Группа первая. Принципы, основанные на представлениях пользователя: полезности, замещения и ожидания

⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 6Следующая ⇒

Полезностьзаключается в том, что всякий объект собственности обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Принцип замещенияоснован на том, что типичный покупатель не заплатит за объект, собственности больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожиданиябазируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также стоимостью будущей перепродажи другому собственнику. Важное значение имеет период времени,, когда будет получен ожидаемый доход, так как рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль завтра.

Группа вторая. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности: остаточной продуктивности; вклада; предельной производительности (увеличения и уменьшения дохода); сбалансированности (пропорциональности); оптимальных величин; оптимального разделения имущественных прав

Принцип остаточной продуктивностизаключается в том, что основа стоимости земли определяется из ее остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

Принцип вкладаозначает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Суть принципа предельной производительности (увеличения и уменьшения дохода) заключается в том; что увеличение капиталовложений в производство обусловливает увеличение темпов прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли сокращается. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта собственности.

Принцип сбалансированности(или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определённой пропорции. Если объёмы капитальных вложений превосходят объёмы работ в данный период времени. например, на строительстве объекта, то происходит “замораживание капитала” и снижение общей -эффективности проекта.

Принцип оптимальных величии(принцип оптимальной экономический величины) заключается в следующем: при сложившихся на рынки недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта собственности данного типа.

Принцип оптимального разделения имущественных прав. Имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:

I.. Физическое разделение - это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка - разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Разделение по времени владения•- это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права и пр. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

3. Разделение совокупности имущественных прав собственности — права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и права ограниченного использования объекта недвижимости.

4. Разделение имущественных прав среди участников - согластная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

5. Разделение по залоговым правам- ипотечные закладные, налоговые налоги, судебные залоги, участие в капитале при залоговом кредите. Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяет увеличить стоимость объектов недвижимости^.

Дата добавления: 2018-06-27; просмотров: 256; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 2 3 456 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!