Жизненный цикл инвестиционного проекта
Содержание
1. Исходные данные. 2
2. Определение капитальных вложений на строительство объекта. 3
2.1. Объектная смета. 3
2.2. Сводный сметный расчет стоимости строительства. 5
3. Расчет экономической эффективности. 6
3.1. Расчет интегрального эффекта. 6
3.2. Расчет нормы рентабельности. 9
3.3. Жизненный цикл инвестиционного проекта. 10
4. Заключение. 10
5. Литература. 11
Исходные данные для анализа декларации
Вариант 23.
Анализ проектной декларации на строительство объекта капитального строительства: на строительство многоквартирного жилого дома с размещением на первом, втором этажах нежилых помещений и паркингом по адресу: г. Пенза, ул.Бородина, 43.
Количество квартир 354:
однокомнатных – всего 190;
двухкомнатных – всего 78;
трехкомнатных – всего 79;
четырехкомнатных – всего 4.
Офисов и других не жилых помещений 1445,43 кв.м.
Общая продаваемая площадь – 21481 кв.м.
Определение капитальных вложений на строительство объекта
Показатель сметной стоимости (цены) – один из важных показателей,
характеризующих экономичность проектного решения и определяющий сумму средств (инвестиций) на реализацию проекта. Цена строительства является предметом проведения подрядных торгов (тендеров), переговоров заказчика с подрядчиком, инвестиционных конкурсов. Таким образом достоверность сметной стоимости приобретает первостепенно значение для всех сторон, участвующих в строительстве.
|
|
|
Объектная смета
Объектная смета составляется по проектным материалам на отдельные
объекты. Ее основой служат локальные сметы и расчеты на отдельные виды работ, конструктивные элементы и лимитированные затраты. Отдельными строками в объектной смете показываются все виды работ и затрат, осуществляемые при возведении объекта, на которые составлены соответствующие локальные сметы и расчеты: например, общестроительные работы, отопление, водоснабжение и т.д. по всем видам специальных строительных работ. Затраты на технологическое оборудование и его монтаж определяется в % к сметной стоимости СМР. Для расчета объектной сметы используются сметные нормативы.
Объектная смета строительства жилого дома, общей площадью 21481м2 на 354 квартир представлена в таблице 1.
Табл.1. Объектная смета
| № п/п | Номер сметы расчетов | Наименование работ и затрат | Сметная стоимость строительства | Основная заработная плата, руб. | Показатель единичной стоимости, руб | |||||||
| СМР, руб.
| Оборудование, руб. | Прочие затраты, руб. | Всего, руб. | |||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | ||||
| 1 | ЛС№1 | Общестроительные работы | 189301312,5 | - | 2839519,688 | 192140832,2 | 47325328,13 | 21230,51508 | ||||
| Сантехнические работы | ||||||||||||
| 2 | ЛС№2 | Сантехника | 9843668,25 | 1181240,19 | 147655,0238 | 11172563,46 | 2460917,063 | 1234,507389 | ||||
| 3 | ЛС№3 | Водоснабжение | 7193449,88 | 863213,985 | 107901,7481 | 8164565,608 | 1798362,469 | 902,1400152 | ||||
| 4 | ЛС№4 | Водоотведение | 6057642 | 726917,04 | 90864,63 | 6875423,67 | 1514410,5 | 759,6968549 | ||||
| 5 | ЛС№5 | Вентиляция | 8518559,06 | 1022227,088 | 127778,3859 | 9668564,536 | 2129639,766 | 1068,323702 | ||||
| 6 | ЛС№6 | Устр. ливневой канализации | 2839519,69 | 340742,3625 | 42592,79531 | 3222854,845 | 709879,9219 | 356,1079007 | ||||
| 7 | Итого по строительным работам | 39103972,12 | 8613209,719 | 4320,775862 | ||||||||
| 8 | НР по сантехническим работам 80% | 31283177,7 | ||||||||||
| 9 | Плановые накопления 50% | 19551986,06 | ||||||||||
| 10 | Всего по сантехническим работам | 39103972,12 | 28423592,07 | 4320,775862 | ||||||||
| 11 | ЛС№7 | Освещение | 3312772,97 | 397532,7563 | 49691,59453 | 3759997,32 | 828193,2422 | 415,4592175 | ||||
| 12 | ПН | 1879998,66 | ||||||||||
| 13 | НР | 3007997,856 | ||||||||||
| 15 | Итого | 3759997,32 | 1904844,457 | 415,4592175 | ||||||||
| 16 | Итого по объектной смете
| 316972743,2 | 107982201,2 | 35023,7611 | ||||||||
Сводный сметный расчет стоимости строительства
Сводный сметный расчет стоимости строительства является итоговым
документом, определяющим цену строительства. Все затраты, связанные с осуществление и целевому назначению сгруппированы в отдельные главы.
