Абсолютная земельная рента

 

При господстве частной собственности на землю и действии межотраслевой конкуренции существует еще и абсолютная рента, которая образуется на всех используемых землях, в том числе на худших. Причиной ее является монополия частной собственности на землю,которая закрепляет более высокую норму прибыли сверх средней нормы прибыли в сельском хозяйстве. Абсолютная рента — это излишек стоимос­ти сельскохозяйственного продукта над его ценой производства.

Домарксистская классическая политическая экономия не смогла понять и объяснить содержание абсолютной земельной ренты. Д. Рикардо, наиболее определенно разъяснивший понятие ренты, не смог провести различий между стоимостью и ценой производства и потому даже не поставил вопроса об абсолютной ренте. Его концепция ренты строилась на признании лишь ренты дифференциальной. В определенной мере позиция Д. Рикардо может быть объяснима наличием в то время свободных земель.

Количественно абсолютная рента может быть вычислена по формуле:

Абсолютная рента равна стоимости сельскохозяйственных продуктов минус общественная цена производства сельскохозяйственных продуктов.

Ни один собственник земельного участка не отдает его бесплатно в хозяйственное использование другому лицу. Не только лучшие и средние, но даже худшие земельные участки отдаются в капиталистическое пользование за плату.

Механизм образования абсолютной земельной ренты был раскрыт К. Марксом. Причем научная заслуга К. Маркса состоит в доказательстве возможности существования абсолютной ренты без нарушения закона стоимости.

В сельском хозяйстве на одинаковый капитал производится больше прибавочной стоимости, чем в промышленности, так как доля живого труда в сельском хозяйстве выше, чем в промышленности. Поэтому и стоимость сельскохозяйственных продуктов выше их цены производства. Однако самого факта излишка стоимости сельскохозяйственной продукции над их ценой производства недостаточно для объяснения абсолютной земельной ренты.

Необходимым условием ее существования является частная собственность на землю, препятствующая свободному переливу капитала из промышленности в сельское хозяйство и перераспределению всей произведенной в обществе прибавочной стоимости между различными группами капиталистов. Поэтому продукция сельского хозяйства продается не по ценам производства, а по стоимости.

Капиталист-арендатор реализует всю произведенную в сельском хозяйстве прибавочную стоимость. Ее величина равна средней прибыли на капитал, куда бы он ни был вложен, плюс излишек средней прибыли. Этот излишек и есть абсолютная рента, которую получает каждый землевладелец, включая и худшие участки.

В земледелии доля переменного капитала в общем составе капитала выше среднего, следовательно, стоимость сельскохозяйственных продуктов выше их цены производства, а прибавочная стоимость выше прибыли. Монополия частной собственности на землю препятствует свободному переливу капитала и препятствуют излишку прибавочной стоимости над прибылью войти целиком в процесс выравнивания прибыли, и абсолютная рента берется из этого излишка.

Марксистская концепция абсолютной земельной ренты несла в себе идею необходимости национализации земли, которая создала бы условия для свободного перелива капитала в сельское хозяйство и расширила возможности для его быстрого развития.

Проблема абсолютной земельной ренты и сегодня имеет неоднозначное решение среди экономистов. Многие экономисты аграрного направления доказывают, что марксова теория абсолютной земельной ренты не отражает реального состояния развитой рыночной экономики. Суть в том, что строение капитала в сельском хозяйстве экономически развитых стран выше, чем в промышленности, и доля живого труда во второй половине XX в. сократилась в сельском хозяйстве в несколько раз.

Вместе с тем надо отдать должное К. Марксу, который, основываясь на развитии тенденции к снижению органического строения капитала в сельском хозяйстве, неоднократно указывал на возможность исчезновения абсолютной земельной ренты, если органическое строение капитала в сельском хозяйстве сравняется с промышленным.

