Глава 2. Правовые вопросы возникновения права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости

 

 § 1. Правовая природа договоров на создание объектов недвижимости

 

 Природа договоров, в результате которых создаются объекты недвижимости, не получила однозначной оценки в российской цивилистике. Речь не идет о договоре строительного подряда, когда заказчик сам оплачивает результаты работы подрядчика и отношения сторон просты и понятны. Вызывает вопросы правовая сущность договоров, в которых помимо подрядчика и заказчика участвуют также инвесторы, то есть лица, обеспечивающие строительство объекта недвижимости денежными средствами. Привлечение инвесторов часто обусловлено тем, что у заказчика недостаточно средств, чтобы самому оплатить строительство объекта недвижимости и он вынужден привлекать средства третьих лиц в обмен на передачу им доли в праве на объект недвижимости. Общее название таких договоров - инвестиционные. Ряд авторов рассматривают такой договор как соглашение инвестора и заказчика по договору строительного подряда *(94). Однако, как правильно было отмечено в литературе, такие договоры являются лишь одним из видов инвестиционных договоров *(95).

 Таким образом, в течение длительного времени одним из проблемных оснований возникновения права собственности на жилые помещения является строительство жилых помещений с помощью так называемых инвестиционных договоров. В практической деятельности такие договоры получили различные названия. Ранее наиболее распространенное название было "Договор о долевом участии в финансировании строительства". Встречаются также такие названия как: договоры "О долевом инвестировании", "О совместной деятельности в строительстве дома", "Об участии в инвестициях в строительство дома", "Инвестиционный контракт на строительство объекта" и т.д. В действующем законодательстве (ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные объекты Российской Федерации *(96)) подобные договоры были названы "договоры участия в долевом строительстве".

 Правовая природа инвестиционного договора достаточно сложна. Он определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользование им или в эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности (как правило, долевой) на объект *(97). Обязательным участником любого инвестиционного договора является инвестор, то есть лицо, которое вкладывает собственные, заемные или привлеченные средства в форме инвестиций и обеспечивает их целевое использование. Следует отметить, что Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает инвестирование, чем-либо еще, кроме денежных средств. В тех случаях, когда инвесторов несколько, и все они приобретают долю в праве собственности на объект недвижимости, таких инвесторов на практике называют дольщиками.

 Инвестиционная деятельность в Российской Федерации помимо уже упомянутого Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные объекты Российской Федерации регулируется двумя основными правовыми актами: Законом РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" *(98) и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" *(99).

 Необходимо отметить, что с момента вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные объекты Российской Федерации инвестиционная деятельность в жилищной сфере в РФ регулируется этим законом. Однако следует иметь в виду, что его действие распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. Поэтому, поскольку строительство объектов недвижимости занимает довольно продолжительное время, существует значительное количество инвестиционных договоров, на которые указанный закон не распространяется. Таким образом, изучение двух последних  законов представляет практический интерес. Кроме того, поскольку они не были отменены, они будут действовать в части, не противоречащей Закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

 Первый закон дает более общую характеристику инвестиционной деятельности, которую он определяет как вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций (п. 2 ст. 1). При этом инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

 Кроме того, действует также Закон об иностранных инвестициях в Российской Федерации. В соответствии со ст. 2 указанного закона под иностранными инвестициями понимается вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации в виде объектов гражданских прав, принадлежащих иностранному инвестору, если такие объекты гражданских прав не изъяты из оборота или не ограничены в обороте в Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, в том числе денег, ценных бумаг (в иностранной валюте и валюте Российской Федерации), иного имущества, имущественных прав, имеющих денежную оценку, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальная собственность) а также услуг и информация.

 Таким образом, необходимо отметить, что обнаруживается весьма странная ситуация, когда в законах, призванных регулировать одни и те же по содержанию общественные отношения, инвестиции понимаются по-разному.

 Субъектами инвестиционной деятельности помимо инвесторов являются также, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи и другие участники инвестиционного процесса. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации.

 Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционной деятельности. В случае, если заказчик не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на период и в пределах полномочий, установленных договором с инвестором, и в соответствии с действующим на территории РФ законодательством.

 По общему правилу инвесторы, а также любые иные физические и юридические лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) осуществить реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваются в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса. Однако иное может быть предусмотрено договором (контрактом) между ними.

 Пользователями объектов инвестиционной деятельности могут быть инвесторы, а также другие физические и юридические лица, государственные и муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, для которых создается объект инвестиционной деятельности. Если пользователь объекта инвестиционной деятельности не является инвестором, взаимоотношения между ним и инвестором определяются договором.

 Особенностью инвестиционных договоров в строительстве является то, что иногда стороной в них наряду с физическими лицами являются публичные образования, которые получают определенное количество вновь построенных объектов недвижимости бесплатно. Причем в их обязанности входит подписание акта о реализации инвестиционного проекта. Таким образом, администрация этих публичных образований имеет властные полномочия по отношению к участникам инвестиционной деятельности. В случае разногласий между застройщиком и администрацией публичного образования последняя может отказаться подписать акт о сдаче-приемке о реализации инвестиционного контракта. В результате чего объект недвижимости (например, жилой дом) не может быть введен в эксплуатацию и заселен *(100). Нельзя не обратить внимания на то, что инвестиционный договор в таких случаях будет одновременно и договором в пользу третьего лица, поскольку заключается он между одними лицами, а выгоду получает другое лицо. При этом это третье лицо обладает определенными властными полномочиями в отношении участников договора.

 Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором.

 Применительно к инвестициям, осуществляемым в форме капитальных вложений, законодатель устанавливает некоторые уточнения. Так, согласно п. 2 ст. 4 Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" *(101) инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности

 Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 Основным правовым документом, регулирующим производственно - хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор между ними. Таким образом, договор является правовой формой, в которую облечены практические действия по вложению инвестиций. В частности, в нем определяются функции, выполняемые самим инвестором, заказчиком и пользователем объекта, устанавливаются пределы их компетенции, фиксируются обязательства сторон по исполнению инвестиционной программы.

 До принятия Закона об участии в долевом строительстве действующее законодательство не содержало определения инвестиционного договора на создание объектов недвижимости (как показано будет ниже, определение, данное в указанном законе также не решило всех проблем). До недавнего времени основной формой закрепления взаимоотношений сторон в сфере строительства был вышеупомянутый договор строительного подряда (в Гражданском кодексе 1964 г. он именовался договором на капитальное строительство). Однако в настоящее время в дополнение к договорам строительного подряда на практике широкое распространение приобрели особые виды договоров, с помощью которых оформляются взаимоотношения сторон в связи с возведением объектов недвижимости. Анализ различных взглядов, высказанных на природу данного договора, представляет как теоретический, так и практический интерес.

 Договор строительного подряда по-прежнему является основным связующим звеном между заказчиком и подрядчиком. Однако этот договор не может отразить ту особую роль, которая отводится инвестору, как лицу, вкладывающему денежные средства в строительство. В зависимости от размера необходимых для строительства финансовых вложений количество инвесторов может варьироваться от одного (двух) - до нескольких десятков, а иногда и сотен (например, если объектом строительства является жилой дом).

 Юридическое положение инвестора и его положение при строительстве объекта недвижимости определяется, по крайней мере, двумя факторами. Во-первых, именно потребность инвестора в приобретении объекта недвижимости инициирует все последующие действия: поиск заказчика, подрядчика, пользователя и т.д. заключение и исполнение договора строительного подряда. Во-вторых, только инвестор обеспечивает строительство необходимыми финансовыми ресурсами. Все остальные участники строительства обязаны эффективно использовать эти ресурсы в интересах инвестора и создания для него объекта недвижимости.

 Возможны ситуации, когда подрядчик может выступать в качестве инвестора. В частности это возможно для договора о долевом участии в строительстве. Так, если планируется возвести стоквартирный дом, а заключено только двадцать договоров, то подрядчик может начать строительство, финансируя самого себя. На практике бывает так, что заказчик и подрядчик выступают как соинвесторы *(102).

 Поэтому договоры между соинвесторами по поводу финансирования строительства, равно как и договоры между инвесторами, с одной стороны, и заказчиками и (или) подрядчиками с другой по поводу обеспечения денежными средствами строительства объектов недвижимости в настоящее время приобретают весьма существенное значение.

 Согласно Закону об архитектурной деятельности (ст. 30) для строительства необходимо иметь разрешение на строительство, а также архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Последнее должно содержать положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указание на строительство в особых условиях. Отсутствие разрешения на строительство, архитектурно-планировочного задания, архитектурного проекта, либо нарушение условий, изложенных в этих документах, влекут признание строительства самовольным. В то же время возможно устранение допущенных отступлений.

 Застройщиком может выступать лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды с целью реализации проекта его застройки с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам (п. 5 ст. 56 Градостроительного кодекса).

 Следует отметить, что когда инвесторов несколько, то исходя из общих положений гражданского права, каждый из них не может предъявлять требование о выделении ему площади в квадратных метрах, поскольку речь идет о долевой собственности. Он может предъявлять требование о предоставлении части построенной площади соответствующей его доле. Это обусловлено тем, что при предъявлении требования отсутствует объект вещного права. Доля как часть права на вещь в целом может быть выражена в виде дроби. Если в соглашении доля выражена в натуральных величинах, то следует исходить из того, что соглашение не достигнуто (как будет показано ниже, это правило не применяется в отношении договоров об участии в долевом строительстве, в которых заранее оговаривается жилое помещение, которое является предметом договора).

 В отличие от договора строительного подряда, содержание которого подробно регламентировано в Гражданском кодексе РФ, договоры с участием инвесторов в строительстве не были должным образом урегулированы в гражданском законодательстве. В упомянутом федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (ст. 8) указано лишь, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Однако сущность этого договора или государственного контракта в законе не раскрыта.

