость каждого актива. Особое внимание уделяется определению степени ликвидности активов. Относительно болееликвидно, например, сырье по сравнению с неукомплектованным оборудованием. Продать можно далеко не все активы. В частности, гудвилл ликвидируемого предприятияутрачивает свою ценность.
Пятый этап.Определение и обоснование размеров затрат, связанных с ликвидациейпредприятия. Выделяют прямые и косвенные издержки, связанные с ликвидацией предприятия.Прямые - это преимущественно комиссионные вознаграждения и гонорары третьим лицам,т.е. тем, кто в той или иной мере вовлечен в процесс реализации активов, а также оплата судебныхиздержек, если ликвидация коммерческих организаций происходит на основании решения суда.
Косвенные - это расходы на содержание активов, точнее, на поддержание их в товарной ипривлекательной форме, а также выходные пособия и выплаты работникам предприятия, управленческие расходы.
Шестой этап.Обоснование ставки дисконта выручки от продажи активов и связанных сэтой операцией неизбежных затрат. При обосновании этой ставки принимают во внимание:
• ликвидность активов компании. Скидки на низкую их ликвидность значительны. Дажеготовую продукцию зачастую предлагают со скидками 30–40% от ее оптовой цены;
• масштабы издержек по продаже активов. В большинстве случаев издержки могутдостигать 20% их стоимости;
• порядок продажи активов (упорядоченный или форсированный).
На этом этапе происходит оценка рисков продажи активов. Согласно международнойпрактике риски здесь существенны, и ставки дисконтирования устанавливаются, как правило, вдиапазоне от 35 до 60% (ежегодно).
Седьмой этап.Расчет ликвидационной стоимости предприятия путем дисконтирования на дату оценки доходов от продажи активов и затрат на ликвидацию бизнеса.
Тест[2].
Тест 1.Укажите, к какому подходу оценки предприятия относится метод ликвидационной стоимости:
а) доходному подходу;
б) имущественному (затратному)подходу;
в) сравнительному подходу;
г) рыночному подходу;
д) все ответы неверны.
Тест 2.Укажите, в каком из ниже перечисленных случаев затратный подход является наиболее приемлемым.
а) для оценки объектов специального назначения не имеющих аналогов;
б) для оценки новых или планируемых объектов;
в) для оценки недоходных объектов;
г) во всех перечисленных случаях.
Тест 3.К недостаткам затратного метода можно отнести:
а) метод не может быть применен для объектов любого типа;
б) трудности с получением данных о продажах сопоставимых объектов;
в) метод не может быть использован для оценки новых объектов;
г) метод не учитывает перспектив развития объекта и будущие доходы;
д) все ответы неверны.
Тест 4.Оценка стоимости собственного капитала методом чистых активов предусматривает:
а) оценку основных средств предприятия;
б) оценку всех активов предприятия;
в) оценку всех активов предприятия за вычетом всех его обязательств;
г) все ответы верны.
Тест 5.К недостаткам метода чистых активов можно отнести:
а) метод не может быть применен для объектов любого типа;
б) трудности с получением данных о продажах сопоставимых объектов;
в) метод не может использоваться для оценки новых объектов;
г) метод не учитывает перспектив развития объекта и будущие доходы;
д) все ответы неверны.
Тест 6.Укажите правильное определение действительного валового дохода.
а) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности без учета потерь и расходов;
б) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и неплатежей арендаторов;
в) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, неплатежей арендаторов и минус операционные расходы;
г) это потенциальный валовой доход за вычетом всех потерь и расходов;
д) все ответы неверны.
Тест 7. Укажите правильное определение чистого операционного дохода.
а) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности без учета потерь и расходов;
б) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и неплатежей арендаторов;
в) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и минус операционные расходы и отчисления в резерв на замещение;
г) это действительный валовой доход минус потери от недозагрузки помещения, смены арендаторов и неплатежей арендаторов;
д) это потенциальный валовой доход минус операционные расходы и отчисления на резерв замещения.
Тест 8.Из нижеперечисленных укажите показатель, который не используется при оценке стоимости зданий методом капитализации дохода.
а) арендная ставка за 1кв.м. площади здания;
б) площадь здания;
в) операционные расходы по содержанию здания;
г) устранимый физический износ;
д) норма возврата капитала.
