Утеплитель: засыпной керамзит
Федеральное агентство по образованию
ГОУ ВПО «Удмуртский государственный университет»
Институт экономики и управления
Кафедра отраслевой экономики
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
По выполнению контрольной работы
По дисциплине «Экономика недвижимости»
Для студентов всех форм обучения по специальности
Экономика и управление на предприятии»
Ижевск, 2007
УТВЕРЖДАЮ»
Зам. директора ИЭиУ ГОУВПО
«Удмуртский государственный
университет по учебно-методической
работе
__________________А.С.Баскин
« »_____________2007
Методические указания по выполнению контрольной работы
по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов всех форм обучения по специальности «Экономика и управление на предприятии»
|
|
|
Методические указания разработаны к.э.н., доцентом Семеновой И.А.
Методические указания обсуждены и одобрены на заседании кафедры отраслевой экономики 1 октября 2007 г. Протокол № 3
Зав. кафедрой отраслевой экономики В.В.Матвеев
СОДЕРЖАНИЕ
1. Цель контрольной работы и организация ее выполнения………………………………………………………………..…...4
2. Задание к контрольной работе………………………………………….4
2.1. Общие сведения об объекте…………………………………………..4
2.2. Исходные данные ……………………………….…………………….5
3. Литература………………………………...……………………..………9
Приложение 1. Сборник Укрупненных показателей восстановительной
стоимости № 28…………………………………………………………...11
Приложение 2. Ценностные коэффициенты…………………………….19
Приложение 3. Правила оценки физического износа жилых зданий
ВСН 53-86 (Р) (выдержки)………………………………………………..30
Приложение 4. Характеристика строений………………………………43
Приложение 5. Метод дисконтированных денежных потоков………..44
|
|
|
Приложение 6. Расчет стоимости объекта недвижимости
сравнительным подходом…..……………………………………………45
Цель контрольной работы и организация ее выполнения
Выполнение контрольной работы является завершающим этапом изучения дисциплины «Экономика недвижимости» и служит для закрепления теоретических знаний и анализа практического материала по курсу. Контрольная работа выполняется на листах формата А 4, и оформляется в соответствии с требованиями, предъявляемыми к контрольным работам.
На основании исходных данных, приведенных в таблице 1, рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости. При расчетах использовать три подхода к анализу стоимости объекта (затратный, сравнительный и доходный) и провести обоснование итоговой стоимости объекта недвижимости. Контрольная работа выполняется по вариантам. В контрольной работе часть информации, необходимой для осуществления расчетов, необходимо собрать самостоятельно на основе анализа рынка недвижимости. Допускается взять в качестве объекта анализа конкретный объект недвижимости. В этом случае исходные данные для расчетов собираются самостоятельно на основе характеристики объекта и анализа рынка недвижимости.
|
|
|
Задание к контрольной работе
2.1. Общие сведения об объекте
Тип объекта недвижимости: здание офисного типа.
Месторасположение: город Х, улица Х, дом Х.
Оценка права собственности: полные права собственности на здание с правом использования земли.
Дата оценки: (указывается самостоятельно)
Собственники недвижимости: здание – Российская компания;
земля - государство.
Описание месторасположения: Здание расположено на участке земли общей площадью Х га, с ровным рельефом.
Описание здания: Здание офисного типа постройки н-го года. Здание состоит из подвала, и строения н-ой этажности. В здании завершен ремонт.
Оптимальное использование как свободного участка: строительство офисного здания.
С учетом существующего здания: использовать как офисное.
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи.
Назначение оценки: консультирование заказчика относительно возможной цены продажи объекта.
Исходные данные
Затратный подход.
Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд к зданию возможен по улице Х. Такое расположение может быть расценено как благоприятное. Площадь Х кв.м.
|
|
|
Коммунальное обеспечение: здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонных линий.
Описание здания:
Этажность: Х этажей и подвал
Площадь общая: Х кв.м.
Площадь полезная: Х кв.м.
Площадь для сдачи в аренду (нормативная): 90% от полезной площади
Строительный объем: Х куб.м.
Фундаменты: ленточные, бутобетонные
Стены: из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм
Перекрытия: из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам
Перегородки: кирпичные
Кровля: из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам
Утеплитель: засыпной керамзит
Лестницы: из сборных железобетонных элементов
Полы: мраморные, паркетные, из керамической плитки
Окна: деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления
Двери: деревянные
Наружная отделка: штукатурка, окраска
Внутренняя отделка: улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионными и масляными красками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка.
Инженерное обеспечение: системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожароохранная сигнализация.
