Вопрос 18. Единый государственный реестр прав на недвижимость

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Департамент научно-технологической политики и образования

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

Высшего образования

«КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

 

Институт экономики и управления АПК

Кафедра «Бухгалтерский учет и статистика»

 

Дисциплина: Анализ недвижимости

Направление: 38.03.01 «Экономика»,

Профиль: «Финансы и бухгалтерский                      учет»

 

Контрольная работа

(Теоретические вопросы №8,18, Задачи №8,18)

 

Выполнил: студент (ка) группы	_____________		Элли В.В.
(Э-31-17z, заочная форма)	подпись
Проверил:	______________		Белецкая Л.И.
подпись

 

Красноярск 2021

 

Содержание

 

Вопрос 8. Последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости объекта недвижимости: постановка задачи, составление плана работ, сбор и обработка данных, определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования 3

Вопрос 18. Единый государственный реестр прав на недвижимость. 8

Задача 8. 15

Задача 18. 17

Список использованных источников. 18

 

 

 

 

Вопрос 8. Последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости объекта недвижимости: постановка задачи, составление плана работ, сбор и обработка данных, определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования

 

Процесс оценки — это последовательность действий, выпол­няемых в ходе определения стоимости.

Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Оценка недвижимости – это упорядоченный процесс, в основу которого положены принципы.

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

+Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Процесс оценки обычно включает 8 этапов.

- Постановка задачи;

- Составление плана работ;

- Сбор и обработка данных;

- Оценка стоимости земельного участка;

- Оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых методов;

- Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

- Согласование результатов;

- Составление отчета об оценке.

На этапе постановки задачи:

- идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

- устанавливаются: цель оценки; вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная и т.д.); дата.

Идентифицируя оцениваемый объект, следует, прежде всего определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки — использование заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, характер используемых данных, принципы, суждения подходы, которыми руководствуется оценщик, поэтому одно­значное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке за­дачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами, общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налого­обложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость, а для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересо­ванность, — рыночная стоимость имущества.

На этапе составления плана работ определяются:

- график работ по оценке;

- источники и способы сбора информации;

- затраты на сбор и обработку информации;

- оценочная методология, соответствующая цели оценки избранному виду оценочной стоимости;

- вознаграждение оценщика.

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах, данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость в риэлтерских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессионалов обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования [3].

Затраты на сбор и обработку информации могут включать:

- расходы на доступ к платным базам данных и иных источников информации;

- оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов);

- командировочные расходы;

- оплату маркетинговых, социологических и других исследований;

- расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.)

Вознаграждение оценщика устанавливается, исходя из все запланированных затрат с учетом сложности задачи и работ.

Далее идет этап сбора и обработки данных, касающихся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.

Оценщику могут потребоваться данные о продажных цен аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климате, экологии, геологии и т.д.), данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стои­мость оцениваемого объекта [1].

Особое внимание следует уделить проверке полноты и дос­товерности собранной информации. Данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, отбрасываются.

Собранные данные обрабатываются и готовятся для даль­нейшего использования в оценочном процессе. Могут быть внесены обоснованные корректировки, уточняющие и дополняющие данные.

Следующий этап — оценка земельного участка.

Если земельный участок входит в состав оцениваемого объек­та, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.

К трем общепринятым методам оценки недвижимости отно­сятся методы прямого сравнения продаж, затратный и доходный.

Метод прямого сравнения продаж (рыночный) основан на со­поставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа доходного метода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением [2].

Рыночный, затратный и доходный методы будут подробно рассмотрены в последующих главах. На этапе согласования проводятся:

- итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

- проверка обоснованности допущений, положенных в ос­нову оценки;

- проверка правильности всех математических расчетов;

- синтез оценочных стоимостей, полученных с использова­нием трех общепринятых методов оценки, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.

Отчет об оценке — итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использовании данных: допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком.

В соответствии с законодательством стоимость, отраженная в отчете об оценке, может быть признана и рекомендована для осуществления операций с недвижимостью, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или иного акта с объектом прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, отчет об оценке объекта недвижимости документирует его стоимость в соответствии с поставленными целями оценки [5].

Вопрос 18. Единый государственный реестр прав на недвижимость

 

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) — это государственный информационный ресурс, который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах недвижимости, сведения о правообладателях этого имущества, а так же о наличии обременений, арестов и т. д. на территории РФ. Сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются публичными и могут быть предоставлены любому лицу.

Ответственный за ведение реестра орган: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [6].

Раньше регистрация недвижимого имущества осуществлялась в местных органах самоуправления и территориальных управлениях БТИ. Однако 31 января 1998 года был введен в действие Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С тех самых пор хранилищем информации, касающейся зарегистрированной недвижимости в Российской Федерации, является ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество и сделок с ним), а ее официальным источником – выписка ЕГРП.

