Класифікації комерційних об'єктів нерухомості
На західному ринку нерухомості, що вже сформувався, прийнята така класифікація комерційних об'єктів нерухомості (рис. 2.2). У вітчизняній практиці досі не існує єдиної системи класифікації.
Ринок комерційних об'єктів нерухомості почав формуватися лише з розгортанням приватизації підприємств. Ринок комерційних об'єктів набагато менший, ніж житлових, тому й операцій на ньому менше, хоча у всьому світі комерційні об'єкти вважаються найпривабливішими для інвестування. Переважаючою формою операцій в цьому секторі є оренда.
Комерційні об'єкти нерухомості можна розподілити на ті, що приносять дохід та ті, що створюють умови для його отримання - промислові (індустріальні).
Рис. 2.2. Класифікація комерційних об’єктів нерухомості на західному ринку
До об'єктів, що приносять дохід, можна віднести: магазини та торгові комплекси; готелі й розважальні центри, офіси, гаражі тощо. Об'єкти нерухомості, які створюють умови для отримання прибутку, - це складські та логістичні комплекси, об'єкти промислового призначення, індустріальні парки й ін.
1. Магазини та торгові комплекси. Сьогодні торгівля і громадське харчування є сферою економіки, яка інтенсивно розвивається. Об'єкти цієї сфери першими пройшли роздержавлення й приватизацію, що стимулювало їх активний розвиток.
У 1992-1995 роках йшло інтенсивне будівництво об'єктів нерухомості для дрібно-роздрібної торгівлі. Останніми роками ситуація змінилася: відбувається концентрація таких об'єктів у великих торгівельних комплексах, збільшується кількість магазинів з універсальним й комбінованим асортиментом товарів. Ці магазини викликають споживацькі симпатії, оскільки вони забезпечують необхідний сервіс і культуру обслуговування.
|
|
|
Як показав досвід великих міст Європи, вдалими місцями розташування багатофункціональних торгових центрів (БТЦ) є (рис. 2.3): перетин крупних автотранспортних магістралей, близькість станцій метро й зупинок наземного транспорту. Частіше за все подібні центри розташовують в «спальних районах» або за містом, фактично на пустирі, поблизу великої магістралі. В США БТЦ, як правило, будують за межею міста, що можна пояснити значною кількістю автотранспортних засобів на душу населення, великою чисельністю населення міст й іншими чинниками.
Рис. 2.3 Фактори, що сприяють успіху магазинів і торгових комплексів
Торгівля як сфера економічного життя якнайменш схильна піддаватися впливу негативних економічних і політичних змін, швидко оправляється від кризи та депресій. Головним показником розвитку торгового сектора можна вважати попит, що зростає, на функціональні торгові площі.
|
|
|
Причини дефіциту ліквідних і перспективних для інвестування торгових об'єктів нерухомості в більшості міст пов'язані перш за все із структурою, що склалася в дореформений період нежитлової нерухомості (рис. 2.4).
Рис. 2.4. Причини дефіциту об’єктів торгової нерухомості
Висока ціна на землю в історичному та архітектурному центрах міста примушує максимально використовувати земельну ділянку за рахунок збільшення поверховості. Проте практика великих міст показує, що два поверхи - це максимум, який оптимальний для розміщення торгового комплексу, далі можна влаштовувати розважальний комплекс з боулінгом, більярдом, рестораном і барами.
2. Готельні та розважальні об'єкти нерухомості. Класифікація об'єктів нерухомості готельного типу будь-якої країни заснована на комплексі вимог до матеріально-технічного забезпечення; номенклатури та якості послуг, що надаються; рівня обслуговування.
Рівень комфорту - це найголовніший та вирішальний чинник, що впливає на визначення класу готелю. В кожній державі до розуміння рівня комфорту як критерію класифікації підходять по-різному. Ця обставина, а також низка чинників, обумовлених культурно-історичними й національними традиціями, перешкоджають введенню в світі єдиної класифікації готелів. Іноді, навіть в межах однієї країни існує декілька систем класифікації. Наприклад, у Великобританії готелі оцінюють за рівнем сервісу й гостинності, облаштування номерів і суспільних зон, якості живлення.
|
|
|
Існує більше 30 систем класифікацій рівня готелів за ступенем комфорту. Найпоширенішими серед яких є такі:
· європейська (система «зірок»), в основу якої покладено розподіл готелів на категорії від однієї до п'яти зірок, застосовується у Франції, Австрії, Угорщині, Єгипті, Китаї, інших країнах.