Основываясь на анализе цен, сложившихся на завершившихся и проходящих аукционах земельных участков в центре города, пришли к выводу, что цена права использования земельного участка составляет за 1 кв.м. составляет…. руб. (данные на конкретный момент времени собираются самостоятельно на основе анализа рынка земельных участков).
Все расчеты в затратном подходе по расчету действительной стоимости здания оформить в виде таблицы, представленной в Приложении 4. Для расчета восстановительной стоимости здания использовать сборник № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (УПВС). Информация из сборника № 28 представлена в Приложении 1. Для определения ценностных коэффициентов использовать Сборник ценных коэффициентов представленных в приложении 2. Для расчета физического износа использовать «Правила оценки физического износа жилых зданий», представленные в Приложении 3. Недостающие данные для выбора коэффициентов взять самостоятельно, указав эту информацию в таблице. Величину накопленного физического износа здания рассчитать в этой же таблице с учетом доли конструктивных элементов в общей стоимости и значения ценностных коэффициентов. В расчетах учесть, что Удмуртская Республика относится к 1 климатическому району и 1 территориальному поясу.
Доходный подход
В доходном подходе использовать метод дисконтированных денежных потоков. В контрольной работе провести анализ дисконтированного дохода за пять будущих лет с пересчетом дохода шестого года в продажнуюцену объекта. Ставку дисконтирования рассчитать самостоятельно.
Исследование рынка офисных помещений показало, что рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта составляет Х руб. за кв.м., при условии, что Х руб. в расчете на 1 кв.м. будет затрачено на улучшение внутренней отделки сдаваемых в аренду помещений.
Учитывая, что отделочные работы будут завершены в течение первого года и требуется время на поиск арендаторов, загрузка в первый год составит 60%, на второй год здание будет сдано в аренду на 85% и практически достигнет в третий и последующие годы загрузки 95%.
Эксплуатационные расходы составят Х руб. за 1 кв.м. нормативной площади.
Все расчеты по доходному подходу оформить в виде таблицы, представленной в Приложении 5.
Сравнительный подход.
В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие этапы:
Изучение рынка и выбор предложений на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).
Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
Корректировка цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.
Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.
При выборе аналогов необходимо учитывать сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.
Для оценки методом сравнения продаж необходимо провести исследования и анализ рынка нежилой недвижимости г. Ижевска. В данной работе необходимо выбрать в качестве аналогов 3 здания офисных центров. Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:
на объем передаваемых прав на здание;
на финансовые условия;
на условия продажи;
на дату продажи;
на местоположение;
на площадь здания;
на состояние помещений;
на наличие парковки, охраны и т.д.
Обоснование корректировок:
Объем передаваемых прав на здание.
Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.
Корректировка на условия продажи.
Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами нет никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. Однако в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов необходимо провести корректировку (по данным риэлторских фирм реальная цена купли-продажи отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону).
Корректировка на дату выставления на торги/дату продажи.
Корректировка на местоположение.
Корректировка по данному фактору может составлять 5%- 20%.
Корректировка на состояние объекта
Корректировка по данному фактору для объектов-аналогов дается от 0-20%.
Корректировка на наличие-отсутствие дополнительных улучшений (Парковка, охраняемая стоянка, остановки пассажирского транспорта) .
Веса аналогов.
Объектам-аналогам наиболее близким по своим характеристикам к оцениваемым объектам, присваивается наибольший удельный вес, и соответственно наоборот.
Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа для офисного центра представить в таблице, представленной в Приложении 6.
Для сравнительного подхода информацию о ценах продаж офисных помещений за 1 кв.м. площади собрать самостоятельно.
Заключительным этапом выполнения контрольной работы является определение итоговой величины стоимости объекта недвижимости и обоснование рекомендаций по управлению данным объектом недвижимости.
Таблица 1- Исходные данные для расчетов по вариантам
| Наименование показателя | 1 вар | 2 вар | 3 вар. | 4 вар. | 5 вар. | 6 вар. | 7 вар. | 8 вар. | 9 вар. | 10 вар. |
| Год постройки | 1970 | 1973 | 1975 | 1980 | 1985 | 1987 | 1989 | 1990 | 1995 | 2000 |
| Группа капитальности | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| Этажность, кол-во | 4 | 1 | 2 | 2 | 2 | 4 | 4 | 4 | 4 | 7 |
| Площадь участка, кв.м | 720 | 800 | 850 | 900 | 1000 | 1100 | 1300 | 1500 | 1700 | 2000 |
| Общая площадь, кв.м | 2300 | 600 | 1300 | 1400 | 1600 | 3500 | 4000 | 4800 | 5400 | 9600 |
| Полезная площадь, кв. м | 1500 | 550 | 1170 | 1200 | 1100 | 2400 | 3200 | 3500 | 4300 | 6000 |
| Строительный объем, куб.м | 8300 | 3000 | 4800 | 5000 | 5600 | 11000 | 13000 | 20000 | 19000 | 31000 |
| Ставка арендной платы за кв.м в месяц | 600 | 500 | 550 | 750 | 700 | 650 | 700 | 800 | 850 | 600 |
| Затраты на улучшение внутренней отделки, руб./кв.м в месяц | 200 | 150 | 150 | 250 | 300 | 350 | 370 | 400 | 350 | 200 |
| Эксплуатацион- ные расходы, руб./кв.м в месяц | 20 | 30 | 15 | 15 | 20 | 20 | 15 | 20 | 30 | 25 |
ЛИТЕРАТУРА
1. Балабанов И.Г. Экономика недвижимости.- СПб.: Питер, 2002.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1,2. М., 1995.
