Оценка строения сравнительным подходом

Овчинникова Ю.О.

Проверила: преподаватель,

Халтурина Е.Н.

Дата защиты: «25» ноября 2020 г.

Оценка: _____________________

Подпись преподавателя:________

Йошкар-Ола

2020

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………3
1 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ……………………………................................................................5
1.1 Сведения об объекте оценки………………………………………..……5
1.2 Этапы исследования………………………………………………..…….6
1.3 Анализ местоположения объекта…………………………..……………6
2 ОБОСНОВАНИЕ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ……………………………………………………………..………10
2.1 Оценка стоимости строения …………………………………..………..10
2.2 Оценка стоимости строения затратным подходом……………….…..12
2.3 Оценка стоимости строения сравнительным подходом………..……..13
2.4 Оценка стоимости строения доходным подходом……………….……16
2.5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости строения…………………………...…………………………………………18
Заключение………………...……………………………………….………..20
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………………22
ПРИЛОЖЕНИЕ 1……..……………………………………………………..23 ПРИЛОЖЕНИЕ 2………………………………………………...………….24 ПРИЛОЖЕНИЕ 3………………………………………………...………….25 ПРИЛОЖЕНИЕ 4………………………………………………...………….26 ПРИЛОЖЕНИЕ 5…………………………………………………...……….27 ПРИЛОЖЕНИЕ 6 ……………………………………………..…………….28 ПРИЛОЖЕНИЕ 7………………………………………………...………….29 ПРИЛОЖЕНИЕ 8…………………………………………...……………….30 ПРИЛОЖЕНИЕ 9 …………………………………………..……………….31

ВВЕДЕНИЕ

Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Важность оценочной деятельности в части оценки недвижимости обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Все вышеизложенное указывает на актуальность оценки недвижимости сегодня.

Цель курсовой работы – оценить рыночную стоимость гаража. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи, определяющие структуру данной работы:

- изложить основные факты относительно объекта оценки;

- охарактеризовать объем и этапы исследования;

- описать местоположение объекта оценки;

- осмотреть техническое состояние основных элементов здания;

- провести анализ наилучшего использования объекта оценки;

Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо рассчитать рыночную стоимость оцениваемого объекта с использованием трех основных подходов: затратного, доходного и сравнительного анализа продаж; согласовав полученные результаты, получить рыночную стоимость оцениваемого объекта.

1 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1.1 Сведения об объекте оценки

Объект оценки расположен в респ. Марий Эл р-н Новоторъяльском п. Новый Торъял ул. Механизаторов, гаражное общество «Сигнал», гараж № 194. Место расположения объекта оценки хорошо освещено.

Площадь земельного участка – 25 м², площадь гаража – 23,2 м². Северной и Южной частями участок примыкает к соседним гаражам, на западе и востоке - к дорогам автомобильного кооператива. Данное строение относится к постройке 1999 г.

Тип объекта недвижимости: Гараж автомобильный

Гараж находится на расстоянии до 35-50 м от жилых домов. Жилые частные дома и автомобильные кооперативы являются преобладающими объектами в данном районе города. На расстоянии до 550 м расположен парк, с размещенной на его территории детской площадкой, также на расстоянии 130 м находится продуктовый магазин.

Земельный участок находится в собственности гражданина Наборщикова Елена Сергеевна, 08.04.1960 г. рождения, на основании договора купли-продажи гаража и земельного участка от 18.11.2005 г. На данный момент ограничений (обременений) не зарегистрировано.

К гаражу подведено электричество (внутри помещения есть розетки и светильники). Имеется обслуживание муниципальной компанией, предоставляющей услугу по сбору мусора и уборке снега.

На территории гаражного кооператива имеются немногочисленные зеленые насаждения в виде кустарников, оборудованы места для сбора мусора и столбы для проводки электричества в гаражи. Дороги чистые, убираются дворниками, несколько раз в неделю осуществляется сбор мусора с участков.

Анализ рынка недвижимости показал, что предложение подобных зданий в этом районе очень выгодно, т.к. население близ расположенных жилых районов готовы приобретать гаражи для своих нужд.