Право на собственность появляется лишь с момента государственной регистрации объекта. После введения Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» такая регистрация осуществляется в отделах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (ФРС).

Там же выдаются и выписки из ЕГРП, где можно найти следующую информацию:

- наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию;

- дата заверения выписки;

- исходящий номер;

- кадастровый (или условный) номер;

- назначение;

- площадь;

- адрес (местоположение);

- данные о правообладателе;

- вид зарегистрированного права;

- зарегистрированные ограничения права;

- ФИО лица, обратившегося за выпиской.

Иными словами: данные об объекте, которые всегда могут подтвердить законность прав его владельца и необходимы для проведения дальнейших сделок и операций.

С января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ, Закон о регистрации), регламентирующий процедуру регистрации прав на недвижимые объекты, в связи с чем правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) претерпели существенные изменения.

Федеральный закон № 218-ФЗ регулирует отношения в связи с осуществлением на территории России государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также вопросы по ведению Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и предоставлению сведений, содержащихся в ЕГРН.

Формально, с января 2017 года такое понятие как ЕГРП утратило силу, так как система кадастрового учета и регистрации недвижимости стала предусматривать ведение новой федеральной базы данных – ЕГРН.

По своей сути, оба указанных реестра содержат сходное содержание, однако состав сведений ЕГРН существенно шире [9].

В соответствии со статьей 1 Федерального закона № 218-ФЗ ЕГРН – это свод достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на объекты такого имущества, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных Законом о регистрации сведениях.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН в текстовой и графической формах, подлежат постоянному хранению и обладают такими характеристиками как систематизированность (то есть сведения упорядочены в определенной заранее установленной системе) и достоверность (то есть сведения соответствуют действительности).

Сведения в ЕГРН вносятся на основании представленных в орган регистрации документов, предусмотренных нормативными правовыми актами, в том числе в порядке информационного взаимодействия.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными, если иное не установлено Законом о регистрации.

В структуру единой базы данных ЕГРН включены несколько самостоятельных реестров:

– реестр объектов недвижимости;

– реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества;

– реестр сведений о границах зон;

– реестровые дела;

– кадастровые карты;

– книги учета документов [11].

Реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости) формируют две группы сведений:

1) основные – характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений и помещений и машино-мест, перепланировки помещений;

2) дополнительные – сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (кроме основных сведений), и сведения, которые в соответствии с Законом о регистрации вносятся в уведомительном порядке (сведения о кадастровой стоимости, категории земель, назначении здания, адресе объекта недвижимости и т.д.).

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о подлежащих государственной регистрации сделках, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, ограничение прав и обременение объектов недвижимости (адрес электронной почты и (или) почтовый адрес правообладателя, сведения о решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и т.д.).

В реестр границ вносятся сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территориях объектов культурного наследия, территориях опережающего социально-экономического развития, зонах территориального развития в Российской Федерации, об игорных зонах, о лесничествах, лесопарках, об особо охраняемых природных территориях, особых экономических зонах, охотничьих угодьях

Реестровые дела представляют собой совокупность документов, на основании которых внесены сведения в ЕГРН. Например, в реестровое дело помещаются документы-подлинники на бумажном носителе, отражающие содержание совершенной в простой письменной форме сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества.

Кадастровые карты представляют собой составленные на картографической основе тематические карты, на которых в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в ЕГРН:

– публичные кадастровые карты — кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц;

– дежурные кадастровые карты — кадастровые карты, предназначенные исключительно для использования органом регистрации прав при ведении ЕГРН.

На публичных кадастровых картах воспроизводятся общедоступные кадастровые сведения о границах (в том числе земельных участков, территориальных зон, особых экономических зон), контурах зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельных участках, кадастровые номера и сведения о форме собственности объектов недвижимости, сведения о кадастровой стоимости, площади земельных участков и зданий, основные характеристики сооружений и их значения, основные характеристики объектов незавершенного строительства и их проектируемые значения, виды разрешенного использования земельных участков, назначение зданий, сооружений, проектируемое назначение объектов незавершенного строительства и другие сведения.

Книги учета документов содержат информацию о принятых Росреестром документах. При получении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов должностным лицом Росреестра вносится соответствующая запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.

В целях реализации Федерального закона № 218-ФЗ был принят Приказ Минэкономразвития РФ от 16.12.2015 № 943 (далее — Приказ), который устанавливает правила и порядок ведения реестра, а также детально описывает процедуру внесения любых записей в ЕГРН.

Действующая редакция Приказа вступила в силу одновременно с Федеральным законом № 218-ФЗ. Приказ регламентирует:

– порядок ведения единой базы данных на объекты недвижимого имущества на территории Российской Федерации;

– правила заполнения и выдачи выписок из реестра по запросам заинтересованных граждан;

– основания для внесения записей в ЕГРН;

– состав уполномоченных лиц, ответственных за ведение реестра.

