ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
Общее имущество жилого дома - подъезд, лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, крыши, технические этажи, подвалы; несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры; территория (прилегающие к жилым зданиям участки в пределах границ, зафиксированных в техническом паспорте домовладения) с элементами озеленения и благоустройства.
МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
От 26 марта 2007 г. N 5280-СК/07
ОБ ИЗМЕНЕНИИ
ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Министерство регионального развития Российской Федерации в связи с изменениями в действующем законодательстве и обращениями органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления сообщает.
В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", вступившим в силу с 31 декабря 2006 г., действия органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, управляющих организаций и собственников помещений в многоквартирных домах должны осуществляться в следующем порядке:
|
|
|
1) на основании ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями разд. VIII Жилищного кодекса РФ (далее - Кодекс). Обязательства указанных организаций сохраняются до момента:
а) создания товарищества собственников жилья (п. 2 ч. 2 ст. 161, ч. 9 ст. 162, разд. VI Кодекса);
б) принятия решения об управлении многоквартирным домом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (п. 2 ч. 2 ст. 161, разд. V Кодекса);
в) заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (п. 3 ч. 2 и ч. 4 ст. 161, ст. 162 Кодекса, ч. 1 ст. 18 Вводного закона) и возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 Кодекса обязательств управляющих организаций по управлению многоквартирным домом, как на основании решений общих собраний собственников помещений, так и по результатам открытых конкурсов;
г) заключения собственниками помещений, осуществляющими непосредственное управление многоквартирным домом, договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме, а также договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) в соответствии со ст. 164 Кодекса и возникновения обязательств соответствующих подрядных и ресурсоснабжающих организаций.
|
|
|
После совершения указанных действий и возникновения указанных обязательств положения специальной нормы ч. 1 ст. 18 переходных положений Вводного закона не применяются;
2) на основании ч. 1 ст. 18 Вводного закона с 1 января 2007 г. возникает обязанность органов местного самоуправления приступить к проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами;
3) предельный срок проведения органами местного самоуправления конкурсов (1 мая 2008 г.) не может быть продлен субъектами РФ. При этом органы государственной власти субъектов РФ вправе для всех или отдельных муниципальных образований установить сроки начала проведения конкурсов позднее 1 января 2007 г. и сроки окончания проведения конкурсов - ранее 1 мая 2008 г. Принятие решения о переносе срока начала проведения конкурсов обоснованно в отношении отдельных муниципальных образований, если им необходимо дополнительное время для подготовки к проведению конкурсов (например, при невыполнении ими требований Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75). Принятие решения о переносе срока окончания проведения конкурсов возможно в отношении отдельных муниципальных образований, если они способны завершить проведение конкурсов ранее 1 мая 2008 г.;
|
|
|
4) если субъект РФ не принял нормативный правовой акт об уточнении периода проведения конкурсов, то, в соответствии с ч. 1 ст. 18 Вводного закона, органы местного самоуправления обязаны в срок с 1 января 2007 г. до 1 мая 2008 г. провести открытые конкурсы по выбору управляющих организаций в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. При этом с учетом пп. 37 и 59 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила проведения конкурса), извещение о проведении конкурса следует опубликовать не менее чем за 3 месяца до 1 мая 2008 г.;
|
|
|
5) для возникновения у органа местного самоуправления обязанности проводить открытые конкурсы необходимо не только наступление срока 1 января 2007 г., указанного в специальной норме ст. 18 Вводного закона (наступление срока, установленного актом субъекта РФ), но и наличие одного из условий, установленных п. 3 Правил проведения конкурса. По данному вопросу смотрите также разъяснения в письме Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минрегиона России от 21.07.2006 N 6301-РМ/07;
6) если субъект РФ принял акт об уточнении периода проведения конкурсов, то в соответствии с п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (органами государственной власти городов федерального значения) по результатам открытого конкурса, проведенного в порядке, установленном Правилами проведения конкурса. При этом цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации;
7) если день проведения объявленного органом местного самоуправления открытого конкурса предшествует дню начала проведения конкурсов, установленному для данного муниципального образования актом субъекта Российской Федерации (в случае принятия акта об уточнении периода проведения конкурсов), то объявленный органом местного самоуправления открытый конкурс не проводится, поскольку право органов государственной власти субъекта РФ уточнять период проведения конкурсов установлено ч. 1 ст. 18 Вводного закона;