1.2 Этапы исследования

Для проведения оценки объекта оценки необходимо следовать ряду следующих действий:

1) определение задачи оценки;

2) сбор и анализ информации;

3) проведение анализа лучшего и наиболее эффективного использования участка и строения (гаража) на нем;

4) дать теоретическую характеристику определения стоимости строения;

5) дать характеристику затратного подхода к оценке объекта оценки и провести вычисления по полученным данным;

6) дать характеристику сравнительного подхода к оценке объекта оценки и провести вычисления по полученным данным;

7) дать характеристику доходного подхода к оценке объекта оценки и провести вычисления по полученным данным;

8) дать характеристику согласования результатов полученных стоимостей по трем подходам и выполнить соответствующие вычисления;

9) написать комментарий по полученным результатам и на основании анализа лучшего и наиболее эффективного использования предложить вариант использования объекта оценки.

1.3 Анализ местоположения объекта

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования является одним из наиболее важных принципов при оценке недвижимости; это «разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату проведения оценки. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости земли». Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей.

В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. Обычно предполагается, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна оцениваться с ориентировкой на лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, а не на его текущее использование, которое может быть неэффективным. Этот принцип является основополагающим в условиях рыночной экономики для принятия решений о будущей судьбе объектов недвижимости.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

- законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством;

- физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования;

- финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка;

- максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово-осуществимых видов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость

Для проведения анализа лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки необходимо дать количественную и качественную характеристику строения. Первым этапом определения характеристики строения служит нахождение площадей и объемов строения, которое приведено в Таблице 1.

Таблица 1 – Начисление площадей и объемов строения, расположенных на участке

Наименование строения	Формула для подсчета площадей по наружному объему	Площадь, м²	Высота, м	Объем, м³
Гараж	(5,8×4,0)	23,2	2,4	55,68
Погреб		-	-	-
Яма		-	-	-

Для дальнейшего описания объекта оценки прибегнем к данным из Таблицы 2, что приведена ниже.

Таблица 2 - Характеристика конструкции основного строения

Наименование конструктивных элементов	Описание элементов	Удельные веса по таблице	Ценностные коэффициенты	Удельные веса после применения ценностные коэффициенты
Фундамент	кирпичный	22	0,54	11,88
Стены и их наружная отделка	кирпичные	30	0,49	14,70
Перекрытия	деревянное	6	0,60	3,60
Крыша	железная	11	1,30	14,30
Полы	бетонные	7	0,79	5,53
Двери	ворота	6	0,58	3,48
Внутренняя отделка	штукатурка	5	0,90	4,50
Разные работы	освещение	13	1,0	13,00
Итого:		100	х	70,99
Износ строения, %:			70,99

Состояние объекта оценивается как удовлетворительное, снос существующего гаража рассматривать нецелесообразно. Однако оцениваемый объект недвижимости не соответствует требованиям и предпочтениям потенциальных покупателей, поскольку аналогичных современных гаражей не строят. Все названные факторы позволяют определить объект оценки в сектор объектов производственно-складской недвижимости. Вывод: наиболее эффективным использованием объекта оценки – нежилого здания гаража – является его текущее использование для ведения производственно-складской деятельности.

2 ОБОСНОВАНИЕ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 Оценка стоимости строения

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Для целей настоящего федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства,

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:

- сравнительный;

- доходный;

- затратный.

2.2 Оценка стоимости строения затратным подходом

Затратный подход - это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности. Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость- стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Первым этапом для определения рыночной стоимости гаража станет нахождение его восстановительной стоимости по денежным затратам на восстановление его конструктивных элементов. Данный шаг показан в Таблице 3.

Таблица 3 - Определение восстановительной стоимости элементов гаража

Элементы гаража	Восстановительная стоимость, руб.
Подготовка территории	13362,84
Фундамент	7470,54
Наружные стены	31556,25
Перекрытия	6285,60
Кровля	3100,00
Ворота	3500,60
Полы	1651,68
Благоустройство	5269,05
Электроснабжение	829,08
Прочие затраты (по локальной смете)	110000,53
Итого	183026,17

Размер земляных работ: V=a*b*h=5,8*4,0*2,4=55,68 м²

Размер фундамента: S_{фундамента}=S_гаража=23,2м²

Объем фундамента: V= S_{фундамента*}h_{фундамента}=23,2*1,5=34,8м²

Чтобы определить стоимость гаража, необходимо узнать все его составляющие, такие как износ строения и прочие пункты. Но перед этим важно определить стоимость конструктивных элементов гаража, которые приведены в Таблице 4.

