Дисконтирование затрат, доходов и капитала.
Дисконтирование доходов и затрат - приведение будущих доходов и затрат к нынешнему периоду, установление сегодняшнего эквивалента суммы, выплачиваемой в будущем. Современная стоимость будущей суммы определяется с помощью дисконтирующего множителя, зависящего от нормы банковского процента и срока, периода дисконтирования. Например, вы планируете через 2 года приобрести или построить гараж, на что потребуется 20 тыс. руб. Определим денежный эквивалент этих будущих затрат в настоящее время, исходя из того, что нынешние деньги вы поместили в банк, выплачивающий 30% годовых. Тогда ваша сумма за 2 года увеличится в 1,3 х 1,3 = = 1,69 раза. Это и есть дисконтирующий множитель, или коэффициент дисконта. Так что нынешний эквивалент будущей суммы в 20 тыс. руб. составляет 20: 1,69 = 11,8 тыс. руб. Таковы будущие затраты, дисконтированные к настоящему периоду.
Дисконтирование потока доходов - это метод, используемый для оценки объектов недвижимости, который преобразует величины ежегодных доходов будущих лет в текущую стоимость. Инвестор получает доход на свои капиталовложения, а также возврат всех или части своих инвестиций в конце периода владения.
Стоимость инвестиций в объект недвижимости представляет сбой текущую ценность периодических денежных потоков (потоков доходов) плюс текущая стоимость инвестиций, возвращающихся в конце инвестиционного периода (реверсии), рассчитываемых с применением сложного процента и ставок дисконта. Стоимость инвестиций в конце инвестиционного периода может быть такой же, большей или меньшей, чем первоначальное капиталовложение.
|
|
|
Стоимость имущества = текущая стоимость периодического потока доходов + текущая стоимость реверсии.
Цель инвестора состоит в том, чтобы текущая стоимость периодического потока дохода плюс текущая стоимость реверсии превышали размер первоначальных капиталовложений.
Последовательность шагов при применении метода дисконтирования.
1. Рассчитать типичный период владения, в течение которого инвестор будет владеть оцениваемой недвижимостью.
2. Сделать прогноз потока денежных средств за каждый год периода владения.
3. Выбрать подходящую ставку дисконтирования для потока доходов и для реверсии.
4. Рассчитать текущую стоимость потока денежных средств за каждый год периода владения.
5. Рассчитать стоимость оцениваемой недвижимости на конец периода владения и преобразовать ее в текущую стоимость путем дисконтирования с применением соответствующей ставки.
6. Сложить текущую стоимость каждого периодического денежного потока и текущую стоимость реверсии для получения оценки стоимости недвижимости.
|
|
|
Для применения техники дисконтирования потока доходов необходимо иметь исходную информацию:
о потоках денежных средств, т. е. сальдо всех ежегодных доходов и расходов по объекту;
о характере дохода: постоянный (аннуитетный) или изменяющийся по годам;
о периодичности получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, ежегодная);
в начале или в конце периодов выплачивается доход, т. е. классическая или неклассическая схема выплаты дохода;
о продолжительности периода, в течении которого получается доход.
Дисконтирование потока дохода с разными суммами доходов по годам осуществляется по формуле:
Р = С1 / (1 + i)1 + С2/(1 + i)2 + … + Сn/(1 + i)n.
или
или
где Р - текущая стоимость потока доходов;
Сn - поток денежных средств за n-й период;
i - выбранная ставка дисконтирования;
t - продолжительность периода владения.
Дисконтирование аннуитетного потока с равными поступлениями дохода по годам рассчитывается по формуле:
| P = A * M4(i; n). |
или
где А - доход по годам.
В зависимости от стоящей перед оценщиком задачи, дисконтируются потоки денежных средств, выражающие:
- чистый операционный доход (ЧОД);
- доход инвестора до/после налогообложения;
- доход банка по выданному кредиту;
|
|
|
- доход арендодателя по арендному договору;
- доход арендатора от сдачи объекта в субаренду.
Выбор ставки дисконтирования является важнейшим моментом и требует от оценщика изучения настроения и ожидания на рынке объектов недвижимости. Ставки частично являются функцией ожидаемых рисков. Различные доли прогнозируемого дохода могут иметь различную степень риска и разные ставки дохода. При оценке аренды, например, одна ставка может использоваться для дисконтирования серий чистого рентного дохода, а другая - для дисконтирования реверсии.
Дата добавления: 2016-01-05; просмотров: 21; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!