 Однако, как известно, название договора не раскрывает его сути. Для правильного понимания его сущности необходимо исследовать его содержание: предмет договора, права и обязанности сторон и т.д. Правовой анализ указанных договоров позволяет сделать вывод о том, что, несмотря на разные названия, все они однотипны. Их сущность сводится к следующему: физические или юридические лица, называемые, как правило, инвесторами, передают денежные средства (или иные объекты гражданских прав, например, автомобили, недвижимость, ценные бумаги) в собственность другого юридического лица (обычно оно именуется инвестиционной компанией или инвестиционно-строительной компанией). Последнее за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц), и после окончания строительства этого объекта оно обязано передать инвесторам право собственности на часть этого объекта в соответствии с имущественной долей инвестора.

 Указанные договоры можно условно назвать договорами с участием инвесторов в строительстве (инвестиционные договоры). В юридической литературе отсутствует единство взглядов на существо договоров с участием инвесторов. Можно отметить несколько основных подходов к решению данной проблемы.

 Так, высказывается мнение, что поскольку в результате исполнения договора инвестор (дольщик) приобретает право собственности на объект недвижимости или его часть такой договор является куплей-продажей недвижимости, которая будет создана в будущем *(103). С такой точкой зрения нельзя согласиться по следующим основаниям. Во-первых, не всегда построенный объект недвижимости передается в собственность (иногда он передается в пользование). Во-вторых, инвестирование осуществляется не только с помощью передачи денежных средств, но и другого имущества. Наконец, до окончания строительства сложно определить ту часть объекта, которая подлежит передаче инвестору, следовательно, предмет договора не определен и поэтому договор купли-продажи не заключен.

 Ряд авторов полагает, что подобные договоры следует квалифицировать как договоры простого товарищества *(104). Как правило, основой данной позиции является тот факт, что в отношениях между инвестором и инвестиционной компанией имеются элементы, которые составляют существенные условия договора простого товарищества, а именно:

 а) стороны объединяют вклады (вкладом инвестора являются денежные средства, а вкладом инвестиционной компании - услуги по организации строительства);

 б) у сторон имеется общая хозяйственная цель - строительство объекта недвижимости.

 Другие ученые соглашаются с тем, что в отдельных договорах имеется общая цель - объединение вкладов. Однако в силу некоторых особенностей такие договоры не всегда следует рассматривать в качестве договоров о совместной деятельности *(105). В частности, они справедливо отмечают, что договор простого товарищества существует тогда, когда цель договора является общей для всех участников товарищества. На практике же инвестиционная компания заключает договоры с каждым инвестором отдельно. Таким образом, возможна ситуация, когда ни один из инвесторов не будет знать о существе договора этой же инвестиционной компании с другим инвестором.

 В итоге цель договора - строительство объекта недвижимости достигается путем комбинации нескольких договоров, где каждый инвестор связан только непосредственно с инвестиционной компанией. Кроме того, большинство подобных договоров не предусматривает участия инвестора ни в управлении общими делами товарищества, ни в заключении договоров с третьими лицами.

 Высказывается также мнение о том, что между инвестором и инвестиционной компанией фактически складываются агентские отношения (инвестиционная компания является агентом инвестора и выполняет его поручение по строительству объекта недвижимости, а дольщик может рассматриваться как принципал). Однако в соответствии со ст. 1008 ГК в ходе исполнения договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и сроки, предусмотренные договором. В инвестиционных договорах такое условие обычно не предусмотрено. Кроме того, если агент выполняет все действия для определенного лица, то в инвестиционном договоре инвестиционная компания на первоначальном этапе осуществляет все действия для приобретения объекта недвижимости себе в собственность

 Некоторые юристы убеждены в том, что правоотношения между инвестором и инвестиционной компанией регулируются главой 39 ГК РФ и представляют собой ни что иное, как возмездное оказание услуг, а именно: исполнитель-компания обязуется по заданию заказчика-гражданина оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Соответственно к таким правоотношениям должен применяться Закон "О защите прав потребителей" *(106). Эти же авторы отмечают, что данные договоры нельзя квалифицировать ни как особые инвестиционные договоры, ни как договоры о совместной деятельности, так как целью заключения договора для инвестора является не получение прибыли, а приобретение объекта для бытовых нужд. Такая позиция находит понимание и в судебной практике. Следует отметить, что, несомненно, определенные услуги инвестиционная компания инвестору оказывает, однако главным для данного договора является не оказание услуг как таковых, а конечный результат в виде объекта недвижимости, предоставленному инвестору. Представляются неубедительными аргументы тех авторов, которые предлагают рассматривать договор с участием инвесторов как договор о возмездном оказании услуг. Сущность такого договора раскрыта в ст. 779 ГК РФ. Его предметом является только определенное действие или деятельность исполнителя. Как справедливо замечают некоторые цивилисты, "в договоре возмездного оказания услуг отсутствует материальный результат действия" *(107). Следовательно, заказчик при заключении договора о возмездном оказании услуг желает, чтобы исполнитель осуществил деятельность, не преследующую цель создания какого-либо материального объекта. Если же по условиям договора исполнитель кроме выполнения неких действий принимает на себя обязательство передать заказчику созданный в результате таких действий материальный объект, то мы имеем дело не с договором оказания услуг, а с договором подряда. Таким образом, услуга, как отмечено выше, характеризуется отсутствием какого-либо материального результата выполненных действий. Можно сказать, что при выполнении услуг экономическая потребность заказчика удовлетворяется в процессе осуществления действий (деятельности) исполнителя.

 Кроме позиций, которые нашли отражение в литературе, возможны и иные подходы к квалификации договоров с участием инвесторов. Так, иногда высказывается мнение о том, что данные договоры следует признавать предварительными договорами, заключенными в соответствии со ст. 429 ГК РФ. При таком толковании правоотношения сторон квалифицируются следующим образом. Инвестиционная компания заключает с инвестором договор, согласно которому обязуется в будущем заключить договор о передаче в определенный срок инвестору права собственности на часть объекта недвижимости и оплате инвестором инвестиционной компании цены приобретаемой недвижимости.

 В таких договорах, как правило, инвестиционная компания является застройщиком всего строительного объекта в целом (т.е. обладает правом на земельный участок, разрешением на строительство) и после принятия объекта от подрядчика и введения его в эксплуатацию становится первоначальным собственником всего объекта. Затем уже на основании дополнительно заключаемых договоров купли-продажи (которые рассматриваются как основные) инвестиционная компания отчуждает весь или часть объекта в пользу инвесторов, полностью уплативших назначенную сумму.

 Наконец, на практике возникает и вопрос о том, нельзя ли рассматривать договор между инвестором и инвестиционной компанией как обычный договор строительного подряда, в котором инвестор является заказчиком, а инвестиционная компания генеральным подрядчиком. В соответствии с таким договором инвестор дает инвестиционной компании задание построить объект недвижимости в целом, передав заказчику часть этого объекта, и уплачивает инвестиционной компании цену строительства части объекта недвижимости. Инвестиционная компания ведет строительство всего объекта, обеспечивая при этом оформление на свое имя права пользования земельным участком, разрешения на строительство, привлекая при необходимости субподрядчиков. Она сдает объект государственной комиссии и в дальнейшем передает право собственности на объект недвижимости инвесторам. Условия существующих в практике договоров между инвесторами и инвестиционными компаниями не исключают квалификацию отдельных разновидностей таких договоров как договоров строительного подряда.

 Следует отметить, что малоубедительными представляются доводы тех, кто предлагает рассматривать все инвестиционные договоры как договоры строительного подряда. Можно привести следующие аргументы, опровергающие такую позицию.

 Во-первых, согласно ст. 740 ГК РФ, существенным условием договора строительного подряда являются, с одной стороны, обязанность подрядчика построить определенный объект недвижимости, и, с другой стороны, обязанность заказчика принять и оплатить этот объект. Следовательно, в договоре строительного подряда должны быть определены физические характеристики объекта недвижимости. В тех случаях, когда в строительстве участвует несколько инвесторов и с каждым из них инвестиционная компания заключает отдельный договор, определение указанных характеристик, как и составление точного перечня строительных работ, представляется проблематичным. Дело в том, что каждому из инвесторов необходима только часть объекта недвижимости. В связи с этим каждый из инвесторов, во-первых, дает задание инвестиционной компании обеспечить передачу в его собственность только части построенного объекта (например, отдельную квартиру в строящемся доме), во-вторых, оплачивает строительство только в пределах стоимости этой части объекта и, в-третьих, после окончания строительства принимает только заказанную часть объекта.

 Таким образом, если предположить, что инвестиционный договор может квалифицироваться как договор строительного подряда, то в качестве объекта строительных работ в этом договоре должна указываться только часть объекта недвижимости, которую инвестор заказывает, оплачивает и принимает от подрядчика (например, однокомнатная квартира на 10-м этаже). однако очевидно, что такое условие для договора строительного подряда является абсурдным.

 Встречается мнение и о том, что инвестиционный договор может рассматриваться как смешанный договор, включающий в себя элементы всех перечисленных договоров.

 Однако, не все изложенные позиции точно и правильно отражают существо правовых отношений между инвестором и инвестиционной компанией. С мнениями некоторых авторов абсолютно невозможно согласиться. Суждения других авторов требуют серьезных уточнений.

 Рассмотрим с данной позиции инвестиционный договор. С экономической точки зрения, потребность инвестора очевидна: он нуждается не в совершении инвестиционной компанией каких-либо действий, а прежде всего в приобретении объекта недвижимости. Таким образом, заключая инвестиционный договор, инвестор преследует единственную цель: он хочет стать собственником недвижимости. Поэтому условие о передаче через определенный срок инвестору права собственности на объект недвижимости (или на его часть) является первым и основным условием любого инвестиционного договора и включается в его предмет. Безусловно, инвестиционная компания обязана совершить для этого определенные действия, однако они носят второстепенный, производный характер. Инвестору, как правило, совершенно безразлично, что конкретно будет делать инвестиционная компания, и как она будет распоряжаться его средствами.