Таблица 4 - Стоимость конструктивных элементов

Наименование конструктивных элементов		% от стоимости объекта	Стоимость элемента, тыс. руб.
Фундамент		22	21,98
Стены и их наружная отделка		30	54,95
Перекрытия		6	10,99
Крыша		11	20,14
Полы		7	12,82
Двери		6	10,99
Внутренняя отделка		5	9,15
Разные работы		13	23,81
	Итого:	100	183,17

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (С_об) определяется как суммы стоимости участка земли (С_уз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (С_вс) за минусом накопленного износа (С_из):

С_об=С_уз+С_вс-С_из=28800+183170-70,99=61450,77 руб.

Стоимость земли на дату оценки составляет 61450,77 руб.

Нахождение рыночной стоимости объекта оценки воспроизведено именно по этой формуле. Для удобства расчета принята табличная форма распределения и расчета данных. Весь процесс расчета расписан в таблице 5.

Таблица 5 - Определение стоимости гаража затратным подходом

Наименование показателей	тыс. руб.
Восстановительная стоимость объекта	183,17
Устранимый физический износ	130,03
Неустранимый физический износ	59,99
Устранимый функциональный износ	7,5
Неустранимый функциональный износ	36,63
Внешний износ	60,00
Совокупный износ	124,19
Стоимость объекта недвижимости на дату оценки	120,43

Устранимый физический износ считается как произведение восстановительной стоимости объекта и износа строения:

Устранимый физический износ= =130,03 тыс. руб.

Неустранимый физический износ определяется по формуле:

Стоимость нового строительства-Восстановительная стоимость=243,17-183,17=59,99 тыс. руб.

Стоимость демонтажа старых ворот – 6 тыс. руб., замена системы вентиляции – 1,5 тыс. руб. Следовательно, устранимый физический износ равен 7,5 тыс. руб.

Внешний износ определен на основе метода парных продаж. К примеру приведены два объекта-аналога. Объект 1 расположен в районе объекта оценки, объект 2 – в городе Йошкар-Ола. Цена объекта-аналога 1 – 120 тыс. руб., цена объекта 2 – 180 тыс. руб. Следовательно,

120 тыс. руб.-180 тыс. руб. = 60 тыс. руб.

Оценка строения сравнительным подходом

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

1) подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому;

2) выбор параметров сравнения;

3) сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;

4) согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

На день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже трех объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в пгт. Новый Торъял и г. Йошкар-Ола, имеющих примерно аналогичные характеристики и одинаковый набор коммунальных услуг:

1) объект 1 расположен пгт. Новый Торъял. Условия финансирования рыночные, возможен наличный и безналичный расчет. Имеется смотровая яма и погреб. Дата продажи – 6 декабря 2020 г. Частная собственность, >30 м², цена продажи – 120 тыс. руб.;

2) объект 2 расположен в кооперативе «Восход», пгт Новый Торъял. Условия финансирования рыночные, возможен наличный и безналичный расчет. Имеется смотровая яма и погреб. Дата продажи – 29 ноября 2020 г. Частная собственность, 28 м², цена продажи – 90 тыс. руб.

3) объект 3 в микрорайоне Тарханово, г. Йошкар-Ола. Условия финансирования рыночные, возможен наличный и безналичный расчет. Без смотровой ямы. Дата продажи –8 декабря 2020 г. Частная собственность, 18 м2, цена продажи – 130 тыс. руб.

В таблице 6 приведены основные параметры этих объектов.

