Права на землю в Африке: Пересмотр институтов обычного права

Вопрос первый.

Основы земельного законодательства (Land Law) в Объединенном Королевстве Великобритания были заложены еще в 1066 году Вильгемом Завоевателем и являются одним из объектов гордости англичан. Согласно данному документу единственным владельцем всей земли в Уэльсе и Англии является Ее Величество Королева Елизавета II,остальным гражданам только предоставляется право пользования землей и расположенными на ней строениями. В Туманном Альбионе выделяют два вида владения недвижимостью.

1. Freehold – представляет собой бессрочное владение на правах собственности. При приобретении такого жилья, покупатель становиться полноправным владельцем и здания и земли и имеет право на совершение с ней любых действий, не противоречащих правилам, установленным местным самоуправлением. Срок владения не ограничен. Обычно такая недвижимость бывает представлена частными домовладениями, виллами и поместьями, то есть в основном домами. Обладание квартирами никогда не оформляется по принципу freehold.

2.Leasehold - является владением недвижимости на правах аренды. В данном случае продается только здание. При продаже покупателю передается право на аренду земли сроком от 1 года до 999 лет. Кстати, длительность аренды оказывает влияние на цену. Стоимость Leasehold из года в год уменьшается, так как постепенно истекает срок аренды, указанный в договоре

Кадастровая, геодезическая и картографическая система была создана в Германии в начале 19-го века в связи с новой системой налогообложения недвижимости. Поэтому было необходимо определить границы и зарегистрировать частную и общественную собственность, что и стало задачей Кадастровой Службы, основанной в первых двух декадах 19-го века.

Очень важным для регистрации земель и кадастра было принятие в 1900 году Германией Гражданского Кодекса «Burgerliches Gesetzbuch», который составляет основу для транзакций и регистрации прав на недвижимое имущество.

В то же время, в самой Германии организационно единой системы на уровне государства нет, в силу федеративного устройства страны. Так, в разных землях организации, которые ведут кадастровые системы, подчинены разным министерствам: Министерству финансов, Министерству юстиции, Министерству внутренних дел.

В общем контексте, с точки зрения институционной структуры, система состоит из трех основных элементов: Управления земельной книги (Landbuchamt), которое ведет реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; Управления топографических съемок (Landesfermessungsant), которое отвечает за создание кадастровых карт и подготовку документации, а также проводит все топографо-геодезические работы для других целей; Нотариат, который заверяет соглашения и прочие правовые акты, которые касаются прав собственности, транзакций и ограничений и ведет реестр этих актов.

Эти три независимых элемента взаимосвязаны и действуют совместно, контролируя друг друга, что дает возможность получать высокое качество данных в системе.

Страны с, так называемой, наполеоновской административной системой. В этих странах развитие кадастра началось в 19 столетии: во Франции в 1807 году, в Италии в 1886 после объединения Италии в 1860 г.

Современный кадастр во Франции базируется на законе от 18.07.1974. В Италии на Декрете № 650 от 1972 г.

В странах с наполеоновской системой главная цель кадастра - налогообложение собственности (фискальный кадастр), что не имеет функций юридического кадастра (или системы, направленной на защиту прав собственности).

Кадастр и реестр в этих странах подчиняются Министерству национальной экономики и финансов.

В кадастровых системах поддерживается только та информация, которая необходима для целей управления налогообложением. Информация про грунты, естественные ресурсы и т.п., собирается в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики.

В этих странах национальный реестр является централизованной системой, которая управляется исключительно государством на основе законодательных актов страны, но функции практического выполнения работ переданы на уровень муниципалитетов (областей), где находятся соответствующие подразделы службы.

Система состоит из двух частей - картографической и документальной (текстовой).

Вся информация в системе сгруппирована на основе земельного участка.

В реестре недвижимости, который в этих странах является отдельным органом, но тесно связаны с кадастровым реестром, регистрируются:

реальные права собственника относительно недвижимости;

юридические акты (купли-продажи, решения о транзакциях, цензы, права на поверхность и недра, сервитуты);

интересы третьих лиц;

ограничения;

ипотека, кредиты и т.д.

Рынок земли Китая в новых экономических условиях

ХАНЬ ЛИНЬФЭЙ

• На рынке земли объектом торговли является право принадлежности земли, т.е. либо право собственности на нее, либо право пользования ею, либо то и другое вместе взятое

• Когда в Китае говорят о рынке земли, то речь идет главным образом о переходе права пользования землей

• Правительство Китая прилагает большие усилия, чтобы сократить или вообще ликвидировать скрытые формы рынка земли

На рынке земли объектом торговли является право принадлежности земли, т.е. либо право собственности на нее, либо право пользования ею, либо то и другое вместе взятое. В континентальном Китае земля не может быть объектом купли-продажи, следовательно, нет рынка собственности на нее, а право собственности может возникнуть как непостоянное, переходное. Однако в качестве объекта рынка (сделки) может выступить право пользования. Поэтому когда в Китае говорят о рынке земли, то речь идет главным образом о переходе права пользования землей.

Право пользования имеет очень широкий смысл, включая реальное право пользования, право аренды и право залога. В абсолютном большинстве случаев в Китае на рынке приобретается право пользования землей, находящейся в государственной собственности.

