Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом или нежилой объект

 

Земельный участок может быть передан в аренду для строительства многоквартирного дома.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором этот дом расположен. Такой участок переходит в долевую собственность с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений.

В связи с этим возникает вопрос о судьбе договора аренды, заключенного между предыдущим собственником (арендодателем) и застройщиком (арендатором).

 

11.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома и благоустройство прилегающей территории, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

 

Судебная практика:

 

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.05.2019 N Ф03-1452/2019 по делу N А51-28452/2017

"...В силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В этой связи суды, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65, 71 АПК РФ и принимая во внимание, что с момента регистрации права собственности на помещения в построенном многоквартирном доме возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась, руководствуясь вышеприведенными нормами права, правомерно пришли к выводу об отсутствии обязательства предпринимателя по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятую построенным жилым домом, поэтому признали, что при оплате арендных платежей из расчета арендной платы подлежала исключению площадь земельного участка, занятая многоквартирным домом, по мере первой регистрации права собственности на помещения в построенном многоквартирном доме..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Акты высших судов   Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" "...26. При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок..."

 

Восточно-Сибирский округ   Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.11.2017 N Ф02-5351/2017 по делу N А74-14638/2016 "...Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка N 3029Ю от 23.09.2015, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5 600 кв. м с кадастровым номером 19:02:010525:1075, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Юбилейная, участок 34, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства трех пятиэтажных многоквартирных жилых домов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора). Неисполнение обществом обязательств по внесению арендной платы по договору послужило для администрации основанием для направления ответчику претензии с требованием об уплате задолженности. Указанное требование оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском. Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Судами установлен факт регистрации 01.12.2016 права первого собственника помещения в многоквартирном доме 34, корп. 1, по ул. Юбилейная в г. Черногорске Республики Хакасия (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 19-RU302000-024-2016 от 03.11.2016, передаточный акт объектов долевого строительства от 22.11.2016), из чего следует, что земельный участок площадью 2 925 кв. м, предназначенный для эксплуатации и обслуживания указанного многоквартирного дома, перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, вследствие чего право аренды ответчика на земельный участок площадью 2 925 кв. м, предназначенный для эксплуатации и обслуживания жилого дома, прекратилось. Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, учитывая, что правовых оснований для взыскания арендной платы, исчисленной администрацией исходя из всей площади земельного участка, не имеется, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для перерасчета подлежащей взысканию арендной платы за период с 01.12.2016 исходя из площади земельного участка в размере 2 675 кв. м (5 600 кв. м - 2 925 кв. м), в связи с чем обоснованно удовлетворили требования истца частично в сумме 643 250 рублей 34 копейки..."

 

Дальневосточный округ   Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.08.2018 N Ф03-3233/2018 по делу N А16-2426/2017 "...Как следует из материалов дела, 10.06.2013 между МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО (арендодатель) и ООО "Масис" (арендатор) заключен договор N 10581, по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью 9 353 кв. м с кадастровым номером 79:01:0500060:126, расположенный по адресу: г. Биробиджан, 35 м на северо-запад от дома N 14 по ул. Косникова, для многоэтажного жилищного строительства, на срок с 10.06.2013 по 09.06.2016. В границах названного земельного участка обществом, выступающим в качестве застройщика, построены и введены в эксплуатацию пять многоквартирных жилых домов, в том числе имеющие почтовые адреса: г. Биробиджан, ул. Мелиоративная, дома NN 6, 8, 9, 10, 11. Часть квартир в указанных домах переданы заказчику - МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО по актам: от 04.03.2014 (квартира N 1 в доме N 8), от 12.03.2014 (квартира N 1 в доме N 10), от 22.12.2014 (квартира N 1 в доме N 11), от 14.12.2015 (квартира N 2 в доме N 6), от 29.12.2016 (квартира N 1 в доме N 9). Переход права собственности на указанные квартиры зарегистрирован в установленном порядке. ООО "Масис", ссылаясь на то, что по мере завершения строительства многоквартирных домов и сдачи их в эксплуатацию подлежала пересчету арендная плата за земельный участок, занятый этими домами (всего 5), и полагая, что по окончании строительства всех многоквартирных домов договор аренды земельного участка должен быть расторгнут, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив в том числе требование о взыскании излишне уплаченных арендных платежей в сумме 253 149,50 руб. В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. При этом в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности", собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В этой связи суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65, 71 АПК РФ и принимая во внимание, что с момента регистрации права собственности на помещения в каждом построенном многоквартирном доме возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась, руководствуясь вышеприведенными нормами права, правомерно пришел к выводу об отсутствии обязательства общества по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятую построенными жилыми домами, поэтому признал, что при оплате арендных платежей из расчета арендной платы подлежали исключению площади земельных участков, занятых многоквартирными домами, по мере первой регистрации права собственности на помещения в каждом построенном многоквартирном доме. Суд кассационной инстанции находит эти выводы обоснованными, сделанными с правильным применением вышеприведенных норм материального права, в связи с чем по результатам проверки законности постановления от 05.06.2018 приходит к выводу о том, что у апелляционного суда основания для отмены решения суда первой инстанции от 02.03.2018 отсутствовали. Следует признать необоснованными выводы апелляционной инстанции, что для исключения земельного участка, занятого многоквартирным домом, из земельного участка, предоставленного для строительства 5-ти многоквартирных домов, необходим раздел земельного участка с доказательствами о его межевании, как не основанный на нормах действующего законодательства..."