3. Григорьев В.В., Острина И.А. Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб-практ.пособие.- М.: Дело,2001.
4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник, М., 2002.
5. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -СПб.: Изд-во С.-Петерб. ун-та, 1999.
6. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2003.
7. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон, № 135- ФЗ//- Российская газета, 6 августа 1998г.
8. Симионов Ю.Ф., ДомрачевЛ.Б. Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов. – М.: ИКЦ «Март», Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2004.
9. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). Учебное пособие. – М.: ГУВШЭ, 2002.
10. Управление недвижимым имуществом: Учебник/ И.А.Бузова, Н.В.Васильева, С.Н.Максимов и др. Под ред. С.Н.Максимова. – СПб.:СПбГИЭУ, 2005.
11. Фридман Дж.,Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. / Пер. с англ.- М.: Дело Лтд., 1995.
12. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. Учебное пособие. – Ростов н/Д: Феникс, 2002.
13. Экономика недвижимости / Под ред. В.И. Ресина. – М.: Дело, 2000.
14. Цукерман Г.А., Блевинс Д.Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. –М.: Диамант, Меркурий.- 1994.
15. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) Госгражданстрой.- М.: Прейскурантиздат, 1988.
16. Сборник №28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов.- М.: Изд-во литературы по строительству, 1970.
17. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки. – Федеральный стандарт оценки №1, от 20 мюля 2007 г. №256.
18. Цель оценки и виды стоимости. – Федеральный стандарт оценки №2 от 20 июля 2007 г. №255.
19. Требования к отчету об оценке. – Федеральный стандарт оценки №3 от 20 июля 2007 г. № 254.
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
СБОРНИК УПВС № 28
ТЕХНИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1. Сборник, содержит укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий коммунально-бытового назначения и предназначается для переоценки основных фондов.
2. Укрупненные показатели составлены в нормах. ценах и тарифах, введенных в строительстве с 1 января 1969 г.
3. Укрупненные показатели учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений и в том числе: а) накладные расходы и плановые накопления;
б) затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
в) прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих и оргнабору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика и др. В полной восстановительной стоимости учтены также затраты на непредвиденные работы.
4. Укрупненные показатели составлены в виде по объектных таблиц, которые включают восстановительную стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ и в том числе:
а) санитарно-технических устройств (центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация и их вводы о здание, мусоропровод и другие виды благоустройства);
б) электрических и слаботочных устройств — освещение, лифт, радио, телефон, телевидение, а также газоснабжение.
5. В состав оценочных таблиц входят следующие показатели:
а) группа капитальности здания;
б) характеристика конструкций здания и элементов его благоустройства;
в) стоимость единицы строительного объема за 1 м3
г) необходимые примечания, поправочные коэффициенты. надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или «иного вида благоустройства;
д) удельные веса отдельных конструктивных элементов в %.
6. Определение группы капитальности жилых и общественных зданий производится по табл. 1.
7. Укрупненные показатели восстановительной стоимости определены в рублях, с одним десятичным знаком, т. е. с точностью до 10 коп.
8. Приведенные в таблицах поправочные коэффициенты, надбавки и уменьшения позволяют корректировать стоимость оцениваемого здания при наличии в нем иных конструктивных решений или иных разновидностей благоустройства.
При этом, при корректировке, следует из стоимости оцениваемого здания исключить отсутствующий вид благоустройства и добавить имеющееся в здании санитарно-техническое или иное благоустройство. Например, при наличии в оцениваемом здании печного отопления следует из его табличной стоимости исключить стоимость центрального отопления и добавить стоимость печного отопления.
