Текущий и капитальный ремонт жилищного фонда.

ТЕМА 3.1  ОРГАНИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ХОЗЯЙСТВА.

 

Организация эксплуатации жилищного фонда города

Организация контроля за состоянием конструктивных элементов и систем  инженерного оборудования. Осмотры общие, частичные и внеочередные.

Текущий и капитальный ремонт жилищного фонда

Организация и планирование текущего ремонта

Организация и планирование капитального ремонта

3.3. Организация технического обслуживания жилых зданий, планируемых на капи­ -тальный ремонт

Реконструкция и модернизация жилищного фонда

 

 

Организация эксплуатации жилищного фонда города.

Под воздействием природно-климатических факторов и в процессе эксплуатации конструк­ции и оборудование зданий изнашиваются, что влечет за собой снижение их технико-эксплуатационных характеристик и потребительских параметров.

Процесс утраты технико-эксплуатационных характеристик называется физическим износом, а потребительских параметров — моральным, или функциональным, износом. Физический износ приводит к утрате конструктивными элементами зданий прочности, жесткости, влагостойкости, теплозащитных и звукоизоляционных свойств, к появлению внешних и внутренних дефектов.

С течением времени повышаются и требования населения к функционально-потребительским качествам жилых помещений. Поэтому ранее построенное жилье уже может не удовлетворять потребности жителей по своим планировочным и конструктивным характеристи­кам, уровню благоустройства, местоположению и другим качественным параметрам. В результате снижается потребительская и, соответственно, стоимостная оценка жилого фонда, т.е. наступает его моральный износ. К примеру, отсутствие в квартире таких видов благоустройства, как цен­тральное отопление и горячее водоснабжение, ванные и душевые комнаты, а также коммунальное заселение воспринимается в настоящее время как серьезные потребительские дефекты, что суще­ственно снижает ценность данного жилья и, соответственно, его стоимостные параметры. Хотя еще в середине XX в. в массовом сознании большинства горожан наличие отдельной теплой ком­наты на семью в квартирах без «излишеств» считалось нормой заселения воспринималось как полноценное жилье. В настоящее время сформировалась также низкая потребительская оценка отдельных квартир типовых панельных зданиях 60-70-х годов постройки, хотя они приспособлены для посемейного проживания и обладают базовым уровнем благоустройства. В то же время в пе­риод их возведения типовой панельный фонд воспринимался населением как сравнительно каче­ственное жилье, особенно по сравнению с коммунальными квартира ми. Изменение потребитель­ских предпочтений населения является важным фактором развития жилищного рынка и должно учитываться в системе эксплуатации и преобразования жилищного фонда.

Для обеспечения нормативных технико-эксплуатационных качеств жилых зданий в течение всего срока службы необходимо функционирование системы эксплуатации жилищного фонда, включающей текущий и капитальный ремонт жилых объектов, техническое и санитарное содер­жание зданий. Для совершенствования технико-эксплуатационных и потребительских качеств жи­лья проводится реконструкция и модернизация жилищного фонда.

Основные виды работ по содержанию, ремонту и преобразованию жилищного фонда пред­ставлены в табл. 1.

Нормативной основой проведения работ по эксплуатации жилищного фонда являются «Пра­вила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (утверждены Государственным ко­митетом РФ по строительству и жилищному комплексу в 1997 г.).

Таблица 1.

Основные виды работ по эксплуатации и развитию жилищного фонда

 

Техническое об­служивание	Санитарное со­держание	Текущий ремонт	Капитальный ремонт	Реконструкция Модернизация
Контроль техни­ческого состоя­ния (осмотры)	Уборка мест об­щего пользо­вания зданий	Устранение те­кущих дефектов конструкций	Конструкций	Перепланировка жилых помеще­ний
Регулирование систем инже­нерного обору­дования	Уборка придо­мовой террито­рии	Ремонт инже­нерного обору­дования, кровли, подвалов, фаса­дов	Инженерного оборудования	Повышение уровня благоус­тройства
Аварийно-дис­петчерское об­служивание	Сбор и вывоз мусора и твер­дых бытовых отходов (ТБО)	Ремонт мест об­щего пользо­вания	Комплексный капремонт	Надстройки, пристройки
Подготовка к сезонной экс­плуатации	Уход за зелены­ми насаждения­ми	Планово-преду­предительный ремонт	Замена конст­рукций

 

2. Организация контроля за состоянием конструктивных элементов и систем инже­нерного оборудования. Осмотры общие, частичные и внеочередные.