В современной экономической литературе теории абсолютной земельной ренты уделяется мало внимания. Во многих учебниках, основанных на теории предельной полезности, понятие земельной ренты в определенной мере «размыто». В соответствии с отраженной в них позицией рентой является доход, полученный любым собственником благ, доступных в количестве, естественно или искусственно ограниченном по сравнению со спросом.

В соответствии с теорией предельной полезности рента может быть не только результатом владения природным благом, ограниченным количественно, но и создана искусственно в результате монопольного владения. В связи с этим говорят о конъюнктурной ренте. Вместо категории «абсолютная рента» иногда используется категория «чистая рента». Условиями существования этой ренты признается «совершенно неэластичное предложение земли» вследствие строго фиксированного ее количества в данной местности. Вопрос о частной собственности на землю как объективного условия существования «чистой ренты» даже не ставится.

 

Другие виды ренты

Кроме дифференциальной и абсолютной ренты в сельском хозяйстве существует монопольная земельная рента.

Она основывается на монопольной цене, по которой продается продукт редкого качества. Свойство, каким, например, является качество твердых сортов пшеницы, позволяющих получать муку высших сортов с особыми хлебопекарными качествами, или особые сорта винограда для изготовления всемирно известных вин, создает этим сельскохозяйственным продуктам монопольное положение на рынке и позволяет продавать их по монопольно высоким ценам. Монопольно высокая цена редких сельскохозяйственных продуктов не зависит от их общественной цены производства. Она определяется способностью покупателя платить за такой продукт высокую цену. Монопольная рента, таким образом, есть избыток не только над общественной ценой производства, но и над ценой всех сельскохозяйственных продуктов.

Разновидностью монопольной ренты является рента редкости, против которой конкуренция бессильна. Она составляет значительную часть дохода спортивной звезды и топ-модели, выдающегося музыканта и великого хирурга, собственника уникального виноградника и владельца единственного в мире целебного источника и т. д. С теоретической точки зрения, уплата ренты не является необходимым условием оптимального размещения ресурсов. С одной стороны, музыкант или хирург все равно не оставили бы своего дела даже при низком вознаграждении. С другой стороны, сверхвысокий доход все равно не способен стимулировать увеличения производства благ и услуг с такими же уникальными свойствами, поскольку их предложение абсолютно ограничено.

Ренту получают и владельцы тех земельных участков, из недр которых добываются полезные ископаемые или на которых возводятся постройки.

Рента в добывающей промышленности («горная рента») образуется так же, как и земельная рента. Индивидуальная цена производства продукции, добываемой из недр, различна, но на рынке она продается по цене производства, определяемой худшими условиями производства. Добавочная прибыль, получаемая вследствие этого на лучших и средних рудниках, шахтах и пр., образует дифференциальную ренту, которую получает собственник земли.

Это лишь один подход к сущности ренты. На рынке ресурсов земля выступает как фактор, отличающийся возобновляемыми свойствами: плодородием, климатическими особенностями и пр. При условии правильной обработки и выполнении всех агротехнических правил земля может давать хорошие урожаи каждый год. В сравнении с ней месторождения нефти, руды и др. при всех улучшениях и использованиях новейших технологий в добыче рано или поздно исчерпываются, а темпы добычи нефти неизбежно падают. Следовательно, владелец невозобновляемых природных ресурсов, имея такие ресурсы, должен предвидеть, что израсходованные сегодня средства и запасы уже не могут принести пользу завтра. По мере истощения запаса невозобновляемых ресурсов стоимость их единицы для будущих пользователей будет расти. Только абстрагируясь от исчерпаемости ресурсов, можно рассматривать превышение дохода от рудников и шахт над затратами как цену, получаемую от продажи накопленных благ — накопленных природой, но теперь считающихся частной собственностью. Поэтому предельная цена предложения полезных ископаемых включает, кроме предельных издержек на разработку рудника, также и плату за право его разработки. Эта плата за право разработки недр не рента, хотя ее так называют. Она представляет ту часть сокращения стоимости шахты, считающейся источником богатства в будущем, которая обусловлена изъятием тонн угля из природной кладовой.

