Правовое регулирование кадастровой оценки земель

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 3Следующая ⇒

Кадастровая оценка земель – совокупность правовых, административных и технических мероприятий, которые направленны на установление кадастровой стоимости земельных участков в определенный момент времени. Проводить данную оценочную экспертизу сможет лишь оценочное ГБУ, закрепленное за данным субъектом (с 1 января 2017 года).

Кадастровая оценка земель осуществляется с недвижимым имуществом, которое учтено в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН), сформированным после 1.01.17 г. на основании Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"[1] который призван объединить в себе сразу несколько информационных ресурсов. В новый реестр включены данные из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

С 1 января 2017 года установление и оспаривание кадастровой оценки будет регулироваться как новым законодательством, так и действующими сейчас положениями о процедуре оспаривания кадастровой стоимости главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[2] и главой 25 Кодекса Административного Судопроизводства РФ (далее КАС РФ)[3] (в части, не противоречащей новым нормам) параллельно.

Одно из ключевых изменений процедуры пересмотра кадастровой стоимости – отмена обязательного досудебного порядка урегулирования споров для компаний, установленного два года назад Федеральным законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».[4] Прямое обращение в суд без предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре влечет оставление иска без движения. Если же истец своевременно не предоставит доказательства рассмотрения дела в комиссии, суд вернет заявление (п. 6 ч. 1, ч. 4, 5 ст. 246 КАС РФ). Данное положение более не действует, его «перекрывает» норма, содержащаяся в ст. 22 Федерального Закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".[5] В настоящее время в законе № 237-ФЗ прямо указано, что для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч. 1 ст. 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании.

Отмена досудебного порядка — положительное явление. По статистике, доля отказов в комиссиях по-прежнему значительна.

По данным сайта Росрееста, из общего числа заявлений, принятых к рассмотрению, за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 4942 заявлений (7717 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 3708 заявлений (8609 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 1162 заявлений (2212 объектов недвижимости). 190 заявлений (1154 объекта недвижимости) были отозваны заявителем до принятия решения.[6] Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки в суде по-прежнему остается более эффективной мерой.

Поэтому то, что снимается еще одно ограничение, можно оценить позитивно. Снизить стоимость, установленную государственной оценкой, проведение которой будет начато после вступления закона в силу, можно будет без соблюдения досудебного порядка. Его отсутствие не будет препятствием для рассмотрения иска в суде.

Ситуации, когда оценка стоимости земельного участка обязательна, можно подразделить на несколько групп:

- к первой группе следует отнести случаи, когда совершаются гражданско-правовые сделки в отношении объектов земли, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципальным образованиям;

- ко второй группе относятся случаи, где возникает спор о стоимости конкретных объектов земли. Данные споры могут возникнуть в пределе семейных, налоговых, корпоративных и иных правоотношений. Особенностью этой группы будет являться то, что споры такого рода могут возникнуть как до осуществления сделки с объектами земельных правоотношений, так и после нее;

- к последней, третьей группе, можно отнести случаи, в которых налоговый орган в результате своей деятельности принял решение о проведении проверки правильности уплаты налоговых отчислений, в том числе и земельного налога. Определение стоимости объектов земли при проведении налогового контроля может быть осуществлено в рамках землеустроительной экспертизы. Назначение экспертизы в рамках налогового контроля предусмотрено ст. 95 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).[7]

Настоящее земельное законодательство выделяет следующие виды стоимости земельных участков: кадастровая, нормативная и рыночная.

Рассматриваемая в параграфе кадастровая стоимость земельного участка (закреплена в ст. 65 ЗК РФ) – это цена, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности[8]. Говоря простыми словами, это, с одной стороны, оценка земельного участка, которая используется для целей налогообложения. А с другой, форма платы за пользование земельным участком, на основании принципа платности, закрепленным в Земельном Кодексе РФ (далее ЗК РФ)[9]. Чтобы определить кадастровую стоимость земельного участка, необходимо провести государственную кадастровую оценку предоставленных земель. Исключение составляют лишь те случаи, когда кадастровая стоимость устанавливается в процентном соотношении от рыночной стоимости земельного участка. При проведении кадастровой оценки земли ее классифицируют на следующие признаки: ее целевое назначение и виды функционального использования. Также, при проведении оценки земель принимаются во внимание и обременения (ограничения), в том числе сервитуты, наложенные на земельный участок установленные в административном или судебном порядке. По общему правилу, кадастровая оценка проводится раз в 5 лет (в городах федерального значения, раз в 2 года), несмотря на регламентированную частоту пересмотра, полученная стоимость не всегда является объективной.