 Следует отметить, что получившая печальную известность инвестиционная компания "Социальная инициатива"

 Кроме того, следует обратить внимание также и на тот факт, что денежные средства (или любые иные инвестиции), которые инвестор передает инвестиционной компании, не являются платой за услуги, оказываемые инвестиционной компанией. Эти средства передаются в ее распоряжение в целях приобретения объекта недвижимости и представляют собой имущественный эквивалент приобретаемого объекта недвижимости.

 Кроме того, инвестиционная компания обязана совершить действия, обеспечивающие создание материального объекта недвижимости и передачу права собственности на него инвестору, а во-вторых, она обязана распоряжаться инвестициями таким образом, чтобы создать для инвестора объект недвижимости.

 Еще одна группа исследователей называет договор с участием инвесторов просто инвестиционным договором *(108). Содержание самого инвестиционного договора не раскрывается. Указывается лишь, что это сложный по своей юридической природе договор. "Он определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности (как правило, долевой) на объект" *(109). Очевидно, что такой подход позволяет рассматривать договор инвестора с инвестиционной компанией как смешанный договор, содержащий элементы некоторых традиционных видов договоров (агентского, договора купли-продажи, простого товарищества, строительного подряда). Рассматривает в качестве смешанного инвестиционный договор и Скловский К.И *(110). Основной аргумент заключается в том, что инвестиционный договор содержит признаки других договоров. Однако можно говорить о самостоятельности инвестиционного договора, поскольку в совокупности все эти признаки дают инвестиционному договору новое качество.

 Таким образом, в теории и практике существуют различные точки зрения на правовую природу договора с участием инвестора в строительстве. Вместе с тем можно указать на его условия, которые можно рассматривать как существенные. К их числу относятся: указание на средства инвестора, вкладываемые в качестве инвестиций, цели вложений, характеристика объекта инвестиционных вложений, права участников инвестиционных отношений на результат инвестиционного проекта, правовой режим имущества, созданного в результате реализации этого проекта.

 Однако, очевидно, что все эти вопросы должны быть решены законодательно и, прежде всего, необходимо дать юридическое определение инвестиционного договора.

 Определенное внимание инвестиционному договору было уделено в Законе об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Что же нового было внесено Законом об участии в долевом строительстве в регулирование инвестиционных договоров?

 Закон об участии в долевом строительстве является одним из наиболее обсуждаемых в последнее время. Поражает количество и скорость изменений, которые в него вносятся. Это обусловлено тем, что он посвящен одной из наиболее важных проблем нашего общества - жилищной, а также тому обстоятельству, что так называемое долевое строительство постоянно сопровождается конфликтами, скандалами и всякого рода злоупотреблениями.

 Принятие указанного закона было вызвано необходимостью законодательно решить проблемы дольщиков, то есть физических лиц, пытающихся решить свои жилищные проблемы с помощью так называемого долевого инвестирования, когда денежные средства на строительство жилых помещений вносятся еще до начала строительства (цена жилого помещения в этом случае значительно ниже). Следует отметить, что привлечение денежных средств организаций и физических лиц для финансирования жилищного строительства необходимо вследствие отсутствия у населения денег для приобретения нового жилья, имеющегося в наличии, либо жилья на вторичном рынке; отсутствия у застройщиков денежных средств, необходимых для финансирования строительства, а также ввиду слабо развитой системы ипотечного кредитования.

 Несмотря на то, что с момента принятия закона прошло не так много времени в указанный закон неоднократно вносились изменения (последние были внесены ФЗ от 18.07.2006 N 111-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные объекты Российской Федерации").

 Нельзя не отметить некоторую непоследовательность законодателя, который то не защищает в должной мере права дольщиков, то делает закон чрезмерно жестким по отношению к застройщикам, что приводит к уменьшению количества желающих заниматься строительством. Можно сказать, что в последней редакции закона была сделана попытка найти компромисс между интересами указанных лиц.

 Прежде всего, нововведения коснулись самого понятия объекта долевого строительства. Под объектом долевого строительства в настоящее время понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ч. 2 ст. 2 Закона). Следует отметить, что ранее действовавшая редакция не содержала указания на общее имущество в объекте недвижимости, поэтому последняя редакция является юридически более точной.

 Кроме того, нельзя не обратить внимания на законодательное закрепление понятия "нежилого помещения", хотя при этом не объясняется, что имеется в виду под этим термином. Законодатель также не объясняет, что относится к иным объектам недвижимости, хотя в старой редакции это было сделано, причем особо оговаривалось, что речь не шла об объектах производственного назначения. Из этого можно сделать вывод, что в настоящее время все ограничения сняты и закон распространяется на все виды недвижимого имущества, в том числе и производственного назначения.

 Таким образом, под объектом долевого строительства понимается в данном случае прежде всего конкретное помещение (в большинстве случаев речь идет о жилых помещениях), которое должно предоставляться участнику долевого строительства. Принятие данной нормы очевидно направлено на защиту дольщиков, поскольку заранее определяется то жилое помещение, которое будет им выделено. Однако с теоретической точки зрения она противоречит общим положениям о праве общей долевой собственности, согласно которым доля это идеальное, а не материальное понятие и, следовательно, до начала строительства можно выделить только идеальную долю в виде дроби или процента, но не конкретное помещение.

 Как и в старой редакции, в новой редакции закона предусмотрено, что для того чтобы застройщик имел право привлекать денежные средства участников долевого строительства он должен предварительно получить разрешение на строительство и земельный участок, который ему принадлежал бы либо на праве собственности либо аренды (п. 1 ст. 3). Это в определенной степени оградит рынок жилья от недобросовестных застройщиков, поскольку для того, чтобы получить земельный участок и разрешение на строительство застройщик должен доказать серьезность своих намерений. Вместе с тем инвестиционные договоры в строительстве нередко заключались по принципу "пирамиды": строительство одного дома осуществлялось за счет соинвесторов другого. Запрет на привлечение средств на стадии "котлована" и перекрестное финансирование разрушил основу существования таких пирамид, что обрушило рынок и привело к резкому удорожанию цен на жилье.

 Предварительным условием для получения разрешения на строительство является опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации. Законодатель стремился обеспечить прозрачность строительного бизнеса, обязав застройщика с помощью проектной декларации предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу информацию о застройщике.

 В законе (ст. 19) достаточно подробно изложено, что она включает в себя. В частности, она включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. В ст. 20 и 21 Закона конкретизированы сведения, которые должны включаться в каждую из них. Информация о застройщике включает в себя сведения о его организационно-правовой форме, об учредителях, о предусмотренных законодательством лицензиях, о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации, а также о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации. Информация о проекте строительства должна включать в себя, в том числе, сведения о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков и иные сведения, так или иначе связанные со строительством планируемого объекта.

 Так, информация о застройщике согласно ст. 20 должна включать сведения о:

 1) фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;

 2) государственной регистрации застройщика;

 3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;

 4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию и др.

 Что касается информации о проекте, то она включает в себя подробные сведения не только о собственно проектной документации, но и целый ряд дополнительных сведений, касающихся данной конкретной стройки (о разрешении на строительство, правах застройщика и т.д.). В последней редакции в этот перечень был расширен такими сведениями как сведения о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

 В соответствии с ранее действовавшей редакцией закона проектная декларация должна была публиковаться застройщиком в средствах массовой информации, в том числе сети Интернет, не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В новой редакции это требование сохранилось, однако в соответствии с последними изменениями, внесенными в закон, застройщик не обязан этого делать, если застройщик не размещал рекламу для привлечения средств граждан в строительство. В таком случае застройщик обязан лишь предоставить проектную декларацию любым заинтересованным лицам по их просьбе. Указанные дополнительные сведения несомненно должны сыграть положительную роль в защите интересов дольщиков.

 Нередки случаи, когда денежные средства привлекаются фирмами у физических лиц в противоречии с положениями закона. Другими словами, формальные требования, предусмотренные законом для заключения договоров участия, не соблюдаются, а, тем не менее, фирмы собирают деньги на долевое строительство. В случае совершения подобных действий, лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (п. 3 ст. 3). Указанная норма была введена последней редакцией закона.

 Нельзя не обратить внимания на то, что упомянутая норма, защищающая права участников долевого строительства, противоречит ст. 395 ГК, согласно которой в случае неправомерного пользования чужими денежными средствами можно требовать уплаты процентов размере ставки рефинансирования в одинарном размере. При этом следует иметь в виду, что согласно п. 2 ст. 3 ГК нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК. Преимущество будут иметь другие правовые акты только в том случае, если в ГК есть прямая отсылка к ним (то есть они будут рассматриваться в качестве специальных). Поскольку в ГК РФ нет отсылки к Закону об участии в долевом строительстве, следует придти к выводу о том, что преимущество должен иметь ГК.

 Как и в старых редакциях, новая редакция закона содержит требование об обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Необходимость государственной регистрации говорит о принципиальном отличии данного договора от договоров, предусмотренных ФЗ "Об инвестиционной деятельности", которые заключались в простой письменной форме. Договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, еще не построенная конкретная квартира закрепляется за будущим собственником и ее перепродажа (как это происходило на практике ранее) становится невозможной. Для того, чтобы осуществлять такую регистрацию в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним дополнительно вводится статья 25.1 "Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве", в которой, как следует из ее названия, определен порядок регистрации и перечень документов, необходимых для ее осуществления. Таким образом, государственная регистрация договора защитит интересы дольщиков, и представляющих их интересы банков, от распространенной практики заключения застройщиками нескольких договоров с различными дольщиками о предоставлении в собственность одного и того же объекта долевого строительства. Необходимо иметь в виду, что требование о государственной регистрации распространяется только на договоры, заключенные после первого апреля 2005 г. (даты вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве).