Таблица1
| № п/п | Конст- рукции | Группа капитальности | |||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
|
|
| ||||||||
| 1 | Фунда- менты | Железобетонные, бетонные, бутовые, бутобетонные кирпичные | Деревянные стулья или каменные столбы | Глинобит-ные, грунтовые | |||||
| 2 | Стены | Кирпичные , из естественно-го камня крупноблоч- ные, крупнопа-нельные | Каменные облегченные из всех видов кирпича и легких камней | Деревянные, рубленые и брусчатые, смешанные (кирпичные или деревянные) | Щитовые, каркасно-засыпные, саманные , глинобитные | Глинобит-ные, грунтовые Каркасно-камышито-вые и другие, облегчен-ные. | |||
| 3 | Пере- крытия | Железобе-тонные | Деревян- ные, смешанные (металлические балки и деревянные заполнение | Деревянные | Деревянные | Деревянные | Деревянные | ||
| 4 | кровля | Железная , асбестоце-ментная, черепичная | Железная , асбестоце-ментная, черепичная | Железная , асбестоце-ментная, черепичная | Железная , асбестоце-ментная, черепичная | Железная , асбестоце-ментная, черепичная | Железная , асбестоце-ментная, черепичная | ||
9. Полная восстановительная стоимость здания или сооружения определяется умножением табличной стоимости единицы измерения оцениваемого объекта на его объем (или иные присущие ему показатели) с учетом поправок, приведенных в технических частях сборника и отдела, а также в примечаниях к оценочной таблице.
10. Укрупненные показатели разработаны для 10 территориальных поясов по уровню сметной стоимости для II климатического района.
Распределение отдельных частей территории СССР по территориальным поясам приведено в общей части к сборникам.
11. Для определения восстановительной стоимости по I, III, IV климатическим районам следует пользоваться поправочными коэффициентами, приведенными в технических частях соответствующих отделов настоящего сборника.
12. Здания и сооружения настоящего сборника подразделены по характеру внутренней отделки на простую и повышенную.
Простая отделка предусматривает штукатурку стен и потолков, клеевую окраску или оклейку простыми обоями, окраску панелей в кухнях и санузлах (душевых, мыльных) масляной краской, полы в комнатах, коридорах и кухнях дощатые с окраской, а в санузлах и на лестничных клетках цементные или асфальтовые, ступени бетонные и железобетонные.
Повышенная отделка предусматривает штукатурку, окраску, оклейку обоями повышенного качества, облицовку панелей в санузлах, душевых, мыльных керамической плиткой, полы в комнатах и коридорах паркетные, на кухнях дощатые с линолеумом, и санузлах и на лестничных площадках из керамической плитки или террацциевые, ступени железобетонные, мозаичные.
13. Восстановительная стоимость здания определяется в следующей последовательности:
а) в соответствующей таблице с учетом объема оцениваемого здания и его территориального пояса отыскивается цена единицы; например, кирпичное 5-этажное здание объемом в 4960 м3 по III территориальному поясу стоит 25-руб. за 1 м3
б) по техническим частям к сборнику в целом и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, определяются все надбавки и повышающие коэффициенты, связанные с оцениваемым зданием, причем надбавки, выраженные в процентах, преобразуют в коэффициент; например, надбавка в 2,5% соответствует коэффициенту 1,025;
в) все повышающие коэффициенты перемножаются между собой с целью получения единого для оцениваемого здания повышающего коэффициента; например, коэффициенты 1,1*1,05 *I, 025 == 1,18;
г) восстановительная стоимость 1 м'3 здания получается путем умножения его цены (подпункт «а») на общий повышающий коэффициент; например, 25*1,18 = 29,5 руб.;
д) по техническим частям к сборнику и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, определяется сумма поправок, выраженная в процентах, снижающих стоимость оцениваемого здания; эта сумма преобразуется в общий понижающий коэффициент; например 100—(1,5-1,2-0,5) :100==0,97;
е) по техническим частям к сборнику и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, определяются также все коэффициенты, понижающие стоимость оцениваемого здания; например 0,85, 0,92, 0,95;
ж) все понижающие по подпунктам «д» и «е» коэффициенты перемножаются между собой с целью получения единого для оцениваемого здания понижающего коэффициента; например (0,85х0,92х0,95) х0.97=0,72;
з) фактическая стоимость оцениваемого здания получается перемножением стоимости, полученной по подпункту «г» (29,5 руб), на общий понижающий коэффициент, полученный по подпункту <ж» (0,72); 29,5х0,72== =21,2 руб.;
и) полная восстановительная стоимость оцениваемого здания определяется умножением его объема на стоимость единицы, полученной по подпункту «з», 4960 *21,2= 105152 руб.
14. В тех случаях когда в таблицах настоящего сборника не предусмотрены здания II группы капитальности, оценочную стоимость таких здании следует определять путем применения к табличной стоимости аналогичных зданий 1 группы капитальности следующих коэффициентов:
для З—4-этажных зданий—0.97;
» 5—6-этажных зданий—0,96.
СБОРНИК № 28
II. ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 230; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!