Основы системы текущих и капитальных ремонтов и реконструкции объектов жилой недвижимости
Интенсивность изменения технического состояния объектов жилой недвижимости, а, следовательно, и характеристик их надежности, долговечности и безотказности в определенные моменты их использования в значительной степени определяется конструктивными особенностями зданий, условиями эксплуатации и системой обеспечения сохранности. Важнейшим методом обеспечения сохранности жилищного фонда и улучшения условий проживания населения выступают капитальный и текущий ремонты как форма простого воспроизводства жилищного фонда, неразрывно взаимосвязанная с процессом расширенного воспроизводства (реконструкции, модернизации и строительства).
На эксплуатационной фазе жизненного цикла объекта недвижимости предусматривается комплекс мероприятий, включающий технические, организационные и экономические аспекты сохранности объектов недвижимости, обеспечивающие техническую способность строительных конструкций и инженерною оборудования выполнять проектные функции в течение срока службы или межремонтного срока, а также заданные режимы и параметры функционирования объекта в период между ремонтами с учетом устранения возникающих неполадок.
Под ремонтом объектов недвижимости понимаются работы по восстановлению и доведению до проектного уровня потребительских качеств и заданных функций, утрачиваемых при их эксплуатации. Долговечность, надежность и устойчивое обновление жилищного фонда обеспечиваются системой планово-предупредительных ремонтов (ППР), состоящей из периодически проводимых текущих капитальных ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы, капитальности, видов материалов и типов конструктивных элементов и здания в целом. Планирование ремонтов подразделяется на долго-, средне-, краткосрочное и оперативное. Несвоевременное выполнение ремонтов конструкций и инженерного оборудования приводит к их преждевременному физическому износу и резкому увеличению стоимости его устранения. При этом здание должно отличаться не только комфортностью, но и быть ремонтопригодным, что позволяет обеспечить его эксплуатационную надежность, долговечность и безопасность.
|
|
|
Ремонт объекта — это комплекс организационно-экономических, управленческих и производственно-технических мероприятий по предел-крашению и устранению его физического и морального износа.
Капитальный ремонт (КР) проводится для устранения физического износа и восстановления ресурсного потенциала здания с заменой или ремонтом конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, обеспечивающих улучшение эксплуатационных показателей.
|
|
|
Текущий ремонт (ТР) осуществляется для предотвращения преждевременного физического износа и восстановления исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.
В современных условиях капитальный ремонт, выступающий важнейшим элементом жизненного цикла многоквартирного дома.
следует рассматривать как комплекс диагностических, проектных и организационно-технологических работ, финансово-экономических моделей и социальных мероприятий по устранению (снижению) физического износа объекта за счет замены и восстановления изношенных элементов, повышающих уровень технического состояния, эксплуатационных и потребительских качеств жилищного фонда.
Капитальный ремонт подразделяют на два вида: выборочный и комплексный. Оптимальные модели планировании капитального ремонта предполагают вариантность программ с целью поиска совмещения и сочетания ремонтных стратегий с внедрением энерго-ресурсосберегающих технологий.
Под стратегией осуществления капитального ремонта понимается научно обоснованное планирование продления жизненного цикла, восстановление и поддержание эксплуатационного качества многоквартирных домов, а также качественных положительных изменений жилищных условий населения. Капитальный ремонт зданий проводится с целью восстановления их эксплуатационных и потребительских качеств и направлен на устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или их замену более долговечными и экономичными, улучшающими параметры послеремонтного функционирования зданий. При этом может осуществляться совмещение с экономически целесообразной модернизацией объекта, связанной с улучшением планировочных характеристик помещений, оснащением современными инновационными видами инженерного оборудования, повышением энергоэфективности зданий.
|
|
|
Бюджет расходов по надлежащему содержанию и ремонту многоквартирного дома, включая капитальный ремонт (модернизацию, реконструкцию), несут собственники помещений путем внесения ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества.
Взносы собственников на капитал трансформируют фонды капитального ремонта многоквартирных домов муниципальным образованиям с учетом:
· типа и этажности дома;
· стоимости капитального ремонта отдельных строительных конструкций и инженерных систем дома;
|
|
|
· нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта;
· перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, установленного Жилищным кодексом РФ и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
С целью организации финансирования определены два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома (далее — фонд капитального ремонта):
· перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации (далее — формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
· перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора — организации, создаваемой субъектом Российской Федерации (далее — формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора).
Для долгосрочного планирования и организации капитального ремонта многоквартирных домов в каждом субъекте Российской Федерации утверждается региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — региональная программа) на 30-летний период.
Исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт установлен перечень работ и услуг, которые могут финансироваться за счет этих средств:
· ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
· ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
· ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую, устройство выходов на кровлю;
· ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
· утепление и ремонт фасада;
· установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления комунальных услуг, и узлов управления и регулировании потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, таза);
· ремонт фундамента многоквартирного дома.
Структуризация затрат на КР позволила предложить метод сбалансированности решений, реализуемых через комплекс моделей ремонтных стратегий, обеспечивающих эффективность жизненного цикла многоквартирных домов с реализацией модернизационных, инновационных и энергосберегающих функций.