 Государственная регистрация договора, как уже отмечено, производится при наличии разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок. Означает ли это, что в залоге у участников долевого строительства может оказаться даже еще не начинающий строиться объект недвижимости? Закон не дает ответа на этот вопрос.

 Следует отметить, что в некоторых регионах РФ практика регистрации договоров о долевом участии существовала и ранее. Так, в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 28 августа 2001 г. N 272/28 "Об учетной регистрации инвестиционных контрактов (договоров) на строительство объектов недвижимости в Московской области и договоров привлечения финансовых средств в строительство (реконструкцию) жилых домов в рамках инвестиционного контракта" в целях защиты прав инвесторов вновь заключаемые инвестиционные контракты (договоры) на строительство (реконструкцию) объектов недвижимости в Московской области и договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилых домов подлежали учетной регистрации. Однако такая регистрация имела лишь уведомительный характер.

 Существенным условием договора является срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 4 ст. 4). Кроме того, договор участия в долевом строительстве должен содержать:

 - определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

 - цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

 - гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

 При отсутствии в договоре перечисленных условий такой договор считается незаключенным (п. 5 ст. 4).

 Новый закон в п. 2 ст. 5 допускает возможность изменения первоначальной цены только при одновременном соблюдении двух условий:

 1. Такая возможность должна была быть предусмотрена в самом договоре.

 2. На изменение цены необходимо дополнительно получить согласие участника долевого строительства.

 Следует отметить, что вряд ли это положение защитит интересы застройщиков, поскольку в таких случаях застройщиков ставят перед выбором: либо выплатить дополнительные суммы, либо строительство будет заморожено. Таким образом, получить дополнительное согласие будет достаточно просто.

 В связи с особой социальной значимостью данного договора законодатель придает особое значение обеспечению исполнения обязательства, вытекающего из договора (в первую очередь застройщиком).

 Закон устанавливает, что с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительства у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ст. 13). Залог необходим для обеспечения возврата денежных средств, внесенных участником долевого строительства, возмещения убытков или взыскания неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения (п. 3 ст. 13).

 В настоящее время отменена солидарная ответственность кредитных учреждений и фирм застройщиков перед дольщиками. В соответствии с ранее действовавшей редакцией Закона многоквартирный дом или иной объект недвижимости мог быть заложен застройщиком банку как до заключения договора с первым участником долевого строительства, так и после (в последнем случае банк рассматривается в качестве последующего залогодержателя). В таких случаях согласно п. 2 ст. 15 Закона при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями-банками, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований. Кроме того, в соответствии с п. 4 этой же статьи по требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей (не банков), которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и залогодержатели, несли солидарную ответственность в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. По существу банки выступали в качестве "законных" поручителей в таких случаях. Однако в настоящее время договор поручительство может заключаться только добровольно и до государственной регистрации договора (ст. 15.1).

 Таким образом, банки, которые дают кредиты на строительство, не будут более за счет собственных средств отвечать перед гражданами за недоработки застройщиков и соответственно станут активнее выдавать кредиты на строительство.

 Необходимо иметь в виду, что взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, а также прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

 Согласно п. 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Акт передачи квартиры инвестору имеет большое значение, поскольку именно этим документом подтверждается выполнение обязательства генерального инвестора по передаче квартиры инвестору. Право инвестора на квартиру не может возникнуть до тех пор, пока обязательства по передаче квартиры не будут выполнены и квартира не будет передана инвестору по акту или иному документу, свидетельствующему о передаче квартиры. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока.

 Ранее действовавшая редакция Закона ничего не говорила о том, возможно ли досрочное предоставление такого объекта (очевидно следовала придти к выводу о том, что оно возможно только в случае согласия участника долевого строительства (см. ст. 315 ГК РФ)). Для того чтобы устранить всякие сомнения на этот счет в п. 3 ст. 8 установлено, что не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

 Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

 До подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства он вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в п. 1 статьи 7 Закона о долевом участии, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных п. 2 статьи 7 Закона о долевом участии.

 В ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Другими словами, все получаемые от дольщиков деньги застройщик должен расходовать на оплату труда работников, осуществляющих контроль над деятельностью подрядной организации, оплату работы подрядчиков, осуществляющих непосредственное строительство объекта недвижимости, на преодоление административных барьеров, неизбежно возникающих при строительстве и т.п. Согласно п. 1 ст. 5 Закона цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Если застройщик - коммерческая организация, цена договора должна в обязательном порядке выступать в качестве суммы двух слагаемых: затрат на финансирование капитального строительства и вознаграждения (прибыли) застройщика. Действующие же нормы легализуют бесприбыльную деятельность предпринимателей - застройщиков, между тем предпринимателей, действующих без цели извлечения прибыли, просто быть не может. Таким образом, соблюдать указанное в ст. 18 правило вряд ли возможно.

 Законом об участии в долевом строительстве предусмотрены случаи так называемой законной неустойки, то есть неустойки предусмотренной не договором, а законом. При этом особо подчеркивается, что эта неустойка носит штрафной характер, то есть помимо неустойки также взыскиваются и убытки (ст. 10). Так, согласно п. 2 ст. 6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Таким образом, в последней редакции, во-первых, произошла дифференциация размера неустойки, в зависимости от того, кто является участником долевого строительства: физические или юридические лица и, кроме того, снижен общий размер неустойки (ранее действовавшая редакция составляла для физических лиц одну семидесятипятую ставки рефинансирования). Очевидно, законодатель исходил из того, что просрочка передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства может быть вызвана объективными причинами. Следует отметить, что это существенно ниже, чем законная неустойка, предусмотренная Законом о защите прав потребителей (3 процента за каждый день просрочки).

 Ряд положений Закона о долевом участии направлен на защиту прав и интересов застройщика. Так, согласно п. 6 ст. 5 Закона в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. При этом нельзя не обратить внимания на то, что размер неустойки в данном случае также снижен (ранее он составлял одну стопятидесятипятую от ставки рефинансирования от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки).

 Особое внимание законодатель уделил основаниям расторжения договора. В изъятие из общего правила о том, что договор может расторгаться либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке, допускается расторжение договора по инициативе участника долевого строительства без обращения в суд. Новая редакция закона (п. 1 ст. 9) дает возможность дольщику в одностороннем порядке расторгнуть договор (при условии, что застройщику заказным письмом направлено соответствующее уведомление) в следующих случаях: застройщик нарушает срок передачи жилого помещения, не выполняются требования дольщика, предъявленные в связи с обнаруженными недостатками объекта строительства, дом построен с существенными нарушениями требований к качеству, застройщик нарушил правила оформления договора поручительства. Четкое указание случаев, в которых участник долевого строительства может расторгнуть договор в одностороннем порядке обусловлено следующим. Расторгнув договор в одностороннем порядке, инвестор, кроме внесенной за квартиру суммы, получит еще такие проценты и пени, что это даст ему до 30-40 процентов "чистой" прибыли. Одностороннее расторжение договоров под надуманными предлогами может стать настоящим бизнесом.

 В ранее действовавшей редакции было предусмотрено, что застройщик мог расторгнуть договор с дольщиком только в судебном порядке, тогда как участник долевого строительства мог в случаях, установленных в ст. 9, расторгнуть его без обращения в суд. В настоящее время в соответствии с п. 5 ст. 5 в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона. Однако предварительно застройщик должен прислать дольщику письменное предупреждение о необходимости погашения задолженности. И если через 30 дней после даты отправления такого письма дольщик не расплатится, то застройщик расторгает договор в одностороннем порядке и возвращает дольщику ранее вложенные средства.

 Если построенный застройщиком объект не соответствует условиям договора, или построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования, участник долевого строительства имеет право потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или возместить понесенные расходы на их устранение либо соразмерно уменьшить цену договора. При этом Законом установлено, что если договор участия в долевом строительстве содержит условия, при которых застройщик освобождается от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, то такие условия являются ничтожными.

 Если построенный застройщиком объект не соответствует условиям договора, или построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования, участник долевого строительства имеет право потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или возместить понесенные расходы на их устранение либо соразмерно уменьшить цену договора. При этом Законом установлено, что если договор участия в долевом строительстве содержит условия, при которых застройщик освобождается от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, то такие условия являются ничтожными (п. 4 ст. 7).

 Необходимо отметить, что принятие, как самого закона, так и последующих изменений были направлены на улучшение положения дольщиков, однако фактически их положение только ухудшилось. Это объясняется тем, что усложнение процедуры заключения договора вызвало крах некоторых застройщиков, которые действовали по принципу "пирамиды" - строили жилье за счет средств, получаемых с новых дольщиков. В связи с этим в качестве дополнительной меры представляется необходимым создание строительными фирмами специальных страховых фондов для расчетов с дольщиками в случае банкротства первых (как это делается в банковском секторе).

 Закон вносит изменения и в некоторые законодательные акты. Пункт 1 статьи 7 "Открытость сведений о государственной регистрации прав" Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен абзацем, в соответствии с которым в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, должны указываться зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юридических лиц и фамилии, имена, отчества физических лиц как участников долевого строительства.

 Важно отметить, что вытекающие из договора долевого участия права и обязанности входят в наследственную массу и в случае смерти гражданина - участника долевого строительства переходят к наследникам. Гражданский кодекс РФ определил наследство как принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК). Другими словами наследство представляет собой единство прав (актива) и долгов (пассива) принадлежащих наследодателю на день открытия наследства.