Итоговая сумма по главам сводного сметного расчета определяет
величину капитальных вложений на строительство проектируемого объекта.
На основе данных сводного сметного расчета определяются показатели сметной стоимости строительства.
Сводный сметный расчет стоимости строительства жилого дома
приведен в таблице 2.
Табл.2.Сводный сметный расчет стоимости строительства
| № п/п | Наименование глав и затрат | Сметная стоимость, руб. | Всего по смете, руб. | ||||
| СМР | Об-ие | Прочие | |||||
| 1 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | ||
| 1 | Подготовка территории | 4489280,626 | 538713,6751 | 67339,20939 | 5095333,51 | ||
| 2 | Основные объекты | 299285375,1 | 13198087,51 | 4489280,626 | 316972743,2 | ||
| 3 | Объекты энергетики | 20949976,25 | 2513997,151 | 314249,6438 | 23778223,05 | ||
| 4 | Инженерные сети | 17358551,75 | 2083026,21 | 260378,2763 | 19701956,24 | ||
| 5 | Благоустройство | 8978561,252 | 1077427,35 | 134678,4188 | 10190667,02 | ||
| 6 | Временные здания | 7482134,377 | 897856,1252 | 112232,0156 | 8492222,517 | ||
| 7 | Прочие работы | - | - | 4489280,626 | 4489280,626 | ||
| 8 | Авторский надзор | - | - | 3591424,501 | 3591424,501 | ||
| 9 | Проектные работы | - | - | 11971415 | 11971415 | ||
| 10 | Всего по ССР
| 404283265,7 | |||||
| 11 | +18% НДС | 477054253,5 | |||||
Общая стоимость строительства дома 800000000 рублей.
Стоимость 1-го кв.м. 37242,3 рублей.
Расчет экономической эффективности
Для расчет экономической эффективности строительства составим план продаж который показывает выручку за каждый год.
Табл.3.План продаж
| № п/п | Годы | Общая площадь, кв.м. | Цена за 1 кв.м. | Выручка (Rt), руб. | Остаток, м2 |
| 1 | 0-1 | 2149 | 42028 | 90318172 | 19332 |
| 2 | 1-2 | 3222 | 45530 | 146697660 | 16110 |
| 3 | 2-3 | 5370 | 48000 | 257760000 | 10740 |
| 4 | 3-4 | 5370 | 48000 | 257760000 | 5370 |
| 5 | 4-5 | 5370 | 48000 | 257760000 | 0 |
Табл4. Текущие затраты
| № | Наименование затрат | База расчета | Цена за ед. | Годы ИП | Всего, тыс.руб. | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||||
| 1 | На продвижение | Выручка | 0,05х R | 4515908 | 7334883 | 12888000 | 12888000 | 12888000 | 50514791 |
| 2 | Комиссионные риэлтору | Выручка | 0,5 х 0,02х R | 903181 | 1466796 | 2277600 | 2277600 | 2277600 | 9202777 |
| 3 | Оплата ЖКУ | Общая площадь квартир | 16,8 х 12хS | - | - | 1082592 | 1082592 | 1082592 | 3247776 |
|
| Всего | 5419089 | 8801679 | 16248352 | 16248352 | 16248352 | 62965344 | ||
Расчет интегрального эффекта
Чистый дисконтированный доход (ЧДД) определяется как сумма
текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу, или как превышение интегральных результатов над интегральными затратами. Величина ЧДД для постойной нормы дисконта Е вычисляется по формуле:
Где 
расчетный период инвестиционного проекта
T = 5 лет - плановый период инвестиционного проекта
Bt - результаты реализации инвестиционного проекта (выручка)
Зt - текущие затраты инвестиционного проекта
E=12,75% - постоянная норма дисконта
Kt - капитальные вложения расчетного периода
коэффициент дисконтирования
Результаты расчета ЧДД заносим в таблицу 4.