Таблица 6 - Определение стоимости гаража сравнительным подходом

Элементы сравнения		Объект оценки	Сопоставимые объекты - аналоги
Элементы сравнения		Объект оценки	1	2	3
Общая площадь помещения, м²		23,2	>30	28	18
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи		Наличные, безналичные	Наличные, безналичные	Наличные, безналичные	Наличные, безналичные
Смотровая яма		есть	есть	есть	нет
Дата продажи		29.11.20г.	6.12.20г	29.11.20г	8.12.20г
Местоположение		Новый Торъял	Новый Торъял	Новый Торъял	Йошкар-Ола
Цена продажи аналога, тыс. руб.			175	75	85
Поправка на передаваемое право собственности, %		Частная собственность	Частная собственность	Частная собственность	Частная собственность
Скорректированная цена, тыс. руб.			120,00	90,00	130,00
Поправка на условия финансирования, %			0,0	0,0	0,0
Скорректированная цена, тыс. руб.			120,00	90,00	130,00
Поправка на ус продажи, %	ловия		0,0	0,0	0,0
Скорректированная тыс. руб.	цена,		120,000	90,00	130,00
Поправка дополнительные улучшения, %	на		0	0	0
Скорректированная тыс.руб.	цена,		120,00	90,00	130,00
Поправка местоположение, %	на		0,0	0,0	0,0
Скорректированная тыс. руб.	цена,		120,00	90,00	130,00
Поправка на износ, %			0,0	0,0	0,0
Скорректированная цена, тыс. руб.			120,00	90,00	130,00
Поправка на масштаб (денежная поправка к ед. сравнения) , %			0,0	0,0	0,0
Скорректированная цена, тыс. руб.			120,00	90,00	130,0
Итоговая стоимость, тыс. руб.			120,00	90,00	130,00
Среднее значение, тыс. руб.		113,33
Скорректированная цена, тыс. руб.		113,33

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом показал, что его стоимость равна 113333 руб.

2.4 Оценка стоимости строения доходным подходом

Доходным подходом обычно рассчитывают предприятия (оценка бизнеса), квартиры в аренду, коммерческую недвижимость, земельный участок с объектом коммерческого плана. Данный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объектов оценки. Оценивается стоимость недвижимости в данный момент как текущая стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает:

- качество и количество дохода, которое объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для регионов.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

- сумму будущего дохода;

- время, когда должен быть получен доход;

- продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

- прогнозирование будущих доходов;

- капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Таблица 7 - Расчет чистого дохода объекта оценки

Показатели	Значение
Общая площадь объекта, м²	23,2
Средняя стоимость аренды 1 м² основного помещения, тыс. руб.	0,116
Общая стоимость аренды гаража, тыс. руб.	2,691
Потенциальный валовой доход, тыс. руб.	32,29
Наполняемость объекта, %	90%
Эффективный валовой годовой доход	32,29
Земельный налог, тыс. руб.	2,78
Налог на добавленную стоимость, тыс. руб.	6,458
Балансовая стоимость, тыс. руб.	25,84
Страхование имущества, тыс. руб.	-
Коммунальные услуги, тыс. руб.	2,67
Оплата взносов за содержание гаражного кооператива, тыс. руб./ год	1,1
Суммарные операционные издержки, тыс. руб.	3,77
Чистый операционный доход, тыс. руб.	22,07
Ставка капитализации, %	31
Итоговая стоимость объекта с учетом НДС (20%)	28,80

С _{общ. аренды}=S_общ.*С аренды 1 м² основного помещения=23,2*0,116=2,691тыс. руб.

ПВД=С _{общ. аренды}* 12мес.=2,691*12=32,29 тыс. руб.

НДС=ПВД*0,2=32,29*0,2=6,458 тыс. руб.

С_бал.=ЭВД-НДС=32,29-6,45=25,84 тыс. руб.

ИЗД_сум=Коммунальные услуги+ оплата взносов=2,67+1,1=3,77 тыс. руб.

ЧОД=С_бал-ИЗД_сум=25,84-3,77=22,07 тыс. руб.

С_к= -100=( *100)-100=31%

С_ит=( *100)-100=( *100)-100=28,80 тыс. руб.

По данной таблице, рассчитанный чистый доход от объекта составляет 28,800 руб.