В соответствии с требованиями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда контроль за состоянием конструктивных элементов и систем инженерного оборудования осущест­вляется путем проведения систематических осмотров и обследований.

Осмотры подразделяются на общие, частичные и внеочередные. Рекомендуемая периодич­ность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении 1.1.

Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью. В процессе их проведения об­следуются здания в целом, включая основные конструкции (фундаменты, стены, перекрытия, ле­стницы, оконные и дверные проемы, крыши и др.), инженерное оборудование (системы водоснаб­жения и канализации, электро-, газо- и теплоснабжения, лифтовое хозяйство, аварийно-диспетчерские системы и пр.), элементы внешнего благоустройства (состояние придомовой терри­тории, зеленых насаждений, детских и спортивных площадок).

Частичные осмотры проводятся по мере необходимости. При этом обследуются отдельные элементы зданий. Внеочередные осмотры проводятся после ливней, ураганов и других стихийных природных явлений, а также в случае аварий и отказов функционирования инженерного оборудо­вания. Особое значение имеет подготовка зданий к сезонной эксплуатации в осенне-зимний пери­од. Для обеспечения нормальной эксплуатации здания в зимний период выполняется ремонт, на­ладка и регулировка систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, утепление наруж­ных конструкций и т.д.

Техническая эксплуатация систем инженерного оборудования заключается в ремонте или замене систем и элементов, пришедших в негодность. Наладка систем внутреннего водоснабжения осуществляется два раза в год в процессе подготовки зданий к весенне-летнему и осенне-зимнему периодам эксплуатации. Герметичность сетей и стыков проверяют путем проведения испытаний при повышенном давлении.

Системы отопления проверяются ежегодно при подготовке к отопительному сезону и подвергаются необходимой ревизии и ремонту. Техническое состояние систем электроснабжения проверяется в соответствии с установленным графиком. При необходимости проводятся работы по устранению неисправностей и укреплению безопасности работы оборудования и электропро­водки.

Техническую эксплуатацию систем газоснабжения и лифтового хозяйства осуществляют специализированные организации. Так, газовые службы должны регулярно проводить регулировку и планово-предупредительный ремонт оборудования, домовых и подводящих газовых сетей. Лифтовые установки подлежат ежегодным техническим осмотрам и освидетельствованиям. В процессе освидетельствований проводятся статические и динамические испытания лифтового хо­зяйства. При осуществлении статических испытаний проверяется прочность лифтового оборудо­вания и механизмов, а при динамических испытаниях проводится проверка действия всех меха­низмов в работе. В процессе плановых осмотров лифтового хозяйства проверяется действие аппа­ратов управления, проводится наладка механизмов. Нормативные документы определяют перио­дичность осмотров лифтов, включая ежемесячные и ежеквартальные осмотры.

Техническое и санитарное содержание мусоропроводов заключается в их промывке не реже одного раза в неделю и очистке — не менее одного раза в месяц.

Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следую­щим образом. Общие осмотры зданий проводятся специальной комиссией включающей предста­вителей заказчиков и обслуживающих организаций, а частичные — обслуживающим персоналом Общие осмотры включают оценку состояния наружных конструкций включая осмотр наружных стен зданий со всеми относящимися к ним элементами (лоджии, балконы, пожарные лестницы), стыков панелей и перемычек, осмотр лестничных клеток и вестибюлей, лифтов и мусоропроводов, осмотр чердаков, технических этажей и кровли подвалов и подполий, осмотр придомовой терри­тории и элементов ее благоустройства. Они выявляют готовность зданий к осенне-зимнему сезону и определяют потребность жилищного фонда в ремонте.