· система букв (А, В, С, D), використовують в Греції (А = 4*, В = 3*, С = 2*, D=1*);
· система «корон» - у Великобританії;
· система розрядів — на території колишнього СРСР: люкс, вищий А, вищий В, перший, другий, третій, четвертий. Існують й інші класифікації.
Готель будь-якої категорії повинен мати зручні під'їзні шляхи з необхідними дорожніми знаками, прилеглу територію, що упорядкована й освітлена, майданчик з твердим покриттям для тимчасової парковки та маневрування автотранспорту.
Готель має бути обладнаний системами протипожежної безпеки, сповіщення та засобами захисту від пожежі. В готелі повинні дотримуватися санітарно-гігієнічні норми й правила, встановлені органами санітарно-епідеміологічного нагляду.
|
|
|
До об'єктів нерухомості готельного типу відносяться такі:
готель «Люкс» - за місткістю належить до малих і середніх підприємств. звичайно розташований у центрі міста. Добре навчений персонал забезпечує рівень сервісу, що задовольняє найвимогливіших клієнтів. Характерна висока вартість номера, що містить всілякі види обслуговування;
готель середнього класу - за місткістю більше готелю «Люкс» (400-2000 місць). Розташовується в центрі міста або міській межі. Пропонує достатньо широкий набір послуг з цін відповідних рівню цін в регіоні або дещо вищий. Розрахований на прийом бізнесменів, туристів, учасників конгресів і конференцій тощо;
готель-апартаменти - за місткістю до 400 місць. Характерний для великого міста з непостійним населенням. Номери - квартирного типу, використовують як тимчасове житло, найчастіше на принципі самообслуговування. Ціни звичайно варіюються залежно від термінів розміщення. Обслуговують сімейних туристів, бізнесменів, комерсантів, що зупиняються на тривалий термін;
готель-курорт - припускає значні відмінності за місткістю та пропонує повний набір послуг, охоплюючи спеціальне медичне обслуговування й дієтичне живлення. Розташовується в курортному місці;
мотель - прості одноповерхові та двоповерхові споруди, розташовані за межами міської забудови, поблизу автомагістралей. Це - малі й середні 
підприємства. Рівень обслуговування середній за невеликої кількості персоналу. Клієнтами є усі категорії туристів;
приватний готель типу ВВ (нічліг і сніданок) - малої, іноді середньої, місткості. Розташований у передмісті або сільській місцевості. В обслуговування, як правило, входять сніданок і рання легка вечеря в домашній обстановці. Клієнтами є комерсанти й маршрутні туристи, що прагнуть домашнього затишку. Готелі цього типу поширені в США.
пансіон - припускає простий стандартний і обмежений спектр послуг;
гостиний двір - відрізняється спрощеним стандартом обслуговування, меншої місткості, відсутністю низки громадських приміщень (холів, вестибюлів, гостинних і т.ін.). У структурі гостиного двору обов'язковою є наявність ресторану або бару;
ротель - пересувний готель, що є вагоном з двомісними відсіками, в яких розташовані крісла. Обов'язкова наявність відсіку для переодягання, туалету, манни, холодильника;
ботель - невеликий готель на воді, під який використовують спеціально обладнане судно;
флотель - крупний готель, часто званий «курортом на воді». Туристам пропонують комфортабельні номери з великим набором послуг: басейни, водні лижі, оснащення для підводного плавання та полювання, тренажерні зали, зали дня конгресів і конференцій, бібліотеки, різноманітне інформаційне забезпечення. (телефон, телефакс, телетайп, телевізор). Останнім часом часто використовують дня організації бізнес-турів, конгрес-круїзів, навчальних турів;
флайтель - аероготель, або «літаючий готель». Надзвичайно дорогий і нечисленний тип готелів. Обладнаний зв'язком з метеослужбами.
Сьогодні все більш популярним стає будівництво спортивних, розважальних і готельних комплексів у курортних зонах.
3. Офісні приміщення. Під час класифікації бізнес-центрів в кожному регіоні враховують різні чинники, за якими приміщення належить до того або іншого класу. Як правило, це місце розташування, тип і технічний рівень, якість будівлі (рівень обробки, стан фасаду, центрального входу, наявність ліфтів), якість менеджменту (управляюча компанія, наявність додаткових послуг для орендарів) тощо.
Міжнародна класифікація виділяє такі фактори, що визначають привабливість офісних приміщень:
- центральне місцезнаходження;
- зручний доступ;
- повністю збудована будівля;
- наявність підземного паркінгу;
- сучасні системи безпеки будівлі;
- професійний орендодавець;
- вірно оформлена документація;
- автономне теплопостачання;
- планування поверхів у вигляді офісних блоків;
- сучасні ліфти;
- цілодобова охорона та ін.