Вопрос второй

Законодательство Англии регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением владения землей поселенческого, коммерческого и сельскохозяйственного арендатора при помощи специальных нормативных актов. В связи с этим, арендное законодательство Англии можно разделить на следующие виды:

1. Законодательные акты, регулирующие коммерческую аренду (Закон об арендодателе и арендаторе 1995 года и др.).

2. Законодательные акты, регулирующие сельскохозяйственную (фермерскую) аренду. (Закон о сельскохозяйственной аренде 1995 года и др.)

3. Законодательные акты, регулирующие жилищную аренду. (Рентный закон 1977 года, Жилищные законы 1988 и 1990 годов и др.).

Специальное арендное законодательство Англии осуществляет регулирование арендных отношений в комплексе с иными законодательными актами. Например, отношения, вытекающие из соглашения сторон о фермерской коммерческой аренде регулируются не только нормами Закона о сельскохозяйственном владении 1986 года и Закона о сельскохозяйственной аренде 1995 года, но также и Законом об арендодателе и арендаторе 1995 года.

Одной из особенностей английского арендного права является отсутствие комплексной отрасли права, в которой бы содержались общие положения об аренде, безотносительно к объекту аренды. Отнесенная к движимому имуществу, аренда является институтом, как земельного права, так и права недвижимости. При этом, в связи с принятием в Англии нового арендного законодательства, наблюдается тенденция консолидации в земельном праве всех положений и норм, регулирующих арендные отношения.

В США, в отличие от Англии, на арендное законодательство накладывает свой отпечаток конституционное устройство государства и существующая система распределения законодательной компетенции между федерацией и штатами. Вопросы разграничения полномочий федеральных органов власти США и органов власти штатов определяются Конституцией США.

Большинство законодательных актов, регулирующих арендные отношения в США, были приняты уже в 20-ом веке и в основном после Великой Депрессии 30-х годов. Тем не менее, несколько законодательных актов, значение которых для регулирования арендных отношений трудно переоценить, было принято до Великой Депрессии. К ним относятся, например, Паккерс энд Стокярдс Акт 1921 года (Packers and Stockyards Act, 1921), Каппер-Вольстид Акт 1922 года (Capper-Volstead Act, 1922) и Закон о зерне 1922 года (Grain Futures Act, 1922).

Федеральное законодательство по вопросам сельскохозяйственной аренды, изложено в систематизированном виде в Собрании законов США (The Code of the Law of the United States of America). Кроме того, отношения, вытекающие из заключения арендного соглашения, регулируются Единообразным торговым Кодексом США (Uniform Commercial Code). Указанное выше Собрание законов США не представляет собой кодификацию законодательства, а является простым собранием различных законодательных актов, в той или иной мере регулирующих арендные отношения.

Правовая доктрина США исходит из того, что всей полнотой власти в стране обладают штаты, объединившиеся в федерацию[1].

Законодательство штатов в области регулирования арендных отношений стало бурно развиваться в начале 20-го столетия. В это время штат Канзас принял закон о регулировании использования земли; штат Флорида - закон о фермерской деятельности и т. д. Необходимо отметить, что каждый штат США издает свои собственные сборники законов, а Южная Каролина публикует вместе со статутами и административные акты. В настоящее время многие вопросы, связанные с регулированием земельных отношений на местном уровне в США решаются путем проведения референдума среди граждан, проживающих на данной территории и имеющих статус избирателей. С помощью проведения референдумов часто решаются вопросы, касающиеся осуществления на территории графства или города какого-либо коммерческого проекта, связанного с изъятием сельскохозяйственных земель. Статья 35 Конституции штата Калифорния, к примеру, предусматривает, что «вопросы, связанные с использованием сельскохозяйственной земли или возведением на ней каких-либо построек, затрагивающие интересы более чем 50 процентов населения любой административной единицы штата, должны быть решены с участием всех избирателей, не менee 50 процентов которых должны выразить свое отношение к тому или иному вопросу, путем участия в местном референдуме».

По законодательству США, лица и организации, связанные с производством сельскохозяйственной продукции, исключаются из действия в отношении них общих норм права. Таким образом, фермеры - арендаторы сельскохозяйственных земель обладают повышенной юридической защитой со стороны государства.

Вопрос третий

США

В середине XIX века в США начался масштабный переезд на свободные Земли Среднего Запада, Великих равнин и Тихоокеанского побережья, получивший название гомстедское движение. Начало движения относят к 1830-м годам, когда либералы и популисты поддержали требования о бесплатной передаче переселенцам земельных участков по трудовой норме (гомстедов) из фонда общественных земель. В 1848 году фрисойлеры включили это требование в программу своей партии. Однако противниками гомстедов выступили промышленники, опасавшиеся дефицита рабочих рук и рабовладельцы, стремившиеся расширить свои владения за счет земель на Западе. После победы Республиканской партии и её кандидата Авраама Линкольна на президентских выборах 1860 года были предприняты практические шаги к юридическим вопросам. В ходе Гражданской войны 20 мая 1862 года был принят Гомстед-акт, согласно которому каждый гражданин США, достигший 21 года и не воевавший на стороне Юга против Севера, мог получить из земель общественного фонда участок земли не более 160 акров (65 гектаров) после уплаты регистрационного сбора в 10 долларов. Закон вступил в силу 1 января 1863 года. Поселенец, приступивший к обработке земли и начавший возводить на ней строения, получал бесплатно право собственности на эту землю по истечении 5 лет. Участок мог быть приобретен в собственность и досрочно, при уплате 1,25 доллара за акр. По Гомстед-акту в США было роздано около 2 миллионов гомстедов общей площадью около 285 миллионов акров (115 миллионов гектаров). На основе этого закона участки также раздавались в ходе Земельных Гонок (когда спрос на них превышал предложение).

