Состав земель населенных пунктов и территориальное зонирование.

Конспект лекции 10.

"Правовой режим земель населенных пунктов".

План лекции:

1.Понятие земель и границ населенных пунктов.

2.Состав земель населенных пунктов и территориальное зонирование.

3. Градостроительное зонирование;

4. Правила землепользования и застройки.

Нормативные правовые акты:

1. Российская Федерация. Конституция. Конституция Российской Федерации [Текст] : офиц.текст. - от 12 декабря 1993 г.//Российская газета. 1993. № 237. 25 декабря.

Гражданский кодекс Российской Федерации. (части первая, вторая, третья и четвертая) СЗ РФ.1994. №32. Ст. 3301; 1996. № 5. Ст. 410; 2001. № 49. Ст. 4552.

3. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : [федер. закон : принят Гос. Думой 28 сентября 2001 г. : одобр. Советом Федерации 10 октября 2001 г.].- № 136–ФЗ // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

4. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Текст] : [федер. закон : принят Гос. Думой 28 сентября 2001 г. : одобр. Советом Федерации 10 октября 2001 г.].- №190-ФЗ // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1).- Ст. 16.

5. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. [Текст] : федер. закон : [принят Гос. Думой 17 июня 1997 г. : одобр. Советом Федерации 3 июля 1997 г.].- №122-ФЗ // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

6. Российская Федерация. Законы. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации [Текст] : федер. закон : [принят Гос. Думой 28 сентября 2001 г. : одобр. Советом Федерации 10 октября 2001 г.].- № 137-ФЗ // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 1148.

7. Российская Федерация. Законы. Об охране окружающей среды[Текст] : федер. закон : [принят Гос. Думой 20 декабря 2001 г. : одобр. Советом Федерации 26 декабря 2001 г.].- № 7-ФЗ // СЗ РФ. - 2002. - № 2. - Ст. 133.

8. Российская Федерация. Законы. Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ [ Текст] : федер. закон : [принят Гос. Думой 16 сентября 2003 г. : одобр. Советом Федерации 24 сентября 2003 г.].- 154-ФЗ // СЗ РФ. - 2003. - № 40. - Ст. 3822.

9. Российская Федерация. Законы. О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации [ Текст] : федер. закон : [принят Гос. Думой 12 апреля 2006 г. : одобр. Советом Федерации 26 мая 2006 г.].- № 73-ФЗ // СЗ РФ. – 2006. - № 23. - Ст. 2380.

10. Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости [ Текст] : федер. закон : [принят Гос. Думой 4 июля 2007 г. : одобр. Советом Федерации 11 июля 2007 г.].- № 221-ФЗ // СЗ РФ. - 2007. -№ 31. - Ст. 4017.

11. Тюменская область. Законы. О регулировании градостроительной деятельности в Тюменской области [ Текст]: закон от 3 июня 2005 г. - № 385 // Парламентская газета «Тюменские известия». - 2005 г. 6 июня. - №№ 129-130.

12. Тюменская область. Законы. Устав муниципального образования городской округ города Тюмень (Устав города Тюмени) [ Текст]: решение Тюменской городской Думы от 16 марта 2005 г. № 162 // Газета «Тюменский курьер».- 2007. – спецвыпуск. – 8 августа. - № 112.

13. Тюменская область. Законы. О правилах землепользования и застройки города Тюмени [ Текст]: решение Тюменской городской Думы от 30 октября 2008. - № 154 // Газета «Тюменский курьер». - 2008. – спецвыпуск. – 13 ноября. - № 5.

Рекомендуемая литература:

1. Земельное право: учебник для бакалавров (под ред. Н.Г.Жаворонковой, О.И. Красновой.- М.: Издательство Юрайт, 2013. – 580с. – Серия: Бакалавр. Углубленный курс.

2. Нигматуллина, Э.Ф. Градостроительный регламент – как ограничение прав на землю [Текст] / Э.Ф. Нигматуллина // Бюллетень нотариальной практики. – 2008. - № 6.