 В указанной статье ГК особо подчеркивается, что не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. При этом надо обратить внимание на противоречие между п. 8 и 7 ст. 4 Закона о долевом участии. Так, в п. 7 Закона о долевом участии говорится в общем виде о переходе прав и обязанностей, вытекающих из договора о долевом участии, к наследнику. При этом законодатель говорит о том, что застройщик не вправе отказать наследникам во вступлении в договор. Таким образом, можно придти к выводу о том, что по наследству переходят и неимущественные права, к числу которых следует отнести и право на вступление в договор. (При этом следует отметить, что использованный в Законе термин "вступление в договор" является юридически некорректным. Очевидно, правильнее говорить о праве быть участником договора). Тогда как, в п. 8 Закона о долевом участии говорится о том, что только существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с Законом о долевом участии, входят в состав наследства участника долевого строительства.

 Закон внес изменения и в Кодекс РФ об административных правонарушениях. Теперь в него включена статья 14.28 "Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости", в которой устанавливается ответственность в виде административного штрафа за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права, опубликование проектной декларации, содержащей неполную или недостоверную информацию, и непредставление в установленный срок необходимой отчетности. Невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, также влечет за собой наложение административного штрафа. Эта норма является составной частью статьи 19.5 КоАП РФ.

 

 § 2. Спорные вопросы общей долевой собственности на объекты недвижимости

 

 Во многих случаях уже на стадии проектирования и строительства объекта недвижимости предполагается, что у него будет несколько собственников. Другими словами речь идет об общей долевой собственности на него.

 Право общей собственности может принадлежать любым субъектам гражданского права в любом сочетании. Субъекты права общей собственности, как и любые другие субъекты права собственности, могут осуществлять правомочия собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, однако указанные правомочия они осуществляют сообща. Из этого следует, что общая собственность - это не особая форма собственности, а основывается на уже существующих формах собственности.

 Общая собственность именуется долевой, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля, которая обычно выражается в виде арифметической дроби (идеальная доля). Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого устанавливается общая собственность, нет определения долей каждого из сособственников, то их доли предполагаются равными.

 Владение и пользование общим долевым имуществом осуществляется по согласию всех сособственников, а при недостижении согласия спор решается судом. В результате соглашения или решения суда может быть установлено, какой конкретно частью недвижимости будут владеть тот или иной сособственник. При этом раздела или выдела доли не происходит. В том случае, если реально выделенная во владение и пользование часть недвижимого имущества будет уничтожена (например, в результате пожара), то доли участников не изменятся.

 Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе также требовать выдела своей доли из общего имущества. Раздел имущества производится между всеми участниками общей собственности и означает ее прекращение. При выделе доли общая собственность сохраняется только в отношении остающихся участников. Употребляя категории "раздел" или "выдел", ГК подразумевает раздел или выдел имущества в натуре. Однако такая возможность имеется не всегда. Препятствия могут носить как физический характер - имущество является неделимым по своей физической природе и раздел (выдел) невозможен без причинения имуществу несоразмерного ущерба, так и юридический характер - раздел или выдел не допускаются по закону. Под несоразмерным ущербом в соответствии с п. 35 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотека), неудобство в пользовании и т.п.

 Если раздел или выдел невозможны, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. При этом суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию.

 При осуществлении права собственности собственник (в том числе участник общей долевой собственности) не должен выходить за пределы своих прав. Существуют общие и частные пределы осуществления гражданских прав.

 Общие пределы относятся ко всем правам и содержатся в нормах-принципах (например, в п. 2 ст. 1 ГК указано, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства). Нарушение общих пределов называют злоупотреблением правом (шикана).

 Частные пределы характеризуются тем, что относятся к конкретным гражданским правам и предусмотрены в специальных статьях законодательства. Следует отметить, что в отношении долевой собственности число таких ограничений весьма значительно.

 Так, распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по согласию всех ее участников. При этом каждый участник общей долевой собственностью также может распорядиться своей долей и для этого согласия других сособствеников не требуется. Однако при продаже доли постороннему лицу другие участники имеют право преимущественной покупки, которое заключается в том, что они имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи на публичных торгах. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления составляет 30 дней, а для движимого имущества - 10 дней. По истечении указанных сроков и если сособственники не выразили намерения приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу.

 Размер доли в создаваемом недвижимом имуществе определяется на стадии заключения договора (единственное исключение составляет договор об участии в долевом строительстве, когда еще до строительства определяется не доля, а конкретное жилое помещение), однако в процессе строительства возможны изменения в размере долей и соответственно предполагается, что по окончании строительства размер доли будет рассчитан в соответствии со сделанным вкладом. При этом, пока не оговорено иное, действует презумпция равенства долей.

 Правовой формой, в результате которой возникает общая долевая собственность на объект недвижимого имущества часто бывает договор простого товарищества (договор о совместной деятельности). Так, согласно ст. 1043 ГК участники договора простого товарищества приобретают право общей собственности на произведенную в результате совместной деятельности продукцию. Результатом совместной деятельности может быть и объект недвижимого имущества.

 В отдельных случаях общая цель участников договора не достигнута - объект недвижимости не построен и в то же время один или несколько участников требуют выдела своей доли в общей собственности. При этом до завершения строительства долю невозможно выделить как по техническим причинам, так и в силу того, что размер доли определяется в зависимости от вклада участника, а он до завершения строительства неизвестен. В постановлении Президиума ВАС РФ по делу N 7421/97 было отмечено, что в случае спора установление судом права на долю под условием дальнейших инвестиций, завершения строительства или иными условиями недопустимо. Очевидно единственной возможностью определения долей участников договора о совместной деятельности является отказ от дальнейшего исполнения договора всех его участников и государственная регистрация права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

 Таким образом, можно прийти к выводу о том, что выход только одного из участников договора о совместной деятельности из договора при условии, что сам договор не прекратил свое действие и его общая цель не достигнута, не дает права на выдел доли.

 После окончания строительства один из сособственников на объект недвижимого имущества может потребовать выдела своей доли в натуре (если это возможно технически). Если раздел или выдел доли невозможны, собственник, требующий выдела доли, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. При этом суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию.

 В исключительных случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет реального интереса в использовании общего имущества, суд в соответствии с п. 36 указанного постановления может и без согласия этого собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию вместо выдела. В отдельных случаях неделимый объект недвижимости может быть передан в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости ее доли. Следует отметить, что участники общей собственности сами по себе не могут обратиться с требованием о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если он не имеет существенного интереса в использовании вещи и доля его незначительна. Такое правило применимо только к тому участнику, который заявит требование о выделе доли.

 Во всех случаях, когда сособственнику передается часть помещения, превышающая его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на объект недвижимости.

 Вопрос о том, имеет ли сособственник существенный интерес в использовании имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и т.д.

 При рассмотрении требования о выделе доли из приватизированной квартиры суды учитывают техническую возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и нежилых, подсобных помещений (кухни, коридоры, санузлы), а также возможность оборудования отдельного выхода. В отсутствие такой возможности выдел части квартиры одному из сособственников исключен. Выделяющийся собственник вправе рассчитывать лишь на компенсацию стоимости его доли в квартире либо на определение порядка пользования квартирой по соглашению с другими собственниками, а при недостижении соглашения - по решению суда (постановление Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

 В случае выдела доли в натуре часто необходимо осуществить перестройку этого объекта. Представляется, что расходы по такой перестройке должны возлагаться на лицо, требующего выдела доли. Это обусловлено тем, что указанные расходы не могут рассматриваться как расходы по содержанию общего имущества. Такая перестройка может включать возведение перегородок, создание отдельного входа и т.д. Она не должна существенно ухудшать качество здания и оказывать влияние на уровень его безопасности (в частности жилые помещения не должны уменьшаться до такого уровня, что ими невозможно пользоваться по назначению).

 Несмотря на то, что доля выделяется в натуре, в строении сохраняется общая собственность (общие стены, крыша, другие элементы конструкции, которые связаны как с изолированной частью, так и с иными частями строения либо являются принадлежностью строения в целом). В связи с этим должен быть установлен порядок пользования таким общим имуществом.

 В большинстве случаев вновь возведенные строения являются неделимыми недвижимыми вещами. Согласно п. 4 ст. 244 ГК общая собственность на неделимую вещь возникает при ее поступлении в собственность двух или нескольких лиц (в результате купли-продажи, дарения, мены, наследования, создания вещи несколькими лицами, заключения договора о совместной деятельности и т.д.). Таким образом, достаточно распространенные на практике сделки, в силу которых собственник всего объекта недвижимости производит отчуждение определенной доли в праве, противоречат действующему законодательству. В частности нередки сделки, когда отчуждаются нежилые помещения, то есть части зданий (офисные помещения, подвалы, этажи и т.д.). Распространенной является практика, когда собственник жилого помещения продает фактически часть принадлежащего ему жилого помещения (например, комнату), однако оформляет это как куплю-продажа доли. Между тем, предварительно эта доля не выделялась, право собственности на нее не регистрировалось.

 Таким образом, теоретически подобные сделки противоречат законодательству. Положение, когда собственник целого, по крайней мере, теоретически не может распорядиться частью этого целого вряд ли целесообразно. Выходом из этой ситуации может быть закрепление в законодательстве нормы, согласно которой собственнику здания или сооружения принадлежит 100 процентов или 1/1 в арифметических дробях. Такая норма, хотя и противоречит теоретической концепции общей собственности, которая может возникнуть у двух и более лиц и не допускает существования всех долей у одного лица, однако позволит привести существующую практику в соответствие с законодательством.