На ринку офісів сформувалося чотири класи (А, B, С, D) офісних приміщень залежно від якісних характеристик:
1) до класу А відносять офісні приміщення в спеціалізованих бізнес-центрах, в центральних районах міста, поблизу великих транспортних магістралей. Всі приміщення цієї категорії обладнані відповідно із західними стандартами, починаючи від самих сучасних систем телекомунікаційного зв'язку і закінчуючи системами клімат-контролю. Внутрішні приміщення, будівлі і приналежні території утримують в зразковому стані. Тут наявні власні служби управління, обслуговування і безпеки;
2) офісні приміщення класу B мають практично всі вище зазначені характеристики, але з меншим переліком додаткових послуг. Вартість оренди такої нерухомості приблизно становить від 700 до 900 дол. США за один кв. м на рік. Орендаторами таких приміщень класу А і B є зарубіжні і великі вітчизняні компанії;
3) клас С представлений офісами, що розташовані в готелях та інших пристосованих приміщеннях не в центрі міста, але на перехресті транспортних магістралей;
4) непристосовані для офісів приміщення, розташовані поза транспортною сіткою, відносять до класу D. Їх перевага полягає в тому, що є можливість отримати великих розмірів площу за низьку ціну. Основна частина вітчизняних фірм надає перевагу офісним приміщенням більш низької якості, що відносять до класів С і D.
Але поки що такий поділ нерухомого офісного майна в Україні не є сталий, мабуть тому, що і сам ринок знаходиться на стадії зародження.
За сучасних умов ринок офісних приміщень знаходиться у стадії розвитку. В основному на цьому ринку домінують орендні операції.
4. Гаражі-стоянки (автопаркінги) як комерційні об'єкти нерухомості підрозділяють на індивідуальні типові (ІТГ) та вбудовано-прибудовані (ВПГ), а також паркінги.
Індивідуальні типові гаражі, що стоять окремо або згруповані на єдиній території, криті невеликі одноповерхові будови (бокси) для зберігання автомашин (в основному такі гаражі мають стандартні розміри - 18 кв. м . Але зустрічаються також гаражі інших розмірів, зокрема гаражі на два автомобілі.
Розташовуються масиви ІТГ,як правило, на територіях, не пристосованих для капітального будівництва: уздовж ліній електропередач, залізничних колій, в буферних зонах на околиці міста і т.д. Невеликі гаражні комплекси можуть розташовуватися поряд або всередині житлових масивів.
Паркінг - одно- або багаторівневе крите замкнуте приміщення, спеціалізоване виключно для паркування та зберігання автомобілів, що охороняється, з компактно виділеними для цієї мети, позначеними розміткою місцями або боксами. На верхні рівні автомобілі підіймаються по серпантинах, розташованих по торцях споруди.
Паркінги знаходяться, в основному, в зручно розташованих місцях щодо житлової забудови, близько до споживача. Паркінги мають цілу низку переваг перед звичайними гаражами: економія площі забудови, зовнішня привабливість та ін.
Вбудовано-прибудовані гаражі - (вбудовані в нижньому поверсі житлової будівлі або прибудовані до житлової будівлі) - приміщення, для паркування та зберігання автомобілів з компактно виділеними для цієї мети, позначеними розміткою місцями або боксами. На відміну від паркінгів вбудовано-прибудовані гаражі - це частина будівлі з іншим загальним функціональним призначенням.
Автостоянка - будівля, споруда (частина будівлі, споруди) або спеціальний відкритий майданчик, призначений для розміщення та (або) зберігання автомототранспортних засобів.
Як правило, під комплекси стоянок місто відводить за договорами тимчасової оренди території, капітальна забудова яких у найближчі 5-6 років не передбачається. Цим міські власті вирішують проблему пустирів та поповнюють районні бюджети.
Ринок гаражів і автостоянок, як й інші сектори ринку нерухомості, підрозділяється на первинний та вторинний, а вони в свою чергу — на ринок купівлі-продажу (товарний) й оренди (послуг).
5. Складські та логістичні комплекси є невід'ємною частиною міської інфраструктури. Без складів не обходиться жодна комерційна організація. Економічне зростання, що триває, породжує підвищений попит на складські приміщення у підприємців.
На сьогодні спостерігаються такі форми користування складськими приміщеннями як оренда, відповідальне зберігання вантажу, відповідальне зберігання зі страховкою. Так, за кордоном, набули широкого розвитку склади гарантійного забезпечення, консигнаційні склади. Основними ціноутворюючими факторами складських приміщень є рівень оснащення вантажно-розвантажувальною технікою, наявність стелажів, холодильного обладнання, місцезнаходження складу (наближеність до районів збуту), хороші під'їзні шляхи, а особливо віддаленість від транспортних вузлів.