1. Понятие земель и границ населенных пунктов.

Российское законодательство земли, занятые населенными пунктами, традиционно выделяет в самостоятельную категорию земель населенных пунктов, устанавливая для данных земель особый правовой режим.

До 1 января 2007 года землями поселений признавались земли, используемые или предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других категорий.

В целях устранения противоречий между нормами ФЗ от 6 октября 2003г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и Земельным кодексом РФ в последний были включены изменения, и категория земель поселений поменяла свое название на «земли населенных пунктов».

В п.1 ст. 83. ЗК РФ дается понятие данной категории земель, в соответствии с которой «землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов».

В соответствии с п.1 ст. 2 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ:

сельское поселение - один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления;

городское поселение - город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления;

поселение - городское или сельское поселение;

муниципальный район - несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

городской округ - городское поселение, которое не входит в состав муниципального района и органы местного самоуправления которого осуществляют полномочия по решению установленных настоящим Федеральным законом вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

городской округ с внутригородским делением - городской округ, в котором в соответствии с законом субъекта Российской Федерации образованы внутригородские районы как внутригородские муниципальные образования;

внутригородской район - внутригородское муниципальное образование на части территории городского округа с внутригородским делением, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления. Критерии для деления городских округов с внутригородским делением на внутригородские районы устанавливаются законами субъекта Российской Федерации и уставом городского округа с внутригородским делением;

внутригородская территория (внутригородское муниципальное образование) города федерального значения - часть территории города федерального значения, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления;

муниципальное образование - городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ, городской округ с внутригородским делением, внутригородской район либо внутригородская территория города федерального значения;

межселенная территория - территория, находящаяся вне границ поселений;

Правовой статус населенных пунктов зависит от того, относятся ли они к муниципальным образованиям (являются поселениями) или нет. Только муниципальное образование может иметь собственный бюджет, выборные органы местного самоуправления и земельные участки на праве муниципальной собственности. Населенные пункты, не признаваемые муниципальным образованием, функционируют в рамках тех полномочий, которыми их наделяют, например поселения (в частности, они могут управлять переданными в их ведение земельными участками.

Земли населенных пунктов являются пространственным базисом размещения промышленных объектов, жилых и нежилых строений, сооружений, культурно-бытовых и иных объектов.

Правовой режим земель населенных пунктов устанавливается различными правовыми актами как федерального уровня (главное место среди них ЗК РФ и Градостроительный кодекс РФ), так и уровня субъекта РФ.

В частности, земельное законодательство устанавливает общие принципы регулирования земельных отношений по поводу данной категории земель.

Градостроительное законодательство отражает особенность отношений, складывающихся по поводу использования земель населенных пунктов. Так, в п.1 ст.4 Градостроительного Кодекса указано, что «законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений.

К регулированию градостроительных отношений наряду с земельным законодательством применяется лесное, водное законодательство, законодательство об особых охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, иное законодательство РФ, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности (ч.3 ст. 4 ГрК РФ).

Правовой режим земель населенных пунктов представляет собой установленный нормами земельного, градостроительного и других отраслей законодательства порядок использования и охраны земельных участков в пределах границ населенного пункта, определяющий права и обязанности субъектов прав на земельные участки посредством градостроительного планирования, территориального зонирования и регулирования застройки в целях обеспечения благоприятной среды жизнедеятельности и устойчивого развития населенного пункта.

Главная цель всех перечисленных мероприятий – компактно разместить разнородные объекты, порой трудно совместимые друг с другом (например, промышленное производство и жилье, сложные подземные и воздушные системы, коммуникации, связь и др.), и обеспечить их функционирование при соблюдении экологических, санитарных, противопожарных, градостроительных и других норм.

При застройке населенного пункта должен учитываться принцип устойчивого развития территорий, установленный ГрК РФ, заключающийся в обеспечении безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничении негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечении охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

Земли населенных пунктов отделяются от земель иных категорий границами населенных пунктов. При этом границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам (п.2 ст. 83 ЗК РФ).