 Возможны ситуации, когда участник долевой собственности на недвижимое имущество произведет неотделимые улучшения в нем. В этом случае он имеет право на увеличение своей доли. При этом улучшения будут распространяться на все общее имущество, даже в том случае, когда в соответствии с соглашением между сособственниками о порядке пользования общей собственностью каждый из участников общей собственности имеет право пользоваться только определенной частью и улучшения были сделаны только в этой части. Кроме того, эти улучшения должны быть произведены с согласия других сособственников. Соответственно те улучшения, которые не соответствуют общей воле, не дают права на увеличение доли. Соглашение о производстве этих улучшений не обязательно должно быть соответствующим образом оформлено: оно может вытекать из условий договоренности о порядке использования объекта недвижимости. Так, если на одном из участников общей собственности лежат обязанности, связанные с отоплением, то он может изменить систему отопления без предварительного согласия остальных сособственников. Сами улучшения должны по определению улучшать качества объектов недвижимости. Так, возведение перегородок в доме не обязательно улучшают потребительские качества этого дома.

 В объекте недвижимости, находящемся в общей долевой собственности, может возникнуть необходимость в проведении ремонтных работ для того, чтобы исправить возникшие неисправности, которые потенциально могут повлечь несохранность объекта. Если один из сособственников произведет их без получения предварительного согласия других сособственников, то последние должны компенсировать эти затраты. В случае отказа возникает обязательство из неосновательного обогащения.

 Действующее законодательство ничего не говорит о том, можно ли распорядиться частью доли на объект недвижимости. Как уже было отмечено, доля не является вещью и в связи с этим к ней не могут применяться правила о делимых и неделимых вещах. Таким образом, произвести отчуждение части доли, вряд ли возможно. Для того, чтобы долю разделить на несколько частей необходимо произвести ее отчуждение нескольким лицам по одной сделке.

 Спорным является вопрос о том, как будет решаться вопрос, когда один из сособственников без согласия других сособственников производит пристройки к общему недвижимому имуществу. При разрешении споров, возникающих между соседями в связи с возведением перегородок и проведением других строительных работ, создающих помехи в пользовании помещением с помощью негаторного иска можно устранить помехи, но нельзя установить определенный порядок пользования ими.

 Было высказано мнение, что "собственники недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц практически неограничен (п. 4 ст. 244 ГК) нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на "карликовые" доли типа 1/100, 1/32 и т.п. *(111). По мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе чаще всего подобные недобросовестные действия совершаются в отношении таких объектов недвижимости как жилые помещения и земельные участки, что приводит к нарушению норм жилищного и земельного законодательства. В связи с этим предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, ограничивающую возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п. либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли). При этом на случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) ограничение распространяться не должно.

 Не совсем понятно, что имеется в виду под "произвольным разбиванием единого права собственности на объект недвижимости". Действующее законодательство не дает возможности собственнику объекта недвижимости произвольно произвести отчуждение доли своего права на объект недвижимости, оставив за собой оставшуюся долю (хотя введение подобной нормы было бы целесообразно). Для того, чтобы возникла долевая собственность собственник должен совершить сделку с несколькими контрагентами (купля-продажа, дарение и т.д.). Поэтому по существу речь идет о том, чтобы ограничить право собственника распоряжаться своей собственностью, что вряд ли целесообразно.

 Что касается нарушения жилищного законодательства в результате образования "карликовых" долей, то как правильно было отмечено, причиной нарушения здесь является не сам факт обладания "карликовой" долей, а факт проживания с нарушением установленных жилищных правил (хотя наличие такой доли и создает предпосылку для их нарушения) *(112).

 Наконец, нельзя не обратить внимания на то, что понятие "жизнеспособности" выделяемой доли является достаточно размытым и может привести к судейскому произволу.

 Особой разновидностью общей долевой собственности является собственность на общее имущество многоквартирного дома, распоряжение которой по существу нереализуемо. Доля в общем имуществе многоквартирного дома не приобретает самостоятельного юридического значения. В литературе появилось утверждение, что речь идет об общей неделимой собственности *(113), с чем вполне можно согласиться. При совершении сделок с жилыми помещениями, в результате которых возникает право собственности на них, одновременно возникает право общей долевой собственности на объекты общего пользования. Так, если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования и квартиры (кухня, коридор, ванная комната и др.) и многоквартирного дома. К таким объектам закон относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно техническое и/или оборудование за пределами или внутри квартиры. Субъектами права общей долевой собственности на это имущество являются собственники помещений в многоквартирном доме.

 Ограниченный характер правомочий субъекта общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме заключается, прежде всего, в невозможности выделить свою долю в натуре. Так, согласно п. 4 ст. 37 ЖК собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

 В соответствии с ранее сложившейся практикой допускалось заключение так называемых инвестиционных договоров, когда физическое или юридическое лицо заключало с государственным или муниципальным жилищным органом договор, по которому принимало на себя обязательство провести реконструкцию объекта общего пользования (например, чердачного помещения), а взамен получало право собственности на этот объект. Такая практика продолжалась и после принятия части первой ГК РФ, хотя в ст. 290 ГК прямо установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество дома. Таким образом, такая практика противоречила законодательству и в ряде случаев подобные договоры в судебном порядке были признаны недействительными. Вместе с тем нельзя не обратить внимания на то, что указанная норма ЖК противоречит нормам ГК РФ, поскольку согласно ст. 252 ГК участник общей долевой собственности имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества. Кроме того, она противоречит ст. 246 ГК, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

 Возникает вопрос о том, какой из двух правовых актов будет действовать. На первый взгляд можно придти к выводу, что таким правовым актом является ЖК. Согласно ч. 1 ст. 4 Вводного закона к ЖК впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации. Кроме того, следует учитывать то обстоятельство, что ЖК был принят позднее.

 Однако следует также учитывать то обстоятельство, что в данном случае речь идет не о чисто жилищных отношениях, а о гражданско-правовых. При этом в силу п. 2 ст. 3 ГК нормы гражданского права, содержащиеся в любых других законах (а значит и в ЖК) не должны противоречить ГК.

 Очевидно, законодатель, а возможно и Конституционный суд РФ должны дать дополнительные разъяснения по этому вопросу. При этом следует иметь в виду, что этот вопрос приобретает особую значимость в связи с тем, что есть случаи, когда все собственники жилых помещений в многоквартирном доме не возражают против того, чтобы передать, например, чердак или подвал в собственность одного из жильцов, получив взамен ту или иную компенсацию.

 Несомненно, ограничена в данном случае и возможность осуществления такого правомочия собственника как правомочие пользования. Возможность передачи помещений, входящих в объекты общего имущества многоквартирного дома, (в том числе чердачные помещения) в пользование, предусмотрена п. 4 ст. 36 ЖК, в котором говорится, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, а также п. 2 ст. 44 ЖК, согласно которому к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

 Термин "пользование" предполагает как безвозмездное пользование (заключение договора безвозмездного пользования), так и возмездное пользование (заключение договора аренды).

 Теоретически возможны оба варианта, однако с практической точки зрения единственно возможным представляется договор аренды. Максимальный срок договора аренды действующим законодательством не предусмотрен, однако вряд ли целесообразно заключать договор аренды на срок более 50 лет, поскольку в противном случае нельзя исключать отказ в государственной регистрации договора аренды по тому основанию, что такая длительная аренда по существу прикрывает передачу помещений в собственность.

 Для заключения подобного договора необходимо проведение внеочередного (п. 2 ст. 45 ЖК) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решение которого оформляется протоколом общего собрания в порядке, установленным общим собранием собственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК). После этого должен заключаться договор аренды, в котором в качестве арендодателя выступают все собственники жилых помещений в данном многоквартирном доме, а в качестве арендатора лицо, которому предоставляется помещение во владение и пользование за плату.

 Договор аренды подлежит государственной регистрации в территориальном подразделении Федеральной регистрационной службы. Согласно п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). При этом с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

 Нельзя не обратить внимания на то, что положения п. 4 ст. 36 ЖК сформулированы двусмысленно. В нем в частности сказано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

 При буквальном толковании этой нормы можно придти к выводу о том, что помещения могут передаваться в пользование только иным лицам, то есть не собственникам жилых помещений (хотя в п. 2 ст. 44 ЖК говорится о передаче помещений в пользование без указания о каких лицах идет речь). Кроме того, фраза "если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц" дает возможность для самого широкого толкования. При этом очевидно, что передача в пользование части общего имущества на длительный срок в той или иной степени нарушает права и законные интересы других собственников.

 Наконец, переданное в пользование помещение, будет сохранять статус нежилого помещения, даже если фактически будет использоваться для проживания. Перевести его в жилое в силу п. 4 ст. 22 ЖК РФ, установившего, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц, практически невозможно.

 Новый Жилищный кодекс РФ в ст. 45-48 предусматривает, что решения по вопросам, выносимым на собрание, затрагивающее общее домовое имущество, принадлежащее всем собственникам жилых помещений на долевых началах, в том числе государству и органам местного самоуправления, обязательны для всех собственников помещений. Таким образом, налицо противоречие со ст. 246 ГК, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении соглашения - в порядке, установленном судом. Таким образом, даже если решение выносится большинством собственников жилых помещений, это противоречит указанным положениям ГК. Практическая целесообразность указанных положений ЖК вполне понятна: в противном случае решать проблемы, связанные с использованием общего домового имущества, было бы просто невозможно. Принятие решений подобным образом вполне допустимо в ТСЖ, где в соответствии с уставными документами решения, принятые большинством обязательны для меньшинства. Однако новый ЖК не должен содержать нормы, предусматривающие навязывание воли большинства меньшинству в объединении собственников без членства, органом управления которого является общее собрание.

 Следует отметить, что ЖК говорит о собственниках помещений, а не только о собственниках жилых помещений. Из этого следует, что собственники нежилых помещений также являются участниками общей долевой собственности на общее имущество.

 Спорным также является вопрос о том, кто же является собственником всего многоквартирного здания, в котором проживают собственники отдельных помещений, в целом. Очевидно, следует придти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти только о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля, как уже отмечено, не может быть отчуждена отдельно от помещения.