8) в соответствии с ч. 5 ст. 161 Кодекса орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса обязан уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом;
9) в соответствии с ч. 5 ст. 161 и ч. 5 ст. 162 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить на срок не менее чем один год и не более чем три года договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в обязательном порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Указанная обязанность возникает со дня направления победителем конкурса подписанных им проектов договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания (п. 91 Правил проведения конкурса);
10) согласно ч. 3 ст. 161 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать и изменить в любое время на основании решения общего собрания способ управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс РФ и Вводный закон не содержат положений, прекращающих или ограничивающих право собственников помещений в многоквартирном доме выбирать на своем общем собрании способ управления многоквартирным домом. Такое решение общего собрания может быть принято, в частности, до или после объявления органом местного самоуправления открытого конкурса, до или после проведения открытого конкурса, до или после заключения управляющей организацией и собственниками помещений договора управления по результатам открытого конкурса:
а) в соответствии с п. 39 Правил проведения конкурса, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится;
б) в соответствии с ч. 8.1 ст. 162 Кодекса, если до истечения срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом, то договоры управления, заключаемые по результатам конкурса, могут быть расторгнуты собственниками помещений в одностороннем порядке по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора. В соответствии с Гражданским кодексом РФ и ч. 8 ст. 162 Кодекса, если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ;
в) в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 Кодекса, если до истечения срока действия договоров управления многоквартирным домом управляющая организация не выполняет условий такого договора, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления этим домом;
11) на основании ч. 6 ст. 161 Кодекса орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, обязан созвать общее собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом. Если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с ч. 3 ст. 161 Кодекса было принято решение о выборе способа управления этим домом, то орган местного самоуправления не обязан созывать общее собрание собственников помещений;
12) договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, не подлежит продлению на основании ч. 6 ст. 162 Кодекса, поскольку в соответствии со специальной нормой ч. 4 ст. 161 Кодекса в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления обязан провести новый открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном Правилами проведения конкурса;
13) выбранная по результатам нового открытого конкурса управляющая организация в соответствии с ч. 5 ст. 161 Кодекса обязана заключить договоры управления домом с собственниками помещений в порядке, установленном ст. 445 Гражданского кодекса РФ.
Исходя из изложенного, прошу:
довести требования законодательства Российской Федерации до органов местного самоуправления, организаций жилищно-коммунального комплекса, товариществ собственников жилья либо жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях муниципальных образований субъектов РФ;
одновременно с подготовкой и проведением в соответствии с законодательством Российской Федерации открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами оказывать собственникам помещений в многоквартирных домах организационную, юридическую и материальную помощь в подготовке и проведении общих собраний собственников помещений;
организовать разъяснение гражданам положений законодательства Российской Федерации в региональных и местных средствах массовой информации.
И.о. директора департамента
жилищно-коммунального хозяйства
С.А.КРАЙНЕВ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
От 17 марта 2009 г. N Ф03-811/2009
(извлечение)
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2009 года. Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Редут"
на решение от 29.09.2008, постановление от 17.12.2008 Шестого арбитражного апелляционного суда
по делу N А73-3756/2008
Арбитражного суда Хабаровского края
по иску товарищества собственников жилья "Редут"
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Комплексные коммунальные услуги"
о взыскании 1 757 120 руб. 70 коп.
Товарищество собственников жилья "Редут" (далее - ТСЖ "Редут") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Комплексные коммунальные услуги" (далее - ООО "Управляющая компания") о взыскании 1 209 072 руб. 85 коп., составляющих оставшиеся у ответчика денежные средства, в том числе: 923 275 руб. 53 коп. по содержанию и ремонту общего имущества; 256 643 руб. 64 коп. по ремонтному фонду; 29 153 руб. 68 коп. по статье - смета ТСЖ по договору на управление многоквартирным домом от 24.12.2006 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Иск обоснован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору на управление многоквартирным домом и наличием оснований для взыскания с него перечисленных по договору денежных средств в соответствии со статьями 309, 702 ГК РФ.
