Методы «снизу вверх» определения стоимости проекта строительства
При формировании свободных договорных цен на проекты строительства различают инвесторскую смету, которая разрабатывается в составе проектно-сметной документации; смету подрядчика, которую составляет подрядчик при подготовке к торгам на основе внутрифирменных сметных нормативов.
Сметы инвестора и подрядчика могут составляться различными методами в зависимости от:
1.условий проекта строительства;
2. складывающихся договорных отношений в проекте;
3.общей экономической ситуации, которая выражается в инфляции, принятии новых общеэкономических правил.
Метод 1- базисно-индексный – определение сметной стоимости в базисном уровне цен с последующей индексацией в текущий уровень
По проектным данным определяется объём работ, выбирается из сметно-нормативной базы расценка по этому виду работ, они перемножаются получается базисная цена прямых затрат, затем индексируется в текущий уровень цен.
ПЗ=ЕР (единичные расценки)* V * I, где:
I - текущий индекс к базисному уровню цен
Vсмр= 100м3
Метод 2 – базисно-компенсационный
ПЗ=ЕР*V+Δ
Суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне цен и дополнительных затрат, связанных с увеличением цен на отдельные ресурсы в момент расчета за выполнение работы.
Метод 3 – ресурсный (ресурсно-индексный) – это калькулирование в текущих (прогнозных) ценах ресурсов, необходимых для реализации проекта. При этом методе по каждому виду работ показываются ресурсы в натуральных единицах измерения, далее объём (расход) ресурсов умножается на их текущие цены, что позволяет определить стоимость проекта строительства в любой момент времени. При ресурсно-индексном методе индексация осуществляется по каждому ресурсу отдельно, затем суммируется.
|
|
|
Наиболее удобным и быстрым является базисно-индексный метод с применение открытых ЕР.
Основания для определения сметной стоимости проекта строительства и договорных цен:
1. проект и рабочая документация, включая чертежи, ведомости объемов СМР, спецификации материалов, конструкций и оборудования.
2. основные решения по организации строительства (проект организации строительства).
3. сметно-нормативная база + отпускные цены на мебель, инвентарь, оборудование.
Этапы определения сметной стоимости проекта строительства:
- обоснование инвестиций (стадии ТЭО)
- инвесторская смета (УСН и расценки, лимит стоимости)
- подрядная смета (базисная смета )– основа договорной цены (элементные ТЭСН, ЕР)
- смета фактических фирменных нормативов.
Сметная оценка необходима на всех уровнях инвестиционного процесса.
|
|
|
Назначение сметной стоимости проекта строительства:
1. сметная стоимость – основа для формирования договорной цены на эти объекты.
2. для определения размера капитальных вложений и открытия финансирования строительства.
3. для расчетов за выполненные подрядчиком работы.
4. для оплаты расходов по приобретению оборудование, мебели, инвентаря и доставки на объект.
5. ведется учет и отчетность у подрядчика и у заказчика и осуществляется оценка их деятельности.
6. формируется в установленном порядке и стоимость вводимых в действие основных фондов.
Особенности ценообразования в проектах строительства:
- индивидуальная цена (или стоимость), для каждого объекта создается своя калькуляция.
- как следствие: определение цены возможно только калькуляционно-норамативным подходом.
- цена на 1 калькуляционную единицу СМР не включает всех издержек по строительству
ПЗ (прямые затраты) – это ЕР (единичная расценка)
Vi*ЕР=ПЗi
- цена не отражает реальных затрат подрядчика, а носит усредненный средний отраслевой характер.
Структура сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) и проекта строительства
Прямые затраты- затраты, непосредственно связанные с производством работ и зависящие от объема этих работ.
|
|
|
НР – затраты, связанные с созданием общих условий для производственного процесса, в том числе:
40%НР – управленческие
60%Нр – дополнительная оплата рабочих и создание условий для них, обслуживание строительной площадки.
СсмСМР – сметная стоимость СМР
Договорная цена ~ СсмСМР = ПЗ (прямым счетом) + НР + Псм (по укрупненным нормативам)
СсмСМР = ПЗ + N нр(%)*ФОТпз+ N п (%)*ФОТпз
КВ~СсмСТР=СсмСМР+Ссм(оборуд., меб,инвент.)+Ссм пр(прочие)
Задание 5
Исходные данные:
Работы проекта:
| Вид работ | Объём работ | Стоимость за единицу (единичная расценка) | Стоимость |
| Земляные работы | 1230 куб.м | 120 руб/куб. м | |
| Монтаж железобетонных конструкций | 450 куб.м | 1000 руб/куб. м | |
| Гидроизоляция фундамента | 125 Кв.м | 400 руб\кв.м | |
| Стены кирпичные | 5 куб.м | 1230 руб\куб.м | |
| Перегородки | 8.5 кв.м | 520 руб\кв.м | |
| ВСЕГО |
2.Базисный индекс стоимости работ I = 3.12
|
|
|
3.ФОТпз составляет 22% от стоимости прямых затрат работы
4. Норматив накладных расходов Nнр= 112 %
5. Норматив сметной прибыли Nсп = 65 %
6. Сметная норма дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время Nзим = 1.4 %
7. Сметная стоимость оборудования С см обор = 280000 руб (определена по отдельной смете)
8. Сметные нормы затрат на строительство временных зданий и сооружений Nвз =1.1%
9. Резерв средств на непредвиденные работы и затраты Nр =2%
10. Площадь земельного участка S =600 кв.м , стоимость подготовки участка под строительство – С= 100 руб\кв.м
11. Укрупненный показатель стоимости ПИР N ПИР = 4%
12. Нормативы затрат на содержание службы заказчика-застройщика N зак = 1.4% и N зак = 1%
13. Затраты на организацию торгов Nторг = 0,037%
Дата добавления: 2022-06-11; просмотров: 86; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!