В механизме оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости существует методологическая ошибка – в настоящее время это одна из главных проблем данного направления.

Суть проблемы заключается в том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости, которая определяется на основе проведения массовой оценки, оспаривается посредством данных о рыночной стоимости этих же объектов недвижимости, но уже рассчитанной на основе методологии индивидуальной оценки. В итоге, при применении этих двух методологий оценки получаются различные результаты.

«Кадастровая стоимость по своей сути является рыночной, определяемая методами массовой оценки». Такое утверждение огласил депутат Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации Р.В. Кармазина. Но с этим высказыванием можно не согласиться. Данное утверждение не соответствует действительности, так как кадастровая стоимость только определяется на основе фактических цен сделок с объектами недвижимости, но это не рыночная стоимость, так как рыночная стоимость рассчитывается исходя из главного принципа «лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости», тогда как при определении кадастровой стоимости этот принцип не учитывается вовсе.

Если взглянуть на практику зарубежных стран, (таких как Германия, Швеция, Норвегия, Латвия), то там кадастровая стоимость рассчитывается с учетом коэффициента от 0,2 до 0,75 от выявленной рыночной стоимости недвижимости, так как кадастровая стоимость всегда должна быть чуть ниже рыночной. Это делается не только для того чтобы учесть сущность кадастровой стоимости, используемой для налогообложения, разделить понятие «кадастровой» и «рыночной» стоимости, но и для того чтобы избежать многочисленных судебных и внесудебных споров с налогоплательщиками (владельцами и пользователями недвижимого имущества), кадастровая стоимость недвижимости которых окажется выше рыночной. Благодаря такому формированию кадастровой стоимости в экономически развитых странах споры в этой сфере очень редки.

Предлагаем изменить формулировку пункта 3 ст. 66 ЗК РФ, на следующую: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается в размере 0,7 от его рыночной стоимости».

Эта норма поможет сэкономить государству на издержках в ходе разрешения споров по оспариванию кадастровой стоимости. Также данная формулировка уменьшит количество дел об оспаривании кадастровой стоимости, следовательно, разгрузит суды и специально созданные комиссии.

Кроме того, существующий в России механизм оспаривания кадастровой стоимости с помощью рыночной стоимости вообще противоречит сути экспертизы, которая заключается в том, что эксперт должен воспроизвести (проверить) исходные данные и методику определения кадастровой стоимости, с помощью которой она была определена, и подтвердить либо не подтвердить правильность расчетов кадастровой стоимости. Для каждого вида стоимости объекта оценки требуется своя специфичная методология оценки. А оспаривать кадастровую стоимость с помощью рыночной стоимости - это методологическая ошибка, которая была допущена в ФЗ N 135 и в ФСО N 4[10] в определении кадастровой стоимости. И от этой методологической ошибки страдают десятки тысячи налогоплательщиков-владельцев и арендаторов объектов недвижимости.

Также актуальной является проблема, содержание которой проявляется в том, что в разных нормативно-правовых актах устанавливаются разные даты оценки кадастровой стоимости при ее оспаривании. Так, в соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июня 2013 года N 10761/11 и статьей 24.19 ФЗ N 135 дата оценки рыночной стоимости недвижимости при оспаривании ее кадастровой стоимости установлена такая же, как и при ее первоначальном определении. В судах руководствуются именно этими правовыми документами, тогда как в региональных комиссиях по оспариванию кадастровой стоимости руководствуются положениями Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 3 ноября 2006 года N 358[11], в которых датой оценки рыночной стоимости недвижимости при оспаривании ее кадастровой стоимости установлено 1 января года начала работ по определению кадастровой стоимости недвижимости в регионе. Позиция Министерства экономического развития выглядит более универсальной и простой.