Тест 9.Укажите, какие виды расходов из нижеперечисленных, относятся к расходам на замещение.
а) налоги на имущество;
б) расходы на уборку территории;
в) расходы на коммунальные услуги (свет, вода, газ);
г) расходы на окраску фасада здания;
д) все ответы неверны.
Тест 10.Укажите, какие виды расходов из нижеперечисленных относятся к переменным расходам.
а) расходы на окраску фасада здания;
б) налоги на имущество;
в) расходы на замену сантехнического оборудования;
г) страховые взносы;
д) расходы на коммунальные услуги (свет, вода, газ).
Тест 11.При оценке недвижимости методом сравнения продаж используются следующие элементы сравнения за исключением:
а) типичный срок экспозиции объекта;
б) независимость субъектов сделки;
в) стоимость движимого имущества;
г) условия финансирования сделки купли-продажи;
д) степень износа объекта.
Тест 12.Основными критериями при выборе объектов-аналогов являются все нижеперечисленные признаки за исключением:
а) время продажи объекта;
б) место расположения объекта;
в) условия финансирования объекта;
г) физические характеристики объекта;
д) все ответы верны.
Тест 13.Какие из нижеперечисленных элементов сравнения объектов недвижимости рассчитываются на основе процентных поправок?
а) назначение использования объекта;
б) местоположение объекта;
в) проведенный косметический ремонт;
г) дополнительные улучшения - наличие гаража;
д) все ответы неверны.
Тест 14.Какие из нижеперечисленных элементов сравнения объектов недвижимости рассчитываются на основе денежных относительных поправок?
а) износ объекта;
б) дополнительные улучшения – наличие автостоянки;
в) местоположение объекта;
г) проведенный косметический ремонт;
д) назначение использования объекта.
Тест 15.Какие из нижеперечисленных элементов сравнения объектов недвижимости рассчитываются на основе денежных абсолютных поправок?
а) местоположение объекта;
б) время продажи объекта;
в) проведенный косметический ремонт;
г) износ объекта;
д) дополнительные улучшения - наличие гаража;
Тест 16.Если на объекте – аналоге проведен косметический ремонт, а на оцениваемом объекте требуется косметический ремонт, то денежная относительная поправка вносится:
а) со знаком минус к стоимости оцениваемого объекта;
б) со знаком плюс к стоимости оцениваемого объекта;
в)со знаком минус к стоимости объекта - аналога;
г)со знаком плюс к стоимости объекта - аналога;
д) вносится денежная абсолютная поправка со знаком плюс к стоимости оцениваемого объекта.
Тест 17. Физический износ здания проявляется:
а) в устаревшей архитектуре здания;
б) в повреждении окраски здания;
в) в непосредственной близости здания к малопривлекательным объектам, например, к бензоколонке;
г) в морально устаревшем инженерном обеспечении;
д) в общем упадке района, в котором находится здание.
Тест 18. Функциональный износ здания проявляется:
а) в устаревшей архитектуре здания;
б) в повреждении окраски здания;
в) в непосредственной близости здания к малопривлекательным объектам, например, очистным сооружениям;
г) в общем упадке района, в котором находится здание;
д) все ответы неверны.
Тест 19. Внешний износ офисного здания проявляется:
а) в устаревшем инженерном оборудовании;
б) в непосредственной близости к малопривлекательным объектам, например, к очистным сооружениям;
в) в устаревшей архитектуре здания;
г) в физическом разрушении фундамента здания;
д) все ответы неверны.
Тест 20. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор:
а) делением цены продаж на доход;
б) делением чистого операционного дохода на цену продажи;
в) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход;
г) делением действительного валового дохода на цену продаж;
д) все ответы неверны.
Тест 21. Какой из следующих элементов может рассматриваться как внутреннее улучшение дачного земельного участка?
а) подъездная дорога к участку;
б) фруктовые деревья на участке;
в) линия электропередачи;
г) насосная станция;
д) все ответы неверны.
Тест 22. Оценка земельных участков может проводиться с целью:
а) определения налогооблагаемой базы;
б) вовлечения земельных участков в активный рыночный оборот;
в) определения стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании;
г) определения стоимости застроенных земельных участков для целей страхования;
д) во всех вышеперечисленных случаях.