Решением от 29.09.2008, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2008, в иске отказано.
Судебные акты мотивированы отсутствием правовых оснований для удовлетворения исковых требований, а также наличием доказательств, свидетельствующих о выполнении ответчиком работ по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту мест общего пользования многоквартирного дома.
В кассационной жалобы ТСЖ "Редут" просит принятые по делу судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование жалобы заявитель привел доводы о неправильном применении судом норм материального и процессуального права - статей 720, 779, 783 ГК РФ, статьи 9 ФЗ "О бухгалтерском учете", положений Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункта 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 65 АПК РФ. Кроме того, заявитель выразил несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств, данной судами, считая, что ответчиком не представлены в полном объеме доказательства, подтверждающие выполнение им работ в рамках договора от 24.12.2006, а также наличие оснований для оплаты работ по дорожному покрытию, ремонту трубопровода, спортивной площадки за счет средств истца.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Управляющая компания" выразило несогласие с приведенными в ней доводами. Считает, что при принятии обжалуемых судебных актов нарушений норм материального и процессуального права не допущено.
В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон привели доводы, соответствующие текстам кассационной жалобы и отзыва на нее.
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов 40 минут 17.03.2009.
После перерыва от ТСЖ "Редут" поступило заявление об отказе от кассационной жалобы, а также об отзыве доверенностей на имя Ч. и Т.
Представитель ТСЖ "Редут" Т. в судебном заседании не поддержал указанное заявление и указал на наличие в товариществе двух протоколов общего собрания участников, которые содержат различные сведения об избрании председателем правления товарищества соответственно Д. и М. Кроме того, указал на наличие спора в части законности общих собраний участников ТСЖ "Редут".
Представитель ответчика выразил мнение о наличии оснований для принятия судом отказа от кассационной жалобы.
В соответствии с частью 1 статьи 282 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции прекращает производство по кассационной жалобе, если после принятия кассационной жалобы к производству суда от лица, ее подавшего, поступило ходатайство об отказе от кассационной жалобы и отказ принят судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ.
Обсудив заявление ТСЖ "Редут", Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что отказ от кассационной жалобы не подлежит принятию, поскольку заявителем не представлены надлежащим образом заверенные документы, подтверждающие наличие у М. полномочий председателя правления товарищества, предусмотренных статьей 149 Жилищного кодекса РФ, а, следовательно, на подписание заявления об отказе от кассационной жалобы.
Проверив законность решения от 29.09.2008 и постановления апелляционного суда от 17.12.2008, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела, 24.12.2006 между ООО "Управляющая компания" и ТСЖ "Редут" (заказчик) заключен договор на управление многоквартирным домом, по которому ООО "Управляющая компания" приняло на себя обязанности по управлению, ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Хабаровск, ул.Ворошилова, д. 7.
Состав общего имущества многоквартирного дома, перечень работ по содержанию и ремонту мест общего пользования указаны в приложениях NN 1 и 2 к договору.
По условиям договора ООО "Управляющая компания" осуществляет свои обязанности в пределах фактически полученных от собственников денежных средств (пункт 4.1 договора). При этом имеет право выбирать приоритеты, имеющие первостепенное значение для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества, самостоятельно использовать средства аварийного фонда (пункт 9.1 договора).
Письмом от 19.11.2007 ТСЖ "Редут" известило ответчика о расторжении договора от 24.12.2006 в связи с окончанием срока его действия и просило подготовить финансовый отчет и техническую документацию за период действия договора 01.04.2007 по 24.12.2007.
Полагая, что ООО "Управляющая компания" не в полном объеме израсходованы денежные средства, полученные на исполнение обязательств по договору от 24.12.2006, в том числе средства ремонтного фонда, на содержание ТСЖ, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Из материалов дела следует, что общим собранием членов ТСЖ "Редут" принято решение об утверждении обязательного взноса членов товарищества на содержание общего имущества многоквартирного дома в размере 26 руб. 57 коп. за 1 кв.м площади занимаемого помещения.
