КУПИТЬ КВАРТИРУ В СВЕТЛОГОРСКЕ?

КУПИТЬ КВАРТИРУ В СВЕТЛОГОРСКЕ?

(Как я консультировал родственников)

(ЧИТАТЕЛЯМ Калининградской области и всей России. Советую ВСЕМ и ВНИМАТЕЛЬНО прочитать эту статью. Эта серьёзная аналитическая статья на примере маленького города-курорта Светлогорска вскрывает все язвы и обманы на рынке недвижимости всей России. Кто статью прочтёт – тот уже не станет жертвой застройщиков-лохотронщиков.)

Сам я живу в Светлогорске. В сентябре (2016 г.) сюда приезжали родственники, с Урала, муж с женой. Они приезжали в Военный санаторий. Им тут понравилось. Они даже пляж в Светлогорске нашли. Это мы, кто помнит прежние пляжи Светлогорска по 30-40 м шириной, считаем, что пляжа здесь больше нет, совсем. Они же, приехавшие сюда в первый раз, нашли, что пляжи от нуля до 5 м шириной – это тоже какой-никакой пляж, нормальный, другого-то они не видели.

Они, родственники, оказались хорошие люди. Мы с ними вместе много гуляли, «родычались». И как-то после очередной рюмки коньяка («Старый Кёнигсберг 5*», ведь ещё артист Филиппов в «Карнавальной ночи» нам завещал: «Лучше всего, конечно, 5 звёздочек») они спросили: «А почём тут у вас, в Светлогорске, квартиры?»

Я сразу понял ход их мыслей: они задумались, не купить ли себе квартиру-дачу в Светлогорске. Ведь у них на Урале дети, внуки, родители – переезжать сюда напостоянно они не будут. Что ж, я человек честный, а с родственниками надо быть особо, скрупулёзно честным, чтобы потом не разругаться. Живу в Светлогорске давно, больше 5 лет, всё тут знаю. И вот сосредоточился, припомнил арифметику за третий класс и со всей честностью им рассказал, приблизительно так.

На самом деле Светлогорсков не один, а два: Светлогорск-1 и Светлогорск-2. Светлогорск-2 – между железной дорогой (вокзалом Светлогорск-1) и морем, это курортная часть Светлогорска. А Светлогорск-1 – по другую сторону железной дороги, в двух и более км от моря, это жилая часть Светлогорска, здесь живёт 90% светлогорцев.

В Светлогорске-2 квартиры безумно дороги: «серый ключ» в новостройках по 75, 90, 100 и даже 120 тыс.р. за кв.м. И это когда сейчас в Севастополе или на Южном берегу Крыма (например, в Гурзуфе) такой «серый ключ» можно купить по 64 тыс.р. за кв.м. Так что если уж припёрло иметь дачу – то лучше уж там. Летом там, конечно, мучительно жарко. Но можно каждый год ездить туда в нежарком сентябре, продлевая себе лето на лишний месяц. И разных красот и достопримечательностей в Крыму, честно говоря, в сто раз больше, чем в Калининградской области (не говоря уже про крымские фрукты). Так что покупать квартиру в Светлогорске-2 никакого смысла нет. И страшно дорого. И, потратив бешеные деньги на квартиру в Светлогорске-2, очень часто, из-за близости моря, даже при обычном здесь ветре северных направлений 10-12 м/сек, будешь чувствовать себя (особенно если квартира будет на 1-ой, 2-ой или 3-ей линии – это где-то между ул. Ленина и морем) как в бою на крейсере «Варяг», когда «свистит, и гремит, и грохочет кругом». Свистит ветер, гремит что-то на крыше, грохочут волны прибоя о камни. Может, часик это послушать и интересно. Но когда это сутки или больше – это не прибавляет, а убавляет здоровье, изматывает нервную систему. Ничего себе курорт?!

Да вот пример. 27-28.11 здесь был сильный шторм, ветер 25 м/сек. А 29.11 стало тихо (ветер совсем исчез) – пошёл на море, посмотреть, чего там стало. Да, ветра не было, но даже наверху (на ул. Динамо) стоял такой страшный грохот от волн, разбивающихся о камни, что хоть уши затыкай. Пляжи-то все опять смыло, до нуля, вместо песка одни камни – вот и грохочут волны прибоя о камни, и камни друг об друга. То ли бой «Варяга», то ли кузнечный цех.

Ну а если кто купит себе квартиру в доме на 1-ой линии, вблизи обрыва (который круглый год подмывается волнами и поливается дождями), то не исключено, что лет через 5 его квартира вместе с домом сползёт в море, ведь в Светлогорске все обрывы – песчаные. 1-ая линия – только для экстремалов.

Особо хочу предупредить против покупки апартаментов. Апартаменты – это, по законодательству, нежилая, КОММЕРЧЕСКАЯ недвижимость. Мерзости такой, нежилой недвижимости: нет налогового вычета, за ЖКУ платить на 30% больше, нельзя прописаться – и потому не примут лечиться в поликлинике (только за деньги) и нельзя устроить детей в детсад и в школу. И главное, ежегодный налог за такую недвижимость – не 0,1% (как с жилой недвижимости), а в ДВАДЦАТЬ РАЗ больше, целых ДВА ПРОЦЕНТА от рыночной (кадастровой) стоимости. Оно вам надо?!