Если шахта или рудник не являются неистощимыми, извлекаемый из них доход представляет собой частично плату за право разработки недр и частично ренту. В отличие от ренты эта минимальная плата непосредственно входит в состав затрат, производимых на каждую часть продукта независимо от того, предельна она или нет.

Плата за право разработки недр исчисляется по отношению к тем угольным пластам в шахте, которые не являются ни исключительно богатыми и легко поддающимися разработке, ни исключительно бедными и трудными, а средними. Рента же связана с ценами на уголь, нефть, добываемыми на худших шахтах, скважинах и т. п. Ренту получает собственник земли.

Земельные собственники получают арендную плату и за участки земли, предназначенные для строительства зданий и сооружений. Особенность ренты от строительных участков состоит в том, что на ее величину наибольшее влияние оказывает дифференциальная рента по местоположению. При этом совокупную стоимость участка под застройку образует такая стоимость, какой бы обладал этот участок, если бы его освободили от строений и продавали на свободном рынке. Годовая стоимость строительного участка — это доход, который обеспечит его рыночная цена по текущей процентной ставке. Она превышает рентный доход по местоположению.

Особое место занимает экологическая рента. Экологическим условиям жизнедеятельности свойственна дифференциация, часто весьма существенная. Качество естественной природной среды, уровень загрязнения среды обитания, ее благоустройство выступают естественной предпосылкой экологической ренты. Следствием их дифференциации являются различия в затратах на воспроизводство жизнедеятельности людей. При равенстве последних в регионах с относительно лучшими условиями обеспечивается более высокий уровень жизни. По мере ухудшения качества естественной природной среды существенно растет стоимость жизни и стоимость «потребительской корзины».

Экологическая рента фиксируется в более высокой арендной плате за землю, расположенную в лучших природных и экономических (с хорошо развитой инфраструктурой, дорожной сетью) условиях. Она имеет много общих черт с сельскохозяйственной рентой.

Условием образования дифференциальной экологической ренты служат различия качества среды обитания, сложившиеся вследствие природно-климатических факторов и географического расположения (удобство сообщения, близость к курортным, рекреационным центрам и т. д.). Владение лучшими земельными участками дает возможность извлечения дополнительных натуральных или денежных доходов, не связанных с участием в производстве. Такую ренту называют незаработанным доходом.

Другой вид доходов связан с последовательными вложениями средств в природоохранные мероприятия, восстановление, благоустройство и озеленение территории, улучшение ее целительных свойств, создание рекреационных зон (парков, пляжей, игровых площадок) и т. д. для того, чтобы поднять на более высокий уровень качество среды обитания. Экологическая рента реализуется через соответствующие рынки: земельных участков, жилья, трудовых ресурсов. Средняя плата, взимаемая с арендатора, включает в себя всю совокупность указанных особенностей участков земли. Решение об использовании земельного участка под жилищное строительство или для рекреационных нужд принимается, как правило, в зависимости от того, какой вариант обеспечивает более высокий уровень доходности и комфортности. Арендная плата, включающая ренту, переносится на цену товара или услуги, производимой на данной территории, поэтому и собственники, и арендаторы после заключения договора заинтересованы в улучшении экологических характеристик участка, так как загрязнение окружающей среды приводит к обесцениванию недвижимости.

Таким образом, рента является ценой, уплачиваемой собственнику земли за право пользования лучшими экологическими условиями.

Делая вывод по данному вопросу, отметим, что земельная рента имеет следующие формы:

1. Абсолютная рента;

2. Дифференциальная рента:

· дифференциальная рента I:

- по плодородию;

- по местоположению земельного участка относительно рынка сбыта;

· дифференциальная рента II;

3.Монопольная рента.

Дифференциальная рента – дополнительный доход, получаемый за счет использования лучших и средних по плодородию участков земли и благодаря дополнительным вложениям капитала высокой производительности труда.

