Основное отличие текущего ремонта от капитального заключается в виде и характере выполняемых работ. 2 страница
Принявшими участие в общем собрании с использованием системы считаются собственники помещений в доме, проголосовавшие в электронной форме, а также собственники, решения которых получены до даты и времени окончания проведения голосования, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Если собственник помещения передал администратору решение в письменной форме, администратор, руководствуясь ч. 10 ст. 47.1 ЖК РФ, обязан в течение одного часа с момента получения такого решения разместить в системе электронный образ полученного решения, а также внести в ГИС сведения о лице, участвующем в голосовании, о документе, подтверждающем право собственности этого лица на помещение в доме, и решение, выраженное формулировками "за", "против" или "воздержался" по каждому вопросу повестки дня. Таким образом, все решения собственников помещений попадут в ГИС ЖКХ, она автоматически сформирует результаты голосования в форме протокола. Этот протокол появится в ГИС в течение одного часа после окончания голосования (ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ). Протоколы общих собраний, сформированные с использованием системы, а также электронные образы решений, переданных администратору общего собрания, должны храниться в системе.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
|
|
|
Вместе с тем собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением установленных Жилищным кодексом Российской Федерации требований, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинения убытков указанному собственнику.
Пример из судебной практики.
Так, 16 декабря 2010 г. в Соль-Илецкий районный суд Оренбургской области было подано исковое заявление Ковля Н.М. к Балановой Е.А. о признании недействительными протокола и приложения, которые приняты к нему на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а также признать общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме несостоявшимся. Инициатором собрания была Баланова Е.А. Собранием утвержден протокол общего собрания собственников помещений в доме и приложение - лист голосования собственников помещений по вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Ковль Е.М. считает протокол N от ДД.ММ.ГГГГ и приложение к нему недействительными и составленными с существенными нарушениями законодательства. Так, неверно были указаны количество голосов и их соответствие с количеством собственников. Нарушены сроки уведомления собственников о проведении общего собрания, что противоречит положениям п. 4 ст. 45 ЖК РФ. Собственники помещений в многоквартирном жилом доме не уведомлены о результатах проведения собрания.
|
|
|
Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. В ходе судебного разбирательства было установлено, что кворум на проводимом собрании отсутствовал, так как в собрании приняло участие менее 50% голосов от общего числа голосов. То есть собрание собственников помещений было неправомочно принимать решения.
|
|
|
Также в силу ч. 3 ст. 46 ЖК РФ решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме... не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Суду были представлены уведомления о решениях, принятых на собрании, направленные в администрацию муниципального образования. Однако доказательств того, что принятые решения были доведены до сведения всех собственников помещений в данном доме, не представлено. Таким образом, нарушен порядок принятия решений общим собранием собственников жилых помещений, нарушены их права на участие и проведение этого собрания, допущены нарушения при подсчете голосов собственников, принявших участие в голосовании, собрание было проведено в отсутствие кворума, в связи с чем решения, принятые на данном собрании, являются недействительными.
|
|
|
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд решил:
признать протокол N... общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и приложение к нему, которые приняты на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, недействительными.
Признать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме несостоявшимся из-за отсутствия кворума <1>.
--------------------------------
<1> По исковому заявлению Коваля Н.М. к Балабановой Е.А.: решение Соль-Илецкого районного суда Оренбургской области от 20 декабря 2010 г. // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 22.04.2016).
ЖК РФ ввел новый вид управления многоквартирным домом - совет дома. В соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирных домах, в которых не созданы ТСЖ, ЖСК, УК, обязаны избрать совет дома.
Совет дома избирается на общем собрании собственников простым большинством голосов.
Функции и полномочия совета дома:
- обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах;
- выносит на обсуждение общего собрания:
1) предложения о порядке пользования общим имуществом, включая земельный участок;
2) предложения о порядке планирования управления и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;
3) проекты договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, с заключением по условиям;
- осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых собственникам коммунальных услуг;
- принимает решения об избрании комиссий собственников для подготовки предложений по вопросам управления многоквартирным домом (коллегиальные совещательные органы управления многоквартирным домом);
- представляет на утверждение годового общего собрания отчет о проделанной работе, предложения по вопросам компетенции совета, избираемых комиссий и др.