В ст.84 ЗК РФ установлен порядок установления или изменения границ населенных пунктов, в соответствии с которой границы населенных пунктов устанавливаются или изменяются путем:

Установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов (ч.1 ст. 8 Закона о переводе земель).

Основными документами территориального планирования, из которых можно получить информацию о границах городских и сельских поселений, межселенных территорий и составе их земель являются Генеральные планы поселений и схемы территориального планирования муниципальных районов. Поэтому в соответствии с п.1 ст.84 ЗК РФ установление и изменение границ населенных пунктов связано с утверждением или изменением этих документов территориального планирования.

Для решения вопроса о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из его границ требуется проведение публичных слушаний по этому вопросу, кроме как в случаях включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства, в т.ч. комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства, или рекреационного использования. Также внесение в Генеральный план поселения или городского округа изменений, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения, осуществляется без проведения публичных слушаний (п.18 ст.24 ГрК). Извещение о проведении публичных слушаний направляется правообладателям земельных участков, включаемых в границу населенного пункта либо исключенных из границ населенного пункта, и правообладателям земельных участков, имеющих общую границу с указанными земельными участками (включаемыми и исключаемыми), а также собственниками объектов недвижимого имущества, расположенные на указанных земельных участках.

При этом следует отметить, что включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Земли населенных пунктов, как самостоятельная категория имеют особенности своего правового режима.

Будучи отделенными от других земель границами городских и сельских населенных пунктов, вся территория города или иного населенного пункта делится на территориальные зоны.

Зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты называются территориальными зонами.

Территориальные зоны определяются при зонировании территории муниципальных образований в Правилах землепользования и застройки. Отнесение земельного участка к той или иной территориальной зоне определяет особенности его правового режима.

Состав земель населенных пунктов и территориальное зонирование.

Состав земель населенных пунктов и их правовой режим определяются посредством проведения градостроительного зонирования территории населенного пункта.

Градостроительное зонирование, осуществляемое посредством принятия Правил землепользования и застройки, дополняет и развивает основные направления правового регулирования градостроительной деятельности, обозначенные на стадии территориального планирования, являясь таким образом, средним звеном в правовом механизме градорегулирования. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004г. №190 определяет четкую последовательность разработки градостроительной документации, выделяя стадии территориального планирования (гл.3), градостроительного зонирования (гл. 4) и планировки территории (гл. 5). Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Посредством правил землепользования и застройки осуществляется взаимосвязь двух групп градостроительной документации: территориального планирования и планировки, а также оказывается регулирующее воздействие на экономическую деятельность правообладателей отдельных субъектов недвижимости на территории муниципального образования.

В результате градостроительного зонирования осуществляется разделение территории муниципального образования на различные территориальные зоны (субкатегории) с установлением границ этих зон, каждая из которых наделяется своим, дифференцированным правовым статусом. При этом наряду с установлением некоторых видов стимулирования градостроительной деятельности могут вводиться и определенные ограничения на отдельные виды землепользования. Следовательно, характер градостроительного освоения (реконструкции) территории регулируется посредством как повышения, так и намеренного понижения привлекательности использования отдельных территорий и земельных участков, что также позволяет выявить территории и земельные участки, необходимые для реализации публичных интересов.

Согласно ст. 1 ГрК РФ к территориальным зонам относятся - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Следовательно, территориальная зона - часть территории муниципального образования, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, границы которой определены при зонировании земель в соответствии с градостроительным законодательством. В ст.85 ЗК РФ определен не только примерный состав земель населенных пунктов, но и виды использования конкретных территориальных зон.

В основе критериев выделения территориальной зоны выступает особый правовой режим использования земельных участков в ее границах. С учетом перечисленных в ст.85 ЗК РФ видов территориальных зон осуществляется планировка, застройка и использование земельных ресурсов населенных пунктов.