 Одним из проблемных вопросов является вопрос о выделе доли участника общей долевой собственности на недвижимое имущество. Следует отметить, что сам термин не всегда понимается однозначно. Так, различают понятие выдела так называемой реальной доли, когда в результате соглашения или решения суда за конкретным лицом закрепляется конкретная часть объекта недвижимого имущества (например, определенная комната в жилом доме.), которым он владеет и пользуется. При этом выдела в натуре доли не происходит, размер идеальной доли не меняется (например, это лицо, как было собственником определенной доли (например 1/3), так и остается им). При этом, следует иметь в виду, что предоставление во владение и пользование определенной части недвижимого имущества не означает возникновения какого-либо особого вещного права.

 Кроме того, на практике бывают случаи, когда сособственники недвижимости и в частности жилых помещений ставят вопрос о выделе свой доли в натуре. При рассмотрении требования о выделе доли из приватизированной квартиры суды учитывают техническую возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и нежилых, подсобных помещений (кухни, коридоры, санузлы), а также возможность оборудования отдельного выхода. В отсутствие такой возможности выдел части квартиры одному из сособственников исключен. Выделяющийся собственник вправе рассчитывать лишь на компенсацию стоимости его доли в квартире либо на определение порядка пользования квартирой по соглашению с другими собственниками, а при недостижении соглашения - по решению суда (постановление Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

 В постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 было отмечено, что суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имущества имуществу, находящемуся в общей собственности. При этом под несоразмерным ущербом согласно п. 35 постановления Пленума понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности.

 Если раздел или выдел доли невозможны, собственник, требующий выдела доли, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. При этом суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. После получения компенсации сособственник утрачивает право на долю в общей собственности.

 Следует отметить, что участники общей собственности сами по себе не могут обратиться с требованием о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если он не имеет существенного интереса в использовании вещи и доля его незначительна. Такое правило применимо только к тому участнику, который заявит требование о выделе доли.

 Во всех случаях, когда сособственнику передается часть помещения, превышающая его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей вправе собственности на дом.

 В случае выдела доли в натуре часто необходимо осуществить перестройку этого объекта. Представляется, что расходы по такой перестройке должны возлагаться на лицо, требующего выдела доли. Это обусловлено тем, что указанные расходы не могут рассматриваться как расходы по содержанию общего имущества. Такая перестройка может включать возведение перегородок, создание отдельного входа и т.д. Она не должна существенно ухудшать качество здания и оказывать влияние на уровень его безопасности (в частности жилые помещения не должны уменьшаться до такого уровня, что ими невозможно пользоваться по назначению).

 Несмотря на то, что доля выделяется в натуре, в строении сохраняется общая собственность (общие стены, крыша, другие элементы конструкции, которые связаны как с изолированной частью, так и с иными частями строения либо являются принадлежностью строения в целом). В связи с этим должен быть установлен порядок пользования таким общим имуществом.

 На практике нередко возникает вопрос о возможности отчуждения единым собственником недвижимого имущества доли в праве на это имущество. В таких случаях необходимо учитывать следующее. В большинстве случаев вновь возведенные строения являются неделимыми недвижимыми вещами. Согласно п. 4 ст. 244 ГК общая собственность на неделимую вещь возникает при ее поступлении в собственность двух или нескольких лиц (в результате купли-продажи, дарения, мены, наследования, создания вещи несколькими лицами, заключения договора о совместной деятельности и т.д.).

 Возможны ситуации, когда участник долевой собственности на недвижимое имущество произведет неотделимые улучшения в этом имуществе. В этом случае он имеет право на увеличение своей доли. При этом улучшения будут распространяться на все общее имущество даже в том случае, когда в соответствии с соглашением между сособственниками о порядке пользования общей собственностью каждый из участников общей собственности имеет право пользоваться только определенной частью и улучшения были сделаны только в этой части. Кроме того, эти улучшения должны быть произведены с согласия других сособственников. Соответственно те улучшения, которые не соответствуют общей воле, не дают права на увеличение доли. Соглашение о производстве этих улучшений не обязательно должно быть соответствующим образом оформлено: оно может вытекать из условий договоренности о порядке использования объекта недвижимости. Так, если на одном из участников общей собственности лежат обязанности, связанные с отоплением, то он может изменить систему отопления без предварительного согласия остальных сособственников. Сами улучшения должны по определению улучшать качества объектов недвижимости, Так, возведение перегородок в доме не обязательно улучшают потребительские качества этого дома.

 В объекте недвижимости, находящемся в общей долевой собственности, может возникнуть необходимость в проведении ремонтных работ для того, чтобы исправить возникшие неисправности, которые потенциально могут повлечь несохранность объекта. Если один из сособственников произведет их без получения предварительного согласия других сособственников, то последние должны компенсировать эти затраты. В случае отказа возникает обязательство из неосновательного обогащения.

 

 § 3. Оформление права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости

 

 Спорной проблемой является порядок оформления возникновения права собственности на вновь возводимый строительный объект. Как известно, одним из оснований возникновения права собственности на объект недвижимого имущества является его создание. Для недвижимых вещей момент, с которого право собственности на вещь считается существующим юридически, является государственная регистрация прав на эту вещь. Так, согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Это значит, что с момента фактического завершения строительства объекта до признания его в качестве объекта права собственности на недвижимость нужен определенный срок, необходимый для сбора документов и государственной регистрации права собственности на него. Возникает вопрос о существовании права собственности на этот объект до его регистрации, и если такое право существует, то кто является собственником этого имущества.

 Ст. 130 ГК не указывает на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество как обязательный признак недвижимого имущества. Вопрос о том, с какого момента и у кого возникает право собственности на вновь возводимый строительный объект, который является разновидностью недвижимого имущества в силу наличия такого признака как неразрывная связь с землей, не решен в действующем законодательстве достаточно четко. Таким образом, если придерживаться буквального толкования ст. 219 ГК, уже созданный и принятый заказчиком объект недвижимости до момента государственной регистрации не имеет собственника. Соответственно последний не несет бремя содержания имущества, находящегося в собственности (уплата налогов и т.д.). Это особенно актуально для жилых домов, принадлежащих гражданам. Известны многочисленные случаи, когда на уже построенные коттеджи и дачи не регистрируется право собственности. В некоторых случаях объекты недвижимости умышленно не достраиваются, с тем, чтобы иметь формальные основания для того, чтобы их не регистрировать.

 В судебной практике были зафиксированы случаи, когда юридические лица обращались в суды с требованием об установлении юридического факта владения вновь созданного объекта недвижимости на том основании, что это необходимо для заявителю для регистрации права собственности. Более того, суды удовлетворяли подобные иски, однако как правильно было отмечено в протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации после сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке. До такой регистрации право собственности на объект недвижимости возникнуть не может и, следовательно, для установления юридического факта владения объектом недвижимости оснований нет. По существу в таких случаях заявляется требование о признании права собственности, которое может быть рассмотрено в исковом производстве, но не в порядке установления юридического факта.

 Созданный объект недвижимости (право собственности на который не зарегистрировано) нельзя рассматривать как совокупность строительных материалов, поскольку в него надо включать стоимость произведенной работы, имущественные права на земельный участок и т.д. В ст. 742 ГК применяется термин "объект строительства", который, очевидно, лучше всего подходит к данной ситуации. Такой объект строительства может быть предметом договоров страхования, охраны, однако, как уже отмечено, до государственной регистрации он не может быть объектом права собственности на недвижимость. Очевидно, этот термин охватывает как уже построенные, но не зарегистрированные объекты недвижимости, так и объекты незавершенного строительства. Поскольку правовой статус объектов незавершенного строительства будет рассмотрен отдельно, ограничимся анализом построенных, но не зарегистрированных объектов недвижимости.

 Если речь идет об обычном договоре подряда, то у заказчика право собственности на объект строительства возникает с момента передачи объекта подрядчиком, что было подтверждено судебной практикой. В частности, Президиум ВАС РФ при рассмотрении конкретного дела указал, что "право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства" *(114).

 Что касается законченного строительством объекта, но не переданного подрядчиком заказчику, то из анализа действующего законодательства можно сделать вывод о том, что у подрядчика права собственности на него нет. Так, согласно п. 1 ст. 705 ГК подрядчик несет риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком. Если бы подрядчик был собственником, то не было бы необходимости специально переносить на него риск случайной гибели.

 Наконец, у подрядчика в соответствии со ст. 712 ГК есть право на удержание результата работы. Вряд ли законодатель стал бы предоставлять такое право подрядчику, если бы считал его собственником объекта строительства.

 Очевидно, следует исходить из того, что у подрядчика и заказчика (если подрядчик не передал объект строительства заказчику) возникает право общей долевой собственности на такой объект. Размер долей должен определяться по соглашению сторон, а соответственно при недостижении соглашения этот вопрос должен решаться судом. При этом следует иметь в виду, что возможны ситуации, когда все расходы по строительству, включая стоимость материалов, были осуществлены подрядчиком. Если при этом заказчик и не оплатил выполненную работу, то в этом случае о долевой собственности, очевидно, говорить не приходится. Созданный объект в таких случаях будет собственностью только подрядчика.

 Еще более сложная ситуация возникает в тех случаях, когда в создании объекта недвижимости принимает участие инвестор и соответственно можно применить законодательство об инвестиционной деятельности.

 При этом, следует учитывать, что в ч. 2 п. 5 ст. 5 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР отмечено, что законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР (в настоящее время РФ) могут быть определены объекты, инвестирование в которые не влечет за собой непосредственно приобретения права собственности на них, но не исключает возможности последующего владения, оперативного управления или участия инвестора в доходах от эксплуатации этих объектов. Возникает вопрос о том, относится ли недвижимое имущество к объектам, инвестирование в которые не влечет непосредственного приобретения права собственности. Законодатель прямо нигде об этом не говорит. Под непосредственным приобретением следует понимать приобретение, которое происходит в силу самого факта создания объекта недвижимости и без участия третьих лиц, которые управомочены передавать инвестору право собственности на объект недвижимости.

