Шаг 2. Проведите общее собрание собственников помещений в МКД
Методические рекомендации по созданию
Товарищества собственников жилья
Настоящие методические рекомендации разработаны МО Владимирский округ в целях оказания методической помощи по созданию товарищества собственников жилья (далее –ТСЖ).
Порядок создания и организации деятельности ТСЖ установлены VI разделом Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"
Плюсы и минусы ТСЖ
Товарищество собственников жилья - это объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) для совместного управления общим имуществом в МКД, для обеспечения владения, пользования и распоряжения соответствующим имуществом, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном МКД или данными жилыми домами, а также иной предусмотренной законом деятельности (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Сперва рассмотрим, какие же плюсы имеет ТСЖ:
1. Возможность выполнения всех работ своими силами или передачи части своих функций положительно зарекомендовавшей себя эксплуатирующей организации.
2. Дополнительные доходы от общего имущества, которое сдается в аренду коммерческим организациям (операторам связи, магазинам, офисам, сторонним рекламодателям и т.д.) идут непосредственно на дом.
|
|
|
3. Люди больше доверяют соседям, нежели посторонним, следовательно, выше вероятность, что каждый будет добросовестно оплачивать услуги ТСЖ, а избранное собственниками правление не будет допускать грубых нарушений.
4. ТСЖ, как представитель собственников, вправе обратиться в суд к старому исполнителю коммунальных услуг о взыскании неистраченных средств, полученных на текущий ремонт.
5. Снижение «круговой поруки». Если жители соседних домов не платят за жилищные услуги это никак не повлияет ни на качество, ни на объемы предоставляемых услуг в вашем доме и не приведет к банкротству ТСЖ.
6. Начинаем «с чистого листа». ТСЖ — это новое юридическое лицо, которое не отвечает по обязательствам предыдущего исполнителя коммунальных услуг.
В то же время, такая форма организации как ТСЖ имеет определенные минусы:
1. Придется самостоятельно осуществлять все расчеты или нанимать профессионалов для начисления квартплаты, сбора средств, оплаты в срок работы подрядчиков и поставщиков коммунальных услуг, уплаты налогов, взносов, пеней и т.д.
2. В случае возникновения споров с властями или подрядчиками, придется самостоятельно отстаивать свою правоту в суде или обращаться к профессиональным юристам.
|
|
|
3. Сложности в содержании общего имущества потребуют от руководителя изучения технической стороны вопросов.
4. Кандидата в председатели необходимо тщательно отбирать. Большие возможности ТСЖ связаны и с большой опасностью злоупотреблений со стороны нечестного руководителя.
Обратите внимание!
Наиболее распространенной формой работы ТСЖ является привлечение для выполнения самых ответственных работ (например, круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания) обслуживающей организации.
Шаг 1. Подготовка
Если вы хотите создать ТСЖ, обязательно откройте и почитайте Жилищный кодекс, а именно главы 13 и 14 (как минимум), стандарты управления многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416), правила предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354) и правила и нормы технической эксплуатации (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170). Это лишь малая часть того, что придется выполнять при управлении домом. На практике у многих ТСЖ основные трудности вызывают организация аварийно-диспетчерской службы, заполнение ГИС ЖКХ, работа с обращениями жителей, споры с ресурсоснабжающими организациями.
|
|
|
Если всё это вас не пугает, в доме много собственников, которые активны не только в соцсетях, но и в реальной жизни, то можно приступать к подготовке общего собрания
- пообщайтесь с жителями, чтобы убедиться, что люди понимают, что такое ТСЖ и в целом согласны на такую форму управления.
- обсудите с собственниками название ТСЖ, председателя и секретаря собрания, членов счетной комиссии, кандидатов в правление, ревизионную комиссию, и того, кто пойдет регистрировать ТСЖ в налоговую, а также составьте предварительную смету для понимания размера платы за содержание жилья в случае смены способа управления. Для составления сметы познакомьтесь с ТСЖ в вашем районе, спросите их примерные затраты, или поищите эту информацию на их сайтах.
Основным документом, регламентирующим деятельность ТСЖ, является устав, который необходимо подготовить заранее для последующего утверждения на общем собрании собственников помещений в МКД. Рекомендуем воспользоваться нашим вариантом, который недавно проходил регистрацию.
Запросите реестр собственников у управляющей организации или в жилищном агентстве вашего района. Если результат окажется неудовлетворительный, можно обратиться к частникам, которые за плату создают реестр.
|
|
|
Жители Владимирского округа могут получить реестр собственников в помещении муниципального совета (каб. 7) бесплатно.
Шаг 2. Проведите общее собрание собственников помещений в МКД
Согласно части 2 статьи 45 ЖК РФ внеочередное ОСС может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений в МКД либо уполномоченного таким собственником лица, действующего на основании соответствующей доверенности.
Жилищное законодательство не содержит критериев к лицам, которые могут быть избраны председателем и секретарем на ОСС. Включение в состав счетной комиссии председателя и секретаря ОСС допустимо ввиду того, что состав счетной комиссии определяется решением собственников помещений в многоквартирном доме (Минстрой России в письме от 28 февраля 2018 г. N 7252-ЕС/04).
Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в МКД на общем собрании, которое может быть проведено посредством очного, очно-заочного либо заочного голосования (ст. 44.1, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
Сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в МКД не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Если иной способ оповещения соседей был определен общим собранием, например вывешивание на информационных досках, то размещение информации в общедоступном месте следует сфотографировать и заактировать. В дальнейшем такая предусмотрительность поможет инициатору отстоять законность принятых решений в суде. Образец акта в приложении.
Если вы просто повестите объявления, а собственники на предыдущих собраниях не утверждали такой порядок уведомления, то оно будет считаться ненадлежащим. Это не повлечет автоматическую недействительность решения собрания, но у жилищной инспекции могут быть претензии вплоть до отказа вносить изменения в реестр лицензий.
Можно совместить разные способы уведомления – отправить заказные письма и дополнительно повесить объявления.
Какой бы способ уведомлении вы ни использовали – факт уведомления надо обязательно подтвердить документально, и эти документальные подтверждения приложить к протоколу общего собрания. Если в доме принято уведомление в местах общего пользования, и вы сообщали о собрании именно таким способом, то составьте акт об этом с подписями нескольких собственников в качестве свидетелей, можно приложить фотографии размещенных сообщений. Если сообщения отправляются почтой, то к протоколу приложите реестр почтовых отправлений с квитанциями. Если уведомляете под поспись, то подтверждающим документом будет реестр вручения сообщений о собрании, в котором можно указать сведения о собрании (продублировать с сообщения), ФИО собственников, № помещения, даты и подписи о личном получении.
В повестку дня необходимо включить вопрос о создании ТСЖ и об утверждении его устава (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем МКД, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
Устав ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ). При этом должна быть обеспечена возможность ознакомления с его текстом. Текст подлежит включению в приложения к протоколу ОСС.
Решения ОСС оформляются протоколами в соответствии с требованиями к оформлению протоколов ОСС утверждёнными приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.01.2019 № 44/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» и в соответствии с п. 4 ст. 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В целях оказания методической помощи собственникам помещений в МКД при принятии решений, связанных с созданием ТСЖ, разработана примерная форма протокола и решения собственника на ОСС и Членов ТСЖ, являющиеся приложением к настоящим методическим рекомендациям.
Протокол общего собрания подписывается всеми собственниками помещений в МКД, проголосовавшими за принятие вышеуказанных решений (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).
Практикуется вынесение подписей вышеназванных лиц в отдельное приложение к протоколу, которое заполняется по ходу проведения общего собрания.
Обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются
а) реестр собственников помещений в многоквартирном доме;
б) копия текста сообщения о проведении общего собрания;
в) документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений в многоквартирном доме или документы подтверждающие размещение сообщения в ранее утвержденном общим собранием месте;
г) списки присутствующих и приглашенных лиц;
д) документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц;
е) документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;
ж) письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей.
Все приложения к протоколу общего собрания должны быть пронумерованы. Номер приложения, а также указание на то, что документ является приложением к протоколу общего собрания, указываются на первом листе документа. Приложения являются неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Страницы протокола общего собрания и каждого приложения к нему должны быть пронумерованы и сшиты, последняя страница должна быть подписана лицом, председательствующим на общем собрании.
Реквизиты подписи протокола общего собрания включают в себя сведения о фамилии и инициалах лица, проставившего подпись, подпись и дату ее проставления.
В случае принятия решения об утверждении вывешивания на информационные стенды в качестве способа доведения юридически значимой информации до сведения собственников, то вывешивание сообщения о предстоящем собрании и итогов проведенного собрания на информационном стенде подлежит фиксации актами, желательно приложить фотофиксацию.
Оригиналы протокола и приложений к нему необходимо направить в управляющую организацию (ст. 46 ЖК), однако ввиду систематического неисполнения большинством управляющих организаций обязанности по дальнейшему направлению оригинала протокола о создании ТСЖ в жилищную инспекцию инициаторы собраний чаще всего направляют в управляющую организацию копию, а оригинал в орган жилищного надзора для внесения изменений в реестр лицензий.
Также оригинал протокола подлежит предъявлению налоговой службе для регистрации юридического лица. Кроме того, в связи с высокой вероятностью судебных споров по вопросу создания ТСЖ желательно оставить один оригинал протокола у себя для предъявления в суд. В связи с вышеизложенным рекомендуется составлять протокол в 3-х идентичных экземплярах (включая все приложения).
Практикуется также упрощенная регистрация, при которой инициаторы обходятся одним оригиналом полного протокола:
оригинал со всеми приложениями направляется в орган жилищного надзора;
оригинал протокола и копия всех приложений направляется в управляющую организацию и такой же комплект оставляется себе;
в налоговую службу вместо оригинала со всеми приложениями направляется измененный протокол без приложений и без указания на наличие каких-либо приложений.
Так как этот способ не соответствует закону, мы его рекомендовать не можем, хотя результата (регистрации ТСЖ) можно достигнуть и с ним.
В течение 10 дней считая от даты, указанной в протоколе, необходимо довести до всех собственников в доме информацию о принятых решениях и итогах голосования по вопросам повестки дня (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Указанное уведомление размещается в месте, определенном решением ОСС и доступном для всех собственников доме (в помещении МКД, на досках объявлений на дворовой территории).
Можно в качестве уведомления об итогах ОСС разместить выписку из протокола собрания, содержащую все необходимые сведения. При этом обязательно указать в уведомлении, где можно ознакомиться с копией протокола.
Дата добавления: 2020-12-22; просмотров: 67; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!