При этом в указанную сумму обязательного платежа входили: плата по смете ТСЖ "Редут", на содержание и техническое обслуживание; на текущий ремонт; на капитальный ремонт; на аварийный фонд. В период с 01.07.2007 по 24.12.2007 указанный обязательный платеж распределялся в соответствующих суммах в следующем порядке: на плату по смете ТСЖ "Редут", на текущий ремонт; на содержание и техническое обслуживание.
Исследовав и дав оценку имеющимся в деле доказательствам в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды установили, что за период действия договора от 24.12.2006 от жильцов дома поступило денежных средств в счет уплаты обязательного взноса на содержание общего имущества многоквартирного дома в размере 2 333 851 руб. 36 коп., тогда как должно быть уплачено 2 818 382 руб. 40 коп.
За выполнение работ (услуг) по содержанию, текущему обслуживанию и текущему ремонту ООО "Управляющая компания" фактически получено 2 114 238 руб. 47 коп., задолженность по указанным работам (услугам) составила 408 577 руб. 24 коп.
Судами установлено также наличие задолженности ООО "Управляющая компания" перед ТСЖ "Редут" в сумме 185 706 руб. 48 коп., составляющих денежные средства, направляемые на капитальный и текущий ремонт, на содержание по смете ТСЖ.
Вместе с тем пунктом 14.7 договора от 24.12.2006 предусмотрено право ООО "Управляющая компания" на компенсацию задолженности собственников по платежам за содержание и текущий ремонт, а также по внесенным коммунальным платежам за счет средств созданных фондов.
Исходя из этого, арбитражные суды пришли к правильным выводам о том, что указанная задолженность ответчика правомерно направлена на компенсацию задолженности членов ТСЖ "Редут" за работы (услуги), оказанные ответчиком по текущему обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома, а также об отсутствии в связи с этим оснований для удовлетворения исковых требований.
Доводы заявителя жалобы об отсутствии в деле доказательств, подтверждающих выполнение ответчиком в полном объеме работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирного дома, подлежат отклонению судом кассационной инстанции, поскольку перечень данных работ (услуг) и их периодичность предусмотрены Приложением N 2 к договору от 24.12.2006.
В материалах дела отсутствуют и заявителем кассационной жалобы не представлены доказательства, свидетельствующие о ненадлежащем выполнении ответчиком работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, договором от 24.12.2006 не предусмотрен порядок составления ответчиком каких-либо актов по выполненным работам (услугам) по содержанию многоквартирного дома.
Подлежат отклонению и доводы заявителя жалобы об отсутствии оснований для оплаты выполненных ответчиком работ по ремонту дорожного покрытия, спортивной площадки, помещений электрощитовой, так как указанные работы входят в перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества по договору от 24.12.2006, предусмотрены планом проведения работ по текущему ремонту. Кроме того, работы по ремонту спортивной площадки выполнялись на основании письменной просьбы председателя ТСЖ "Редут" с отнесением затрат за счет средств текущего ремонта.
Несостоятельна в этой связи ссылка заявителя жалобы на то, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, поскольку границы земельного участка не определены на основании данных государственного кадастрового учета.
Между тем отсутствие у ТСЖ "Редут" соответствующих документов не свидетельствует о том, что земельный участок, на котором расположен жилой дом, не сформирован в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, работы по благоустройству придомовой территории предусмотрены договором от 24.12.2006. Доказательств, свидетельствующих о проведении ответчиком работ по содержанию земельных участков (придомовой территории), не входящих в состав общего имущества, заявителем кассационной жалобе не представлено.
Несостоятелен и довод заявителя кассационной жалобы о несоответствии действий ответчика по компенсации задолженности собственников за счет средств, предназначенных на капитальный и текущий ремонт, Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ N 491, поскольку указанные Правила не содержат запрета на возможность проведения такой компенсации, предусмотренной условиями договора от 24.12.2006.
При принятии решения от 29.09.2008 и постановления от 17.12.2008 нарушений норм материального и процессуального права не установлено в связи с чем основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 29.09.2008, постановление от 17.12.2008 Шестого арбитражного апелляционного суда по делу N А73-3756/2008 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Дата добавления: 2020-12-12; просмотров: 38; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!