АНГЛИЯ

В период первой гражданской войны Долгим парламентом был проведен и ряд других важных преобразований, которые свидетельствовали об углублении революции “под контролем” пресвитерианско-индепендентской верхушки. В 1643 г. был упразднен епископат и введено пресвитерианское устройство церкви. Земли епископов и роялистов были конфискованы в собственность государства и пущены в распродажу. В результате этих мер значительная часть земельной собственности перешла в руки буржуазии и джентри. Закрепить новый статус этих земель был призван Акт 1646 г. об отмене системы феодальных рыцарских держаний и превращении их в свободные держания “на общем праве”, т. е. фактически в частную собственность владельцев. Таким образом, было осуществлено одностороннее решение аграрного вопроса, выгодное только буржуазии и новому дворянству. Бывшие рыцарские держания были освобождены от условий феодального землевладения (вассальных обязанностей), однако копигольд как форма держания был сохранен. Крестьяне-копигольдеры не стали собственниками земли, а остались в поземельной зависимости от лендлордов. Кроме того, основная масса крестьян не могла приобрести землю, так как она поступала в распродажу по очень высоким ценам. Наконец, парламент подтвердил законность огораживаний крестьянских земель.

Закон «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года, the Land Registration Act 2002

КИТАЙ

Историю развития горного права в Китае можно подразделить на три этапа, каждому их которых соответствует действие определенного законодательного акта.

Первый этап соответствует периоду действия Горного устава династии Цин 1907 г.

Для целей разграничения прав собственности на недра и добытые полезные ископаемые автор использует следующую терминологию: отделенные от недр, поднятые на поверхность полезные ископаемые определяются как "добытые полезные ископаемые" либо реже используемый термин "минеральное сырье".

Второй этап начинается с 1912 г. и заканчивается в 1949 г., когда были приняты Горный устав КДР 1914 г. и Горный закон 1930 г.

Третий, современный этап, начинается с 1949 г., когда были приняты Временные горные нормы КНР 1951 г. и Временные нормы охраны недр в 1965 г., а по существу с 1986 г., когда был принят Закон КНР "О недрах".

Первым известным законодательным актом в горном праве Китая стали принятые в 1898 г. Общие положения о железных дорогах для горных нужд. Закон определил субъектами горных отношений государственные органы, горные предприятия и частные лица и декларировал обязательство государства охранять и поощрять горное производство. Согласно закону дорожные компании могли подавать заявку на добычу минеральных ресурсов вдоль линии железной дороги либо на строительство железной дороги от месторождения полезных ископаемых до ближайшего морского порта.

В 1902 г. Министерством иностранных дел был разработан и издан второй горный закон — Временный горный устав 1902 г.9.

Вопрос четвертый

Вступившая в силу в 2002 году редакция закона «О регистрации прав на земельные участки», the Land Registration Act 2002, расширяет перечень обстоятельств, влекущих возникновение обязательства о регистрации права на землю. Текущий закон о регистрации прав на землю относит к числу требующих регистрации практически все сделки по передаче права на землю.

Сделкой по передаче права признаются следующие правоотношения:

- приобретение земли за денежное или иное вознаграждение (распространяется на участки с отрицательной стоимостью),

- дарение (включая передачу прав на землю в целях создания доверительного фонда, когда учредитель не сохраняет права выгодоприобретателя в полном объеме, а также передачу прав в целях объединения юридического права и прав выгодоприобретателя на участок, внесенный в доверительный фонд, при формировании которого учредитель не сохранил права выгодоприобретателя в полном объеме),

- издание соответствующего приказа судом,

- дача согласия (включая согласие на передачу прав).

Условие о подлежащем регистрации сроке аренды дополняется правилом трех месяцев. Оно заключается в том, что право аренды регистрируется независимо от предусмотренного срока в случае, если арендатор вступает в свои права более чем через три месяца после получения права аренды (по договору или на ином основании). К числу требующих регистрации сделок не относится переход прав на земельный участок по установленным законом основаниям (например, в результате смерти собственника). Законом «О регистрации прав на земельные участки», the Land Registration Act, определено, что норма об обязательной регистрации права на землю не применяется к следующим сделкам по передаче прав:

- переуступка прав в отношении срока залога (при залоге недвижимости с передачей в аренду или субаренду), или

- передача или переуступка прав и обязанностей по аренде в пользу собственника земельного участка, имеющего право на возврат права собственности по истечении предусмотренного договором аренды срока, при этом оставшийся срок аренды аннулируется (поскольку переданное право на аренду земельного участка прекращается).