 

Западно-Сибирский округ   Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.11.2017 N Ф04-4086/2017 по делу N А67-347/2017 "...Как следует из материалов дела и установлено судами, между муниципальным образованием "Город Томск" (арендодателем) и ООО ТД "Кристалл" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона от 12.02.2014 N ТО-21-20331, на основании которого арендодатель по акту приема-передачи земельного участка от 28.02.2014 передал арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 23 433 кв. м с кадастровым номером 70:21:0101002:485, местоположение: Томская область, г. Томск, пр. Академический, 43, для строительства блокированного жилого дома в 2-4 этажа (пункты 1.2, 1.4 договора). Ответчик в период с 01.10.2016 по 31.12.2016 обязанность по своевременному внесению платы за пользование земельным участком не исполнял и на момент предъявления искового заявления размер задолженности по арендной плате составил 3 691 986,25 руб. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу. Ответчик обращался с письмами в адрес департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью от 25.10.2016, департамента управления муниципальной собственностью от 23.11.2016 с просьбой исключить из облагаемой арендной платой общей площади земельного участка площади под введенными в эксплуатацию жилыми домами. На указанные письма ответчику был дан ответ департаментом недвижимости администрации от 25.11.2016 N 15353, согласно которому исключение площади под введенными в эксплуатацию объектами строительства из договора невозможно, поскольку данные объекты не являются многоквартирными домами. Согласно пункту 26 Постановления N 73 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Как верно отметили суды обеих инстанций, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (в данном случае - квартиры) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под многоквартирным домом и необходимым для ее использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка. Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что регистрация права собственности на квартиры в спорных домах подтверждена выписками из ЕГРП, суды обеих инстанций пришли к обоснованным выводам, что площадь земельного участка, используемого ответчиком по договору аренды, подлежит уменьшению с момента возникновения права собственности на квартиры в домах. Исходя из размера арендной платы за квартал и фактического количества дней пользования участком, с учетом его уменьшения на площадь, право на распоряжение которой у истца прекратилось с момента регистрации права собственника на квартиры, судом определен размер арендной платы в сумме 3 226 725,54 руб. Обоснование площади земельного участка, представленное обществом и подтвержденное доказательствами, со стороны истца не опровергнуто (статья 65 АПК РФ). Доводу истца о том, что объект, расположенный на спорном земельном участке, не отвечает признакам многоквартирного дома, была дана надлежащая оценка судом первой инстанции, с выводами которой согласился суд апелляционной инстанции. Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."   Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.11.2015 N Ф04-26030/2015 по делу N А45-25084/2014 "...Общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания "ВИРА-Строй" (далее - ООО СК "ВИРА-Строй", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) неосновательного обогащения в сумме 12 203 973,21 руб. При разрешении спора суды правильно установили, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с возникновением прав собственников помещений многоквартирных домов на земельный участок. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом). Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. Судами установлено и материалами дела подтверждается, что многоквартирные дома, расположенные на предоставленном обществу в аренду земельном участке, закончены строительством и введены в эксплуатацию. Согласно представленной выписке из ЕГРП первая регистрация права собственности в одном из построенного многоквартирного дома осуществлена 20.08.2014. Таким образом, право собственности на земельный участок как единый целый объект недвижимости перешло в собственность к жильцам с момента регистрации первого собственника помещения, а именно с 20.08.2014, и с этой даты мэрия утратила право на распоряжение земельным участком и получение арендной платы. При указанных обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отсутствии у мэрии правовых оснований для получения арендных платежей в сумме 12 203 973,21 руб..."   Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.10.2015 N Ф04-24239/2015 по делу N А75-13018/2014 "...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в соответствии с заключенным между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды N 78 сроком действия с 06.06.2013 по 30.09.2013 арендодатель по акту приема-передачи от 17.06.2013 передал в пользование арендатора земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 4 060 кв. м, с кадастровым номером 86:20:0000075, расположенный по адресу: г. Нефтеюганск, 15 мкр., д. 16, с целевым назначением: под благоустройство территории жилого дома. Пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. При этом с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка (пункт 26 постановления Пленума ВАС N 73, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 и от 19.02.2013 N 12736/12). Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды установили, что никакой иной цели, кроме как передача департаментом в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 86:20:0000075 для благоустройства именно территории жилого дома N 16 в 15 микрорайоне г. Нефтеюганска, стороны в договоре аренды N 78 не предусмотрели. Согласно схеме земельный участок расположен по контуру земельного участка, находящегося непосредственно под многоквартирным домом. При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что общество исполнило обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию указанного жилого дома и перестало быть фактическим пользователем земельного участка по договору аренды в связи с поступлением квартир в собственность иных лиц после завершения строительства дома. Принимая во внимание, что арендные отношения между департаментом и обществом в отношении спорного земельного участка, который был необходим фактически для обслуживания введенного в эксплуатацию дома, где имеются помещения, переданные в собственность жильцам, прекратились, суды правомерно посчитали, что основания для продолжения пользования ответчиком земельным участком отсутствуют, равно, как отсутствует и обязанность по внесению платы за пользование этим участком. В связи с утратой департаментом права взимать арендную плату по договору аренды истцу на законных основаниях отказано в удовлетворении иска. Поскольку судами первой и апелляционной инстанций неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права не допущено (статья 288 АПК РФ), то оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.07.2014 по делу N А45-9226/2013 "...Довод заявителя о том, что он не обязан уплачивать арендную плату в связи с государственной регистрацией 13.06.2012 права собственности первого дольщика на помещение в многоквартирном доме и прекращением с данной даты договора аренды, не принимается во внимание суда кассационной инстанции. Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. При этом пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Исходя из упомянутых положений ЖК РФ, Вводного закона, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума N 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. Принимая во внимание положения статей 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу изложенного с момента регистрации любым из участников долевой собственности права собственности на объект долевого строительства договор аренды земельного участка является прекратившимся в силу закона. Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11. Между тем конкурсный управляющий даже несмотря на то, что апелляционный суд определением от 18.02.2014 предложил истцу представить доказательства, подтверждающие регистрацию права собственности каких-либо лиц на объекты долевого строительства (документы, содержащие сведения о зарегистрированных правах на помещение за дольщиком, не являются общедоступными, а потому обстоятельства возникновения прав общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, подлежат доказыванию), в нарушение статьи 65 АПК РФ указанных доказательств не представил. При таких обстоятельствах правомерен вывод судов, что мэрия, не получив от ЗАО "НОВИНКОМ" в соответствии с пунктом 7.4 договора аренды уведомление о переходе прав на объекты недвижимости, обоснованно посчитала договор аренды действующим в спорный период..."

