Управление как способ извлечения максимальных доходов из недвижимости
1.1 Финансово-экономические аспекты оценки в эффективном управлении недвижимостью
Рассматривая управление недвижимостью, как систему, следует исходить из неоднозначности этого понятия. С одной стороны, под управлением понимают руководство созданием, функционированием и развитием объекта недвижимости, с другой стороны — деятельность субъектов по рациональному распределению всевозможных ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, материалов [1].
Управление — это процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей. Достижение целей, стоящих перед любой системой управления, обеспечивается путем реализации конкретных функций и задач управления. Компании (организации) являются производственно-хозяйственными единицами. В экономическом смысле для недвижимости это означает участие компании в создании готовой строительной продукции (объекта недвижимости), аренде, залоге, продаже, т. е. выполнение каких-либо целей.
В настоящее время недвижимость является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица. При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30—40% основных фондов производственных предприятий, а в некоторых отраслях и видах деятельности — до 70—80% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например в малом бизнесе, в виртуальных Internet-магазинах и т. п.) [3].
|
|
|
Проведенные в 1990-е гг. английскими специалистами исследования крупнейших коммерческих организаций выделили три ведущих компонента недвижимости как ресурса, актива и объекта управления в общей системе управления: функциональный, финансовый и физический (эксплуатационный). Рассмотрим кратко сущность каждого из компонентов в соответствии с рисунком
 |
Рисунок 1.1 - Оценка недвижимости и финансово-экономические аспекты эффективного управления
Функциональный компонент
Функциональный компонент управления недвижимостью — это ресурсный компонент в стратегическом планировании и организации управления фирмой.
Стратегическое управление в сочетании с системой контроллинга является на сегодняшний момент наиболее результативным типом организационной структуры управления.
|
|
|
Контроллинг — новое явление в теории и практике современного управления, возникшее на стыке экономического анализа, планирования, управленческого учета и менеджмента.
Контроллинг (от англ. to control — контролировать, управлять) ориентирует управленческий процесс на достижение главной стоимостной (монетарной) цели предприятия — оптимизацию финансового результата через максимизацию прибыли и ценности капитала при гарантированной ликвидности [1].
Единое стратегическое управление как метод является синтезом сочетания стратегического подхода к постановке задач и программно-целевого подхода к их реализации.
Стратегический подход отличается от долгосрочного подхода (долгосрочного планирования) тем, что он ориентирует предприятие не на существующие условия, а на те, которым еще только предстоит сложиться. Иными словами, если долгосрочное планирование основывается на экстрополяции, то в соответствии со стратегическим подходом ставится задача прогнозирования (предвидения) изменений и заблаговременного приспособления к ним.
Действительно, поскольку объекты недвижимости являются обеспечивающим ресурсом, следует с учетом долгосрочной перспективы решать: какие ресурсы недвижимости (земельные владения, производственные и офисные площади, технологические сооружения и объекты инфраструктуры) и в каком количестве необходимы для достижения стратегических целей организации.
|
|
|
Отсюда управленческая задача номер один: оптимизация, с учетом текущего состояния и перспектив развития, размеров, состава и структуры используемой недвижимости, включая:
· 
выявление возникающих несоответствий, недостающих объемов и функционального качества объектов недвижимости. В результате такого анализа формулируются задачи нового строительства и приобретений, модернизации технологий и помещений, конверсии и т.д.;
· выявление излишков недвижимости для их возможной реализации или перепрофилирования направлений их использования. Как итог формулируются задачи продажи, сдачи в аренду, других форм коммерческого использования оказавшихся непрофильными объектов недвижимости.
Финансовый компонент
Мы уже указывали на тот факт, что объекты недвижимости как определенный финансовый актив занимают важное место в бухгалтерских документах организаций. Соответственно их структурные и объемные показатели, текущее состояние, стоимостные оценки и другие характеристики в значительной мере влияют на систему показателей финансовой деятельности организации, например на:
|
|
|
· размеры налогооблагаемой (имущественной) базы и налоговых платежей в бюджеты различных уровней;
· себестоимость продукции и услуг и другие показатели эффективности хозяйственной деятельности;
· финансовое состояние организации;
· оценочную стоимость бизнеса (фирмы);
· долю в доходной части бюджета организации (например, по результатам сдачи производственных площадей в аренду);
· долю в расходной части бюджета организации (в том числе, по объемам затрат на содержание и развитие имущественного комплекса фирмы) и др.
Разнообразие аспектов, масштабы и значимость финансовых характеристик недвижимости — все это позволяет говорить (там, где эти аргументы присутствуют) о целесообразности выделения в рамках подразделений финансового менеджмента специалистов по комплексу названных финансовых аспектов управления недвижимостью[3]. Кроме того, здесь же лежат проблемы эффективного управления инвестиционными проектами развития фирмы и отдельных направлений ее коммерческой деятельности.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 370; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!