 Проблема возникает вследствие того, что понятия инвестор и заказчик, то есть лицо, которому подрядчик передает результат выполненной работы, при заключении инвестиционных договоров не всегда совпадают. В настоящее время единственным общероссийским правовым актом, который регулировал бы оформление права собственности инвесторов на вновь возводимые объекты недвижимости, является Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Согласно п. 2 ст. 16 указанного закона основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. А в п. 4 этой же статьи сказано, что участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, основанием государственной регистрации возникновения права собственности инвестора (участника долевого строительства) помимо самого факта создания объекта недвижимости является указанный в законе набор юридических фактов и документов, которые передаются в регистрирующие органы. Однако и этот закон ничего не говорит о том, у кого возникает право собственности на не зарегистрированный объект строительства.

 Как представляется, это право должно возникать у инвестора непосредственно после передачи ему объекта строительства, трансформируясь из права долевой собственности на объект незавершенного строительства, участниками которой являются инвестор (участник долевого строительства), застройщик, подрядчик, а в некоторых случаях и заказчик. Государственная регистрация же должна только подтвердить уже существующее право. Другими словами, на любой результат строительной деятельности должно возникать право общей долевой собственности всех участников инвестиционного процесса. Такое основание возникновения общей долевой собственности должно быть закреплено в законодательстве.

 

 § 4. Недвижимость как объект особых финансово-инвестиционных строительных схем

 

 В последнее время недвижимость является объектом особых финансово-инвестиционных схем. Так, финансово-экономическая схема ВОТ (аббревиатура английских слов build, operate, transfer - построить, эксплуатировать, передать) является одной из схем привлечения частных инвестиций для развития государственного или общественного сектора экономики в развитых странах.

 Суть этих схем состоит в том, что инвесторы вкладывают денежные средства в строительство или реконструкцию объектов недвижимости, которые впоследствии после завершения работы и определенного периода эксплуатации будут переданы в государственную или муниципальную собственность.

 Такие объекты передаются инвестором заказчику не сразу после сдачи объекта с тем, чтобы инвестор имел возможность в течение определенного срока эксплуатировать его, окупая свои издержки и получая прибыль. Применяются подобные финансово-экономические системы взаимоотношений партнеров в основном для строительства или реконструкции государственных или муниципальных объектов.

 Первый опыт использования подобной схемы имел место и в Москве при строительстве очистных сооружений в г. Зеленограде и станции очистки сточных вод в 2000 г. в Южном Бутово фирмой "СХВ Хельтер Вассетехник ГмбХ". Однако в данном случае применялась модифицированная схема, получившая название ВООТ (build, own, operate, transfer - строить, быть собственником, управлять, передать).

 Возникает вопрос о том, насколько она укладывалась в рамки действовавшего в то время законодательства Российской Федерации. Следует сразу отметить, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует договор, который охватывал бы весь комплекс возникших правоотношений. Наиболее близко к ней примыкает правовая структура так называемых концессионных договоров *(115). Исходные положения концессионного договора содержатся в ст. 40 Закона РФ "Об иностранных инвестициях в РФ", в соответствии с которой предоставление иностранным инвесторам прав на разработку и освоение возобновляемых и невозобновляемых природных ресурсов и проведение хозяйственной деятельности, связанной с использованием объектов, находящихся в государственной собственности, но не переданной предприятиям, учреждениям, организациям в полное хозяйственное ведение или оперативное управление, осуществляется на основании концессионных договоров, заключаемых с иностранными инвесторами Советом Министров РФ (Правительством РФ) или иным уполномоченным на то государственным органом в порядке, установленном законодательством РФ о концессиях. В настоящее время действует Закон о концессионных соглашениях, который достаточно подробно урегулировал вопросы, связанные с применением подобных схем.

 Согласно ст. 3 указанного Закона по концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности.

 Сторонами концессионного соглашения являются:

 1) концедент - Российская Федерация, от имени которой выступает Правительство Российской Федерации или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти, либо субъект Российской Федерации, от имени которого выступает орган государственной власти субъекта Российской Федерации, либо муниципальное образование, от имени которого выступает орган местного самоуправления;

 2) концессионер - индивидуальный предприниматель, российское или иностранное юридическое лицо либо действующие без образования юридического лица по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) два и более указанных юридических лица.

 Такие договоры получили широкое распространение в других странах. В России они также применяются, в частности при заключении соглашений о разделе продукции. Заключаются концессионные договоры, как правило, на конкурсной основе, за исключением случаев, предусмотренных этим законом. В частности, согласно п. 7 ст. 32 Закона о концессионных соглашениях конкурс по решению концедента, принимаемому на следующий день после истечения срока представления конкурсных предложений, объявляется несостоявшимся в случае, если в конкурсную комиссию представлено менее двух конкурсных предложений или конкурсной комиссией признано соответствующими критериям конкурса менее двух конкурсных предложений. В случае объявления конкурса несостоявшимся концедент возвращает участнику конкурса сумму внесенного им задатка в течение пяти рабочих дней со дня принятия такого решения. Концедент вправе рассмотреть представленное только одним участником конкурса конкурсное предложение и, если оно соответствует критериям конкурса, принять решение о заключении с этим участником конкурса концессионного соглашения в соответствии с условиями, содержащимися в представленном им конкурсном предложении.

 Специфика концессионных соглашений состоит прежде всего в тех объектах, которые передаются в пользование инвестору (концессионеру). В большинстве случаев к таким объектам относятся природные ресурсы (недра, леса и т.д.), однако также могут передаваться в концессию объекты промышленной инфраструктуры, коммунального обслуживания, отдельные предприятия. При этом законодатель особо подчеркивает, что речь идет только о недвижимости, входящей в состав указанных объектов. Эта недвижимость включает в себя также и отдельные разновидности недвижимости по закону (морские и речные суда, суда внутреннего типа). Передаваемые в концессию объекты никогда не становятся собственностью концессионера и по истечении срока договора (обычно договоры заключаются на длительный срок - 20-30 лет) передаются обратно государственным организациям. Сам срок устанавливается с учетом объема инвестиций в создание и (или) реконструкцию объекта концессионного соглашения и срока окупаемости таких инвестиций, других обязательств концессионера по концессионному соглашению.

 Таким образом, в концессию всегда передаются объекты государственной собственности, однако это возможно в отношении не всякого объекта. Так, в законодательстве и правовой доктрине других стран различают публично правовую и частноправовую государственную собственность. Если первые вообще исключены из гражданского оборота и ни при каких условиях не могут передаваться в собственность или пользование другим лицам, то последние при определенных условиях могут отчуждаться.

 Основное различие между концессионном договором и обычными гражданско-правовыми договорами заключается в правовом положении его участников. Так, характерной чертой любого гражданско-правового договора является равенство его участников. Ни одна из сторон договора, даже если ею является государство или государственное образование, не имеет властных полномочий по отношению к другой стороне договора. В концессионных же договорах положение контрагентов неравноправно, поскольку в обязанности государственных и иных публичных образований входит не только сама передача объекта в концессию, но и принятие решения о даче разрешения на передачу соответствующего объекта в концессию или другими словами осуществление властных полномочий. В этом смысле договоры, заключавшиеся по схеме ВООТ, аналогичны концессионным договорам, поскольку и те, и другие предусматривают возможность осуществления властных полномочий одной из сторон договора.

 Таким образом, договоры по схеме ВОТ (ВООТ) можно отнести к особой разновидности договоров близких к концессионным, но не совпадающих с ними. Основное их отличие от стандартных концессионных договоров заключается в том, что первые в отличие от концессионных могут предусматривать наличие права собственности инвестора на построенный или реконструированный объект в течение определенного времени, после чего он передается в собственность заказчику.

 Подобные договоры можно отнести к так называемым смешанным договорам, в которых содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующей части правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 2 ст. 421 ГК). В данном случае помимо норм различных гражданско-правовых договоров применяются также положения бюджетного, налогового законодательства и т.д.

 Особенностью схемы ВООТ является, как уже отмечено, то обстоятельство, что инвестор в течение некоторого времени является собственником построенного или реконструируемого объекта. Поскольку такие объекты относятся к недвижимому имуществу, то возникает необходимость государственной регистрации права на такой объект. Регулируется такая регистрация ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, в соответствии с п. 1 указанной статьи право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а из п. 2 этой же статьи следует, что в случае необходимости совершение сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

 С момента государственной регистрации у инвестора возникает право собственности на созданный или реконструируемый объект недвижимости. По существу речь идет о праве собственности, которое ограничено определенным сроком, что противоречит и действующему законодательству и существующей правовой доктрине.

 Однако специфика применяемой схемы состоит в том, что такие правомочия собственника как владение и пользование объектом осуществляет не сам собственник, а так называемый титульный владелец (ст. 305 ГК). Первоначально указанные правомочия передаются контрагенту инвестора - заказчику, а последний, поскольку сам не осуществляет хозяйственную деятельность, передает их хозяйствующему субъекту, которое является субъектом права хозяйственного ведения. Впоследствии же объект переходит в собственность заказчика.

 Возникает вопрос о правовой природе сделки, на основании которой переходят правомочия владения и пользования от собственника к заказчику. Поскольку титульный владелец осуществляет периодические платежи собственнику и в конечном итоге право собственности после полной оплаты переходит к титульному владельцу, можно говорить о купле-продаже с условием о том, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств (ст. 491 ГК). При этом условие о сохранении права собственности на объект означает, что получивший товар покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом.

 

---

Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 198; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!