Абсолютная рента – это реализация права собственника земли при сдаче ее в аренду или предоставлении в пользование.

Монопольная рента – добавочный доход, получаемый в силу превышения цены над стоимостью товара, произведенного в особо благоприятных естественных условиях. Причиной образования монопольной ренты является частная собственность на землю, характеризующуюся особыми условиями производства ограниченного количества продуктов. Источником её является монопольная цена.

Монопольная рента = монопольная цена сельскохозяйственного товара – стоимость сельскохозяйственного товара.

Природа земельной ренты обусловлена особенностями земли как экономического ресурса и отношениями землепользования. В зависимости от данных факторов и будет определяться та или иная ее форма.

 

Цена земли

Земля как фактор производства имеет товарный характер, она продается и покупается, и ее цена на рынке зависит от спроса на нее. Но до появления на рынке средств производства она имеет исходную «стартовую» экономическую оценку в виде земельного кадастра. Земельный кадастр — это свод данных о земле.

Если изобразить на графике кривую предложения земли, то она будет аб­солютно вертикальной линией (рис. 5).

Рис. 5. Спрос и предложение земли

 

S – неэластичное предложение;

D₁ – потенциальный спрос на землю;

D₂ – спрос на землю в условиях, когда земля не приносит ренту;

Е – точка равновесия.

Качественная оценка земли есть определение в относительных цифрах степени пригодности почв для сельскохозяйственного производства. Укрупненная оценка завершается определением класса пригодности, а детализированная оценка производится в баллах бонитета (обычно по 100-балльной системе). В качестве критерия при оценке балла бонитета используют многолетнюю урожайность основных сельскохозяйственных культур.

Земля как таковая лежит за границами процесса труда. Она является общим предметом труда в сельском хозяйстве, но отнюдь не его продуктом. Поэтому оценка земли предполагает:

• оценку потребительских свойств земли;

• оценку полезности ее свойств.

Кроме того, к земельному участку как объекту недвижимости могут быть присовокуплены объекты недр, обособленные водные объекты, леса и другие объекты.

Кроме физических параметров и характеристик, земельный участок как объект недвижимости имеет правовой режим, существенным образом влияющий на его идентификацию и оценочную стоимость. К характеризующим правовой режим признакам земельного участка относятся: категория земель, в границах которых расположен земельный участок, цель использования земельного участка, форма собственности, сервитута.

Стоимость земельного участка или прав на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок.

Для оценки земли существует несколько методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, созданного природой, но и от дополнительных вложений капитала и труда для совершенствования земли. Но, продавая земельный участок, его владелец продает не почву как таковую, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому он рассчитывает получить за землю такую сумму, которая, будучи помещена в банк, принесет ему доход в форме процента, равного ренте.

Цена земли = (Размер ренты / Величина ссудного процента) * 100%

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 грн. в год, будет продаваться за 2800 тыс. грн. (). Когда же норма банковского

процента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 7 млн. грн ().

Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде текущей денежной арендной платы, помноженной на определенное количество раз или, иными словами, в виде «покупки на ряд лет» этой ренты. Но это лишь первое приближение к сущности явления. Система оценки земли включает в себя несколько элементов. К ним, в частности, относятся:

• информация кадастровых регистров о правовом режиме и качественных характеристиках земельных участков;

• привлекаемая из иных источников информация о сделках с земельными участками и информация о рынке земли и иной недвижимости;

• кадастровая оценка стоимости земли по оценочным зонам и земельным участкам;

• кадастровые карты и регистры стоимости земли.

Система оценки земли предполагает также организацию деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земли.

В условиях реформируемой экономики Украины оценка земель относительна, так как наличие теневого рынка, отсутствие достоверных данных о сделках с земельными участками, о результатах хозяйственной деятельности предприятий, использующих землю, неадекватность затрат и эффектов при улучшении земель не позволяют механически переносить принятые в международной практике принципы и методы оценки земли.

