Учитывая произведенные расчеты и выводы, итоговая стоимость земельного участка определена на основании расчетов произведенных рыночным и затратным методами.
При определении итоговой стоимости использован способ математического взвешивания результатов разных методов. Ввиду того, что при расчетах:
- Рыночным методом - использованы реальные данные о ценах сопоставимых объектов и учтены различия в их характеристиках при оценке – значению стоимости придана достоверность 100%;
- Затратным методом - учтены фактические издержки на приобретение земельного участка и произведенные улучшения, но определенная стоимость не отражает ликвидности объекта – значению стоимости придана достоверность 30%:
| Значение, USD | Достоверность % | Доля | Значение | |
| Рыночный метод | 186 550,57 | 100,00% | 0,7692 | 143 500,44 |
| Затратный метод | 222 075,35 | 30,00% | 0,2308 | 51 248,16 |
| Итоговая оценочная стоимость, USD | 130,00% | 1,0000 | 194 748,59 | |
| Итоговая оценочная стоимость, KZT | 29 465 462,23 | |||
Итоговая оценочная стоимость земельного участка составляет 29 465 462 тенге или 194 749 долларов США по курсу Национального Банка РК на дату оценки.
Залоговая стоимость
Залоговая стоимость земельного участка определена на основании итоговой оценочной стоимости с учетом понижающего коэффициента (учитывающего специфику обеспечения) в размере 0,70:
| USD | KZT | |
| Итоговая стоимость | 194 748,59 | 29 465 462,23 |
| Понижающий коэффициент | 0,70 | |
| Залоговая стоимость | 136 324.02 | 20 625 823.56 |
Залоговая стоимость земельного участка составляет 20 625 824 тенге или 136 324 доллара США по курсу Национального Банка РК на дату оценки.
|
|
|
Расчет оптимальной суммы кредитования
| Исходные данные | ||
| Валюта для расчета | USD | |
| Курс Национального Банка РК, тенге | 151,30 | |
| Срок до первого платежа по вознаграждению, дней | 270 | |
| Годовая ставка вознаграждения | 18,00% | |
| Повышенная ставка вознаграждения (за 3 месяца) | 6,75% | |
| Ставка расходов по реализации предмета залога | 3,00% | |
| Ставка сбора с аукционных продаж | 3,00% | |
| Ставка налога на добавленную стоимость | 16,00% | |
| Расчет оптимальной суммы кредитования | ||
| Наименование статьи | Сумма | |
| KZT | USD | |
| Залоговая стоимость | 20 625 823.56 | 136 324.02 |
| Основной долг | 13 722 785.87 | 90 699.18 |
| Плановое вознаграждение | 1 852 576.09 | 12 244.39 |
| Вознаграждение по повышенной ставке | 1 051 336.93 | 6 948.69 |
| Расходы по реализации предмета залога | 618 774.71 | 4 089.72 |
| Сбор с аукционных продаж | 618 774.71 | 4 089.72 |
| Налог на добавленную стоимость | 2 844 941.18 | 18 803.31 |
| Итого | 20 709 189.48 | 136 875.01 |
| Оптимальная сумма кредитования | 13 722 785.87 | 90 699.18 |
_________________________ __________________ _____________________
должность исполнителя подпись ф.и.о.
|
|
|
тел._______________________
Согласовано:
_________________________ __________________ _____________________
долж. руководителя подразделения подпись ф.и.о.
Приложение 1-2
Типовое заключение
По оценке жилого дома
«Утверждаю»
Заключение по оценке на сумму 116 686 долларов США
Залоговая стоимость
__________________________________
Должность курирующего Руководителя Банка (Филиала )
____________ ____________________
подпись ф.и.о.
Января 2002
дата месяц год
Заключение по оценке по проекту ТОО «ССС»
наименование проекта
Дата проведения оценки: 9 января 2002 года
Курс Национального банка РК: 1 доллар США = 151,00 тенге
Заемщик: ТОО «ССС»
сумма займа: 250 000 долларов США
срок займа: 1 год
ставка вознаграждения: 18 %
срок до первого платежа по вознаграждению: 90 дней
Залогодатель: Ахметов Алихан Алиевич
предмет залога и место его расположения: жилой дом с земельным участком, г.Алматы, Медеуский район, п. Кок Тобе-2, ул. Кыз Жибек, 22
Оценка произведена на основании осмотра объекта и предоставленных документов (копии):
- Технический паспорт на жилой дом от 26.11.1999;
|
|
|
- Свидетельство о Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 3957 от 28.12.1999;
- Акт на право собственности на земельный участок № 0103192 от 24.12.1999;
- Справка адресного стола о составе семьи 03.01.2000.