Правовой режим территориальных зон аналогичен правовому режиму различных категорий земель (кроме земель запаса). Вместе с тем они имеют общее функциональное назначение – обеспечение устойчивого развития населенного пункта.

В соотвествии с ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Сведения о территориальных зонах входят в состав сведений государственного кадастра недвижимости. Территориальные зоны являются разновидностью объектов землеустройства, и в случае изменения их границ проведение землеустройства является обязательным (ст. 1,3 Закона о землеустройстве).

Границы территориальных зон могут устанавливаться по: линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений; красным линиям; границам земельных участков; границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значений Москвы и Санкт-Петербурга; естественным границам природных объектов; иным границам.

В состав земель населенных пунктов, согласно ст. 85 ЗК РФ, могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Дополняет и детализирует состав земель населенных пунктов ГрК РФ в ст. 35.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначеныдля застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного Кодекса РФ (земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение).

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с Генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

В состав зон особо охраняемых зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, полигонами для захоронения бытовых отходов, иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других зонах.

В состав зон территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Указанный перечень территориальных зон не носит исчерпывающего характера. Органы местного самоуправления могут устанавливать и иные виды территориальных зон (ст.35 ГрК РФ).

Территориальные зоны устанавливаются в правилах землепользования и застройки муниципальных образований, которые в свою очередь, должны соотвествовать требованиям технических регламентов, генеральным планам, схемам территориальтного планирования.

Правилами землепользования и застройки устанавливаются градостроительные регламенты индивидуально для каждой территориальной зоны, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Градостроительный регламент

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режимаземельного участка, равно как всего, чего находится над и под поверхностью земельного участка и используется в процессе его застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимльные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничение использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 36 ГрК РФ).

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов;

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Сведения о градостроительном регламенте указываются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), который является исходным документом для проектирования и строительства. Именно исходя из содержания градостроительного плана уполномоченный орган при выдаче разрешения на строительство определяет, соответствует ли спроектированный объект требованиям градостроительного регламента.

Кроме того, в ГПЗУ указываются, в том числе, сведения:

о нахождении участка (части участка) в зонах с особыми условиями использования территории (санитарно-защитные, охранные и т.д. влияющих на возможность строительства на нем.
о технических условиях подключения к инженерным коммуникациям

В связи с этим на практике именно градостроительный план земельного участка является документом, подтверждающим возможность строительства на земельном участке конкретных видов недвижимости. Соответственно, содержанием градостроительного плана определяется коммерческая ценность земельного участка. При неблагоприятном содержании данного документа она становится практически нулевой.

В норме градостроительный регламент определяется генеральным планом и правилами землепользования и застройки. А при наличии проекта планировки территории – данным проектом.

Сведения, прямо не предусмотренные в данных документах, могут вноситься на основании нормативов градостроительного проектирования различных уровней, схем территориального планирования субъекта федерации и муниципального района и т.д.

В таком случае ГПЗУ является, фактически, выпиской из этих документов, не может устанавливать никаких новых параметров, а только отражает уже установленные в действующих документах.

Срок действия ГПЗУ

После 1 июля 2017 г. вступают в силу поправки в Градостроительных кодекс, в соответствии с которыми срок действия ГПЗУ ограничивается тремя годами. По истечении данного срока ГПЗУ не может использоваться для осуществления проектирования и получения разрешения на строительство.

В соответствии с прежним регулированием ГПЗУ действует бессрочно, но в то же время при изменении документов, определяющих градостроительный регламент и иные условия градостроительной деятельности на участке, ранее выданный ГПЗУ фактически утрачивает силу в соответствующей части.

В отношении ранее выданных ГПЗУ, на региональном уровне устанавливается срок их действия, который исчисляется с 01 июля 2017 г. и может составлять от трех до восьми лет.

При этом прямо не указывается, сохраняет ли ГПЗУ действие в случае, если в течение трехлетнего срока произойдет изменение Правил землепользования и застройки или иных документов, устанавливающих градостроительный регламент + или границы зон с особыми условиями использования территории.