Обоснование организационно-экономических моделей ремонтных стратегий при управлении многоквартирными домами может базироваться на различных вариантах портфелей ремонта.
Текущий ремонт является обеспечивающей основой нормальной технической эксплуатации. Проведение его в рекомендуемые сроки периодичности обеспечивает проектную долговечность конструктивных элементов и оборудования путем защиты их от преждевременного износа и эффективную эксплуатацию объектов с момента окончании строительства или проведенного капитального ремонта до начала следующего капитального ремонта, модернизации или реконструкции.
Состав основных работ по текущему ремонту и периодичность его проведения приводятся в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилых зданий».
Финансирование ТР осуществляется за счет оплаты собственниками расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Важнейшей частью организации капитального и текущего ремонтов является разработка жизненного цикла ремонтов. В практике технической эксплуатации зданий в рамках жизненного цикла используют сочетание различных ремонтных мероприятий. Например, жизненный цикл объекта имеет систему планирования текущих ремонтов в соответствии с рекомендуемых! сроком периодичности ремонтов, равным 3...5 годам до первого комплексного капитального ремонта. Другой жизненный цикл — стратегия ремонтов — может базироваться на системе, которая включает проведение текущих ремонтов с периодичностью в 5 лет, проведение выборочного капитального ремонта через 15 лет, проведение комплексного капитального ремонта через 30 лет.
Эффективность выбранной ремонтной стратегии для конкретного объекта может определяться через совокупные -затраты (П), представляющие собой сумму основных капитальных и текущих расходов, обусловленных стоимостью и периодичностью проводимых ремонтов.
2. Обоснование выбора направления будущей ВКР и вариантов темы исследования.
Одна из целей данной работы – на основе учебной литературы обосновать выбор направления будущей ВКР и варианты темы исследования.
Изучив предложенную литературу, выбрано несколько направлений для написания будущей Выпускной квалификационной работы:
1. Капитальный ремонт.
2. Реконструкция.
Капитальный ремонт проводится в многоквартирных домах, техническое состояние которых не позволяет (делает экономически нецелесообразным) обеспечивать их эффективную эксплуатацию путем технического обслуживания и текущего ремонта. Его конечными результатами являются восстановление и целесообразное улучшение эксплуатационных показателей многоквартирных домов (элементов), обеспечение надежности их функционирования. Характер требуемого капитального ремонта определяет управляющая компания с привлечением при необходимости квалифицированных экспертов (организаций), имеющих лицензии на право проведения диагностических работ жилищном фонде. Несомненно, принятое Правительством России решение по капремонту многоквартирных жилы домов правильное, рациональное вполне обоснованное. Однако оно требует дальнейшего организационного совершенствования в направлении более четкого планирования в области финансирования.
Эффективность капитального ремонта должна определяться сопоставлением экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов, а социальные результаты - в улучшении бытового устройства и жилищных условий населения, условий работы обслуживающего персонала, повышении качества и увеличении объема услуг. Для оптимизации затрат и экономии времени на проведение капитального ремонта требуется разработка мероприятий по совершенствованию методов оценки состояния зданий.
Возможные варианты тем ВКР:
1. «Разработка методов оценки и пути решения проблем, связанные с проведением капитального ремонта многоквартирного дома».
2. «Разработка мероприятий по усовершенствованию организационных и нормативно-правовых основ капитального ремонта многоквартирного дома».
3. «Совершенствование организационно-технологических методов проведения капитального ремонта многоквартирного дома».
Заключение
Прохождение практики производится по специально разработанной программе и направлено на реализацию определенных целей. Разработкой порядка проведения учебной практики занимается кафедра вуза, сроки определяются, исходя из учебного плана.
Целью учебной ознакомительной практики является формирование профессиональных компетенций и углубление уровня освоения универсальных компетенций обучающихся, заключающееся в получении ими опыта профессиональной деятельности в части определения задач учебной деятельности по программе магистратуры, а также на основе учебной литературы обосновать выбор направления будущей ВКР и варианты темы исследования, сбор материалов для написания отчета.
Библиографический список:
1. Сервейинг: организация, экспертиза, управление [Текст]: учебник для студентов вузов, обучающихся по направлению "Строительство": в 3-х ч. / под общ. науч. ред. П. Г. Грабового; Московский государственный строительный университет. - Москва: АСВ; Просветитель, 2015.Ч. 2 : Экспертиза недвижимости и строительный контроль / А. Лаур [др.]. - 2015. - 74 с.
2. Управление городским хозяйством и модернизация жилищно-коммунальной инфраструктуры [Текст]: учебник / под общ. ред. П. Г. Грабового ; Московский государственный строительный университет, Национальный исследовательский университет; [С. А. Болотин [и др.]. - Москва: Просветитель, 2013. - 839 с.
3. Сервейинг. Организация, экспертиза, управление. Часть 3. Управленческий модуль в системе сервейинга [Электронный ресурс]: практикум. – Электрон. текстовые данные. – М.: Московский государственный строительный университет, ЭБС АСВ, 2016. – 311 c. – 978-5-7264-1400-3. [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/62634.html
Дата добавления: 2019-02-22; просмотров: 254; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!