Помимо вышеуказанного, сделка с земельным участком должна быть зарегистрирована в соответствии с разделом 171А Закона «О жилищной политике» 1985 года, the Housing Act 1985 (утрата лицом статуса надежного арендатора в случае, если арендодатель-собственник распорядится своим правом на долю в жилом доме в пользу арендодателя из частного сектора) и в случае создания застрахованного залога первой очереди (имеющего преимущество перед другими соглашениями о залоге земельного участка) в отношении права собственности на землю или аренды со сроком более семи лет.

Предоставленное Лорду-канцлеру право ограничивается следующими положениями:

- обстоятельства, расширяющие перечень условий, влекущих возникновение указанного требования, должны касаться не зарегистрированного права на участок. При этом сам участок должен входить в число тех, в отношении которых допускается регистрация прав в соответствии с указанным законом;

- требование об обязательной регистрации сделки с землей не распространяется на права залогодержателя, поскольку требование о регистрации залога земельного участка не принесет выгоду, если право собственности на данный участок не было зарегистрировано.

Правовые последствия в случае невыполнения требований

Законом «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года, the Land Registration Act 2002, установлен двухмесячный срок для регистрации сделки с землей, течение которого начинается со дня возникновения соответствующих обстоятельств. При этом регистратор вправе, по требованию заинтересованной стороны, продлить указанный срок при наличии достаточных оснований.

В случае невыполнения требования об обязательной регистрации сделки с землей в установленный законодательством срок возникают следующие правовые последствия:

- осуществленная передача права утрачивает силу, правоотчуждатель признается управляющим предмета сделки, включенного в пассивный доверительный фонд, сформированный в пользу правополучателя, и

- в случае предоставления права аренды или создания застрахованного залога, такая сделка признается недействительной и замещается возмездным договором аренды или залогом.

В случае принятия решения о признании сделки недействительной на основании указанных обстоятельств решение о последствиях невыполнения не вступает в силу, если регистратор издает приказ о продлении срока регистрации заявки.

В США юридическое понятие собственности является синонимом права собственности, определяемого как исключительное право владеть, пользоваться и распоряжаться вещами или правами, имеющими экономическую ценность.

Право на землю как важнейший вид недвижимости и все сделки с землей также регистрируются и отражаются в так называемых поземельных книгах. Назначение поземельной книги состоит в придании обороту недвижимости надежных правовых основ: возникновения, обременения, передачи, изменения и прекращения прав на земельные участки и их регистрация.

Права на землю в Африке: Пересмотр институтов обычного права

Еще с первых попыток зафиксировать положения обычного земельного права в колониальную эпоху, в странах Африки возникали трения между желанием кодифицировать этот закон в рамках простого и понятного набора правил, и постоянно меняющейся практикой его применения, основанной на горячо оспариваемых традициях.

Местные определения понятий, связанных с землей и ресурсами, вероятно, легче понять как набор прав, и никакая земельная кодификация не сможет отразить сложный и неоднозначный характер этих понятий. Ясно лишь то, что обычное земельное право не всегда подлежит четкому определению или согласованию на основе консенсуса. В большинстве стран Африки женщины имеют лишь незначительные и неустойчивые права на землю, а то и вовсе лишены их.

Результаты многих исследований Всемирного банка в области сельского хозяйства в странах Африки свидетельствуют, как правило, о том, что главной причиной сдерживания роста производительности является наличие проблем, связанных с правом собственности на землю, определяемым обычным правом

Национальная земельная политика (НЗП) Танзании служит примером типичного раздвоения в отношении прав женщин в рамках проводимых реформ в области земельных прав. В соответствии с НЗП женщины получают право на приобретение земли в собственность не только посредством покупки, но и за счет распределения. Однако вопросы семейного наследования земли будут по-прежнему регулироваться обычаями и традициями, а регулирование отношений собственности на землю между мужем и женой не будет предметом законодательства.

В Танзании существует механизм разрешения споров, который известен как Mbaraza ya wazee ya ardhi. Он построен таким образом, что старейшины деревенских советов обладают первичной юрисдикцией в отношении всех земельных вопросов, включая разрешение споров об индивидуальных правах собственности на землю. Они сами определяют свои процедуры при условии обязательного соблюдения принципов естественного права. Они не связаны никакими гражданскими или уголовными процессуальными кодексами или принципами доказательного права; и они не заслушивают апелляции, с которыми выступают адвокаты.

Широкий круг законодательных мер, направленных на обеспечение гендерного равенства, был принят в целом ряде африканских стран еще в 1990-е годы. Однако большинство из них так и остались на бумаге, либо потому, что имеют противоречивый характер, либо, что серьезнее, потому, что затраты, связанные с их осуществлением, не были включены в государственные сметы расходов.

Вопрос пятый

Правительство Франции стало осознавать возможные негативные последствия сложившейся ситуации и необходимость охраны сельскохозяйственных земель. В стране пока нет специального законодательства по защите почв от эрозии. Но если сельскохозяйственные угодия расположены в специально выделенных зонах повышенного экологического риска, то власти муниципалитета могут обязать провести профилактическую посадку деревьев. Законы о горах (1984 г.) и о морском побережье (1986 г.) содержат ряд положений о необходимости обеспечения экологической стабильности в этих районах, хотя по оценкам экспертов они на практике малоэффективны.