Председатель совета избирается из числа членов совета многоквартирного дома, подотчетен общему собранию собственников помещений многоквартирного дома.
Функции и полномочия председателя совета:
- вправе вступать в переговоры об условиях проекта договора управления МКД (при непосредственном управлении - об условиях соответствующих договоров) с доведением результатов переговоров до сведения общего собрания собственников помещений МКД;
- на основании доверенности, выданной собственниками, заключает договор управления МКД (договоры, предусмотренные при непосредственном управлении), по которому приобретают права и становятся обязанными все собственники, выдавшие доверенность;
- осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ по тем же договорам, акты о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества на основании доверенности, выданной собственниками помещений многоквартирного дома;
- направляет в орган местного самоуправления (ОМС) обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по данному договору;
- выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг (по их доверенности).
Совет избирается из числа собственников на общем собрании собственников сроком на два года, количество членов устанавливается с учетом числа подъездов, этажей, квартир. В случае ненадлежащего исполнения обязанностей совет может быть переизбран досрочно.
ЗАДАЧИ
1. Составьте сравнительную таблицу, отображающую обязанности собственника и нанимателя по обеспечению надлежащей эксплуатации, сохранности и производству капитального и текущего ремонта жилища.
2. В одном из подъездов 9-этажного дома находится "техническая квартира", которая в соответствии с паспортом многоэтажного дома является зоной общего пользования. Ранее это помещение занимал слесарь (работник ЖЭКа). В настоящее время администрация муниципального образования собирается разместить там опорный пункт милиции. Собственники жилых помещений многоквартирного дома высказываются против. Как, по вашему мнению, следует разрешить данный спор? Обоснуйте свой ответ.
3. Собственниками квартиры являются: мать-пенсионерка, инвалид второй группы, и ее совершеннолетний сын. Сын без ведома матери зарегистрировал по месту постоянного жительства свою 10-летнюю дочь. Пенсионерка обратилась в суд с требованием снять внучку с регистрационного учета на том основании, что сын не вносит плату за жилье и коммунальные услуги, а она после регистрации внучки потеряла право на субсидию. Как, по вашему мнению, следует разрешить возникшее спорное правоотношение? Подкрепите свой ответ ссылками на нормативные предписания.
4. Гражданке Н. принадлежала на праве частной собственности половина дома, а гражданам Б. и С. - по 1/4 дома каждому. Н. обратилась в суд с исковым заявлением о признании права собственности на 3/4 дома, ссылаясь на то, что она произвела капитальный ремонт дома, значительно увеличивший его стоимость. Выскажите и аргументируйте свое мнение, обоснованно ли требование истицы?
ТЕСТЫ
1. Выберите правильный ответ:
1.1. Какие лица относятся к членам семьи собственника жилого помещения:
а) проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника;
б) его супруг, а также дети и родители данного собственника;
в) родственники;
г) иные граждане;
д) временные жильцы.
1.2. Какую ответственность несут дееспособные члены семьи собственника:
а) солидарную;
б) субсидиарную;
в) долевую;
г) не несут ответственности;
д) вопрос законодательно не урегулирован.
1.3. Какие права имеет собственник в отношении бывших членов семьи:
а) имеет право выселить их в судебном порядке;
б) вопрос законодательно не урегулирован;
в) должен всегда предоставить им жилье;
г) бывшие члены семьи продолжают сохранять право на проживание в жилом помещении;
д) имеет право выселить их в административном порядке.
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
1. Какими правами и обязанностями обладает собственник жилого помещения?
2. Какими правами и обязанностями обладают граждане, проживающие совместно с собственником жилого помещения?
3. Какие действия вправе совершать собственник в отношении принадлежащего ему жилого помещения?
4. Сохраняется ли право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника?
5. Как осуществляется пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу?
6. Как осуществляется пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением?
7. Что представляет собой общее имущество собственников многоквартирного дома? Какой вид общей собственности на общее имущество многоквартирного дома возникает у собственников помещений?