 

Московский округ   Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.04.2019 N Ф05-5217/2019 по делу N А40-76275/2018 "...В обоснование заявленных исковых требований Департамент ссылался на неисполнение арендатором принятых на себя пунктами 3.2 и 5.5 договора обязательств по уплате арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность за период со 2 квартала 2015 года по 09.09.2015 в размере 2 273 503 руб. 25 коп., что явилось основанием для начисления предусмотренной п. п. 8.1, 8.2 договора неустойки, начисленной на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно в сумме 101 801 руб. 26 коп. Поскольку претензия Департамента от 28.11.2017, направленная в адрес ответчика в целях досудебного урегулирования спора, оставлена без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды земельного участка от 31.07.2013 N И-09-000222, с учетом правильного распределения бремени доказывания, ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств, проверив представленный истцом расчет и признав его верным, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договор аренды земельного участка от 31.07.2013 N И-09-000222 продолжал действовать до окончания спорного периода, поскольку ответчиком не представлено доказательств регистрации права собственности на помещения до 09.09.2015, пришли к выводу об удовлетворении исковых требований. Отклоняя доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендных платежей в спорном периоде, поскольку АО "Центр-Инвест" исполнило условия договора аренды земельного участка N И-09-000222 от 31.07.2013 с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и передачи первого объекта долевого строительства по акту приема-передачи, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации", в котором разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам следует учитывать следующее. Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. При таких обстоятельствах при принятии судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права и нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационная жалоба отклоняется..."   Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.10.2018 N Ф05-17505/2018 по делу N А40-255361/2017 "...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, ООО "ОблСтройФинанс", реорганизованное в результате присоединения к ООО МИЦ" 30 июня 2017 года, являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120303:363, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, общая площадь 24 020 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, поселение Сосенское, п. Коммунарка, на основании договора аренды от 06 августа 2009 года N 368-2009/Ю, заключенного с Муниципальным образованием Ленинский муниципальный район Московской области, договора передачи прав арендатора по договору аренды земельного участка 09 декабря 2009 года N 2/11, дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка от 20 мая 2010 года, дополнительного соглашения от 08 ноября 2012 года N М-11-500063 о передаче прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от Муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области к Департаменту земельных ресурсов города Москвы в связи с включением земельного участка в границы г. Москвы. В соответствии с полученными разрешениями на строительство от 01 июля 2010 года N RU 50503000-192/10-р/с, от 04 августа 2011 года N RU 50503000-228/11-р/с заявитель осуществил на указанном земельном участке строительство многоэтажного жилого дома с привлечением средств участников долевого строительства, а также строительство 8-секционного жилого дома со встроенными офисными помещениями и пристроенным 2-этажным магазином с привлечением средств участников долевого строительства. ООО МИЦ" были получены разрешения на ввод объектов в эксплуатацию 22 августа 2013 года N RU77245000-005069 и от 30 мая 2014 года N RU77245000-005685. Впоследствии, 17 июля 2017 года ООО "МИЦ" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) записи о прекращении договора аренды в связи с возникновением общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0120303:363, на котором расположены вышеназванные жилые дома. Уведомлением от 28 октября 2017 года N 77/011/221/2017-2630 Управлением Росреестра по Москве отказано в государственной регистрации прекращения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120303:363. Полагая, что указанный отказ является незаконным и нарушающим его права, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды установили, что право собственности первого собственника в многоэтажном жилом доме по адресу: 142770, г. Москва, п. Сосенское, пос. Коммунарка, ул. Лазурная, 16, было зарегистрировано 21 марта 2014 года; право собственности первого собственника в 8-секционном жилом доме со встроенными офисными помещениями и пристроенным 2-этажным магазином по адресу: 142770, г. Москва, п. Сосенское, пос. Коммунарка, ул. Лазурная, 14, было зарегистрировано 06 октября 2014 года. С учетом изложенного суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120303:363 прекращен 21 марта 2014 года в связи с регистрацией права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме и с указанной даты земельный участок поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, земельный участок изначально был сформирован как для строительства, так и для эксплуатации возведенных на них двух многоквартирных домов. Отклоняя доводы Управления Росреестра по Москве, суды указали, что законодательство допускает возникновение права общей долевой собственности собственников помещений жилого комплекса, состоящего из нескольких жилых домов, на земельный участок, на котором располагается данный комплекс, в связи с чем формирование земельных участков непосредственно для эксплуатации каждого конкретного многоквартирного дома не требуется, обращение собственников многоквартирного дома с заявлением о формировании земельного участка в органы государственной (или муниципальной) власти имеет целью исключительно юридического оформления уже существующих отношений. При таких обстоятельствах суды сделали вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Москве, изложенный в уведомлении от 28 октября 2017 года N 77/011/221/2017-2630, не соответствует действующему законодательству, в связи с чем признали его незаконным и обязали Управление Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды от 06 августа 2009 года N 368-2009/Ю. При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций и принятии обжалуемых судебных актов полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены принятых по делу судебных актов отсутствуют, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."   Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.02.2017 N Ф05-795/2017 по делу N А40-239750/2015 "...Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.11.2011 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Польского муниципального района (арендодатель) и ЖСК "Знаменский" (арендатор, истец) был подписан договор аренды земельного участка N 232ю/2011 (далее - Договор аренды земельного участка), по которому истцу в аренду передан земельный участок площадью 7 673 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020425:138, имеющий адресный ориентир: п. Знамя Октября, для строительства 9-этажного 72-квартирного жилого дома. Срок аренды - 5 лет (п. 2.1). 28.03.2014 9-этажный 72-квартирный жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 7 673 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020425:138, введен в эксплуатацию. 25.11.2014 осуществлена первая государственная регистрация права собственности на квартиру в указанном доме. 08.10.2015 заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации прекращения прав по Договору аренды земельного участка. Решением N 77/022/056/2015-629 от 20.11.2015 Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации указанного соглашения на основании абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), сославшись на то, что не представлено соглашения между сторонами договора о его расторжении. Полагая, что решение управления является незаконным и необоснованным и нарушает права и законные интересы комитета, заявитель обратился в арбитражный суд. Судами первой и апелляционной инстанции правомерно установлено, что заявителем в составе пакета документов, представленных на государственную регистрацию, указаны сведения об осуществлении 25.11.2014 первой государственной регистрации права собственности на квартиру в жилом доме, расположенном на спорном земельном участке. Согласно п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что заявителем представлены необходимые и достаточные сведения для государственной регистрации прекращения прав аренды в силу закона..."