Таким образом, при определении даты оценки рыночной стоимости недвижимости при оспаривании ее кадастровой стоимости суды руководствуются положениями ФЗ N 135, а комиссии по оспариванию кадастровой стоимости - положениями Методических рекомендаций, нормы которых противоречат друг другу.

Предлагается внести изменение в ст. 24.19 Федерального закон N 135 о том, что дата оценки рыночной стоимости недвижимости при оспаривании ее кадастровой стоимости - 1 января года начала работ по определению кадастровой стоимости недвижимости в регионе. Данное изменение уберет противоречивость норм ФЗ N 135 и Приказа Министерства экономического развития РФ N 358.

Также проблемы возникают и при выделении частей единого объекта недвижимости (земельный участок + объект капитального строительства) при оспаривании кадастровой стоимости одной из частей.

Суть проблемы в том, что неясно, какой вид стоимости земельного участка вычитать из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (рыночную или кадастровую) при оспаривании кадастровой стоимости объекта капитального строительства.

Предлагается вычитать рыночную стоимость земельного участка, так как при оспаривании объекта капитального строительства определяется его рыночная стоимость. Данное положение необходимо предоставить на рассмотрение Верховному суду РФ для формирования по данному и аналогичным вопросам постановления пленума.

Многие собственники отмечают, что кадастровая стоимость, в некоторых случаях, превышает реальную (рыночную) стоимость. Далее рассмотрим, как можно оспорить кадастровую стоимость земельного участка, путем проведения судебной землеустроительной экспертизы. Владелец недвижимости, которая имеет завышенную по мнению собственника кадастровую стоимость, может ее оспорить в законном порядке, чтобы не переплачивать налог. Для этого необходимо установить и доказать факт неправильно определенной кадастровой стоимости. К сожалению, вернуть переплаченную сумму налога за предыдущие налоговые периоды не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").[12]

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра. Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер или адрес, а жилой дом или иной объект, представляющий отдельное строение, можно просто найти на публичной кадастровой карте.

Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м2 общей площади этой квартиры (п. 3 ст. 403 НК РФ), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

• неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

• неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:

местоположение объекта оценки;

его целевое назначение;

разрешенное использование земельного участка;

аварийное состояние объекта;

нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;

иные условия;

• неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;

• неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Кроме описанных выше обстоятельств, также к недостоверным сведениям относятся кадастровые ошибки, которые повлияли на размер кадастровой стоимости и технические ошибки, повлекшие неверное закрепление данных о кадастровой стоимости соответствующий реестр (ст. 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Для того чтобы выявить на начальном этапе наличие или отсутствие оснований для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости недвижимости, необходимо потребовать у заказчика проведения кадастровой оценки данные об объекте недвижимости, которыми заказчик руководствовался при определении кадастровой стоимости. Необходимую информацию о заказчике проведения данных работ можно узнать в территориальном подразделении Росреестра. Заказчик, в свою очередь, обязан дать ответ на обращение в течение семи дней с момента поступления такового. (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Однако, если же основанием для оспаривания кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимого имущества, необходимо принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент, когда была установлена кадастровая стоимость. В итоге, даже ситуация, когда происходит резкое падение стоимости недвижимости, но кадастровая стоимость была установлена чуть ранее, не поможет ее уменьшить в этом периоде. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить. Также жители регионов, где налоговая ставка определяется исходя из инвентаризационной стоимости, не могут оспаривать кадастровую оценку. Позиция Верховного суда РФ состоит в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24.06.2015 N 18-АПГ15-6).

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

• в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

• в суде (п. 2 ст. 403 НК РФ), с методом проведения независимой землеустроительной экспертизы.

Заявитель может самостоятельно выбрать, в каком порядке ему оспаривать кадастровую стоимость. В случае, когда лицо желает разрешить спор в судебном порядке, предварительное обращение в комиссию как для физических, так и для юридических лиц теперь не требуется. Ранее, для организаций этот этап являлся обязательным. При этом, не всегда стоит обращаться напрямую в суд, так как рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

• относительно оперативное рассмотрение дела (в течение одного месяца);

• отсутствие издержек в виде судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину (300 рублей для физических лиц, 2000 рублей для юридических лиц, за каждый объект недвижимости);

• возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

Далее рассмотрим основные этапы оспаривания кадастровой стоимости именно в суде, минуя право оспаривания в досудебном порядке (в специально созданной комиссии).