8. Определите правовую природу общего собрания собственников жилого помещения. Какие виды общего собрания собственников жилого помещения вы знаете?
9. Какими полномочиями обладает общее собрание собственников при решении вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственников?
Глава 9. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
В результате освоения данной темы студент должен:
знать:
- понятие, юридическую характеристику и содержание договора купли-продажи жилого помещения;
- понятие, юридическую характеристику и содержание договора мены жилого помещения;
- понятие, юридическую характеристику и содержание договора дарения жилого помещения;
- понятие, юридическую характеристику и содержание договора ренты жилого помещения;
уметь:
- анализировать юридические факты и возникающие в связи с ними жилищные отношения по поводу перехода права собственности на жилые помещения;
- принимать решения и совершать юридические действия относительно перехода права собственности на жилые помещения в точном соответствии с принципами права и руководствуясь законом;
- осуществлять правовую экспертизу договоров, опосредующих переход права собственности на жилое помещение;
- давать квалифицированные юридические заключения и консультации при возникновении имущественных споров, связанных с отчуждением жилого помещения;
- правильно составлять и оформлять юридические документы, фиксирующие или сопровождающие переход права собственности на жилые помещения;
- ясно, четко и последовательно формулировать юридические заключения относительно перехода права собственности на жилые помещения, логически обосновывая выводы;
- анализировать нестандартные ситуации правоприменительной практики, связанной со спорными жилищными отношениями по поводу перехода права собственности на жилые помещения, и вырабатывать различные варианты их решения;
владеть:
- навыками работы с правовыми актами, посвященными вопросам перехода права собственности на жилые помещения;
- навыками анализа различных правовых явлений, юридических фактов, правовых норм и правовых отношений, являющихся объектами профессиональной деятельности, связанной с переходом права собственности на жилые помещения;
- навыками ведения дискуссии, деловых переговоров, осуществления посредничества с целью достижения компромисса участниками жилищных споров по поводу перехода права собственности на жилые помещения;
- навыками составления договоров, опосредующих переход права собственности на жилые помещения;
- навыками консультирования граждан по правовым вопросам, связанным с переходом права собственности и обременением жилого помещения.
§ 1. СДЕЛКИ, ОПОСРЕДУЮЩИЕ ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Сделки признаются действительными при условии соблюдения требований, установленных гл. 9 (ст. 153 - 165 ГК РФ) и другими статьями ГК РФ. Эти требования касаются содержания и формы сделки, правоспособности и дееспособности сторон и т.п.
Рассмотрим наиболее распространенные в жилищной сфере сделки.
1.1. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ, МЕНЫ
Как показывает практика, на сегодняшний день самой распространенной сделкой с недвижимостью является купля-продажа жилых помещений. По таким договорам следует руководствоваться гл. 30 ГК РФ, в том числе ст. 549 - 558 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Однако стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163 ГК РФ), хотя, как следует из ст. 550 ГК РФ, обязательного нотариального оформления этого договора не требуется.
Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями от 4 марта 2013 г.) <1> были внесены существенные изменения. Так, ранее действующая редакция предусматривала обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения. С 1 марта 2013 г. правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу вышеуказанного Федерального закона. Таким образом, именно переход права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2012. N 53 (ч. I). Ст. 7627.
Особенности договора купли-продажи во многом обусловлены спецификой предмета договора.
Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
В договоре указывается следующая идентифицирующая объект информация:
- адрес (местоположение) жилого помещения;
- вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната);
- площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту);
- назначение (жилое);
- иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.).
Сторонами договора купли-продажи жилья являются продавец и покупатель. Продавцом жилья по общему правилу выступает сам собственник, реже - специально уполномоченное лицо (например, при продаже государственного либо муниципального жилья в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти). Покупателем по договору купли-продажи жилья может являться фактически любое лицо.
Цена жилого помещения устанавливается соглашением сторон в договоре. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ); указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ); а при продаже жилого помещения в кредит с условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).
Дата добавления: 2019-09-13; просмотров: 258; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!