Итак, в смысле покупки квартиры, ну этот Светлогорск-2 к чёрту: гулять здесь хорошо, но жить плохо – неспокойно и дорого. Значит, Светлогорск-1? Здесь покупать квартиру-дачу? Посмотрим. И тут я порадовался, что не был двоешником по арифметике в 3-ем классе.

В Светлогорске-1 сегодня можно купить «серый ключ» в новостройках по 45 тыс.р. за кв.м. То есть 1-комнатная квартира (пусть 40 кв.м) встанет в 1,8 млн.р.. Но это не всё. Ремонт, кое-какие мебель и быттехника (холодильник, стиралка, 2 телевизора, музцентр, …) обойдутся ещё где-то в 600 тыс.р.. Итого за квартиру-дачу надо заплатить 2,4 млн.р. (и тогда в целом 1 кв.м этой квартиры обойдётся в 60 тыс.р. за кв.м – эта цифра нам потом пригодится).

Но! Если пошарить в интернете, то оказывается, что аренда такой квартиры со всеми удобствами в Светлогорске-1 стоит от 1,5 до 2,5 тыс.р. в сутки (кстати, в Крыму сегодня такие – по 1-1,5 тыс.р./сутки, в Феодосии можно на сентябрь найти даже по 700 р./сутки – в Крыму, почему-то, отдыхать все последние 25 лет дешевле, чем в Калининградской области, на личном опыте убедился, в 1998, 2008 и 2013 гг.). Округлённо и чтоб ошибка, если и была, то в безопасную сторону, примем эту цену аренды в 3 тыс.р./сутки. То есть снять квартиру на 20 дней в год будет стоить 60 тыс.р. в год.

Значит, если у тебя есть 2,4 млн.р. на покупку квартиры-дачи, то за эти деньги ты можешь арендовать такую квартиру 2,4 млн.р. / 60 тыс.р. в год = 40 лет! Но это ещё не всё. За эти 40 лет владеиня квартирой-дачей тебе придётся заплатить квартплату и налоги как минимум 1 тыс.р. в месяц х 12 месяцев х 40 лет = почти 0,5 млн.р. (на эти деньги можно арендовать квартиру по 60 тыс.р. в год ещё 8 лет). При этом каждую зиму твоя квартира будет нетопленная, отчего квартира и всё в ней будут переохлаждаться, сыреть, гнить и ускоренно портиться. Поэтому за эти 48 лет тебе придётся раза три сделать ремонт и заменить быттехнику – а это встанет ещё около 1,5 млн.р..

Итого в целом за 48 лет квартира-дача обойдётся тебе в 2,4 + 0,5 + 1,5 = 4,4 млн.р.. За такие деньги ты можешь арендовать квартиру по 60 тыс.р. в год целых 73 года, всю жизнь! А через 73 года и ездить никуда уже не захочется (мягко говоря), и купленная квартира-дача (и весь дом) скорее всего совсем развалится.

Это и есть точное математическое доказательство того, что у человека, имеющего 2,4 млн.р. на покупку квартиры-дачи в Светлогорске-1, есть два пути, два варианта.

1-й вариант. Он покупает эту дачу. При этом он тратит огромные деньги: кроме 2,4 млн.р. сразу ему придётся потом всю жизнь год за годом вваливать в неё немалые деньги (в сумме ещё 2 млн.р. и более). Человек от этой дачи всю жизнь имеет постоянную мороку (квартплата, налоги, ремонты, проверки горгаза и т.п.) и головную боль (что там с дачей, не сгорела ли, не взорвалась ли, не разграблена ли и разгромлена, не затопил ли меня кто сверху или я кого снизу?) И, главное, он на всю жизнь прикован к своей даче как барбос на цепи (хочешь на Байкал, или в Египет? – нет, у тебя же есть дача, вот и торчи на ней, всю жизнь, иначе зачем покупал?). Кратко этот вариант можно назвать так: безденежье, головная боль и несвобода.

2-й вариант. Он не покупает эту дачу. Он кладёт эти 2,4 млн.р. в госбанк (например, в Россельхозбанк – он на 100% государственный), на валютный вклад (например, в евро – кстати, даже если навсегда там останется как сегодня, около 1% годовых, то за 40 лет и то набежит 40%). И, снимая со вклада в год эквивалент 60 тыс.р., человек с женой и детьми может 40 лет (и даже 50 лет, с учётом набегающих по вкладу процентов) каждый год за эти деньги снимать на 20 дней квартиру (или номер в недорогом, но приличном отеле) на любом курорте России и даже многих популярных стран за границей. Естественно, проезд и питание в эту сумму не входят и считаются отдельно: питание что на даче, что в арендованной квартире на одном и том же курорте стоит одинаково, и проезд к ним тоже. Кратко этот вариант можно назвать так: деньги и свобода (и никакой головной боли).

