Тема 8. Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1.определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
2.определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
3.определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
4.определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
5.расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.
|
|
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Метод базируется на всех трех подходах оценки : затратном, сравнения рыночных продаж, доходном.
Метод применяется, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли.
Условия применения метода-возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящего доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива использования (обустройства).
Последовательность расчета:
1.Определит количество и размеры участка, исходя из физических, юридических возможностей, экономической целесообразности.
|
|
2.Определить потенциальный валовой доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков .Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия.
3.Определить чистый операционный доход от продаж, который является разностью между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.
Издержки на улучшения включают: расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; расходы на устройство дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа, налоги, страховка, заработная плата ИТР, расходы на маркетинг; прибыль и накладные расходы подрядчика; прибыль предпринимателя.
4.Текущая стоимость земельного участка определяется как разница между дисконтированным потоком доходов и дисконтированным потоком расходов.
ПРИМЕР 1. Требуется оценить массив земли общей площадью 120 соток, который застройщик планирует разделить на 10 участков, площадью 12 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка 5000$.
При этом будут иметь место следующие издержки:
Наименование издержек | SUSD | Период расходов |
Планировка, расчистка, инженерные сети, пректирование | 8300 | Первый доход |
Управление, охрана ,контроль | 600 | Ежегодно |
Накладные расходы и прибыль подрядчика | 1000 | Первый доход |
Маркетинг | 500 | Ежегодно |
Текущие расходы (страхование, налоги) | 800 | Ежегодно |
Прибыль предпринимателя | 2000 | Ежегодно |
Схема продажи участков: в течение одного года-5 участков, в течение второго года-3 участка, в течение третьего года-2 участка.
|
|
Ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 12%.
Определим текущую стоимость денежного потока доходов:
Кол-во проданных земельных участков, шт. | 5 | 3 | 2 |
Годовой доход,$ | 25000 | 15000 | 10000 |
Фактор дисконтирования на середину года | 0,944911 | 0,843671 | 0,753277 |
Текущая стоимость потока доходов,$ | 23623 | 12655 | 7533 |
Суммарная стоимость доходов,$ | 43811 |
Определим текущую стоимость денежного потока расходов:
Расходы,$ | 13200 | 3900 | 3900 |
Фактор дисконтирования на середину года | 0,944911 | 0,843671 | 0,753277 |
Текущая стоимость потока расходов,$ | 12473 | 3290 | 2938 |
Суммарная стоимость расходов,$ | 18701 |
|
|
Текущая стоимость земельного участка:
Сзем=ТСдох-ТСрас=43811-18701=25110$
ТСдох- суммарная стоимость доходов от продажи участков;
ТСрас-текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков.
Тема 9. Затратный подход
Затратный подход почти не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену ,чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.
Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.
Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.
При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:
· местоположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;
· инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно- строительных факторов учитывают естественные условия территории;
· внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;
· социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие);
· санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).
Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.
Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методе выделения, описанных выше.
Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 1883; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!