Тест 23. При определении наиболее эффективного использования земельного участка учитываются:
а) физические возможности для предполагаемого использования;
б) правовая обоснованность предполагаемого использования;
в) финансовая осуществимость предполагаемого использования;
г) предполагаемое использование приводит к наивысшей стоимости земельного участка;
д) всё вышеперечисленное.
Тест 24. Сделка купли-продажи предусмотрена российским законодательством для земельных участков, оформленных правом:
а) частной собственности;
б) пожизненного наследуемого владения;
в) постоянного бессрочного пользования;
г) долгосрочной аренды;
д) а) и б).
Тест 24. К какой категории земли относится садоводческое товарищество, организованное при промышленном предприятии, находящееся в пределах границы города?
а) к землям сельскохозяйственного назначения;
б) к землям предприятий промышленности, транспорта, обороны;
в) к землям населённых пунктов;
г) к землям природоохранного назначения;
д) все ответы неверны.
Тест 25. В понятие правового статуса земельного участка не включается:
а) требования к плотности и высоте застройки;
б) указание формы собственности на землю;
в) запрещение изменения целевого назначения земель;
г) характеристика плодородия почвы;
д) всё вышеперечисленное входит в понятие правового статуса земельного участка.
Тест 26. При оценке застроенного земельного участка методом остатка используются все нижеперечисленные показатели за исключением:
а) чистый операционный доход, приносимый земельным участком и расположенным на нём зданием;
б) норма дохода на капитал для земельного участка;
в) норма возврата капитала для земельного участка;
г) срок службы здания, расположенного на земельном участке;
д) используются все вышеперечисленные показатели.
Тест 27. Метод остатка можно использовать при оценке:
а) сельскохозяйственных земель;
б) земель населённых пунктов, застроенных общественными объектами;
в) земель населённых пунктов, застроенных торговыми помещениями;
г) лесных земель;
д) все ответы неверны.
Тест 28. Метод капитализации земельной ренты используется для оценки:
а) земель природоохранного назначения;
б) земель населённых пунктов, застроенных общественными объектами;
в) земель под промышленными предприятиями;
г) земель сельскохозяйственного назначения;
д) все ответы неверны.
Тест 29. При оценке методом сравнения продаж земельных участков, застроенных торговыми предприятиями, в качестве единицы сравнения кроме квадратного метра торговой площади также используется:
а) цена за один гектар площади;
б) цена за один фронтальный метр;
в) цена за один кубический метр объёма здания;
г) цена за лот;
д) все ответы неверны.
Тест 30. При оценке земельных участков в деловых центрах крупных городов методом сравнительных продаж в качестве единицы сравнения используется:
а) цена за лот;
б) цена за один гектар площади;
в) цена за один кубический метр объёма здания;
г) цена за один квадратный метр площади земельного участка;
д) все ответы неверны.
Тест 31. Основными показателями при выборе объектов-аналогов в процессе оценки земли являются все нижеперечисленные элементы за исключением:
а) время продажи земельного участка;
б) местоположение земельного участка;
в) условия финансирования сделки купли-продажи земли;
г) физические характеристики земельного участка;
д) все ответы верны.
Тест 32. Из нижеперечисленных укажите метод оценки земли, который основывается на экономическом принципе замещения?
а) метод дисконтированных денежных потоков;
б) метод предполагаемого использования; в) метод капитализации дохода;
г) метод выделения;
д) все ответы неверны.
Тест 33. При определении рыночной стоимости застроенного земельного участка методом выделения из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (земельного участка и здания) вычитается:
а) рыночная стоимость земельного участка;
б) восстановительная стоимость здания;
в) величина накопленного износа здания;
г) стоимость воспроизводства здания;
д) все ответы неверны.
Тест 34. Какой метод оценки невозможно использовать для определения оценочной стоимости незастроенного земельного участка?
а) метод капитализации земельной ренты;
б) метод сравнения продаж;
в) метод выделения;
г) можно использовать все перечисленные методы;
д) все ответы неверны.
Тест 35. При оценке свободного массива земли, лучшим вариантом использования которого будет типовая дачная застройка, используется метод:
а) выделения;
б) предполагаемого использования;
в) распределения;
г) капитализации дохода;
д) все ответы неверны.