Первым этапом будет определение экономической целесообразности проведения данной процедуры. Здесь могут повлиять самые разные факторы. Как было описано выше, процедура судебного оспаривания, как и любого судебного разбирательства – накладная. Лицо, предъявляющее соответствующие исковые требования, несет затраты по оплате государственной пошлины, проведению процедуры оценки, оплате правового сопровождения процедуры и прочие расходы. Затраты должны быть сопоставлены с выгодой, которая возможна в случае пересмотра кадастровой стоимости. Для того, чтобы определить данную выгоду, следует соотнести кадастровую стоимость оспариваемого имущества с рыночной и учесть судебные издержки. Если потенциально возможная выгода менее или равняется размеру затрат, которые может понести истец в ходе судебного разбирательства, такая процедура будет нецелесообразна.

Если процедура целесообразная, то следующим этапом будет подготовка отчета об оценке, сбор необходимых документов, включая нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов, выписки из ЕГРП и так далее.

Следующий этап - непосредственно подача заявления в суд. В данном случае, судом первой инстанции выступает суд субъекта федерации. В частности, для Московской области судом первой инстанции по делам об оспаривании кадастровой стоимости будет Московский областной суд. При подаче искового заявления необходимо также приложить квитанцию об оплате государственной пошлины и решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если таковое имеется.

После чего суд принимает дело к производству и назначает предварительное судебное заседание. В процессе судебного разбирательства суд назначает экспертизу, для проверки данных о кадастровой стоимости, предоставленных истцом, и, в случае их несовпадения, проводит мероприятие по выявлению истиной рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом. Все это означает, что лицо, оспаривающее кадастровую стоимость, должно быть подготовлено к судебному разбирательству. Для начала стоит определиться с выбором эксперта или экспертной организации, поставить перед ним определенные вопросы, необходимые для разрешения спора. Все эти данные необходимо приобщить к материалам дела. А также, после проведения экспертизы, провести оценку экспертного заключения на предмет арифметических ошибок, не правильного подбора объектов аналогов и прочего, чтобы данный оценщик, при необходимости, мог найти основания для назначения повторной судебной экспертизы.

Такая тактика поможет определить объективную рыночную стоимость оспариваемого недвижимого имущества, а также подстраховать истца в случае наличия в экспертном заключении ошибок, которые могут повлиять на ход судебного разбирательства.

Успешным примером использования аналогичной тактики является дело № А50-26103/2011 рассмотренное Арбитражным судом Пермского края, где Истец в лице ООО «Интер-Актив» обратился в суд, с требованием об изменении кадастровой стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности. Истец утверждает, что из-за неправильно рассчитанной кадастровой стоимости, порядок определения налоговой базы по земельному налогу нарушается. В ходе судебного разбирательства истец предоставил отчет, который подготовила специализированная оценочная организация ООО «Промпроект-Оценка», которая установила, что размер рыночной стоимости земельного участка более чем в 2 раза ниже установленной кадастровой стоимости. Также, по ходатайству истца была проведена экспертиза упомянутого выше отчета организацией НПСОО «Деловой союз оценщиков», которая дала положительное экспертное заключение. На основании предоставленных доказательств суд решил удовлетворить исковые требования ООО «Интер-Актив», установив кадастровую стоимость земельного участка заявителя согласно заключению оценочной организации ООО «Промпроект-Оценка».

После вступления в силу решения суда, необходимо обратиться с заявлением в орган кадастрового учета, с просьбой внести изменения в ЕГРН. После чего необходимо получить выписку об обновленной кадастровой стоимости недвижимости, на основании которой можно получить перерасчет налоговых платежей за объект недвижимости, либо арендной платы (если имущество находится в муниципальной собственности и т.д.).