1. ОПИСАНИЕ обеспечения
В качестве обеспечения предлагается жилой дом в 3-х уровнях, 1991 года постройки, расположенный по адресу: г. Алматы, Медеуский район, п. Кок Тобе-2, ул. Кыз Жибек, 22. Площадь прилегающего земельного участка (в праве собственности) составляет 0,21 га (2 100 кв.м).
Предлагаемый в залог жилой дом в гражданско-правовых сделках (купля-продажа, дарение, обмен и т.д.) ранее не участвовал и построен залогодателем, располагается в предгорной зоне.
Район расположения характеризуется развитой инфраструктурой (имеются транспортные магистрали и развязки, необходимые инженерные коммуникации), застроен преимущественно зданиями жилого и, частично, офисного назначения, имеются предприятия розничной торговли, общественного питания, службы быта, досуга и отдыха.
Район экологически чистый.
Комнаты изолированные, ванная комната и туалет раздельные, общая площадь жилого дома составляет 450,4 кв.м (жилая 154,1 кв.м), в том числе:
|
|
|
| Цокольный этаж | 1 этаж | 2 этаж | |||
| Помещение | Площадь, кв.м | Помещение | Площадь, кв.м | Помещение | Площадь, кв.м |
| Служебная | 35,7 | Жилая комната | 40,9 | Жилая комната | 13,80 |
| Служебная | 40,1 | Жилая комната | 13,0 | Жилая комната | 36,00 |
| Служебная | 19,6 | Кухня | 19,7 | Жилая комната | 18,00 |
| Служебная | 7,9 | Коридор | 3,3 | Жилая комната | 17,50 |
| Служебная | 20,2 | Кладовка | 19,1 | Жилая комната | 14,90 |
| Служебная | 12,7 | Прихожая | 33,9 | Холл | 35,90 |
| Лестничная клетка | 9,3 | Баня | 4,0 | Санузел | 5,20 |
| Туалет | 1,6 | Туалет | 3,70 | ||
| Бассейн | 15,1 | ||||
| Лестн. клетка | 9,3 | ||||
| Итого | 145,5 | Итого | 159,9 | Итого | 145,0 |
Конструктивные элементы здания в хорошем состоянии:
- фундамент – железобетонный ленточный;
- наружные стены – кирпич;
- внутренние перегородки – бетон, кирпич;
- перекрытия – железобетонные сборные;
- кровля скатная – металлический профнастил (окрашен);
- оконные проемы – деревянные со стеклопакетами;
- дверные проемы – деревянные филенчатые, входная бронированная.
Элементы отделки – в целом в хорошем состоянии:
внутренняя поверхность стен – штукатурка, левкас, окраска;
потолки – подвесные (гипсокартон), левкас;
полы – бетонные, паркет.
Инженерное обеспечение – в хорошем состоянии:
холодное водоснабжение и водоотведение – центральное;
электроснабжение центральное;
отопление, горячее водоснабжение – автономное (котел на дизельном топливе и твердом топливе);
телефонизация – имеется;
вентиляция – в кухне и санузлах, приточно-вытяжная, самотечная;
кондиционирование – нет;
охранная сигнализация – нет;
пожарная сигнализация – нет.
Благоустройство территории:
мощение – асфальт;
ограждение – металлический забор из прутьев;
освещение – имеется;
озеленение – газон, фруктовые и хвойные деревья;
надворные постройки и сооружения – навес для автомашины.
Использование объекта:
На дату проведения оценки указанный объект используется по назначению, проживает семья залогодателя.
ОЦЕНКА ОБЕСПЕЧЕНИЯ
Оценка обеспечения не производилась:
- доходным методом, – так как метод учитывает полезность (доходность объекта), но не учитывает его ликвидности;
- затратным методом – затраты на сооружение объекта не отражают реальной рыночной стоимости.
Рыночный метод
Ввиду того, что рынок недвижимости в настоящее время достаточно сформирован, наиболее приемлемой стоимостью может считаться значение определенное рыночным методом.
В качестве сравнительных показателей, использовалась цена предложения о продаже сопоставимых домов, по данным, опубликованным в периодических специализированных изданиях («Крыша», «Из рук в руки»).