Тест 36. Оценка земельных участков по затратам на инфраструктуру используется для определения стоимости:
а) сельскохозяйственных земель;
б) земель под жилищное строительство;
в) земель водного фонда;
г) земель лесного фонда;
д) все ответы неверны.
Тест 37. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка, предназначенного под многоэтажную жилищную застройку в городе?
а) местоположение;
б) плодородие почвы;
в) величина доходов населения;
г) инженерно-геологические характеристики земли;
д) все факторы оказывают существенное воздействие.
Тест 38. Результаты кадастровой оценки городских земель необходимы для следующих целей:
а) создания земельного кадастра;
б) формирования налогооблагаемой базы городских земель;
в) обоснования наиболее перспективных направлений застройки;
г) определения ставок арендной платы за муниципальные земли;
д) во всех вышеперечисленных случаях.
Тест 39. При определении градостроительной ценности земельных участков под промышленными предприятиями не учитывается:
а) близость к транспортным магистралям;
б) экологическая обстановка в районе расположения;
в) близость к жилым массивам;
г) уровень развития производственной инфраструктуры;
д) учитываются все вышеперечисленные факторы.
Тест 40. Какие из нижеперечисленных факторов учитываются со знаком минус при определении градостроительной ценности земли в селитебной зоне?
а) доступность населения к объектам здравоохранения;
б) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием;
в) наличие зон архитектурных памятников;
г) загрязнение воздушного бассейна;
д) все ответы неверны.
Тест 41. Дополнительный доход, возникающий в результате интенсификации производства на лучших по плодородию землях, называется:
а) абсолютной рентой;
б) дифференциальной рентой 1 по плодородию;
в) дифференциальной рентой 2;
г) дифференциальной рентой 1 по местоположению;
д) монопольной рентой.
Тест 42. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения?
а) местоположение; б) плодородие почвы; в) величина доходов населения;
г) величина земельного налога;
д) все факторы существенно влияют на оценочную стоимость.
Тест 43. Какой из нижеперечисленных методов наиболее широко используется для оценки сельскохозяйственных земель в России?
а) метод распределения;
б) метод капитализации земельной ренты;
в) метод остатка;
г) метод выделения;
д) все ответы верны.
Задачи[3]
Задача 1. Определить методом капитализации дохода стоимость здания, приносящего чистый операционный доход в размере 40000 долларов. Сопоставимое с оцениваемым здание недавно было продано за 260 000 долларов. Чистый операционный доход по сопоставимому объекту составил 52 000 долларов.
Задача 2. Площадь здания, предназначенного для сдачи в аренду 9 000 м2 , из них 350 м2 составляют потери от недозагрузки. Остальная площадь сдана в аренду по 140 долларов за м2 . Операционные расходы составляют 30% от потенциального валового дохода. Коэффициент капитализации равен 16%. Рассчитать рыночную стоимость здания.
Задача 3. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из здания и земельного участка. Земельный участок оценивается в 80 млн. рублей. Соответствующая ставка дохода на инвестиции определена в 11%. Чистый операционный доход, полученный от данного объекта, составляет 60 млн. рублей. Норма возмещения капитала исчисляется по методу Ринга (прямолинейному методу), а срок экономической жизни здания составляет 25 лет.
Задача 4. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из здания и земельного участка. Стоимость земельного участка составляет 35 млн. рублей. Соответствующая ставка дохода на инвестиции - 13%. Чистый операционный доход, полученный от данного объекта, составляет 55 млн. рублей. Норма возмещения капитала рассчитывается по методу Инвуда (аннуитетному методу), а срок экономической жизни здания равен 35 годам.
Задача 5. Оценивается отдельно стоящее административное двухэтажное здание площадью 1 000 м2 , требующее косметического ремонта. Имеется аналог - отдельно стоящее двухэтажное здание площадью 800 м2 , в котором проведен косметический ремонт. Аналог был продан по цене 600 000 долларов.
