Параметры регрессионных моделей

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 6

Параметр	Регрессионные модели
линейная	экспонен- циальная	полино- миальная
а₀	-3,2960	4,3425	5,4335
а₁	3,9031	0,3262	0,3282
а₂	9,5402	0,5203	0,4489
а₃	0,0998	0,0071	0,2602
Среднеквадратическое отклонение	0,2250	0,2310	0,2264
Коэффициент множественной корреляции	0,63	1,00	0,62
Коэффициент детерминации	0,40	1,00	0,38

Анализ таблицы показывает, что наиболее полно описывает величину премии за риск по выбранным показателям экспоненциальная модель множественной регрессии (значение R² равно 1,0, что объясняет почти всю изменчивость соответствующих переменных).

В итоге получено уравнение, которое позволяет, опираясь на статистические исследования, дать обоснование применяемой в расчетах коэффициента капитализации для земли величине премии за риск.

Смоделированное уравнение регрессии по расчету премии за риск для земельных участков, предназначенных под застройку административными (офисными) зданиями:

где:
Y - премия за риск, %;
X₁ - сводный индекс AK&M;
X₂ - темп роста индекса строительно-монтажных работ;
X₃ - ставка по годовым рублевым депозитам;

Соответственно величина коэффициента капитализации для земельных участков под административную застройку определяется как сумма следующих показателей:

безрисковая ставка (доходность по годовым валютным депозитам от 500 000 долларов США по расчетам агентства "Росбизнесконсалтинг" для банков категории надежности "В" по рейтингу ИЦ "Рейтинг");
поправка на ликвидность (4%);
премия за управление (1%);
премия за риск, рассчитанная по приведенному выше уравнению.

Предлагаемая методика расчета и обоснования премии за риск посредством финансово-экономических показателей с целью апробации была в 1999-2000 году предложена ряду коммерческих оценочных фирм специализирующихся на оценке прав долгосрочной аренды земли в г. Москве. Получены в целом положительные отзывы и рекомендации по набору финансово-экономических показателей.

Рассчитанные в соответствии с данными уравнениями величины премии за риск и, в соответствии с результатами анализа структуры, коэффициента капитализации для земли за 2000 г. (см. рисунок 1) подтвердили правильность расчетов и высказанных гипотез.

Рис. 1 Расчетная динамика коэффициентов капитализации и премии за риск.

Достоинство данной методики в том, что она опирается на фактические данные и среднестатистические показатели, то есть она в достаточной мере объективна и лишена предвзятости. Во-вторых, прозрачность расчетов и научное обоснование полученных результатов. Что позволит получать меньшее количество критики в адрес администрации города и в частности Московского земельного комитета в отношении предвзятости и необъективности расчетов стоимости прав долгосрочной аренды на земельный участок, а также в вымогательстве со стороны чиновников. В-третьих, и это самое важное, методика позволяет объективно оценивать потенциальную доходность использования городских земель и принимать соответствующие управленческие решения, в том числе и о дифференциации ставок земельного налога, арендной платы за землю и собственно стоимости прав долгосрочной аренды земельных участков. Для этого необходимо установить четкую зависимость меду земельным налогом, арендной платой и стоимостью прав аренды, что позволит создать единую базу и для определения ставок земельного налога, и для определения ставок арендной платы за землю, и для определения стартовой цены при продаже прав долгосрочной аренды на земельные участки.

Алексей ПЛОТНИКОВ

Дата добавления: 2015-12-21; просмотров: 15; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 56

Мы поможем в написании ваших работ!