Конечно, любой человек в здравом уме выберет ТОЛЬКО 2-й вариант!

Вот пословица, всем дарю. «КУПИЛ ДАЧУ – ПОТЕРЯЛ ВЕСЬ МИР! НЕ КУПИЛ (ИЛИ ПРОДАЛ) ДАЧУ – ПРИОБРЁЛ ВЕСЬ МИР!» Выбирайте. Причём, эта пословица относится не только к светлогорским квартирам-дачам, а ко всем дачам всего мира. Пословица универсальна и верна для всего человечества.

Вот что приблизительно я рассказал своим родственникам о покупке квартиры-дачи в Светлогорске.

Кстати, если кто задумывает купить дачу, чтобы с дамами отдыхать там от семьи – то и тут лучше брать дачу в аренду: не так скоро застукают, как при постоянном адресе.

А теперь, чтобы закончить тему, расскажу о покупке квартир в Светлогорске вообще. Кому есть смысл покупать квартиру (уже не квартиру-дачу, а просто квартиру) в Светлогорске – конечно, ТОЛЬКО в Светлогорске-1, где квартиры подешевле и от морских штормов подальше.

Итак, кому есть смысл покупать квартиру в Светлогорске – разберём варианты.

1) Если человек собирается постоянно жить в Светлогорске и работать тут же, в Светлогорске или рядом – конечно, ему есть смысл купить тут квартиру. Ничего не возразишь. Отличный вариант, на все 100%.

2) Если человек вышел на пенсию и решил доживать в Светлогорске, на свежем воздухе, постоянно – тоже есть смысл купить тут квартиру. Но здесь уже есть одно «но». Дело в том, что медицина в Светлогорске – конечно, намного слабее, чем в Калининграде. И если есть серьёзные хронические заболевания (а у пенсионеров это, увы, бывает) – то о переезде в Светлогорск надо крепко подумать, всё взвесить. Решить, что ему, пенсионеру, будет полезнее – лучший воздух или лучшая медицина. Так что этот вариант – 50 на 50, годится только для здоровых пенсионеров.

3) Если человек собирается постоянно жить в Светлогорске, а работать в Калининграде, или ещё дальше (т.е. в 33 и более км от Светлогорска) – тут вопрос о покупке квартиры в Светлогорске разделяется на два, в зависимости от того, на чём человек собирается ездить на работу и обратно. Разберём два типичных случая.

3.1) Человек собирается ездить на работу и обратно на автобусе (или на электричке). Это разумно: в дороге он отдыхает – дремлет, смотрит в окно, слушает музыку, читает книгу… Но это в советские времена месячный проездной от Светлогорска до Калининграда и обратно на электричке (ходила каждые 20 минут) стоил 2 руб. 20 коп. (т.е. где-то 1-1,5% от зарплаты). А сегодня билет в автобусе в одну сторону 80 руб., туда-обратно 160 р., за 22 рабочих дня (месяц) придётся заплатить более 3500 р.. Если работа высокооплачиваемая (30 и более тыс.р./месяц) – то это ещё терпимо. А если обычная (10-15 тыс.р./месяц) – дороговато получается. Так что этот вариант хорош, но при высоких заработках – тогда человеку есть смысл купить в Светлогорске квартиру.

3.2) Человек собирается ездить на работу и обратно на личном автомобиле. Это обойдётся ещё дороже. При расходе бензина 6 л на 100 км – при проезде в одну сторону (33 км) только один бензин потянет на те же 80 руб. (2 л х 40 р./л), туда-обратно 160 р. (по Приморскому кольцу, где туда-обратно 100 км, эта цифра вырастает до 240 р.). Да плюс износ автомобиля. Если принять цену автомобиля 1 млн.р. и его срок службы 20 лет, то его ежедневный износ 1 млн.р. / (20 х 365) = почти 140 р.. И тогда поездки на работу из Светлогорска в Калининград и обратно обойдутся автолюбителю как минимум в 160 + 140 = 300 р./день и в 300 р./день х 22 рабочих дня = 6600 р./месяц. Дорого, но не это главное.

Главное, что опасно. Ведь езда за рулём – тоже работа, дополнительная. Иной раз придётся ехать утром невыспавшимся, вечером переутомившимся на работе – и тогда не дай бог задремать. Вот мой товарищ ездил каждый день на машине между Калининградом и Отрадным туда и обратно – и лишь однажды заснул за рулём. И больше не проснулся – жалко парня.

Или недавний случай. За стеной жил сосед – хороший парень лет 30, жена, двое деток. Каждый день на своей машине ездил на работу в Калининград и обратно. Но вытерпел это только 2 года, продал свою квартиру и с семьёй перебрался жить в Калининград. Нашёл, что так будет лучше.

Так что этот вариант (ездить на работу из Светлогорска в Калининград и обратно на личном автомобиле) – дорог и опасен, для экстремалов, причём небедных. Только такому экстремалу, любителю напрасного риска, и есть смысл купить в Светлогорске квартиру. Нормальному автолюбителю – лучше не надо.