Логістичні термінали, не дивлячись на їх економічну важливість для економіки країни, поки що не користуються попитом.
Логістичні термінали - це перевалочні бази для переформовування великих партій вантажів, доведення вантажів до товарної кондиції (укладки, фасування, розлив у дрібну тару). Термінали потрібні й великим універмагам, розташованим: її центрі міст як периферійні бондові склади з продажем товарів за зразками дрібним оптом. Термінали можуть використовуватися як склади для зберігання та продажу великих партій товарів. Розвиток міжнародного транспортного комплексу погребує розміщення в'їзних вантажних митних терміналів і сервісних комплексів, логістичних митно-транспортних комплексів (ЛМТК) поблизу транспортних коридорів і великих міст. ЛМТК виконує такі послуги:
· зберігання вантажів у режимі митного складу;
· зняття мита вантажів (власна брокерська служба);
· забезпечення температурного режиму зберігання, пожежної безпеки та
охорони вантажів;
· охорони вантажів;
· доставки вантажів дрібними партіями автотранспортом у межах міста;
· обробки вантажів (сортування, пакування, маркування, розпаковування
тощо);
· системи оперативного обліку;
· експедиції залізницею та автотранспортом;
· • надання сучасного навантажувально-розвантажувального устаткування.
6. Промислові (індустріальні) об'єкти нерухомості. Майже в кожному місті можна спостерігати 5-8 поверхові порожні корпуси заводів і фабрик в із застарілими інженерними мережами й вибитим склом. Вони не знаходять ефективного власника. Чому? Причин декілька:
1. Промислова забудова 60-80 років не відповідає вимогам сучасних технологій, а реконструкція вимагає великих капітальних вкладень.
2. Сьогодні основний споживач промислових об'єктів нерухомості – малі підприємства, для розвитку яких потрібні: високі потужності, наявність залізничних під'їзних колій, одноповерхові і бажано окремі будівлі з автономними комунікаціями.
3. Як правило, пропоновані промислові об'єкти вимогам потенційних орендарів не відповідають й мають завищену вартість.
4. Власники пропонують на ринок об'єкти, що знаходяться у поганому стані за завищеними цінами.
5. Повна та точна інформація про промислові об'єкти нерухомості, їх правовий статус, розміри, стан і т.д. відсутня.
Вимоги потенційних власників до придбаних приміщень залежать від особливостей конкретного підприємства. Для виробництва потрібні і 300-500-метрові приміщення, і будівлі в 2-3 тис. м2, і заводські комплекси до 10 тис. м2.
В індустріально розвинутих країнах (США, Німеччини, Франції) широко розвинута мережа технопарків. Суть її полягає в тому, що підприємцю немає потреби будувати свої підприємства, їх можна взяти в оренду й, розмістивши там необхідне устаткування, випускати продукцію.
Технопарки - своєрідні промислові зони, в яких зосереджено промислові підприємства та різноманітні об'єкти інфраструктури, що забезпечують нормальний бізнес-процес (готелі, офісні центри, митні термінали, логістичні центри), з обов'язковою охороною й єдиними інформаційними мережами.
Організація технопарку містить також забезпечення бізнесу консультантами різного профілю: юристами, фахівцями з фінансових питань тощо.
Схема участі в технопарках досить проста. Будь-яка приватна компанія може узяти на себе функції керування технопарком або отримати статус агента з розвитку і території, отримавши дозвіл адміністрації. Потім необхідно здійснити інженерну підготовку території, оскільки ділянки, призначені для технопарків розташовуються її районах, де відсутні достатні енергетичні потужності та слабка інженерна мережа. Наступним кроком стане спорудження об'єктів для створення промислових підприємств. Кожна компанія, що побажала налагодити власне виробництво, може подати запит на наявність інженерно підготовленої ділянки, на якій буде побудований завод «під замовника» — з виконанням усіх вимог промисловців. Інженерно підготовлену територію виробнича компанія може орендувати.
У вітчизняній практиці ще немає єдиної системи класифікації, промислових об'єктів нерухомості, що дозволяє враховувати основні «товарні властивості» цілісного об'єкта. Останнім часом за основу під час обліку в активах організацій (підприємств) прийнято основні фонди і земельна ділянка.
7. Протягом останніх років у великих містах стрімко розвивається нерухомість, яку прийнято відносити до індустрії розваг: культурно-ділові центри, будинки мод, більярдні зали, фітнес-центри, тенісні корти, аквапарк, боулінг та інші розважальні об'єкти.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 415; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!