2.5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости строения

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникать на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта (построение таблицы значений факторов регрессии) проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

3. Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

Таблица 8 – Стоимость квартиры для разных методов расчета рыночной стоимости

Наименование подхода	Стоимость гаража, руб.
затратный подход	120430
сравнительный подход	113333
Доходный подход	28800

С учетом вышеизложенного, в таблице 4 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Таблица 9 – Весовые коэффициенты, %

Показатели	Подход
Достоверность и полнота информации	затратный	сравнительный	доходный
Допущения, принятые в расчётах	20	20	40
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	20	40	40
Способность учитывать конъюнктуру рынка	20	40	40
Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта	20	40	40
Итого	20	40	40

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется: V=V₁*Q₁+V₂*Q₂+V_3*Q₃

Таблица 10 – Согласование результатов рыночной стоимости строения

Подход	Стоимость тыс. руб.	Удельный вес, % к итогу	Скорректированная стоимость, тыс. руб.
Затратный	120,43	20	24,08
Сравнительный	113,33	40	45,33
Доходный	28,80	40	11,52

Таким образом рыночная стоимость объекта оценки составит: (24,08+45,33+11,52):3=26,97 тыс. руб.

Заключение

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

1) рыночная стоимость объекта оценки, включающего в себя гараж, расположенный по адресу: РМЭ, пгт. Новый Торьял, улица Механизаторов, гараж № 194 по состоянию на «29» ноября 2020 г., с учетом округления составляет:29970 руб. (двадцать девять тысяч девятьсот семьдесят);

2) полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.;

3) на основании анализа лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки мы пришли к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки – нежилого здания гаража – является его текущее использование для ведения производственно-складской деятельности.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ

2. Требования к документам, предоставляемым для кадастрового учета и регистрации права [Электронный ресурс]/Режим доступа:

3. https://rosreesstr.ru/trebovaniya-k-dokumentam-predostavlyaemym-dlyakadastrovogo-ucheta-i-registratsii-prava

4. Новые правила государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]/Режим доступа: https://rosreesstr.ru/novye-pravilagosudarstvennoj-registratsii-nedvizhimosti/

5. Халтурина Е.Н. Организация оценки земли и имущества: учебное пособие / Мар. гос. ун-т.; Е.Н. Халтурина. – Йошкар-Ола, 2014.-184 с.

6. Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ст. 3

7. Титова С.С., Недвижимость как объект оценки [Электронный ресурс] /Режим доступа: http://sstitova.ru/

8. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А. Н. Асаул, Г. М. Загидуллина, П. Б. Люлин, Р. М. Сиразетдинов. — 18-е изд., испр. и доп.— Москва : Издательство Юрайт, 2019. [Электронный ресурс]/Режим доступа: https://www.biblio-online.ru

9. Котляров, М. А. Экономика недвижимости: учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / М. А. Котляров. — 2-е изд., перераб и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2019. — 238 с. [Электронный ресурс] /Режим доступа: https://www.biblio-online.ru

10. Гражданский Кодекс РФ – ст. 130, 131

11. Рогожина Н.Н., Основы экономики недвижимости в схемах [Электронный ресурс]: учебное пособие. / Рогожина Н. Н. - М.: Проспект, 2018. - 192 с. - ISBN 978-5-998-80560-8 - Режим доступа: http://www.studentlibrary.ru/book/ISBN9785998805608.html

12. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"

13. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"

14. Касьяненко Т.Г., Оценка недвижимости [Электронный ресурс] / учебник / Касьяненко Т.Г. - М.: Проспект, 2017. - 512 с. - ISBN 978-5-392- 19325-7 - Режим доступа: http://www.studentlibrary.ru

15. Киселѐв Б.Г., Экономика недвижимости: обоснование и расчет стоимости недвижимости и оборудования [Электронный ресурс] / Киселѐв, Б.Г. М.:МИСиС, 2013. - 64 с.

1. Максимов, С. Н. Экономика недвижимости: учебник и практикум для академического бакалавриата / С. Н. Максимов. — 2-е изд., испр. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. [Электронный ресурс] /Режим доступа: https://www.biblio-online.ru

16. Попова, Л.В. Математические методы в оценке: учебно-аналитический цикл для специальности "Оценка стоимости недвижимости": Учебное пособие / Л.В. Попова. - М.: ДиС, 2011. - 112 c.

17. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). М.: Финансы и статистика, 2015. – 354с.

18. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. Под ред. В.Н. Зарубина и В.М. Рутгайзера. - М.: Дело, 2015. – 364с.

19. Есипов В.Е. Оценка бизнеса: уч. пособие / В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. – второе издание. – М.[и др.]: Питер, 2016. – 464с. – («Учебное пособие»).

20. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач: Учебное пособие / Е.Н. Иванова. - М.: КноРус, 2017. - 304 c.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1