 

Поволжский округ   Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.07.2018 N Ф06-34656/2018 по делу N А06-4737/2017 "...Полагая, что земельный участок, предоставленный под строительство многоквартирного дома, также является имуществом, подлежащим включению в конкурсную массу должника, в связи с чем, по мнению заявителя, Администрация нарушила права Общества, конкурсный управляющий ОАО "СПМК N 39" Иванова Н.П. обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями. В данном случае, как установлено судами, на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010259:496, который по договору от 17.05.2006 N 677 находился в аренде для использования в целях строительства первой очереди 10 - 14-тиэтажного жилого дома с нежилыми этажами, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. В.Барсовой, д. 17, корп. 2, в 2007 году был построен и введен в эксплуатацию объект капитального строительства 4 блок-секции, 117 квартир, почтовый адрес: г. Астрахань, ул. В.Барсовой, 17, корп. 2. В Администрацию представлено свидетельство о государственной регистрации права от 12.01.2010 30 АА 429829. В материалы дела предоставлены свидетельства граждан (т. 1, л.д. 77 - 120) о праве общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом по ул. В.Барсовой г. Астрахани, дом 17. Свидетельства выданы на основании судебных актов, принятых в 2010 - 2011 годах. Таким образом, поскольку арендуемый земельный участок предоставлялся для строительства многоквартирного жилого дома, то в силу прямого указания закона после завершения строительства и регистрации права собственности первого лица на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме находящийся непосредственно под возведенным объектом земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, что означает прекращение права аренды другого лица на этот участок, независимо от соблюдения процедур, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса. При этом право пользования остальной частью участка переходит к собственникам находящегося на ней объекта незавершенного строительства. В связи с изложенным, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суды обоснованно признали требования заявителя о признании незаконными действий Администрации, выразившихся в прекращении права аренды ОАО "СПМК N 39" на земельный участок площадью 8 804 кв. м по договору аренды от 17.05.2006 N 677 по адресу: г. Астрахань, ул. В.Барсовой в Кировском районе, путем вынесения постановления от 18.08.2010 N 6190, ставшего основанием для снятия земельного участка с кадастровым номером 30:12:010259:496 с государственного учета; признании незаконными действий Администрации, выразившихся в фактическом изъятии земельного участка с кадастровым номером 30:12:010259:496 у ОАО "СПМК N 39" без уведомления ОАО "СПМК N 39", без заключения соглашения о расторжении договора аренды от 17.05.2006 N 677 и заключения акта приемки-передачи с ОАО "СПМК N 39" по земельному участку с кадастровым номером 30:12:010259:496; признании незаконным формирования на территории снятого с учета земельного участка с кадастровым номером 30:12:010259:496 других земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером 30:12:010259:4579, без уведомления и привлечения ОАО "СПМК N 39", не подлежащими удовлетворению..."   Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.02.2016 N Ф06-5048/2015 по делу N А12-47057/2014 "...Как следует из материалов дела и установлено судами, 24.01.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 9542 АЗ аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 5 439,0 кв. м, кадастровый номер 34:35:030212:0048, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Оломоуцкая, 23, вид разрешенного использования - земли под домами многоэтажной застройки (для строительства двух пятиэтажных жилых домов с мансардой). Истец, считая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязанности по договору за период с 01.03.2014 по 31.07.2014, обратился в арбитражный суд. Судами установлено, что 17.03.2015 многоквартирный жилой дом, построенный ЗАО "ЮНИЖ-СТРОЙ", введен в эксплуатацию. Право собственности на не завершенную строительством однокомнатную квартиру N 29, расположенную по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Оломоуцкая, 23 кв. 29, жилой многоквартирный дом N 1, зарегистрировано 06.05.2014 за Лазутиной Т.А. В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а право муниципальной собственности на земельный участок прекращается. Из разъяснений, данных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких условиях, установив факт регистрации 06.05.2014 права собственности Лазутиной Т.А. на не завершенное строительством однокомнатную квартиру N 29 по адресу: г. Волжский, ул. Оломоуцкая, 23, жилой многоквартирный дом N 1, суды пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды с указанной даты прекратил свое действие. В связи с этим задолженность по арендной плате после 05.05.2014 не может быть взыскана с ответчика..."   Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.08.2015 N Ф06-26607/2015 по делу N А65-30542/2014 "...Как следует из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета г. Казани от 15.08.2011 N 4537 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.02.2012 N 16029, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 3250,8 кв. м, кадастровый номер 16:50:010328:9, расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана. Разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: для завершения строительства жилого дома. Договор заключен сроком на 3 года до 14.08.2014. Исходя из пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю. Следовательно, каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац четвертый пункта 66 Постановления от 29.04.2010 N 10/22). Таким образом, после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства. Следовательно, с указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие под объектом недвижимости, введенным в эксплуатацию. Учитывая изложенное, требование о взыскании долга за период с 25.07.2014 по 05.12.2014 не подлежит удовлетворению, поскольку регистрация права собственности на помещения в доме по адресу: г. Казань, ул. Тельмана, д. 20, первым лицом осуществлена 24.07.2014, что подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права серия 16-АН N 711738. Ответчиком истцу была направлена заявка от 23.10.2014 N 193/с на расторжение договора аренды земельного участка, которая получена истцом 23.10.2014. Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при принятии решения и постановления суды первой и апелляционной инстанций не допустили нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется..."

