Обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов к оценке
Затратный подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с улучшениями и основан на учете затрат, связанных с улучшениями земельного участка. Ввиду отсутствия улучшений применение затратного подхода для оценки земельного участка исключается.
Доходный подход – определение рыночной стоимости исходя из того, какой величины, в течение какого периода времени и с какой вероятностью может быть получена рента от земельного участка.
Доходный подход не используется, так как отсутствует информация о формировании потока дохода.
Расчет стоимости земельного участка
Расчет стоимости земельного участка осуществляется сравнительным подходом.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наиболее эффективное использование. При оценки земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
|
|
|
Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка.
Полученные скорректированные данные по объектам-аналогам сведены в таблице 6.
Таблица 6
| Элементы сравнения | Объект оценки | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 |
| Источник информации | http://land.ngs.ru/view/235928/?dv=20120111 | http://land.ngs.ru/view/23235/?dv=20120111 | http://land.ngs.ru/view/235928/?dv=20120111 | |
| Цена продажи объекта, тыс.р. | 36000 | 35000 | 110000 | |
| Площадь, м2 | 27900 | 16000 | 13000 | 50000 |
| Цена 1 м2, тыс.р. | 2,25 | 2,69 | 2,2 | |
| Вид права: | частная собственность | частная собственность | частная собственность | частная собственность |
| – процент отличия | 0 | 0 | 0 | |
| – корректировка, тыс.р. | - | - | - | |
| –скорректированная цена, тыс.р. | 2,25 | 2,69 | 2,2 | |
| Условия финансирования: | типич. | типич. | типич. | типич. |
| – процент отличия | 0 | 0 | 0 | |
| – корректировка, тыс.р. | - | - | - | |
| – скорректированная цена, тыс.р. | 2,25 | 2,69 | 2,2 | |
| Местоположение: | Октябр. | Октябр. | Октябр. | Октябр. |
| – процент отличия | 0 | 0 | 0 | |
| – корректировка, тыс.р.. | - | - | - | |
| Назначение: | Коммер. стр-во | Коммер. стр-во | Коммер. стр-во | Коммер. стр-во |
| – процент отличия | 0 | 0 | 0 | |
| – корректировка, тыс.р. | - | - | - | |
| Наличие коммуникаций: | есть | есть | есть | нет |
| – процент отличия | 0 | 0 | +15% | |
| – корректировка, тыс.р. | - | - | 0,15 | |
| Скорректированная цена, тыс.р./м2 | 2,25 | 2,69 | 2,35 |
|
|
|
Согласование данных для получения итоговой стоимости – это не усреднение полученных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками.
Суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:
1) модального значения скорректированных цен (мода);
2) медианного значения скорректированных цен (медиана);
3) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.
4) среднего арифметического значения скорректированных цен.
|
|
|
Из полученных стоимостей:
· Мода - отсутствует;
· Ме=2350 руб./м2;
· Цпох = (2250+2690)/2 = 2470 руб./м2;
· Ц=(2250+2690+2350)/3=2430 руб./м2
· 
=(2350+2470+2430)/3=2417 руб./м2
Принимаемая цена для оцениваемого земельного участка 2417 руб./м2, т.е. полная стоимость составляет:
Сср.под. = 12417*27900 = 67434300 руб. = 67,434 млн. руб.
Согласование результатов
Так как затратный и доходный подходы в оценке не применялись, рыночная стоимость земельного участка равна стоимости, рассчитанной в сравнительном подходе.
Рыночная стоимость земельного участка составляет 67,434 млн. руб.
Дата добавления: 2020-11-23; просмотров: 405; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!