Вопрос 4. Главные (базовые) функции девелоперской компании
Главные функции девелоперской компании:
· Определение объема платежеспособного спроса на продукцию компании.
· Оценка собственных производственных возможностей по удовлетворению спроса со стороны потенциальных заказчиков.
· Выбор наиболее перспективных ниш для производственной и управленческой деятельности.
· Обеспечение финансирования проектов.
· Подготовка и реализация инвестиционных проектов.
· Обеспечение координации с предприятиями-партнерами.
· Обеспечение эффективного организационно-экономического развития компании.
· Планирование производства и договорной работы.
· Финансово-экономический и бухгалтерский анализ.
· Осуществление финансовых проектов.
· Организация и регулирование производственной деятельности.
· Информационно-аналитическое обеспечение деятельности.
· Технический надзор (при условии предусмотренной контрактом гарантийной эксплуатации построенных объектов).
· Реализация продукции/услуг завершенных проектов.
· Внедрение эффективных форм эксплуатации завершенных проектов
· при условии предусмотренной контрактом гарантийной эксплуатации
построенных объектов).
· Обеспечение положительного имиджа компании на рынке соответствующих продукции и услуг, а также во властных структурах.
· Решение социальных и кадровых задач компании.
Специальные базовые функции девелоперской компании, реализуемые в рамках реализации девелоперского проекта (независимо от его специфики):
|
|
1. Оформление в надлежащем порядке в муниципальных органах сходно-разрешительных документов.
2. Управление проектированием
3. Управление строительством
4. Привлечение внешних кредитных и инвестиционных средств
5. Маркетинг объектов недвижимости.
Лекция 3
СТРУКТУРА И ФУНКЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ КОМПАНИИ
Принципы формирования структуры и функций девелоперской компании
В соответствии с мировым опытом структура и функции компании-девелопера должны отвечать следующим принципам:
· сосредоточение функций управления инвестиционными проектами по схеме «под ключ»;
· процессно-проектный принцип формирования структуры;
· системное использование концепции управления проектами;
· глубокая проработка начальной (предиивестиционной) фазы проектов;
· эффективное сопровождение и координация проектов в течение всего проектного цикла;
· наличие сертифицированной па международном уровне системы менеджмента качества;
· целостная система корпоративного планирования;
· адаптивная система проектного финансирования.
Рисунок 3.1. Этапы работы девелоперской компании
|
|
Таблица 3.1. Распределение ответственности между подразделениями компании
Наименование групп подразделений компании | Фазы проектного цикла | ||||||||
Прединвестиционные исследования и обоснования инвестиций | Разработка проектной документации и экспертиза | Разработка плана проекта, в т.ч. плана финансирования | Подготовка и проведение торгов, заключение контрактов | Закупки | СМР | Сдача-приемка | Реализация продукции проектов | Эксплуатация | |
Подготовка проектов | 2 | 3 | 2 | 2 | 4 | 5 | 5 | 5 | 5 |
Управление проектами | 1 | 2 | 1 | 2 | 2 | 1 | 1 | 4 | 4 |
Производство | 4 | 4 | 3 | 1 | 1 | 2 | 2 | 5 | 5 |
Технический надзор | 4 | 4 | 4 | 4 | 2 | 2 | 2 | 4 | 2 |
Реализация продукции/ услуг | 5 | 5 | 4 | 5 | 5 | 5 | 4 | 1 | 2 |
Эксплуатация | 5 | 5 | 5 | 5 | 5 | 5 | 3 | 3 | 1 |
Общие вопросы | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 |
Финансовый менеджмент | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 |
Условные обозначения: 1 — возглавляет; 2 — участвует в разработке; 3 — участвует в реализации; 4 — участвует в согласовании (экспертизе); 5 — не участвует
3.2. Задачи компании-девелопера
Генеральная цель девелоперской компании — организация и управление практической реализацией инвестиционных проектов на отечественном/зарубежных рынках недвижимости для повышения доходов и развития компании.
|
|
Основная (концептуальная) задача, формулируется как обеспечение инвестиционной привлекательности компании.
В число основных задач девелоперской компании в общем случае входят:
· маркетинговые исследования;
· организация системы связей с общественностью (PublicRelations) с целью создания положительного имиджа проекта и его участников;
· проектный анализ с оценкой эффективности и рисков;
· предпроектные исследования, включая обоснования инвестиций и задание на разработку ТЭО;
· планирование реализации инвестиционного проекта;
· подготовка и оформление исходно-разрешительной документации;
· выбор схемы финансирования и контроль за ее реализацией, включая контроль за финансовыми потоками;
· подготовка (участие в подготовке) договоров с проектными организациями на разработку и корректировку проектной документации и ведение авторского надзора;
· обеспечение проекта проектной документацией и НИОКР;
· организация материально-технического обеспечения (закупок) проекта;
· формирование предметных/отраслевых баз данных;
· подбор участников проекта на конкурсной основе;
|
|
· организация строительства, включая освоение строительных площадок;
· производственная и транспортная логистика (управление материальными потоками от предприятий-изготовителей до места использования в соответствии с технологическим назначением с минимальными издержками);
· координация работы всех участников проектов в едином технологическом режиме с целью достижения максимальных конечных результатов;
· обеспечение технического надзора и системного управления качеством проекта на основе методов TQM (TotalQualityManagement — Всеобъемлющего управления качеством) и в соответствии со стандартами ISO 9000;
· управление проектами в процессе строительства (включая мониторинг с использованием современных информационных технологий);
· юридическое обеспечение проектов;
· оформление актов сдачи-приемки работ;
· организация сдачи/приемки и гарантийного обслуживания проекта;
· решение текущих вопросов с органами местной власти и общественностью.
Следует заметить, что в мировой практике не встречаются компании-девелоперы, осуществляющие в полном объеме перечисленные выше функции. Обычно набор функций девелопера определяется условиями конкретного (генерального) контракта с заказчиком-титулодержателем.
3.3. Характеристика организационной структуры
Девелоперская компания функционирует в рамках так называемой проектно-ориентированной структуры, представляющей собой непрерывно развивающуюся систему из объединения компаний и предприятий для осуществления совместной деятельности по проектам.
Деятельность компании принято делить на основную, инвестиционную и финансовую.
Основная деятельность включает деятельность по реализации главного процесса (оплачиваемого заказчиками) и обеспечивающих его процессов.
Инвестиционная деятельность связана с эффективным вложением привлеченных и собственных средств в инвестиционные проекты с целью повышения рыночной стоимости (цены) компании.
Финансовая деятельность обеспечивает использование временно свободных финансовых средств компании для вложения в эффективные финансовые инструменты с целью получения дополнительной прибыли, не вязанной с основной и инвестиционной деятельностью.
Организационная структура девелоперской компании обычно включает следующие группы: «Маркетинг», «Финансовый менеджмент», «Подготовка проектов», «Управление проектами», «Управление недвижимостью» «Общий мониторинг».
Преимуществами новой структуры являются:
· повышение эффективности инвестиционного процесса (сокращение продолжительности, затрат и повышение качества) за счет сосредоточения в руках девелопера практически всех организационно-управленческих функций;
·прямая экономическая заинтересованность девелопера в положительных финансовых результатах проекта;
·обеспечение профессионального контроля за временными и затратными показателями проектов;
·дополнительные возможности снижения инвестиционных рисков для заказчика.
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 1344; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!