 

Северо-Западный округ   Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.06.2015 N Ф07-3224/2015 по делу N А13-7534/2014 "...Общество направило в Управление землепользования Департамента имущественных отношений письмо от 13.03.2014 N 244 о расторжении договора аренды с момента подписания последнего акта приема-передачи помещения дольщиком построенного на арендованном земельном участке многоквартирного жилого дома (31.03.2014). В ответ Управление землепользования письмом от 28.04.2014 сообщило обществу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, сославшись при этом на сообщение Управления Росреестра от 16.04.2014, из которого следует, что по состоянию на 14.04.2014 сведения о государственной регистрации прав на помещения в построенном на земельном участке многоквартирном жилом доме N 23б по ул. Ярославской в г. Вологде в ЕГРП отсутствуют. Государственная регистрация первого права собственности на объект недвижимости, расположенный в многоквартирном жилом доме по указанному адресу, проведена Управлением Росреестра 25.04.2014 на квартиру N 47. Ссылаясь на то, что договорные отношения прекратились с момента получения разрешения на ввод построенного на земельном участке объекта в эксплуатацию, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонили требование общества о расторжении договора со дня ввода построенного дома в эксплуатацию. При этом суды правильно исходили из того, что статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом. Пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им. С момента государственной регистрации права собственности первого домовладельца на квартиру в построенном многоквартирном жилом доме на земельный участок, занятый этим домом и необходимый для его эксплуатации, возникла общая долевая собственность. При этом договор аренды земельного участка между Департаментом и обществом прекратился на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения в доме влечет переход к собственникам помещений прав на земельный участок. Суды установили, что договор аренды прекратил свое действие в связи с возникновением прав домовладельцев на земельный участок, и обоснованно отказали в удовлетворении требования о признании его расторгнутым с момента ввода дома в эксплуатацию..."

 

Северо-Кавказский округ   Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.03.2016 N Ф08-1058/2016 по делу N А32-19746/2014 "...Администрация, полагая, что в период с 01.01.2013 по 30.06.2014 у общества возник долг по арендной плате, на который начислена неустойка с 11.10.2012 по 22.04.2014 (пункт 5.2 договора аренды, статья 330 Гражданского кодекса), обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса, здесь и далее в применимой к спорным отношениям редакции). В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13; далее - Постановление от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Вводного жилищного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии у ответчика долга по договору аренды в заявленном истцом размере, поскольку спорный земельный участок перешел в собственность собственников помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных на участке. Суды правомерно указали, что в силу закона земельный участок, занятый многоквартирными жилыми домами с элементами озеленения и благоустройства, перешел в общую долевую собственность собственников помещений этих домов. Довод администрации о том, что земельный участок будет считаться сформированным для целей, указанных в статье 16 Вводного закона, только с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о таком виде разрешенного использования, как эксплуатация многоквартирного жилого дома, суды правомерно признали несостоятельным, поскольку прекращение договора аренды закон связывает именно с фактом государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений многоквартирного дома. В рамках настоящего дела администрация не доказала, что для эксплуатации построенного обществом комплекса жилых домов с детским садом и подземным гаражом (с элементами озеленения и благоустройства) требуется земельный участок иной площади, либо ответчик имеет возможность использовать земельный участок (его часть) в собственных целях. Выводы судов о прекращении договора аренды соответствуют правилам статьи 413 Гражданского кодекса и разъяснениям, приведенным пункте 26 Постановления от 17.11.2011 N 73. Расчет размера арендной платы произведен судами с учетом фактического использования участка и в соответствии с нормами Постановления N 50. Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены..."

 

Уральский округ   Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.06.2017 N Ф09-2911/17 по делу N А60-48488/2016 "...При рассмотрении спора судами установлено, что между Администрацией (арендодатель) и обществом "РСГ-Академическое" (арендатор) 23.04.2012 заключен договор аренды земельного участка N 3-1801-Т, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0313005:60 площадью 6 137 кв. м для строительства двух многоэтажных домов с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной автостоянкой. В связи с окончанием строительства на указанном участке и оформлением права собственности жильцов на квартиры в указанных домах, общество "РСГ-Академическое" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0313005:60, указав, что 05.02.2014 и 11.12.2014 зарегистрировано право собственности первых лиц на квартиры в указанных домах. Управлением Росреестра 17.08.2016 отказано в государственной регистрации прекращения права аренды общества на указанный выше земельный участок (сообщение N 66/001/487/2016-989). Полагая, что отказ является незаконным, общество "РСГ-Академическое" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением. При этом п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) содержит правило о том, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Данная правовая позиция, ранее изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, сформулирована в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Судами установлено, что на спорном земельном участке, предоставленном на срок с 23.04.2012 по 22.04.2017 для строительства двух многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной автостоянкой, построены и введены в эксплуатацию: двухсекционный жилой дом с встроенными помещениями общественного назначения (N 5.7.6 по г/п), расположенный по ул. Краснолесья, д. 135 - 28.10.2013; насосная станция (N 5.7.04 по г/п), расположенная по ул. Краснолесья, д. 147а - 28.10.2013; двухсекционный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (N 5.7.2 по г/п), расположенный по ул. Краснолесья, д. 147 - 19.06.2014; подземная автостоянка (N 5.7.02 по г/п), расположенная по ул. Краснолесья, д. 139а - 17.01.2014. Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды также установили, что право собственности на отдельные квартиры в построенных жилых домах зарегистрированы за различными лицами. Принимая во внимание, что на момент обращения общества в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка жилые дома, расположенные на данном участке, были введены в эксплуатацию, осуществлена государственная регистрация прав на квартиры в них, суды пришли к верному выводу о том, что с момента окончания строительства последнего объекта на этом участке и регистрации права первого лица на помещение в нем общество "РСГ-Академическое" утратило право аренды этого участка, законных оснований для сохранения записи о несуществующей аренде в отношении этого участка не имеется..."   Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2015 N Ф09-7972/15 по делу N А76-4704/2015 "...В соответствии с п. 1.1, 2.1, 3.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 30.11.2006 по 30.11.2009 за плату в размере 816 087 руб. 23 коп. земельный участок с кадастровым номером 74:30:0000000:0084 площадью 86 778 кв. м, расположенный по адресу: г. Копейск, квартал, ограниченный улицами Кирова, Калинина, Брюсова, Боткина, для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Ссылаясь на то, что с момента государственной регистрации права собственности на первую из квартир в возводимых на указанных земельных участках многоквартирных домах у истца как арендатора в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) последовательно прекратилось право пользования такими земельными участками, ввиду чего в период с января 2012 года по 31.12.2013 истец излишне уплатил арендодателю 2 028 605 руб. 07 коп., общество "КПД Заказчик" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском. Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а право пользования арендатором названным земельным участком прекращается. Указанный вывод согласуется с разъяснениями, изложенными в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, согласно которым с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном в ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что с даты введения в эксплуатацию жилых домов на соответствующих земельных участках у общества "КПД Заказчик" в силу п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" прекратилось право пользования спорными земельными участками, а следовательно, и обязанность по внесению платы за такое пользование (ст. 307, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем пришли к правомерному выводу, что денежные средства в сумме 2 028 605 руб. 07 коп., перечисленные истцом ответчику за пользование вышеуказанными земельными участками за период с января 2012 по 31.12.2013, приобретены ответчиком без правовых оснований, и удовлетворили исковые требования о взыскании с Управления суммы неосновательного обогащения. С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

