Методы расчета корректировок сравнительного подхода
1) Анализ парных продаж. Основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих только 1 различие, полностью может быть отнесена на это различие.
2) Статистический анализ. Главным преимуществом денежных поправок является то, что последовательность их внесения может быть различной и не влияет на результат. Процентные поправки предусматривают определенную последовательность их внесения: в последовательности элементов сравнения.
3) Анализ затрат. Расчет корректировок производится на основе на основе расчета затрат на установку или ремонт ценообразующего элемента.
4) Метод прямого сравнения характеристик. Применяется, когда нет возможности рассчитать стоимостную корректировку. Представляет собой в сравнение объекта оценки с объектом аналогом по качественным характеристикам.
5) Капитализация арендных платежей. Применяется, когда арендная плата зависит от наличия какой-либо характеристики, либо, когда объект оценки обременен договором аренды, а объект аналог – нет.
6) Экспертный метод. В основе метода – субъективное мнение оценщика относительно величины какого-либо параметра на цену объекта.
Применение сравнительного подхода в оценке объекта недвижимости
| Элемент сравнения | Объекты - аналоги | ||
| 1 | 2 | 3 | |
| Цена продажи, руб | 2 799 000 | 2 300 000 | 2 300 000 |
| Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
| Условия сделки | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Местоположение | Киров, Азина 15 | Киров, Некрасова 7 | Киров, Азина 80 |
| площадь | 60 | 58 | 65 |
| этаж | 2 | 3 | 1 |
| стены | Кирпич | кирпич | Кирпич |
| Тех. состояние | хорошее | хорошее | Хорошее |
| Лифт | Есть | есть | Есть |
| парковка | есть | Есть | Есть |
|
|
|
| Элемент сравнения | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| 1 | 2 | 3 | ||||
| Цена продажи | - | 2799000 | 2300000 | 2300000 | ||
| площадь | 62 | 60 | 58 | 65 | ||
| Цена, ед. сравн | - | 46650 | 39655 | 35385 | ||
| Право собств. | Собств. | Собств. | Собств. | Собств. | ||
| Корректировка, руб | 0 | 0 | 0 | |||
| Скоррект. цена | - | 46650 | 39655 | 35385 | ||
| Условия сделки | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | ||
| корректировка | 0 | 0 | 0 | |||
| Скоррект. цена | - | 46650 | 39655 | 35385 | ||
| Местоположение | Киров, Комсомольская улица, 13А | Киров, Азина 15 | Киров, Некрасова 7 | Киров, Азина 80 | ||
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | |||
| Скоррект. цена | - | 46650 | 39655 | 35385 | ||
| этаж | 1 | 2 | 3 | 1 | ||
| Корректировка | +2% | +2% | 0 | |||
| Скоррект. цена | - | 47583 | 40448 | 35385 | ||
| Материал стен | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | ||
| корректировка | 0 | 0 | 0 | |||
| Скоррект. цена | - | 47583 | 40448 | 35585 | ||
| Наличие лифта | Есть | есть | Есть | Есть | ||
| корректировка | 0 | 0 | 0 | |||
| Скоррект. цена | - | 47583 | 40448 | 35585 | ||
| Наличие парковки | Есть | есть | есть | Есть | ||
| Скоррект. цена | - | 47583 | 40448 | 35585 | ||
| Весовой коэф. | 0,2 | 0,2 | 0,4 | |||
| Цена за 1 м.кв | 41205
| |||||
| Итог. стоимость | 2 554 710 | |||||
Рыночная стоимость объекта оценки:
Квартира, назначение: жилое;
Площадь: 62 м.кв.,
Этаж: 1;
Адрес: г.Киров, район Ленинский, Комсомольская улица, 13А;
По состоянию на 11.11.2018г составляет 2 560 000 (два миллиона, пятьсот шестьдесят тысяч рублей).
РАЗДЕЛ 4. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.
1. Нормативные документы
1. Гражданский кодекс РФ. Ч . I - II // Федеральный закон № 15 - ФЗ от 26.01.1996 г.
2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля .1998 г., № 135-ФЗ в редакции Федерального закона Российской Федерации от 05.01.2006 г. № 7-ФЗ;
|
|
|
3. Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» от 27 июля .2006 г. № 157-ФЗ.
4. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» от 13.07.2007 г. № 129-ФЗ;
5. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО 1)», утвержденные приказом Минэкономразвития России № 297 от 20.05.2015 г, «Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2)» утвержденные приказом Минэкономразвития России № 298 от 20.05.2015 г, «Требования к отчету об оценке (ФСО 3)» утвержденные приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015 г, Федеральный стандарт оценки ФСО №7, утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 611 от 25.09.2014г.
6. Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005).
2. Справочная литература
1. www.ngs.ru
2. http://www.avito.ru/
3. http://zelenyidom.ru
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ
Объект-аналог 1
|
|
|
Объект-аналог 2
Объект-аналог 3
Дата добавления: 2019-01-14; просмотров: 126; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!