Систему регулирования земельных отношений в Германии следует рассматривать как одну из наиболее развитых и эффективных. Для разрешения конфликтов между сельскохозяйственным и иным землепользованием в Германии на федеральном уровне в 1965 г. был разработан закон о планировании землепользования, а в 1989 г. был введен новый закон, более четко регулирующий эти вопросы.

Важными положениями этих документов являются:

• рассмотрение сельского хозяйства как органической части народного хозяйства, при этом основой аграрной структуры выступает семейная ферма;

• введение запрета конверсии сельскохозяйственных земель;

• принцип развития сельской местности в соответствии с требованиями современных стандартов уровня жизни;

• необходимость защиты окружающей среды и природных ресурсов.

Основные работы по планированию землепользования ведутся на региональном, районном и местном уровне. Существуют планы зонирования (общие планы, где все земли поделены на зоны в зависимости от их назначения), а также специальные планы (например, строительства дорог, домов и т.д.), где отражены земельные аспекты.

На федеральном и региональном уровне разрабатываются пятилетние планы развития сельского хозяйства, предусматривающие совершенствование аграрной структуры и регулирование связанных с этим земельных вопросов, а также выделение и распределение инвестиций из федеральных и региональных средств, из бюджета ЕС.

Законы о консолидации земель (1953 г. и 1976 г.) определяют правила обустройства сельской местности в соответствии с требованиями повышения эффективности сельскохозяйственного производства и решения экологических задач.

Закон об административном контроле за сменой собственника на сельскохозяйственные участки (1961 г.) запрещает сделки с земельными участками, если это приводит к их раздроблению.

По закону об административном контроле за арендными контрактами (1985 г.) земельный собственник обязан сообщать обо всех изменениях, внесенных в договор по аренде, хотя для заключения арендных соглашений специальное разрешение не требуется, а необходимо только этот договор зарегистрировать в специальных государственных агентствах.

Вопросы защиты природы в Германии рассматриваются в широком смысле, учитывая всю систему в целом, а не отдельные ее элементы. Кроме того, действующий механизм планирования землепользования также предусматривает решение и экологических проблем. При этом сельское хозяйство считается видом деятельности, способствующим охране окружающей среды.

В стране действует специальное законодательство по охране лесных и водных ресурсов (1975 г. и 1986 г.). по правильной утилизации отходов сельскохозяйственной деятельности (1986 г.), об использовании в аграрном производстве удобрений (1977 г. и 1989 г.) и химикатов (1986 г.).

Основные направления в развитии регулирования земельных отношений в странах ЕС на современном этапе

Важнейшими факторами, определяющими структуру и содержание аграрного земельного законодательства в странах ЕС следует считать:

• проблемы, стоящие перед сельским хозяйством данной страны;

• особенности законодательно - административной структуры государства;

• количество и качество сельскохозяйственных угодий;

• технологическую и социально-экономическую нагрузку на землю. Практически во всех странах ЕС существует право индивидуально владеть сельскохозяйственной землей и свободно ее использовать. Существующие в некоторых странах ограничения на сельскохозяйственное землепользование в целом следует рассматривать как малосущественные.

Важнейшими направлениями регулирования земельных отношений в странах ЕС являются:

• физическое планирование ( зонирование) земельных ресурсов;

• консолидация земельных участков;

• введение ограничений на покупку сельскохозяйственных угодий, связанное с предотвращением их раздробления или чрезмерного увеличения;

• наложение обязательств по обязательной обработке сельскохозяйственной земли;

• существование преимущественного права у государства на покупку или экспроприацию земельных участков;

• разработка правил доступа населения в частные земельные владения;

• регулирование сельскохозяйственной аренды.

Хорошо развито земельное планирование в Нидерландах, где требуется получение разрешения на любое строительство и возможна экспроприация земли, если это необходимо для целей развития территорий. Та же ситуация отмечается и в Германии. В Бельгии действует система территориальных планов, а в Дании - система зонирования.

В отличие от перечисленных стран во Франции сельскохозяйственные земли защищены не прямо, а косвенно, через систему городского планирования, хотя уже более половины муниципалитетов страны стали разрабатывать карты зонирования территорий с выделением сельскохозяйственных земель, на которых запрещено строительство. В Великобритании сельскохозугодия не являются объектом государственного планирования, но вопросы развития (например, строительство домов) требуют специального разрешения.

Если в Италии и Дании проблемы консолидации земельных участков не являются столь актуальными, то в других странах (Нидерландах, Великобритании, Германии, Франции) существует детальное законодательство по этим вопросам и программами консолидации охвачены тысячи гектаров сельскохозяйственной земли. Для повышения эффективности аграрного производства, в некоторых государствах Европы для начала сельскохозяйственной деятельности требуется получение лицензии (Франция, Италия, Дания) и практически всюду государство налагает обязательство добросовестной и рациональной обработки фермерами сельхозугодий.

Одной из важных тенденций в области регулирования земельных отношений является усиление экологической направленности развития в сельской местности. Во многих странах эти вопросы взаимосвязаны и охрана природы осуществляется через ограничение сельскохозяйственного землепользования (Дания, Бельгия, Великобритания). В Нидерландах и Великобритании заключаются специальные договора между фермерами и государством, по которым государство обязуется выплачивать определенную финансовую помощь фермерам, согласившимся применять экологически безопасные технологии.