В процессе частичных осмотров зданий определяется техническое состояние отдельных кон­струкций и их элементов. Кроме того, в процессе этих осмотров проводится наладка и регулиров­ка санитарно-технического оборудования зданий, мелкий ремонт кранов и электрооборудования, проверка вентиляционных камер и другие аналогичные работы. Частичные осмотры зданий про­водятся для выявления и устранения мелких неисправностей и дефектов.

Неудовлетворительное состояние объектов, несоблюдение установленного порядка проведе­ния осмотров и ремонтов ведут к появлению дефектов и отказов, которые могут быть классифи­цированы

по трем группам:

1) ухудшают условия проживания населения;

2) ухудшают внешний облик здания;

3) снижают безопасность эксплуатации и ускоряют нарастание этического износа конструк­тивных элементов зданий.

Дефекты первой и второй групп снижают потребительские качества жилья, а дефекты треть­ей группы ухудшают технико-эксплуатационные характеристики зданий.

Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устра­нены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или по договору с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в сроки, ука­занные в приложении 1.2..

Своевременное выявление и устранение дефектов позволяют предотвратить чрезмерные рас­ходы на ремонт, модернизацию и реконструкцию жилищного фонда.

 

Текущий и капитальный ремонт жилищного фонда.

Организация и планирование текущего ремонта.

Для поддержания удовлетворительного технического состояния зданий организуется систе­ма планово-предупредительных профилактических ремонтов, которые проводятся с заданной пе­риодичностью.

Работы по текущему ремонту проводятся для предохранения объектов от преждевременно­го износа. Здесь имеется в виду исправление разного рода повреждений в процессе эксплуатации, а также исправление мелких недостатков в первоначальный период службы и поддерживающий ремонт в заключительный период службы объектов.

Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с Тех­ническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и Техниче­скими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда или подрядными организациями.

По видам производимых работ различаются:

• текущий профилактический ремонт, выявляемый и планируемый заранее по вре­мени выполнения, объемам и стоимости;

• текущий непредвиденный ремонт, выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый в срочном порядке.

К текущему профилактическому ремонту относятся работы по ремонту и окраске кровель и лестничных клеток зданий, замене и окраске водосточных труб, частичному ремонту окон и две­рей, очистке и покраске фасадов зданий и т.п. Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении 1.6. Этот вид ремонта является основой нормальной эксплуатации и по­вышения долговечности зданий. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Продолжительность текущего ремонта следует определять по нормам на каждый вид ре­монтных работ конструкций и оборудования.

Для предварительных плановых расчетов допускается принимать укрупненные нормативы согласно рекомендуемому приложению 1.5..

Сроки проведения текущего ремонта, качество его выполнения и размер оплаты устанавли­ваются в договорах на обслуживание.

Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы инженерного отопле­ния и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения), нахо­дящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, должен осуществляться силами этих предприятий.

Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, должна быть согласована с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководите­лем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки.

В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нор­мативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

Затраты на текущий ремонт и техническое обслуживание должны осуществляться по смете эксплуатационных расходов.

Средние затраты на текущий ремонт жилищного фонда по району (городу) должны, как пра­вило, планироваться в пределах 0,75 - 1,0% восстановительной стоимости домов.

Проведенный текущий ремонт жилого дома и его качество подлежит приемке комиссией в составе: представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жи­лищного фонда.

Но в настоящее время ограниченность ресурсов диктует необходимость проведения пре­имущественно аварийных текущих ремонтов, задача которых состоит в быстром устранении вы­явленных дефектов, например, протечек кровли или замене оборудования в системе теплоснабже­ния, устранение неполадок в электротехническом хозяйстве дома и т. п. Отсутствие планово-предупредительных текущих ремонтов ведет к увеличению объемов аварийно-восстановительных работ.

По мере нарастания физического износа жилья, строений возрастает потребность в капи­тальном ремонте.

Организация и планирование капитального ремонта.

  Важнейшей формой воспроизводства является капитальный ремонт, который заключается в замене или восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также в устранении в необходимых случаях по­следствий морального износа конструкций и проведении работ по повышению уровня благоуст­ройства здания в целом.

Капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный. Комплексный капи­тальный ремонт охватывает все здание в целом или отдельные его секции. При этом устраняют физический и моральный износ, т.е. предусматривается одновременное восстановление изношен­ных конструктивных элементов, инженерного оборудования и повышения степени благоустройства здания в целом. Выборочный капитальный ремонт охватывает отдельные конструктивные эле­менты здания или его инженерного оборудования, при этом устраняется физический износ путем ремонта, замены и усиления конструкций и оборудования, неисправность которых может ухуд­шить состояние смежных конструкций и повлечь за собой их повреждение или разрушение.

Планирование капитального ремонт жилищного фонда следует осуществлять в соответствии с Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслужива­ния жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. ВСН 58-88 (р) и Инструкцией о порядке разработки перспективных и годовых планов капитального ремонта жи­лищного фонда.

При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на бо­лее долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зда­ний с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения минимального энергопотребления. Перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капи­тальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении 1.7.

Капитальный ремонт в домах, восстановление и благоустройство которых выполнять неце­лесообразно, а также строениях, подлежащих сносу в течение ближайших 10 лет: допускается производить капитальный ремонт в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопас­ные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.

Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанав­ливаться по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства.

Порядок разработки, объем и характер проектно-сметной документации на капитальный ре­монт жилых зданий, а также сроки выдачи ее подрядной организации должны устанавливаться в соответствии с Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проект­но-сметной документации на капитальный ремонт жилых здании, ВСН 55-87(р) и ВСН 61-89(р) (Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования).

3.3. Организация технического обслуживания жилых зданий, планируемых на капи­тальный ремонт.

При техническом обслуживании жилых домов, подготовленных к капитальному ремонту с отселением (частичным) проживающих, должны соблюдаться следующие дополнительные требования:

• ограждение опасных участков;

• охрана и недопущение входа посторонних лиц в отселенные помещения;

• отключение в отселенных квартирах санитарно-технических, электрических и газовых уст­ройств.

Все конструкции, находящиеся в аварийном состоянии, должны быть обеспечены охранны­ми устройствами, предупреждающими их обрушение.

4. Реконструкция и модернизация жилищного фонда.

Возрастающая масса основных фондов жилищной сферы требует все более значительных ресурсов на ее содержание и совершенствование. В связи с этим с каждым годом повышается зна­чение реконструкции и модернизации основных фондов жилищной сферы, особенно в крупных городах, обладающих огромным историческим и культурным наследием. Реконструкция направ­лена на возмещение физического и морального износа, но, в отличие от нового строительства, ре­конструктивные мероприятия проводятся на действующих объектах, а возмещение физического износа осуществляется лишь частично. Реконструкция рассматривается применительно к отдель­ным объектам или к совокупности основных фондов города: реконструкция центральной части города, жилого массива, части жилой и общественной застройки, реконструкция зданий, дорог и т.п. Реконструкция — это коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования.

Реконструкция жилых зданий — это комплекс организационных и технологических меро­приятий, направленных на устранение морального и физического износа зданий в целом или от­дельных их элементов и систем. В процессе реконструкции производят частичную или полную перепланировку внутренних помещений, повышают уровень инженерного благоустройства, при­водя его в соответствие с действующими «данный момент нормативными требованиями, с уста­новкой, если требуется дополнительного оборудования. Изменение объемно-планировочных ха­рактеристик здания при реконструкции может сопровождаться изменением его объема и назначе­ния. Представляя собой форму расширенного воспроизводства основных фондов жилищной сфе­ры, реконструкция жилых зданий является одним из главных направлений сохранения старого жилого фонда, улучшения качества жилища, его комфортности и эксплуатационной надежности.

Модернизация представляет собой форму простого воспроизводства. По своему содержанию это приведение в соответствие с современными требованиями эксплуатационных качеств и инже­нерного оборудования здания. В состав модернизации входят ограниченные объемы работ по пе­репланировке квартир, оснащение их недостающими видами инженерного оборудования, замена систем и конструкций на более совершенные и эффективные. Требования к эксплуатационным качествам и инженерному оборудованию жилья постоянно повышаются, отставание качества су­ществующего фонда от возрастающих требований оценивается его моральным износом. Меро­приятия модернизации направлены на снижение морального износа. Классификация проектных решений модернизации жилых зданий приведена в табл. 3.

Таблица 3

---

Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 718; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!