На цену земли влияют и другие факторы. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости земли и другой недвижимости: метод сравнения продаж, метод по затратам и метод капитализации доходов (доходный метод).

Основной метод оценки — это метод сравнения продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщика заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами.

В Украине пока нет крупных рынков земли, но существуют рынки индивидуальных участков. Способом сравнения можно оценить землю под дачное или коттеджное строительство, т. е. там, где существует достаточное для сравнения количество совершенных сделок. В оценке промышленных и других коммерческих земель этот метод не применим, так как земля не вовлекалась в необходимых масштабах в реальные обороты продаж. Кроме того, этот метод дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Он может использоваться лишь в исключительных случаях.

Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что он дает необъективную оценку стоимости объектов недвижимости, хотя и является единственным методом определения рыночной стоимости собственного земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с аналогичными участками без дополнительных вложений капитала.

Затратный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью с учетом улучшений, за вычетом их износа. Эта модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Доходный метод, или метод капитализации доходов, основывается на принципе ожидания. Данный принцип предполагает, что инвестор или предприниматель приобретает недвижимость в ожидании дохода от объекта. Он может быть определен, исходя из способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Иными словами, стоимость или цена представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих рентных доходов и выручки от перепродажи объекта.

Применение доходного метода всегда затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке. Применение метода капитализации доходов требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических тенденций, а также использования таких расчетных инструментов, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты (обязательства выплаты суммы в оговоренный срок) и др.

Следующим методом оценки, который применим именно для Украины, является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости.

Например, при оценке земли, когда инвестор желает выкупить землю под предприятием отдельными участками, необходимо провести анализ на наиболее выгодное использование различных компонентов недвижимости и выделить участки, обладающие максимальной рыночной стоимостью, на которые повышен спрос на рынке. В результате будет получена та максимальная рыночная цена земли, которую готов заплатить инвестор, покупающий землю с целью извлечения прибыли путем ее интенсивного использования.

Если участки приобретаются в качестве земель специального назначения с целью извлечения дохода, то оценку можно вести несколькими методами. Один из них — метод освоения (развития). При этом оценщик исходит из суммы потенциального дохода, который получит владелец участка после приобретения им земли, ее освоения и последующей продажи.

Методы оценки сельскохозяйственных земель, применяемые Украинским обществом оценщиков, базируются на показателях урожайности земель с учетом данных оптимального севооборота и землепользования для каждого региона. Стоимость их может рассчитываться также на основании показателей среднего дохода от реализации сельхозпродукции.

Другие методы оценки опираются на существующие данные по нормативной стоимости, нормативной цене земли и используют различные приемы капитализации земельной ренты, исчисление которой базируется на расчете экономии нормализованных затрат при использовании земель и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках.

Величина ренты измеряется превышением рыночной цены продажи производимых сельскохозяйственных культур на худших и относительно лучших земельных участках. Величина ренты измеряется также превышением рыночной цены продажи производимых сельскохозяйственных культур над уровнем средних затрат, присущих данной оценочной группе почв. Срок капитализации рассчитывается как величина, обратная дисконту, в точке наименьшей эффективности (около 2,5 % годовых).

В Украине сложилась ситуация, когда рыночная оценка хотя и начинает использоваться на практике, но пока плохо вписывается в существующее законодательство. Это тормозит развитие вторичного рынка недвижимости и способствует его криминализации. Искажены нормативные оценки земли и недвижимости. Только решая в комплексе весь спектр задач по созданию земельного кадастра, созданию эффективной системы регистрации как самих объектов недвижимости, так и различных ограничений, можно сформировать действительно эффективный и динамичный рынок земли и недвижимости.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться землей и недвижимым имуществом. Оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки такой кредит банк не выдаст. Без такой оценки нельзя и рассчитывать на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе и иностранных.

 

---

Дата добавления: 2015-12-20; просмотров: 26; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!