Минимальные сроки аренды существуют в Нидерландах (6 лет для сельхозугодий и 12 лет для фермы), в Бельгии и Франции (9 лет с автоматическим продлением), Италии (15 лет). В Германии не существуют такие ограничения, но суд может продлить аренду до 12 лет (сельскозугодия) и до 18 лет (ферма), а в Дании - до 30 лет.

Нерациональная производственная деятельность на арендованной земле служит причиной для прекращения арендного контракта, хотя в странах ЕС различается трактовка того, что понимать под этим термином. Во Франции, например, землепользование считается плохим, если это привело к снижению производства и доходности фермы, при этом фактор нанесения ущерба качеству земельных ресурсов не учитывается. Тем не менее, тенденция такова, что в законодательстве стран в понятие хорошего землепользования все чаще добавляются экологические требования.

Вопрос шестой

В Англии есть два вида имущественных прав на недвижимое имущество – право собственности (freehold estate, или если уже быть точным, полное название, fee simple absolute in possession) и аренда (leasehold estate). В теории в Англии вся земля (частная и государственная) принадлежит Короне (Crown), то есть, государству (хотя тут тоже спорно так как корона и государство это не одно и тоже – но это уже теоритическая дискуссия).

1. Право собственности (freehold estate)

Право собственности на землю в Англии имеет ряд особенностей, которые отличаются от привычного нам права собственности на землю в СНГ. Во-первых, в Англии право собственности существует только на землю, а не квартиру/здание.Другой особенностью является то, что в Англии не вся земля зарегистрированная в реестре недвижимости. То есть, около 20% земли в Англии является незарегистрированной. Единственной возможностью доказать право собственности на незарегистрированную землю, это предъявить документ на право собственности (которому может быть лет 60).

В Англии право собственности является не совсем абсолютным. Как правило владелец земли связан многочисленным обязательствами (freehold covenants), которые могут быть привязаны к его земле, а не к собственнику. И эти обязательства действуют не в пользу определенного лица, а в пользу определённого участка земли (и действие этих обязательств может действовать неограниченно во времени).

2. Аренда (leasehold)

Право аренды на недвижимое имущество может быть как на землю так и на квартиру. Цена за принудительно продление аренды зависит от оставшегося срока аренды. Если оставшийся срок аренды минимален (21 год), то тогда сумма за продление может быть огромной.

Германия

Процедура покупки по-немецки четкая и исключает любые варианты мошенничества. Сделка может быть оформлена только у нотариуса.

Если все нормально и договор подписывается, то на покупателя возлагается только одна обязанность - произвести полную оплату объекта в назначенный в договоре срок. Как правило, это около полутора месяцев после подписания договора. Можно определить и другой срок. После того, как покупатель оплатит стоимость объекта и налог на недвижимость, в Amtsgericht от налогового органа поступит "Unbedetlichkeitsbescheinigung" - документ, подтверждающий уплату налога. После этого покупатель будет внесен в качестве собственника объекта в Земельную книгу (Grundbuch), аналог нашего Реестра прав собственности.

ОГРАНИЧЕНИЯ ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Нужно ли открывать фирму за рубежом для покупки недвижимости?

Во многих странах Европы, а также в Турции, США, Египте и других иностранец может практически без ограничений приобретать жилую недвижимость. Как правило, значительные ограничения существуют в экзотических странах. Например, в Таиланде вы сможете свободно приобрести квартиру, но землю – только взять в аренду.

Правда ли, что в Чехии и Хорватии действует закон, по которому иностранные граждане могут купить недвижимость только на юридическое лицо?

Действительно, до недавнего времени иностранные граждане имели право приобретать недвижимость в Чехии только на компанию. Однако с мая 2009 года иностранцы могут совершать покупку без открытия фирмы. Как такового разрешающего закона не существует, но действие предыдущего ограничения закончилось. В Хорватии с недавнего времени разрешено покупать недвижимость на свое имя гражданам Евросоюза. Россиянам придется открывать фирму.

Могу ли я приобрести земельный участок за рубежом?

В Турции и Литве вы можете купить землю только на фирму, зарегистрированную в этой стране. В Болгарии и Таиланде вы оформляете землю не в собственность, а в долгосрочную аренду. В Черногории разрешения на покупку земли от местных властей придется ждать от полугода до двух лет. В ряде стран, например в Италии, действует запрет на покупку иностранцами сельскохозяйственных земель. А в США, наоборот, земля – самое простое, что можно приобрести: не потребуются никаких справок и страховок, как при покупке жилья.

Вопрос седьмой.

Земельное право Великобритании предоставляет собственникам и арендаторам земельных участков возможность защитить свои права и интересы от мошенничества. Доступные варианты излагаются в форме положений закона «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года, the Land Registration Act 2002, и к ним относятся:

1. Внесение записи о праве собственности или аренды в реестр прав на земельные участки;

2. Принятие мер для поддержания актуальность внесенных в реестр сведений о правообладателе;

3. Ограничение свободы осуществления права на владение, пользование и распоряжение земельным участком.