По смысла закона, установление трёхлетнего срока действия ГПЗУ направлено, в том числе, на обеспечение стабильности для застройщика, который может осуществлять проектирование и иную подготовку к строительству без риска того, что параметры возможного строительства будут пересмотрены.

В то же время, в части отнесения участков к зонам с особыми условиями использования территории не предусмотрен учет ранее выданных ГПЗУ при определении границ данных зон. Кроме того, многие из таких зон устанавливаются исходя из объективных физических факторов (санитарно-защитные зоны предприятий, охранные зоны газопроводов и т.д.), соответственно, связанные с ними ограничения возникают с момента ввода в эксплуатацию соответствующих объектов, независимо от того, установлены ли эти зоны на бумаге.

Градостроительный план утверждается органом местного самоуправления.

По заявлению физического и юридического лица о выдаче ему градостроительного плана орган местного самоуправления в течение 30 днейсо дня поступления обращения осуществляет подготовку градостроительного плана и утверждает его.

Градостроительный план предоставляется заявителю без взимания платы. (Грк, ст.46, п.17)

Разрешения на строительство.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ(ст. 51ГрК РФ "Разрешение на строительство"), разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Разрешение на строительство объекта капитального строительства дает законное право возводить на земельном участке этот объект, позволят не беспокоиться о штрафах за незаконное строительство, отступах от границ своего и соседнего участка, возможных в будущем спорах с соседями о том кто и где построил.

Данное разрешение необходимо получать в органах местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В соответствии с п.6.1 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее - ГрК) прием от застройщика заявления о выдаче разрешения на строительство, документов, необходимых для получения разрешения на строительство, информирование о порядке и ходе предоставления услуги и выдача разрешения на строительство могут осуществляться через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Для получения разрешения на строительство необходимо подать заявление и приложить следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

В случае если на земельном участке, находящемся в долевой собственности, расположен объект недвижимого имущества, созданный или создаваемый одним из участником долевой собственности, необходимо при получении разрешения на строительство, получить согласие от других участников долевой собственности против возникновения права собственности у участника долевой собственности, непосредственно осуществившего постройку, и согласие на использование, таким образом, земельного участка.

Также, необходимо получения согласия всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в п.6.2 ч.7 ст.51 ГрК случаев реконструкции многоквартирного дома.

Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

Осуществление строительства без наличия соответствующим образом оформленной разрешительной документации может иметь достаточно серьезные неблагоприятные последствия.

Во-первых, это последствия самовольной постройки. Согласно ст.222 ГК РФ самовольная постройка - это жилой дом, другое строение или сооружение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законами и иными нормативно-правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Снос самовольной постройки как крайняя мера ответственности применяется в последние годы довольно активно, как к многоквартирным домам, так и к любым коммерческим объектам. Единственное послабление здесь сделано для индивидуальных жилых домов.

Во-вторых, за строительство без разрешительной документации существует административная ответственность. В соответствии с ст.9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 №195-ФЗ (далее - КоАП) строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

Согласно ст. 7.1 КоАП самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
В-третьих, возможна приостановка работ по строительству или реконструкции по требованию уполномоченных органов или суда.

И, наконец, еще несколько доводов, почему необходимо разрешение на строительство.

Если под строительство планируется взятие кредита, то в 90% случаев банк потребует среди прочих документов и разрешение на строительство, а без него в выдаче кредита может быть отказано.

А если участок имеет вид разрешенного использования «ЛПХ» или «дачное строительство», разрешение на строительство потребуется для получения технических условий (например, на газ).

4. Правила землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (п.8 ст.1 ГрК РФ).

Порядок подготовки и принятия правил землепользования и застройки устанавливается градостроительным законодательством. Согласно статья 30 ГрК РФ (Правила землепользования и застройки) правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться применительно ко всем территориям поселений, городских округов, а также к частям территорий поселений, городских округов с последующим внесением в правила землепользования и застройки изменений, относящихся к другим частям территорий поселений, городских округов.