 

Центральный округ   Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.02.2018 N Ф10-153/2018 по делу N А23-8333/2016 "...Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 11.03.2011 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской области (арендодатель) и ООО "Спарта" (арендатор) был заключен договор N 27/2011-006 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 10 525 кв. м, с кадастровым номером 40:27:030602:130, находящегося по адресу: Калужская область, г. Обнинск, улица Королева, д. 6, 1.120, 4.120, 8.410, 9.200, многоквартирные жилые дома, торговля, общественное питание, бытовое обслуживание (объекты общей площадью до 800 кв. метров), молочные кухни, аптеки, бани, сауны, химчистки, парикмахерские, прачечные в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, сроком на 49 лет. В период срока действия договора на спорном земельном участке построено три многоквартирных жилых дома: дом N 1 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 10, введенный в эксплуатацию 26.12.2013; дом N 2 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 12, разрешение на ввод в эксплуатацию выдано 26.12.2013, и дом N 3 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 14, разрешение на ввод в эксплуатацию которого выдано 26.12.2014. На основании заявления арендатора от 18.01.2017 N 1 запись об аренде Управлением Росреестра по Калужской области была погашена 24.01.2017 (уведомление N 40/011/002/2017-339). Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2015 по 21.06.2016, требование о ее уплате, изложенное в претензии, оставлено без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском. В силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11. Судом установлено, что многоквартирные дома введены в эксплуатацию 26.12.2013 и 26.12.2014, а регистрация права собственности первых собственников жилых помещения в них произведена 20.02.2014 - жилой дом N 1 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 10; 21.02.2014 жилой дом N 2 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 12 и 17.02.2015 жилой дом N 3 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 14. Таким образом, с учетом представленных администрацией города Обнинска сведений о нормативной площади земельных участков под многоквартирными домами жилого комплекса по ул. Звездной договор аренды в части земельного участка под жилым домом по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, 10 (площадью 3331,87 кв. м) следует считать прекращенным с 21.02.2014; под жилым домом N 12 (площадью 3145,94 кв. м) - с 22.02.2014 и под домом N 14 (площадью 4047,19 кв. м) - с 18.02.2015. Арендная плата предъявлена ко взысканию за период с 01.01.2015 по 21.06.2016, тогда как она могла быть взыскана только за земельный участок под жилым домом по ул. Звездная, 24 за период с 01.01.2015 по 17.02.2015 в сумме 111 528 руб. Между тем ответчиком за 2014 год по платежным поручениям от 15.05.2014 N 224 и от 21.10.2014 N 469 внесено 2 205 500 руб., без учета прекращения договора в части земельных участков под жилыми домами N 10 и 12 с 21.02.2014 и с 22.02.2014 соответственно. При этом арендная плата за земельные участки под ними могла быть взыскана с 01.01.2014 до 22.02.2014 в общей сумме 312 295 руб. 37 коп. При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии у ООО "Спарта" задолженности в заявленном размере..."   Постановление ФАС Центрального округа от 03.08.2011 по делу N А54-5329/2010С22 "...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 25.05.2005 между Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (арендодатель) и ООО "МЖК-Стройотделка" (арендатор) был заключен договор аренды N УСР-4-05 Ю, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 83:0030, категория земель - земли поселений, общей площадью 2737 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Лермонтова - ул. Фирсова. В то же время необходимо учитывать, что в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. С учетом изложенного, собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения. С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие. Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 30.07.2010). Таким образом, судам первой и апелляционной инстанций надлежало привлечь к участию в деле собственников помещений в спорном многоквартирном доме, предложить указанным лицам представить документы, свидетельствующие о том, когда было зарегистрировано право собственности на помещения в данном доме за первым из них, и с учетом названных обстоятельств установить период, за которой подлежит взысканию арендная плата за земельный участок, а также определить ее размер. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Рязанской области от 28.12.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

 

11.2. Вывод из судебной практики: После регистрации права собственности на любое из помещений в многоквартирном доме договор аренды земельного участка, который передан под строительство многоквартирного дома и других объектов недвижимости, продолжает действовать в отношении части участка, необходимой для завершения строительства данных объектов.

 

Судебная практика:

 

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.09.2014 N Ф09-5527/14 по делу N А60-47887/2013

"...При рассмотрении спора судами установлено, что 28.10.2008 на основании распоряжений главы Екатеринбурга от 29.03.2006 N 776-р, от 25.12.2007 N 462-р, от 31.07.2008 N 222-р между Администрацией (арендодатель) и обществом "Корпорация "Атомстройкомплекс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1-1099, в соответствии с которым арендатору во временное пользование для строительства высотного жилого комплекса с объектами общественного назначения и подземными автостоянками передан земельный участок общей площадью 16406 кв. м с кадастровым номером 66:41:00 00 000:496, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Победы - Бакинских комиссаров - Уральских рабочих - переулок Сосновского, в пределах границ, указанных в плане земельного участка (п. п. 1, 2.1 договора).

Как следует из разрешений на строительство от 09.03.2007 N RU 66302000-093, от 09.03.2007 N RU 66302000-737, от 25.12.2007 N RU 66302000-756, от 18.02.2008 N RU 66302000-56, от 18.02.2008 N RU 66302000-52, от 28.09.2010 N 1238, от 31.12.2010 N 1188, от 23.12.2011 N 2153, а также из разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре аренды от 28.10.2008 N 1-1099, земельный участок предоставлен для строительства не только жилых домов, но и объектов общественного назначения и подземных автостоянок.