Подводя итог, можно сделать следующие выводы: количество споров об оспаривании кадастровой стоимости недвижимого имущества в РФ намного выше чем в странах Европы. Все это исходит из-за того, что понятия «кадастровой» и «рыночной» стоимости в законодательстве РФ очень близки, а их фактическая стоимость иногда и вовсе совпадает.

Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке, в большинстве случаев, накладно и долго. В связи с этим досудебный порядок выглядит более «привлекательно» для большинства землепользователей. К судебному порядку, в свою очередь, необходимо быть готовым и использовать специальную тактику, для того чтобы не затягивать судебный процесс и повысит шансы на изменение кадастровой стоимости в пользу землепользователя.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог работы стоит отметить, что проанализированная тема весьма широка. Исследовать и осветить все связанные с правовым регулированием землеустроительной экспертизы вопросы, имеющиеся на текущий момент, в рамках одной работы невозможно. В результате проведенного исследования нормативно-правовой базы, а также теоретического и практического материала, были сформулированы следующие выводы:

1. Экспертом, во время проведения мероприятий по землеустройству, принято считать кадастрового инженера. Кадастровый инженер - это специалист, который выполняет кадастровые работы, работы в сфере межевания и проводит землеустроительную экспертизу.

2. Проведения просто межевания земельного участка, с целью использования данного отчета в суде для определения границ земельного участка недостаточно. Необходимо провести также экспертизу данного отчета на наличие математических, логических и иных ошибок.

3. Ориентируясь на недавние изменения законодательства (ч. 1 ст. 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»), заявитель, оспаривающий кадастровую стоимость земельного участка, теперь имеет возможность подать исковое заявление в суд напрямую, минуя специально созданную комиссию. При этом не важно физическое это лицо или юридическое.

4. Заинтересованное в ходе судебного разбирательства лицо имеет возможность предложить определенного эксперта или экспертную организацию для проведения анализа доказательств (ч. 2 ст. 79 ГК РФ). К тому же, предложив суду эксперта, который способен провести определенную экспертизу в назначенный срок, внеся на депозит суда сумму вознаграждения, необходимую для оплаты услуг эксперта, заинтересованное лицо мотивирует орган судебной власти в назначении определенного эксперта. Это позволяет существенно сократить сроки рассмотрения дела.

5. Основные направления землеустроительной экспертизы, основываясь на судебной практике: определение границ земельного участка; решение споров, касательно наложения земельных участков; разрешение споров о правильности установления кадастровой оценки.

На сегодняшний день законодательство, регулирующее отношения в области экспертизы и земельного права подвержено некоторым изменениям.

Одно из самых важных изменений в данной отрасли – образование на основании Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" нового государственного реестра, который систематизировал все базы данных недвижимого имущества. Новый ЕГРН включил в себя данные ГКН и ЕГРП. Основным плюсом этого нововведения стало уменьшение сроков регистрации недвижимости до 1 рабочего дня, при наличии нотариально заверенного пакета документов.

Еще одним весомым изменением стало перекрытие положения п. 6 ч. 1, ч. 4, 5 ст. 246 КАС РФ вступившей в силу нормой ст. 22 Федерального Закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", которая теперь позволяет в том числе и юридическим лицам обращаться в суд при оспаривании кадастровой оценки, минуя досудебную комиссию. Теперь обращение лица в региональную комиссию об оспаривании кадастровой стоимости является лишь правом, а не обязанностью, как это было раньше.

В ходе исследования теоретических и практических материалов в области законодательного регулирования землеустроительных правоотношений были сформулированы следующие предложения, направленные на совершенствование действующего законодательства:

Так как не редко встречается ситуация, когда сторона, являющаяся собственником земельного участка или другого объекта землеустроительной экспертизы, уклоняется от предоставления данного объекта эксперту, для проведения соответствующих мероприятий. Данный факт зачастую противоречит интересам других участников судебного разбирательства, что может привести к затягиванию судебного процесса. Призванные урегулировать данную ситуацию нормы ч.3 ст. 79 ГПК РФ не имеют должного влияния на собственника, владеющего объектом назначенной экспертизы. Это обусловлено тем, что ч.3 ст. 79 ГПК РФ, в случае уклонения от участия в экспертизе, позволяет лишь установить факт автоматически доказанным/не доказанным в такой ситуации. Но применительно к землеустроительной экспертизе необходимо в ходе ее применения получение числовых показателей, сведений о границах, о стоимости, а не определение наличия или отсутствия определенного факта. Без выявленных числовых показателей, в большинстве случаев, решение суда не может быть справедливым и обоснованным. Чтобы землевладелец не мог намеренно препятствовать осуществлению экспертизы, назначенной судом, предлагаем дополнить ст. 80 ГПК РФ третьей частью следующего содержания: «Владелец земельного участка, являющегося объектом назначенной по делу экспертизы, обязан предоставить доступ к описанному выше объекту эксперту и другим лицам, способствующим проведению экспертной деятельности, с целью проведения мероприятий по экспертизе в срок, установленный определением суда. Если срок не был установлен, то в течение 30 дней с момента назначения экспертизы».

Также в настоящее время существует проблема качества оценки экспертом или экспертной организацией предоставленных ему доказательств в рамках проведения экспертизы. Экспертиза – является по своей сути услугой, оказанной за вознаграждение. Однако качество предоставления данной услуги слабо урегулировано на законодательном уровне, несмотря на то, что заключение эксперта является доказательством в суде (согласно ст. 55 ГПК РФ) и может кардинально повлиять на исход дела.

В связи с этим предлагаем дополнить статью 16 ФЗ о ГСЭД абзацем следующего содержания: «Эксперт/экспертная организация, выдавшая соответствующее заключение на основании договора между Заказчиком и Исполнителем (экспертом/экспертной организации), несет ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств. Если заказчик экспертизы не удовлетворен ее результатами, он имеет право подать Жалобу в ФБУ Российский Федеральный Центр Судебных Экспертиз (РФЦСЭ) при Минюсте России. В случае накопления у эксперта/экспертной организации более 5 жалоб, ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России обязано направить в суд дело о возможном лишении права заниматься определенный видом деятельности (предоставление услуг в области экспертизы) для данной организации/лица».

Требует доработки и законодательство, регулирующее кадастровую стоимость недвижимого имущества. Прежде всего, опираясь на действующее законодательство, можно сделать вывод, что по своей сути кадастровая стоимость тождественная рыночной. То есть, в отличии от зарубежного законодательства, в России на практике кадастровая стоимость рассчитывается на основании рыночной, приравнивая, в итоге, одну к другой. Для разграничения данных видов стоимости имущества, а также уменьшения судебных дел, касательно оспаривания кадастровой стоимости предлагаем изменить формулировку пункта 3 ст. 66 ЗК РФ, на следующую: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается в размере 0,7 от его рыночной стоимости».

Также, существует противоречивость норм Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 3 ноября 2006 года N 358, где сказано, что при оспаривании кадастровой стоимости, дата определения ее рыночной стоимость – первое января года начала работ по определению данной кадастровой стоимости объекта и норм ст. 24.19 ФЗ N135-ФЗ. Стоит отметить, что именно приказом Министерства экономического развития руководствуется комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В то же время положение статьи 24.19 ФЗ N 135 определяет дату оценки рыночной стоимости недвижимости при оспаривании ее кадастровой стоимости такую же, как и при определении кадастровой стоимости. Предлагаем внести изменения в ст. 24.19 ФЗ N 135-ФЗ указывающие, что датой оценки рыночной стоимости, при оспаривании ее кадастровой, стоит считать 1 января года начала работ по определению кадастровой стоимости недвижимого имущества в регионе. Данное изменение позволит как комиссии, так и суду руководствоваться одним положением, а также уберет противоречивость вышеназванных норм.

Также существует неясность, при оспаривании кадастровой стоимости объекта капитального строительства. На правовом уровне в данном случае не определено, какую стоимость земельного участка вычитывать из единого объекта недвижимости, кадастровую или рыночную.

Все предложения, сформулированные в ходе проведения исследования, с нашей точки зрения помогут совершенствовать законодательство, регулирующее экспертную деятельность в рамках земельных правоотношений.

Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 8191; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 123 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!