Табл. 4. Расчет чистого дисконтированного дохода при Е=12,75 %
| № п/п | Годы | Выручка, В t, тыс. руб. | Текущие затраты, З t, тыс. руб. | Капитальные вложения, Kt, тыс. руб. | В t - Зt - Kt | Коэффициент дисконтирования текущего года, η | ЧДД текущего года, тыс. руб. | ЧДД с нарастающим итогом, тыс. руб. |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
| 1 | 0-1 | 90318172 | 5419089 | 3339379 | -249038894 | 0,88 | -219154226 | -219154226 |
| 2 | 1-2 | 146697660 | 8801679 | 143116276 | -5220195 | 0,78 | -4071752 | -223225978 |
| 3 | 2-3 | 257760000 | 16248352 | 0 | 241511648 | 0,69 | 166643037 | -56582941 |
| 4 | 3-4 | 257760000 | 16248352 | 0 | 241511648 | 0,61 | 147322105 | +90739164 |
| 5 | 4-5 | 257760000 | 16248352 | 0 | 241511648 | 0,54 | 130416290 | +221155454 |
Так как ЧДД проекта положителен, то проект является эффективным ( при данной норме дисконта) и может
рассматриваться вопрос о его принятии. Чем больше ЧДД, тем эффективней проект.
Расчет нормы рентабельности
Норма рентабельности – это та норма дисконта, при которой чисто дисконтированный доход равен нулю.
Индекс рентабельности инвестиций определяется как отношение приведенной разности результата и затрат к величине капитальных вложений.
Табл. 4. Расчет чистого дисконтированного дохода при Е=22,75%
| № п/п | Годы | ЧДД текущего года, руб. | ЧДД с нарастающим итогом, руб. |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1 | 0-1 | -201721504 | -201721504 |
| 2 | 1-2 | -3445328 | -205166832 |
| 3 | 2-3 | 130416289 | -74750543 |
| 4 | 3-4 | 106265125 | +31514582 |
| 5 | 4-5 | 84529076 | +116043658 |
Норма рентабельности:
Жизненный цикл инвестиционного проекта
По результатам расчета ЧДД выполняется построение жизненного
цикла объекта (рис.1).
Жизненный цикл объекта – временный период от момента технико-
экономического обоснования необходимости его возведения или обновления до момента физического или морального старения после определенного времени эксплуатации.
Рис.1
По рисунку мы видим, что срок строительства – 3 года, срок окупаемости проекта – 3,5 года, период инвестиционного проекта - 5 лет.
Заключение
В ходе работы по анализу проектной декларации было установлено, что в многоквартирном жилом доме с размещением на первом, втором этажах нежилых помещений и паркингом по адресу: г. Пенза, ул.Бородина, 43 имеются следующие технико-экономические показатели.
Количество квартир 354, из них 190 шт однокомнатные, 78 шт двухкомнатные, 79шт трехкомнатных, 7шт 4х комнатных.
Общая площадь для продажи 21481м2( с учетом офисных помещений).
В ходе выполнения сводного сметного расчета (ССР) выяснили, что стоимость строительства данного объекта с учетом ставки НДС 18% составляет : 477054253,5 руб.
Срок строительства дома – 3 года с IV кв 2016 по I кв 2019.
Срок инвестиционного проекта 5 лет.
Далее мы выполнили план реализации квартир данного дома и установили, что после продажи всех квартир прибыль составит 1010295832руб.
Текущие затраты на продвижение, рекламу, оплату услуг ЖКХ, оплату ресурсов и прочего составят 62965344руб.
В ходе экономической оценки установили, что проект имеет 40% рентабельности и окупиться в течении 2,5 года.
Чистый дисконтированный доход будет больше 0 через 2 года, отсюда делаем вывод о рассмотрении данного проект к реализации, в связи с его экономической эффективностью.
Литература
1. Экономическая оценка проектных решений строительства зданий и комплексов [Текст]: учебно-методическое пособие/Н.А. Шлапакова, С.Ю. Глазкова. Пенза: ПГУАС, 2009. – 60 с.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 245; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!