Согласно разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию от 29.12.2007 N RU 66302000-4470, от 27.06.2008 N RU 66302000-172, от 27.08.2008 N RU 66302000-228, от 30.09.2010 N RU 66302000-569, от 15.04.2011 N RU 66302000-904, от 29.12.2011 N RU 66302000-1258, от 29.12.2012 N RU 66302000-1638 завершено строительство жилых домов на спорном земельном участке.

Ссылаясь на нарушение обществом "Корпорация "Атомстройкомплекс" своих обязательств по внесению арендной платы за январь - ноябрь 2013 года, Администрация обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления от 25.01.2013 N 13, допускается предоставление в пользование арендатору не всей вещи в целом, а только ее отдельной части.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе разрешения на строительство, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, суды установили, что обществом "Корпорация "Атомстройкомплекс" не завершено строительство общественных объектов и подземной автостоянки, площадь земельного участка, необходимого для завершения строительства, составляет 7 033,75 кв. м, доказательств передачи земельного участка арендодателю по акту приема-передачи обществом "Корпорация "Атомстройкомплекс" не представлено.

В связи с чем суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что у общества "Корпорация "Атомстройкомплекс" сохранилось право пользования частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:00 00 000:496, предоставленного по договору аренды от 28.10.2008 N 1-1099.

При таких обстоятельствах, установив, что в период действия договора аренды обязательство по внесению арендной платы за январь - ноябрь 2013 года обществом "Корпорация "Атомстройкомплекс" не исполнено, суды пришли к правильному выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате и оснований для взыскания неустойки, начисленной на основании п. 3.1 договора, в связи с чем правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав долг в размере 1 518 114 руб. 70 коп. и пени в сумме 117 213 руб. 73 коп..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Волго-Вятский округ   Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.10.2014 по делу N А43-17503/2013 "...Арбитражный суд Нижегородской области решением от 30.01.2014, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014, пришел к выводу, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первой очереди) у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком под жилым домом; ответчик не представил доказательств внесения арендных платежей за пользование оставшейся частью земельного участка, в связи с чем суд взыскал задолженность в размере 3 603 145 рублей 16 копеек, пени с применением статьи 333 ГК РФ в размере 1 706 684 рублей 80 копеек. Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 25.06.2010 N 561, в соответствии с которым на основании протокола аукциона от 24.06.2009 N 1 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская область, город Балахна, улица Олимпийская, дом 9, арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на праве аренды земельный участок площадью 10 813 квадратных метров, с кадастровым номером 52:16:0030302:570, категория земель: земли населенных пунктов, для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома (пункты 1.1 и 1.3 договора). Срок действия договора до 24.06.2012. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.08.2009. На строительство многоквартирного дома Общество получило разрешение от 02.10.2009 N 27, которое 21.07.2010 изменено путем выдачи Обществу разрешений NN 71, 72 и 73 на строительство соответственно первой, второй и третьей очередей строительства. Первая запись о регистрации права собственности на квартиру N 141, расположенную по поименованному адресу, внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.05.2011 под номером 52-52-04/023/2011-262. Сославшись на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Как верно отметили суды обеих инстанций, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первая очередь строительства) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под построенной первой очередью строительства и необходимым для ее использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка. Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций пришли к обоснованным выводам, что после введения в эксплуатацию первой очереди строительства у ответчика для строительства второй и третей очередей жилого дома в пользовании остался земельный участок площадью 5406,5 квадратного метра и обязанность по внесению арендной платы за эту часть земельного участка не прекратилась. В нарушение статьи 65 АПК РФ Общество не представило доказательств внесения платы за пользование земельным участком с августа 2010 года по июль 2013 года, следовательно, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность в размере 3 603 145 рублей 16 копеек. Довод заявителя о том, что спорный земельный участок является неделимым объектом недвижимости, а значит, с момента государственной регистрации права собственности первого лица земельный участок поступает в общую долевую собственность, а истец утрачивает право по его распоряжению и взысканию за него арендной платы, был предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку. После ввода в эксплуатацию первой очереди строительства и регистрации права собственности на квартиру ответчик полностью не завершил строительные работы на арендованном земельном участке и продолжал строительство второй и третьей очередей, следовательно, пользовался спорным земельным участком, а значит, обязан вносить арендную плату. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

 

Уральский округ   Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.12.2014 N Ф09-8303/14 по делу N А34-4745/2013 "...Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" (далее - общество "СМУ КПД") о взыскании задолженности в размере 3 222 364 руб. 41 коп., из них: арендная плата в сумме 2 627 563 руб. 22 коп., пени в сумме 594 801 руб. 19 коп. Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73, допускается предоставление в пользование арендатору не всей вещи в целом, а только ее отдельной части. Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе разрешения на строительство, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 45:25:020408:0052, общей площадью 14 800 кв. м, сформирован в целях строительства многосекционного жилого дома, строительство которого изначально предполагалось поочередно, с вводом блок-секций в эксплуатацию отдельно, по мере строительства, обществом "СМУ КПД" завершены соответствующие этапы строительства. Учитывая положения ранее указанных норм права и установленные по делу обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что с момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в жилых домах право аренды общества "СМУ КПД" на земельные участки занятые жилыми домами фактически прекратилось, поскольку с указанного момента соответствующие земельные участки поступили в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Расчет суммы иска проверен судом первой инстанции с учетом обстоятельств, установленных в заключении экспертов, и признан ошибочным. Установив факт пользования только частью земельного участка, суд первой инстанции самостоятельно произвел расчет подлежащей взысканию суммы. Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции признал верными. Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено..."

 

11.3. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, который был заключен до введения в действие Жилищного кодекса РФ, не прекращается с момента регистрации права собственности на любое из помещений в доме, если участок для эксплуатации этого дома не сформирован.

 

Судебная практика:

 

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.11.2015 по делу N А56-62096/2014

"...Как следует из материалов дела, 01.02.1998 Кооператив (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор аренды N 00/ЗК-00663 (01) земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 1, корп. 45., предоставленного для проектирования и строительства жилого дома со встроенными помещениями, сроком действия с 17.11.1997 по 30.09.1999.

Как установлено судами, строительство жилого дома завершено, он введен в эксплуатацию на основании разрешения Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 30.12.2008 N 78-3002в-2008.