Применительно к межселенным территориям подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться в случае планирования застройки таких территорий.

Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Применительно к части территории поселения или городского округа подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться при отсутствии генерального плана поселения или генерального плана городского округа.

Решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки принимается главой местной администрации с установлением этапов градостроительного зонирования применительно ко всем территориям поселения, городского округа или межселенной территории либо к различным частям территорий поселения или городского округа (в случае подготовки проекта правил землепользования и застройки применительно к частям территорий поселения или городского округа), порядка и сроков проведения работ по подготовке правил землепользования и застройки, иных положений, касающихся организации указанных работ.

Одновременно с принятием решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки главой местной администрации утверждаются состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки (далее - комиссия).

Глава местной администрации не позднее чем по истечении десяти дней с даты принятия решения о подготовкепроекта правил землепользования и застройки обеспечивает опубликование сообщения о принятии такого решения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещение указанного сообщения на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет". Сообщение о принятии такого решения также может быть распространено по радио и телевидению.

В статье сообщения о принятии решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки указываются:

1) состав и порядок деятельности комиссии;

2) последовательность градостроительного зонирования применительно к территориям поселения, городского округа или межселенным территориям либо применительно к различным частям территорий поселения или городского округа (в случае подготовки проекта правил землепользования и застройки применительно к частям территорий поселения или городского округа);

3) порядок и сроки проведения работ по подготовке проекта правил землепользования и застройки;

4) порядок направления в комиссию предложений заинтересованных лиц по подготовке проекта правил землепользования и застройки;

5) иные вопросы организации работ.

Орган местного самоуправления осуществляет проверку проекта правил землепользования и застройки, представленного комиссией, на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схемам территориального планирования муниципальных районов, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемам территориального планирования Российской Федерации.

По результатам проверки орган местного самоуправления направляет проект правил землепользования и застройки главе муниципального образования или в случае обнаружения его несоответствия требованиям и документам, в комиссию на доработку.

Глава муниципального образования при получении от органа местного самоуправления проекта правил землепользования и застройки принимает решение о проведении публичных слушаний по такому проекту в срок не позднее чем через десять дней со дня получения такого проекта.

Публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, в соответствии с ГрК РФ.

Продолжительность публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки составляет не менее двух и не более четырех месяцев со дня опубликования такого проекта.

После завершения публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки комиссия с учетом результатов таких публичных слушаний обеспечивает внесение изменений в проект правил землепользования и застройки и представляет указанный проект главе местной администрации. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.

Глава местной администрации в течение десяти дней после представления ему проекта правил землепользования и застройки и обязательных приложений должен принять решение о направлении указанного проекта в представительный орган местного самоуправления или об отклонении проекта правил землепользования и застройки и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления.

Согласно ст. 32. ГрК (Порядок утверждения правил землепользования и застройки):

1. Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления, за исключением случаев, предусмотренных статьей 63 Градостроительного Кодекса. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний. Обязательным приложением к проекту правил землепользования и застройки, подготовленному применительно к территории исторического поселения федерального значения или к территории исторического поселения регионального значения, кроме указанных обязательных приложений, является документ, подтверждающий согласование проекта правил землепользования и застройки соответственно с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

2. Представительный орган местного самоуправления по результатам рассмотрения проекта правил землепользования и застройки и обязательных приложений к нему может утвердить правила землепользования и застройки или направить проект правил землепользования и застройки главе местной администрации на доработку в соответствии с результатами публичных слушаний по указанному проекту.

3. Правила землепользования и застройки подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети "Интернет".

4. Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке.

5. Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке в случае несоответствия правил землепользования и застройки законодательству Российской Федерации, а также схемам территориального планирования Российской Федерации, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, утвержденным до утверждения правил землепользования и застройки.

Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 589; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

Мы поможем в написании ваших работ!