Регистрация права на земельный участок

Управление земельного реестра, the Land Registry, рекомендует собственникам и арендаторам земельных участков не пренебрегать регистрацией, пользуясь предоставленной им возможностью. Разумеется, преимущество в виде повышенного уровня защиты права не распространяется на права, не зарегистрированные в реестре (включая обязательные для собственника). К числу таких прав относится сервитут или судебный приказ о понуждении к заключению договора купли-продажи. При этом, если какое-либо лицо понесло убытки в связи с наличием в реестре ошибочных сведений, чаще всего компенсация выплачивается.

Предусмотренное законом «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года, the Land Registration Act 2002, правило о выплате компенсации не применяется к случаям, когда собственник несет убытки полностью или частично вследствие своих собственных преступных деяний или действий лица, привлеченного в целях заявления претензий на право (исключая совершение сделки отчуждения в обмен на встречное удовлетворение).

Система компенсаций предусматривает возмещение расходов управления за счет средств лиц, признанных виновными в совершении преступных деяний, повлекших незаконное прекращение права на земельный участок. Управление сотрудничает с правоохранительными органами и представляет им информацию о каждом известном случае мошенничества или утаивания информации в целях недобросовестного изменения внесенных в реестр сведений.

Ограниченное осуществление зарегистрированного права

Земельное законодательство Великобритании и закон «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года, the Land Registration Act 2002, предоставляют правообладателям возможность защитить свое имущество от совершения незаконных сделок по передаче, переуступке, залогу или прекращению права. Правообладатель может подать заявление, на основании которого регистратор вносит запись об ограничении возможности зарегистрированного правообладателя использовать и отчуждать земельный участок.

При организации рационального использования и охраны земли в Великобритании широко используют методы территориального землеустройства, связанные с изменением границ, площадей и месторасположения земельных участков.

Так как границы землевладений постоянны, необходимость в их изменении возникает только при принудительном отчуждении земель для государственных проектов прокладки дорог, для частных строительных компаний, цели которых совпадают с общественными и т. п. Отчуждение можно проводить и как санкцию при нецелевом использовании земли.

Постановление государственных органов об отчуждении можно опротестовать в Верховом суде. В случае если в течение трех лет не производится никаких действий в соответствии с постановлением, то распоряжение об отчуждении теряет юридическую силу.

В законодательстве Англии и Уэльса (Кодекс о компенсациях) предусмотрена выплата компенсаций собственнику земли за отчуждение части участка. Очень часто отчуждение приводит к тому, что оставшуюся часть земельного участка невозможно использовать как прежде. В этом случае собственник предъявляет приобретающему органу власти соответствующую претензию (уведомление). Тогда выносят решение о приобретении всей собственности в целом.

К компенсационным выплатам относят:

1. стоимость изымаемой земли;

2. компенсацию за раздел (в случае, если часть участка изымают);

3. компенсацию за беспокойство и другие неудобства (это любой убыток, понесенный потерпевшим собственником, который является прямым результатом отчуждения);

4. потерю прибыли;

5. другие деловые или торговые убытки (возможно обесценивание акций от продажи, уведомление клиентов о новом адресе, новые запасы бумаги, новые телефонные подключения);

6. компенсацию за перенос или прекращение части бизнеса;

7. затраты на адаптацию бизнеса (в случае переноса требуется стоимость приспособления этого помещения к новым условиям);

8. расходы по переезду, судебные издержки и другие выплаты (стоимость поиска нового здания, убытки, понесенные в результате неудавшейся покупки сопоставимого здания, плата за обследование и т. д.);

9. оплату лишнего времени в случае поиска альтернативного помещения и пр.;

10. банковские проценты (в случае заема денег в банке на покупку альтернативной собственности).

Иск, предъявленный собственником земли, включает в себя: стоимость отчуждаемой земли площадью 3,03 га, компенсацию за раздел и нанесение ущерба, стоимость строительства нового подъездного пути, пропускного пункта, мойки для грузовиков и мостовых весов, гонорары инспекторам, юристам, архитекторам. После совместных переговоров и корректировки цены общий размер компенсации составляет примерно 550 тыс. долл. США.

Вопрос девятый

В законах Великобритании, Конституциях Германии, Чехии, Польши и других стран закреплены положения об обязательном эффективном использовании земли. В Конституции Баварии, например, записано, что распределение и использование земли находится под государственным надзором; земля, находящаяся в сельскохозяйственном обороте, служит всему народу.

Британское уголовное право в определении имущественных преступлений имеет мало общего с законодательством России и других стран европейского континента. Уголовная ответственность за имущественные преступления определяется в основном законами о краже (Theft Acts) 1968, 1978 и 1996 г. В систему имущественных преступлений, наряду с theft, входят: мошенничество, разбой, burglary, прикосновенность к краденым вещам и некоторые другие деяния. Ответственность за повреждение имущества определяется Законом об уголовном повреждении имущества (Criminal

Damage Act). Предметом кражи является имущество (property), которое включает "деньги и все иное имущество, в том числе real и personal property, имущественные права и другое неосязаемое имущество". Real property включает здания и земельные участки (т. е. близка континентальному пониманию недвижимости). Кража в отношении земельных участков возможна лишь при наличии дополнительных условий, определенных в п. 2 ст. 4 Закона о краже 1968 г. По существу, речь идет о том, что земля может быть украдена только путем злоупотребления доверием, а составляющичасть земли (с юридической точки зрения) отделимые предметы (например, деревья) и любым другим способом.

