Залог успеха при продаже комнат специалистами
Особенности продажи комнат в Санкт-Петербурге
- Общие сведения.
В Санкт-Петербурге насчитывается 111 524 коммунальных квартиры – 10,5% от общего числа жилого фонда. В них проживает около 338 000 семей. За 2007 и неполный 2008 года расселено (потеряло статус коммунальных) 5 500 квартир – 5% от общего количества. При этом только в 7500 квартир все проживающие граждане состоят в очереди на улучшение жилищных условий.
При этом не решена (а даже искусственно усложнена) проблема с переводом квартир из жилого фонда в нежилой. Спрос на крупногабаритные объекты в центре города стабильно небольшой – не более 5% от общего спроса на фоне активно формирующегося альтернативного предложения крупногабаритных квартир в новых домах (и не только в историческом центре города).
- особенности определения стоимости комнаты
Ценообразование комнат можно разделить на три категории:
- «инвестиционная стоимость» - стоимость, рассчитанная исходя из стоимости всей квартиры для конечного покупателя пропорционально доле комнаты в жилой площади квартиры,
-«текущая рыночная» стоимость – стоимость, за которую кто-либо соглашается покупать квартиру при открытой и непрерывной рекламе в течение 2-х месяцев,
- стоимость «замещения» - стоимость альтернативного жилья, которое согласен предоставить покупатель квартиры при полном расселении.
|
|
|
- До 1998 года было законодательно запрещено приватизировать отдельные комнаты в коммунальных квартирах – при дефиците предложения у жильцов возник стереотип о предоставлении вместо комнат отдельного жилья по принципу – «ВСЕМ ПО ПОТРЕБНОСТЯМ». Однако в настоящее время требованиям удовлетворяют не более 10% комнат в отдельных квартирах с престижными характеристиками. Остальные комнаты имеют оценку между текущей рыночной и инвестиционной.
- На определение стоимости комнаты также влияют особенности планировки квартиры и дома (вход в подъезд, этаж, состояние парадной, соотношение общей и жилой площадей, геометрические размеры самой комнаты для расстановки мебели, площадь кухни).
- Наконечную стоимость комнаты оказывает влияние и определение срока нахождения покупателя и динамика спроса и предложения при рекламе комнаты – от дорогого к дешевому или наоборот (наша рекомендация для определения наилучшей цены – планируйте срок экспозиции в рекламе – до 3 зесяцев и придерживайтесь принцыцыпа рекламы от дешевой цены к дорогойлучшей цены - планируйте намика спроса и предложения при р месяцев и придерживайтесь принципа рекламы от дешевой цены к дорогой).
|
|
|
- внешние и внутренние факторы, влияющие на рынок комнат в Санкт-Петербурге.
- точное определение статуса – продавец Вы или покупатель (т.е. нужны ли Вам просто деньги или у Вас обмен с доплатой). При этом необходимо учитывать следующие обстоятельства – от того, каким путем производите Вы обмен с доплатой на отдельное жилье (с максимальным привлечением субсидий, дополнительного своего жилья для выстраивания обменных цепочек, с использованием «срочных» выкупов на инвестора соседних «проблемных» комнат, с просмотром возможности промежуточного обмена на другую «альтернативную» комнату (или двух комнат) в другой коммунальной квартире и т.п. варианты) зависит успешность продажи комнаты.
- Риск получения искусственного статуса «аварийной квартиры» и/или продажи соседям своего жилья покупателям из группы риска.
- Усиливающиеся тенденция на использование легальных открытых схем сделки купли-продажи, в том числе и предложение соседям выкуп комнаты по рыночной стоимости.
- Тенденция к усилению мер «административного государственного давления» - при этом интересы проживающих граждан будут учитываться «средне статистически», а квартиры будут изыматься государством «в рамках государственной программы ликвидации коммунальных квартир» по типу как выселял Лужков людей из Митино и Бутово или как сейчас будут «расчищать» землю в Сочи для Олимпийских объектов.
|
|
|
- взаимодействие с агентствами недвижимости
- Определение функций агентства и агента при проведении сделки
- реклама в средствах массовой информации (в том числе с использованием агентства в качестве эффективного «буфера» между продавцом и «нежелательными» покупателями;
- помощь в подготовке документов для сделки;
- помощь в проведении взаиморасчетов с покупателем;
- поиск «альтернативных» вариантов и формирование цепочки расселения;
- сопровождение при получении субсидий и целевых компенсаций по городским программам.
- Формирование доверительных отношений с агентом, менеджером и агентством в целом (рекомендация – сходите к нам в офис);
- Обсуждение и принятие стоимости услуг агентства по сопровождению сделки.
- рекомендуемый кодекс этики продавца комнаты
- Соблюдение общих принципов общения и взаимодействия с соседями по коммунальной квартире.
|
|
|
- Максимальное информирование агентства недвижимости о юридических аспектах недвижимости (количество прописанных жильцов, сведения о несовершеннолетних, условия приватизации, организационные возможности просмотра квартиры покупателями).
- Своевременное информирование агентства недвижимости об изменении условий сделки.
- Максимальное соблюдение достигнутых договоренностей и подписанных договоров.
- учет индивидуальных особенностей объектов
- уникальные рекламные возможности
- возможность срочного выкупа комнаты
- профессиональный подход к клиенту
Залог успеха при продаже комнат специалистами
Дата добавления: 2020-12-12; просмотров: 33; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!