В соответствии с действующим законодательством кадастровый учет объектов и государственная регистрация прав на эти объекты проводятся как одновременно, так и отдельно. Если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН, то его учет в кадастре недвижимости и государственная регистрация прав в реестре прав на недвижимость осуществляются одновременно. Исключения составляют указанные в законе случаи, когда кадастровый учет проводится без одновременной регистрации, и наоборот.

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН, а проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок – посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Преимуществами создания и внедрения единого государственного реестра недвижимости являются:

– упрощение процедуры постановки объектов на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав, в связи с чем сокращены и сроки проведения учетно-регистрационных действий;

– доступность получения сведения из ЕГРН. Основная информация по объектам недвижимости находится в открытом доступе, и ее может получить любое заинтересованное лицо в виде выписки из ЕГРН;

– актуальность публичных сведений;

– а также система многофункциональных центров, которые позволяют получать государственные услуги наиболее удобным для граждан способом (собственник может представить документы в любое отделение МФЦ на территории России, чтобы оформить право на недвижимое имущество, удаленное от места его проживания, а также совершать иногородние сделки по обмену, купле-продаже, сделки с условием и одновременной регистрации нескольких объектов недвижимости).

Создание единого государственного информационного ресурса в сфере недвижимости позволяет снизить риски операций на рынке недвижимости, свести к минимуму бумажный документооборот и осуществить перевод услуг преимущественно в электронный вид при условии сохранения комфортных условий оказания услуг заявителям [8].

 

 

Задача 8

Гражданин Стайкин (инвалид детства), его жена (Ветеран Труда) и дочь (инвалид 3-ей группы), проживающие в г. Красноярске, во владении которых имеется следующее имущество: дачный домик площадью 48м² и стоимостью 150 000 руб. (зарегистрирован на жену); квартира площадью 100 м² стоимостью 600 000 руб. (в общей совместной собственности); гараж площадью 15 м² стоимостью 30 000 руб. (зарегистрирован на дочь); овощехранилище стоимостью 30 000 руб. (в собственности мужа) и мотосани мощностью 115 кВт. Определить какую сумму обязан уплатить каждый из членов семьи.

 

Решение:

Налог рассчитывается по следующей формуле:

 

Налог = стИ x Доля х Ставка

 

Где стИ – стоимость имущества.

Гражданин Стайкин – инвалид детства, имеет освобождение от имущественного налога на недвижимость по одному объекту. Соответственно, от уплаты налога за овощехранилище гражданин освобождается, тогда сумма налога, положенного к уплате, составит:

600000 * 1/3 * 0,1% = 200 руб.

Жена Гражданина Стайкина – ветеран труда, льгот по налогу на имущество физических лиц не имеет. Соответственно, сумма налога, положенного к уплате, составит:

150000 * 0,1% + 600000 * 1/3 * 0,1% = 350 руб.

Дочь Гражданина Стайкина – инвалид 3-ей группы, имеет освобождение от имущественного налога на недвижимость по одному объекту. Соответственно, от уплаты налога за гараж дочь освобождается, тогда сумма налога, положенного к уплате, составит:

600000 * 1/3 * 0,1% = 200 руб.

Налоговая ставка на мотосани с мощностью двигателя мощностью 115 кВт в г Красноярске составляет 50 руб. Соответственно, сумма налога за мотосани на каждого члена семьи составит:

115 * 50 / 3 = 1916,67 руб.

Ответ: сумма налога, подлежащая уплате, составит:

- у Гражданина Стайкина по налогу на имущество физических лиц 200 руб., по транспортному налогу 1916,67 руб.

- у жены Гражданина Стайкина по налогу на имущество физических лиц 350 руб., по транспортному налогу 1916,67 руб.

- у дочери Гражданина Стайкина по налогу на имущество физических лиц 200 руб., по транспортному налогу 1916,67 руб.

 

Задача 18

Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления 50000$, стоимость участка 18000$, эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 40 лет.

 

Решение:

1. Среднегодовой коэффициент износа: эффективный возраст улучшений / срок экономической жизни здания

10 лет / 40 лет = 0,25

2. Суммарный износ: стоимость восстановления х среднегодовой коэффициент износа

50000$ * 0,25 = 12500$

3. Стоимость здания с учетом износа: стоимость восстановления – суммарный износ

50000$ – 12500$ = 37500$

4. Стоимость продажи: стоимость земли + стоимость здания с учетом износа

18000$ + 37500$ = 55500$.

Ответ: стоимость продажи земельного участка с улучшениями 55500$.

---

Дата добавления: 2021-12-10; просмотров: 20; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!