Имеются следующие данные по парным продажам:
| Объект | Физические характеристики и назначение объекта | Состояние | Цена (долл.) |
| А | Отдельно стоящее административное одноэтажное здание площадью 300 м2 | Требуется косметический ремонт | 120 000 |
| С | Те же самые, площадь 400 м2 | Проведен косметический ремонт | 260 000 |
Рассчитать поправку на косметический ремонт. Рассчитать рыночную стоимость административного двухэтажного кирпичного здания площадью 1000 м2.
Задача 6. Оценивается отдельно стоящее офисное двухэтажное кирпичное здание, расположенное в Южном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Центральном (лучшем) округе и стоит 8000000 долларов. Оценщик имеет следующие данные о сопоставимых продажах:
| Объект | Физические характеристики и назначение объекта | Местоположение | Время продажи | Цена (долл.) |
| А | Двухэтажное кирпичное здание под офис | Южный округ | Недавно | 3 600 000 |
| Б | Те же самые | Южный округ | 2 года назад | 3 200 000 |
| С | Те же самые | Центральный округ | Недавно | 14 400 000 |
Рассчитать поправку на местоположение. Рассчитать рыночную стоимость офисного двухэтажного кирпичного здания, расположенного в Южном округе.
Задача 7. Оценивается одноэтажное административное здание с износом в 25%. Имеются следующие данные по недавно проданным объектам- аналогам:
| Объект | Процент износа | Цена (долл.) |
| А | 20 | 120 000 |
| Б | 85 | 37 400 |
| С | 30 | 116 200 |
Рассчитать процентную ставку на износ... Рассчитать рыночную стоимость одноэтажногоадминистративного здания с износом в 25%.
Задача 8. Оценивается двухэтажное кирпичное здание с автостоянкой на десять машин. Имеется аналог - двухэтажное кирпичное офисное здание без автостоянки, проданный по цене 600000 долларов. Кроме того, имеются данные по следующим объектам-аналогам:
| Объект | Наличие автостоянки | Физические характеристики и назначение | Цена (долл.) |
| А | Имеется автостоянка на десять машин | Двухэтажное кирпичное офисное здание | 545 000 |
| Б | Отсутствует | Те же самые | 510 000 |
Рассчитать денежную поправку на наличие автостоянки... Рассчитать рыночную стоимость двухэтажного кирпичного офисного здания с автостоянкой.
Задача 9. Определить затратным подходом стоимость земельного участка со строениями. Известны следующие данные: площадь дома - 110 м2 , себестоимость 1 м2 - 250 долларов, площадь гаража - 50 м2 , себестоимость 1 м2 - 80 долларов, стоимость всех других сооружений на даче - 2500 долларов, устранимый физический износ дома - 3500 долларов, неустранимый физический износ дома - 2000 долларов, устранимый функциональный износ дома - 1500 долларов, рыночная стоимость земельного участка - 6000 долларов.
Задача 10. Используя затратный подход, оцените стоимость объекта, включающего: - здание, площадью 1500 кв. м при стоимости строительства 1 кв.м. здания 500 долларов; - гараж, площадью 360 кв. м при стоимости строительства 1 кв. м 120 долларов; - стоимость всех других сооружений 9000 долларов; 52 - устранимый физический износ здания 12000 долларов; - устранимый функциональный износ здания 5000 долларов; - стоимость земельного участка 44000 долларов.
Задача 11. Имеются данные по трём недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными на них складскими помещениями:
| Сопоставимый земельный участок | Цена продажи | Потенциальный валовой доход (дол.) |
| Участок 1 | 400 000 | 105 000 |
| Участок 2 | 500 000 | 122 250 |
| Участок 3 | 300 000 | 73 171 |
Рассчитайте с помощью валового мультипликатора дохода стоимость земельного участка со складским помещением, если потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта составил 92 000 долларов.
Задача 12. Определить оценочную стоимость земельного участка, если стоимость расположенного на нём здания составляет 3 000 тысяч рублей, срок его экономической жизни 25 лет, норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18%, чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тысяч рублей.
Задача 13. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из здания и земельного участка используя следующие данные: стоимость здания - 2500 млн. рублей; срок экономической жизни здания - 50 лет; норма возмещения капитала исчисляется по прямолинейному методу; ставка дохода на инвестиции - 16%; чистый операционный доход от объекта - 470 млн. рублей.
