Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки
Оценка стоимости и правового положения объекта недвижимого имущества
Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:
v с точки зрения сравнимых продаж;
v на основе затрат;
v с точки зрения капитализации дохода.
При оценке объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:
v метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);
v методы соотнесения (переноса) и экстракции;
v метод капитализации земельной ренты (метод развития);
v метод капитализации дохода.
Метод оценки по сравнимым продажам
Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом рыночные условия наилучшим образом отражает цена текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения.
Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо использовать следующие элементы сравнения:
v финансовые условия (условия финансирования сделки);
v условия продажи;
v рыночные условия (время сделки);
v местоположение объекта;
v физические характеристики;
v показатели доходности.
После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе дополнительного анализа каждого из факторов.
|
|
В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении. То есть формула оценки по сравнимым продажам может быть следующей:
, где
ЦСП – цена по сравнимым продажам; ЦБ – цена базовая; ki – коэффициент i-того элемента сравнения, выраженный в долях единицы (знак коэффициента определяется направлением влияния: положительное влияние – знак положительный, отрицательное – отрицательный); N – количество элементов сравнения.
Очевидно, что если сумма отрицательных влияний больше суммы положительных, то конечная цена будет ниже базовой, и наоборот.
Методы соотнесения и экстракции
Метод соотнесения применяется при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями.
Главное – правильно определить соотношение этих частей. Для этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений, сделанных на объекте. Для корректного использования данной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение.
|
|
Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для таких объектов, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.
Метод капитализации земельной ренты
(метод развития)
При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость. Соответствующие расчеты проводятся по следующим формулам:
, где
ЦКЗР – цена при капитализации земельной ренты; Д – доход;
НК – норма капитализации.
, где
Ф – фактор капитализации.
Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта.
После установления величины потоков доходов и расходов они дают возможность определить величину чистого операционного дохода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость земельного участка.
|
|
После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не менее 2 методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость конкретного объекта ипотеки.
Метод капитализации дохода
Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода проводится в 2 этапа:
v прогнозирование будущих доходов;
v капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 143; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!