В соответствии с уведомлением Управления Росреестра от 07.11.2014 обременение в виде аренды земельного участка прекращено 07.11.2014 на основании заявления Комитета от 23.10.2014 в связи с прекращением договора аренды по причине регистрации 10.11.2011 за Ермолиным А.В. и Ермолиной Н.Н. права собственности на квартиру в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 9.

Ссылаясь на то, что договор аренды является действующим, Кооператив обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления, поскольку пришел к выводу, что с момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру в жилом доме договор аренды от 01.02.1998 N 00/ЗК-00663 (01), заключенный Комитетом и Кооперативом, прекратил свое действие в силу норм жилищного законодательства.

Апелляционный суд не согласился с указанным выводом.

Апелляционный суд, применив статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статью 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункт 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и руководствуясь разъяснениями, приведенными в пункте 66 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), пришел к выводу, что переход права собственности на земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме возможен при соблюдении ряда условий, а именно: многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию; хотя бы на одну из квартир зарегистрировано право собственности; земельный участок сформирован для эксплуатации и обслуживания данного жилого дома.

С момента формирования, постановки на кадастровый учет такого участка и перехода на него права общей долевой собственности собственников помещений прекращается договор аренды участка.

Как верно отметил апелляционный суд, земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 1, корп. 45, предоставлялся Кооперативу для проектирования и строительства жилого дома со встроенными помещениями; для эксплуатации жилого дома земельный участок не формировался.

Согласно пункту 67 Постановления N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

С учетом данной правовой позиции регистрация права собственности на первую квартиру в доме, притом что участок для эксплуатации этого дома не сформирован, сама по себе не является достаточным основанием для регистрации прекращения договора аренды.

Предусмотренные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации основания считать договор аренды прекратившим свое действие формально отсутствуют. Документов, свидетельствующих о прекращении договора в порядке, установленном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в деле также не имеется.

С учетом изложенного кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебного акта..."

 

11.4. Вывод из судебной практики: Договор аренды находящегося в публичной собственности земельного участка, который передан под строительство нежилого объекта, продолжает действовать и после регистрации права собственности на любое из помещений в данном объекте. При этом на стороне арендатора возникает множественность лиц.

 

Судебная практика:

 

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.04.2017 N Ф06-19895/2017 по делу N А55-10023/2016

"...Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.08.2009 N RU-63302000-25, выданного Мэрией, договора участия в долевом строительстве нежилого помещения от 15.12.2008 N 35, акта приемки-передачи от 14.08.2009 за ООО "МВ Холдинг" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 129,90 кв. м, 7 этаж комната N 22, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.03.2010 серии 63-АД N 462119.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, не подлежат применению разъяснения, изложенные в пункте 26 постановления N 73, согласно которым с момента первой регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме прекращается договор аренды земельного участка, который переходит в долевую собственность.

В случае если имеющееся у застройщика нежилого здания (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка (пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016).

Из анализа установленных судебной инстанцией обстоятельств следует, что ООО "МВ Холдинг" приобрело спорное помещение на основании заключенного с застройщиком договора долевого участия от 15.12.2008 N 35, нежилое здание делового центра введено в эксплуатацию 11.08.2009, право собственности на отдельные помещения обществом зарегистрировано 18.03.2010.

Вместе с тем, в свою очередь, спорный земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101168:28 предоставлен застройщику в аренду для строительства здания делового центра, данный факт подтвержден документально и не оспаривается сторонами.

Впоследствии ООО "МВ Холдинг" письмом от 14.11.2014 N 5947-вх/5.2 обратилось в Департамент по управлению муниципальным имуществом Мэрии городского округа Тольятти о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101168:28 в аренду.

На основании постановления Мэрии от 03.12.2014 N 4554-п/1 между Мэрией и гражданами (собственниками нежилых помещений) был заключен договор аренды земельного участка от 27.02.2015 N 3090, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101168:28 общей площадью 1 961 кв. м предоставлен арендаторам с разрешенным использованием: офисные объекты. По дополнительному соглашению от 02.06.2015 ООО "МВ Холдинг", также являясь одним из собственников помещений, вступило в договор аренды, 05.08.2015 обременение участка правом аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку мэрия не представила доказательств о том, что договор аренды земельного участка, заключенный с застройщиком, содержал в качестве основания для его прекращения завершение строительства (ввод в эксплуатацию), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать, а с момента регистрации права собственности на нежилые помещения за дольщиками к ним перешли права и обязанности арендаторов (перемена лиц в договоре аренды) в силу закона.

В связи с чем до заключения нового договора аренды от 27.02.2015 N 3090 (дата регистрации 05.08.2015) с собственниками нежилых помещений отношения сторон по использованию земельного участка регулировались прежним договором, заключенным с застройщиком вследствие перемены лиц (участников арендных отношений)..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Акты высших судов   Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16772, А41-58990/2014 (данный акт включен в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)) "...В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход. В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка. Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости. Согласно материалам дела и пояснениям представителей Комитета и Общества в судебном заседании коллегии на земельном участке с кадастровым номером 50:13:070210:173 возведено отдельно стоящее нежилое здание кафе с торговыми площадями, данный участок не входит в придомовую территорию многоквартирного дома и сформирован для размещения нежилого здания кафе с торговыми площадями. Общество не представило в материалы дела доказательств того, что в указанный в иске период после ввода объекта в эксплуатацию все помещения в названном здании были переданы им в собственность другим лицам. Поскольку ни закон, ни договор аренды от 23.05.2005 N 61-05 не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать. Учитывая отсутствие законодательного пробела в части регулирования спорных правоотношений, у судов не имелось оснований для применения к этим правоотношениям по аналогии закона положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем. Таким образом, суды, необоснованно применив положения статьи 36 ЖК РФ, статей 289 и 290 ГК РФ в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:13:070210:173, пришли к неправильным выводам о том, что договор аренды указанного участка прекратил свое действие 25.09.2014 и Комитет утратил право распоряжаться этим участком и требовать внесения арендной платы за его использование в указанный в иске период. Судебная коллегия, рассмотрев настоящее дело, приходит к выводу о том, что суды трех инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможна защита охраняемых законом публичных интересов, поэтому на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

 

---

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 231; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!