Задача 14. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из сооружения и земельного участка, если известно, что рыночная стоимость53 сооружения составляет 300 тысяч рублей. Продолжительность его экономической жизни 30 лет, соответствующая ему ставка дохода на инвестиции равна 10%. В первый год эксплуатации данный объект принес чистый операционный доход в размере 40 тысяч рублей. Расчет возмещения капитала ведется по методу Инвуда (аннуитетному методу).
Задача 15. Оцените стоимость земельного участка, на котором находится недавно построенное сооружение стоимостью 450 млн. рублей. Продолжительность экономической жизни сооружения 40 лет, соответствующая ставка дохода на инвестиции равна 12%. В первый год эксплуатации земельный участок с сооружением принесли чистый операционный доход в 65 млн. рублей. Норма возмещения капитала для сооружения рассчитывается по методу Инвуда (аннуитетному методу).
Задача 16. Оценивается предприятие со следующими данными по балансу: основные средства - 4500, запасы - 1300, дебиторская задолженность - 1800, денежные средства - 550, долговые обязательства - 2300. Согласно заключению оценщика основные средства стоят на 25% дороже, 40% запасов устарело и может быть продано за 60% балансовой стоимости, 25% дебиторской задолженности не будет собрано. Определить стоимость предприятия по методу чистых активов.
Задача 17. Рассчитайте ликвидационную стоимость предприятия исходя из следующих данных балансового отчёта:
| Актив | Пассив | ||
| Основные средства | 12 500 | Долговые обязательства | 3 600 |
| Запасы | 1 400 | Кредиторская задолженность | 1 900 |
| Дебиторская задолженность | 1 600 | ||
| Денежные средства | 800 | ||
Согласно заключению оценщика основные средства стоят на 20% дороже, 80% запасов устарело и может быть продано за 45% балансовой стоимости, 60% дебиторской задолженности не будет собрано. Выходные пособия работникам и прочие затраты на ликвидацию составят 1724.
Задача 18. Проведите оценку ликвидационной стоимости предприятия, используя следующие данные:
| АКТИВ | % корректировки | |
| Основные средства | 2 000 | +50% |
| Запасы | 230 | -30% |
| Дебиторская задолженность | 500 | -40% |
| Денежные средства | 400 | 0% |
| Всего активы | 3 130 | |
| ПАССИВ | ||
| Обязательства | 1 900 | 0% |
Выходные пособия и прочие затраты на ликвидацию составили – 700.
Оценка стоимости зданий и сооружений[4].
Доходный подход
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, которыйутверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает,что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то естькак объект вложения с целью получения в будущем соответствующегодохода.
Доходный подход включает дваметода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.
При использовании методакапитализации доходов в стоимостьнедвижимости преобразуется доход за одинвременной период в томслучае, если доходы от объекта стабильныили меняются с постояннымтемпом прироста. Прииспользовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимостирассчитывается на несколько прогнозных лети учитывается выручка отперепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняютсяот периода к периоду,т.е. они не стабильны.
4.3. Метод капитализации доходов.
Метод капитализации доходовоснован на прямом преобразованиичистого операционного дохода (ЧОД) в стоимостьпутем деления его накоэффициент капитализации.Базовая формула расчета имеет следующий вид:
,
гдеPV – стоимость объекта недвижимости; R – коэффициент капитализации; ЧОД – чистый операционный доход.
Чистый операционныйдоход (ЧОД) – этодействительныйваловой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключениемамортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД – ОР.
Операционные расходы– это расходы, необходимые для обеспечениянормального функционирования объекта недвижимостиивоспроизводства действительного валового дохода.Операционные расходы принято делить на:
• условно-постоянные;
• условно-переменныеили эксплуатационные;
• расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровняпредоставленных услуг:
• налог на имущество;
• страховые взносы(платежи по страхованию имущества);
• заработная плата обслуживающего персонала(если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.
К условно-переменным расходамотносятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объектаиуровня предоставляемых услуг:
• коммунальные;
• на содержание территории;
• на текущие ремонтные работы;
• заработная плата обслуживающего персонала;
• налоги на заработную плату;
• расходы по обеспечению безопасности;
• расходы на управление.