Порядок расчета следующий:
- определены сопоставимые объекты, их важнейшие характеристики и стоимость реализации;
- определена цена реализации за 1 кв.м общей площади объектов;
- определены и последовательно внесены поправки к цене:
- на условия продажи (предполагается скидка при фактическом заключении сделки купли-продажи),
- на местоположение,
- на конструктивные элементы,
- на элементы отделки,
- на инженерное обеспечение,
- на земельный участок.
- определена средняя цена за 1 кв.м общей площади на базе последних скорректированных цен;
- на основании средней цены определена стоимость оцениваемого объекта:
| Характеристики | 1 объект | 2 объект | 3 объект |
| Место расположения строения | г. Алматы, Медеуский район, Коктобе-2 | г. Алматы, Медеуский район, Малая Станица | г. Алматы, Медеуский район, Горный Гигант |
| Количество уровней | 3 | 3 | 3 |
| Общая площадь, кв.м. | 350,0 | 320,0 | 700,0 |
| Жилая площадь, кв.м. | 150,0 | 220,0 | 290,0 |
| Кухня, кв.м. | 28,0 | 23,0 | 30,0 |
| Ванная, санузел | раздельные, 2 шт. | раздельные, 2 шт. | раздельные, 3 шт. |
| Комнаты | изолированные | изолированные | изолированные |
| Материал стен | кирпич | кирпич | Кирпич |
| Наружная отделка | штукатурка, левкас, покраска | штукатурка байрамикс | сплитеррный кирпич |
| Внутренняя отделка | штукатурка, кафель, паркет | гипсокартон, кафель, паркет | штукатурка, покраска, линолеум |
| Инженерное обеспечение | отопление и горячее водоснабжение - центр.; холодная вода и канализация - центр.; электроснабжение, газ, телефонизация | отопление и горячее водоснабжение - автоном.; холодная вода и канализация - центр.; электроснабжение, газ, телефонизация | отопление и горячее водоснабжение - центр.; холодная вода и канализация - центр.; электроснабжение |
| Земельный участок, кв.м | 1 200,0 | 900,0 | 1 000,0 |
| Благоустройство территории и надворные постройки | ограждение, озеленение, мощение, бассейн | ограждение, озеленение, мощение | ограждение, озеленение, мощение |
| Стоимость, USD | 120 000,00 | 90 000,00 | 200 000,00 |
| Цена, USD/кв.м | 342,86 | 281,25 | 285,71 |
| Поправка на условия продажи, % | -10% | -10% | -5% |
| Скорректированная цена, USD/кв.м | 308,57 | 253,13 | 271,43 |
| Поправка на местоположение, % | 0% | 20% | 10% |
| Скорректированная цена, USD/кв.м | 308,57 | 303,75 | 298,57 |
| Поправка на конструктивные элементы, % | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная цена, USD/кв.м | 308,57 | 303,75 | 298,57 |
| Поправка на элементы отделки, % | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная цена, USD/кв.м | 308,57 | 303,75 | 298,57 |
| Поправка на инженерное обеспечение, % | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная цена, USD/кв.м | 308,57 | 303,75 | 298,57 |
| Поправка на земельный участок (размеры, благоустройство), % | 5% | 8% | 7% |
| Скорректированная цена, USD/кв.м | 324,00 | 328,05 | 319,47 |
| Средняя цена, USD/кв.м | 323,84 |
| Общая площадь жилого дома, кв.м | 450,40 |
| Стоимость, USD | 145 857,75 |
| Стоимость, KZT | 22 024 520,32 |
Таким образом, стоимость жилого дома с земельным участком определенная рыночным методом составляет 22 024 530 тенге или 145 858 долларов США по курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Итоговая оценочная стоимость
Итоговая оценочная стоимость жилого дома с земельным участком определена на основании значения полученного рыночным методом и составляет 22 024 520 тенге или 145 858 долларов США по курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки.
Залоговая стоимость
Залоговая стоимость жилого дома с земельным участком определена на основании итоговой оценочной стоимости с учетом понижающего коэффициента (учитывающего специфику обеспечения) в размере 0,80:
| USD | KZT | |
| Итоговая стоимость | 145 857.75 | 22 024 520.32 |
| Понижающий коэффициент | 0.80 | |
| Залоговая стоимость | 116 686.20 | 17 619 616.26 |
Залоговая стоимость жилого дома с земельным участком составляет
17 619 616 тенге или 116 686 долларов США по курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 163; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!