Вопрос десятый

Зонирование как метод регулирования использования земель впервые был применен в США. В начале двадцатого столетия в нескольких городах были приняты ордонансы (решения) муниципалитетов, ограничивающие высоту сооружаемых зданий для обеспечения охраны здоровья и безопасности населения. Ордонансы по зонированию, как правило, определяют цели использования определенных земель, типы и размер сооружений, которые могут быть построены в этих районах, а также порядок их размещения. Применительно к жилым зданиям нередко устанавливаются требования, касающиеся минимального размера земельных участков, высоты этажей зданий. Специальные зоны с особыми требованиями к сооружениям устанавливаются для аэропортов, зон исторической застройки.

Планирование использования и охраны земельных ресурсов в Великобритании - важнейшая часть земельной политики государства.

При продаже земли и недвижимости, связанной с ней, собственники и владельцы не могут изменить целевое назначение земли без согласования с местным Советом по планированию при городской или районной (графство) администрациях (муниципалитетах).

В Великобритании существует строгая система контроля за изменением правового режима использования земли и иной недвижимой собственности. Это объясняется тем, что изменение целевого назначения земельного участка может повлечь за собой существенное увеличение или уменьшение его стоимости. Обычно целевое назначение земельных участков определяют на уровне отдельных зон и других территорий, не доходя до уровня индивидуальной стоимости. Однако некоторые виды собственности, такие, например, как "представляющие особую архитектурную или историческую ценность", подлежат учету и их развитие подчиняется определенны правилам. В этих случаях ограничения на использование земельных участков отражаются в записях по объектам собственности и регулируются в Королевской государственной земельной регистрационной палате.

Система планирования использования земель в Великобритании наиболее четко начала развиваться с 1947 г. Она имеет несколько уровней: государственный, региональный и местный (муниципальный).

Государственный уровень планирования получил свое начало с утверждения сети стандартных районов Великобритании (1947 г.), экономико-планировочных районов (1964 г.) и правительственных районов и графств, вид которых (2001 г.) показан на рис. 1 [4].

Развитие территорий, планировку использования земель и застройку в городах, а также совершенствование землевладения и землепользования решают на основе иерархически взаимосвязанных общего структурного (Comprehensive Plan) и местного (Municipal) планов.

Общий структурный план разрабатывают как обязательный для каждого графства документ. Он представляет собой описание общих направлений политики графства в области землепользования и градостроительства, включая природоохранные мероприятия.

Данный план определяет основные виды использования территории (функциональное зонирование), трассы магистральных инженерных и транспортных коммуникаций, зоны городской реконструкции и развития. После разработки и обсуждения населением этот план отправляют на рассмотрение представляющему правительство государственному секретарю, который имеет право утвердить план полностью, частично при условии доработки или же отклонить.

Местные планы разрабатывают для всех территорий на уровне округов (муниципалитетов) специальные местные комиссии по планированию и застройке на основе утвержденного окружного плана. Местные планы в последнее время разрабатывают для всех территорий Великобритании.

Комиссия по планированию и застройке обычно состоит из выборных членов совета округа и имеет собственный штат специалистов. Полномочия, процедуры формирования и деятельности комиссии зафиксированы в специальном своде правил, который составляет и утверждает совет округа в соответствии с законами о местном самоуправлении и нормативными актами министерств.

Местный план разрабатывают на период 10…15 лет. Он содержит подробное изложение стратегии развития города и карту в масштабе 1:10000 или 1:25000. В плане нет функционального зонирования, а даны основные требования к видам использования земель и застройке территории, схемы развития транспорта и инженерных сетей. План утверждает местный совет после общественного обсуждения и не требует одобрения государственным секретарем. Последний имеет право признать местный план недействительным, если он не соответствует региональным или национальным документам планирования.

Землеустроительные работы проводят специалист, работающие в частном секторе (80 %) и в государственных учреждениях (20 %).

В Королевской государственной земельной регистрационной палате и ее территориальных органах есть землемеры, обмеряющие площадь, но споры, возникающие по поводу размещения границ и размеров земельных участков, крайне редки.

В этой стране в 1987 г. Утверждена классификация видов функционального использования городской территории, в которой выделены 16 видов использования земель, объединенных в четыре основные группы: А - торговые, Б - промышленные, в - жилые, Г - коммунального назначения.

Законом по жилью и планировке (1986 г.) введено также понятие "зон упрощенной планировки", которые оказались полезны для стимулирования строительства в общественно значимых районах. Решение об установлении таких зон в компетенции местных органов власти. Для этих зон планировочное разрешение выдают на 20 лет, а контроль за землепользованием и застройкой упрощен.

Информация о характере владения недвижимостью, стоимости недвижимости и использовании земли находится в ведении разных организаций: соответственно КГЗРП, УОН (Управление по оценке недвижимости) и Департаменте по защите окружающей природной среды.

Недвижимость характеризуется не с помощью топографических карт ГТС (Ordnance Survey), а определяется адресом.

Особенности землеустройства

Дата добавления: 2020-11-23; просмотров: 121; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

Мы поможем в написании ваших работ!