Расходы, не учитываемые приоценке в целях налогообложения:
• экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходомкак возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;
• обслуживание кредитаявляется расходами по финансированию,а не операционными расходами, т.е. финансирование не должнооказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценкепредполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должнобыть исключено);
• подоходный налог тожене является операционным расходом(это налог на личный доход, которыйможет зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговыйстатус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);
• дополнительныекапитальные сооружения обычно увеличиваютдоход, общую стоимость или продлевают экономический срокэксплуатации. Расходы, связанныес ними, нельзя относить коперационным;
• предпринимательскиерасходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличениюдохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.
К расходам на замещениеотносятся расходы на периодическуюзамену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается,что денежные средства резервируются на счете(хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв назамещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы,а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства.
Если неучесть резерва на замещение, то чистый операционный доходбудет завышенным.В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходовкак денежные поступления до уплаты налогов.Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетомежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.
Действительный валовой доход(ДВД)– это потенциальный валовой доход за вычетом потерь отнедоиспользования площадей и присборе арендной платы с добавлениемпрочих доходов от нормальногорыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы
Обычно эти потери выражаютв процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потерирассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. заоснову берется рыночный показатель. Но этовозможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам.
Потенциальный валовой доход(ПВД)– доход, который можнополучить от недвижимости, при 100%-номее использовании без учетавсех потерь и расходов. ПВД зависитот площади оцениваемого объектаи установленной арендной ставкии рассчитывается по формуле:
ПВД = S • Са,
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;Са– арендная ставка за 1 м2.
Договор аренды – основнойисточник информации о приносящейдоход недвижимости. Аренда– предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату вовременное владение и пользование. Правосдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арендодателямимогут быть лица, уполномоченные законом илисобственником сдавать имущество в аренду. Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения, являетсяГражданский кодекс РФ.
Расчет коэффициента капитализации.
Существует несколькометодов определения коэффициента капитализации:
- метод кумулятивного построения;
- с учетом возмещения капитальных затрат(с корректировкой на
изменение стоимости актива);
- метод рыночной выжимки;
- метод связанныхинвестиций, или техника инвестиционнойгруппы.
Метод кумулятивного построения – ставка дохода на инвестиции строится на базе:
- безрисковойставки;
- премии за риск;
- премии за низкую ликвидность;
- премию за инвестиционный менеджмент;
- нормы возврата капитала.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат -коэффициент капитализациисостоит из двух частей:
1) ставки дохода на капитал(ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору заиспользование денежных средств с учетомриска и других факторов,связанных с конкретным объектом недвижимости;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причемэтот элемент коэффициента капитализацииприменяется только к изнашиваемой части активов.
Rкап = Rдох кап + Rнорм возвр ,
где Rкап – коэффициент капитализации,Rдох кап – ставка дохода на капитал, Rнорм возвр – норма возврата капитала.
Существуют три способарасчета нормы возврата капитала(Rнорм возвр):
• прямолинейный возврат капитала(метод Ринга);
• возвраткапитала по фонду возмещенияи ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетнымметодом;
• возврат капиталапо фонду возмещения и безрисковой ставкепроцента (метод Хоскольда).
Метод Ринга.
Этот метод целесообразноиспользовать, когда ожидается, чтовозмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.
Годовая норма возврата капиталарассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. этовеличина, обратная сроку службы актива. Нормавозврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
Rнорм возвр = 
,
Rкап = Rдох кап +
где t – оставшийся срокэкономической жизни, в годах;Rдох кап – ставка доходности инвестиций, %.
Метод Инвудаиспользуется, еслисумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна факторуфонда возмещения при той же ставке процента(i), что и по инвестициям
Rкап = i + 
Метод Хоскольда.Используется в техслучаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятнореинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средствпредполагается получение дохода по безрисковой ставке 
):
Rкап = i + 
Расчет коэффициента капитализации методом рыночнойвыжимки.Основываясь на рыночных данных поценам продаж и значенийЧОД сопоставимых объектовнедвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:
где 
ЧОД i – чистый операционный доходj-го объекта-аналога; 
– цена продажиj-го объекта-аналога.
Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций.Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникойинвестиционной группы:
R = М •Rm + (1 – M) •Re
где М – коэффициент ипотечной задолженности; Re – коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается; Rm - коэффициент капитализации для заемного капитала.
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 1400; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!