Анализ наиболее эффективного использования
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости объекта недвижимости. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т.е. такое использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Наилучшее и наиболее эффективное использование – это разумный и вероятный вариант использования (назначения) земельного участка, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.
При отборе различных вариантов использования объекта для выбора наилучшего и наиболее эффективного из них учитываются четыре основных критерия:
1. Законодательная допустимость: рассмотрение только тех вариантов, которые не противоречат законодательству и разрешены распоряжениями о зонообразовании.
2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном районе вариантов использования.
3. Экономическая целесообразность: рассмотрение того, какой физически возможный и законодательно допустимый вариант использования будет давать приемлемый доход владельцу объекта, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат.
4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
|
|
|
В основе концепции рыночной стоимости недвижимости лежит предпосылка о фундаментальном значении земельного участка, согласно которой стоимость определяется, прежде всего, земельным участком, при этом существующая застройка участка может увеличивать или уменьшать создаваемую земельным участком стоимость. В связи с этим для любой недвижимости может существовать наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного и оптимальное использование земли как улучшенной, причем в отдельных случаях эти варианты могут не совпадать.
Когда земельный участок с улучшениями (включая искусственные улучшения физических характеристик земельного участка и существующие строения) создает стоимость большую, чем стоимость земли без таких улучшений, то существующий профиль использования (в составе его юридических, физических и коммерческих характеристик) следует признать наилучшим и наиболее эффективным. Наоборот, если существующие улучшения уменьшают первоначальную стоимость земельного участка, исходя из варианта его наилучшего и наиболее эффективного использования как условно свободного, то проводимый анализ должен рассмотреть целесообразность варианта сноса существующей застройки и возведение строений в соответствии с оптимальным назначением земельного участка.
|
|
|
При проведении анализа наилучшего использования объекта оценки, мы исходили из его фактического состояния и его конкретных особенностей, а именно:
♦ объект расположен на 19 километре федеральной автотрассы районного значения Одесское-Побочино;
♦ к оцениваемому объекту имеется асфальтированный подъезд с автотрассы;
♦ к оцениваемому участку подведены централизованные сети электроснабжения и водопровода.
♦ на оцениваемом земельном участке, расположены сооружения АЗС №128 ОАО «Сибнефть-Омскнефтепродукт»;
♦ чистый операционный доход от продажи нефтепродуктов на АЗС №128 ОАО «Сибнефть-Омскнефтепродукт» в 2003 году составил: 243 988 руб.
Учитывая все вышеприведенные аргументы, можно предположить, что наилучшим использованием, ведущим к наивысшему значению расчетной величины стоимости (наиболее эффективное использование), является текущее использование оцениваемого земельного участка для размещения на нем зданий и сооружений АЗС.
|
|
|
8. Определение рыночной стоимости
объекта недвижимости
Затратный подход как совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, для оценки земельных участков – объектов не воспроизводимых – в чистом виде не применим. При этом, элементы затратного подхода применяются в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе выделения и методе остатка.
В рамках сравнительного подхода мы не нашли достоверной информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. В связи с этим, рыночный подход к оценке земель промышленного назначения не применялся.
В связи с невозможностью применения в данном случае затратного и сравнительного подходов, при определении рыночной стоимости земельного участка под АЗС №128 ОАО «Сибнефть-Омскнефтепродукт» использовался только доходный подход.
В рамках доходного подхода для определения рыночной стоимости оцениваемого участка применялся метода остатка.
Дата добавления: 2016-01-04; просмотров: 107; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!