Цикл лонга на рынке недвижимости
В вышедшей в 1987 г. книге «Вальс Уолл-стрит» (The Wall Street Waltz, Contemporary Books, Inc.) Кеннет Фишер (генеральный директор Fisher Investments, Woodside, CA) описывает 18-летний цикл рынка недвижимости, открытый в 1940 г. Кларенсом Лонгом (поэтому его называют циклом Лонга). Г-н Фишер совместил 18-летний цикл недвижимости с 55летней волной Кондратьева и четырехлетним экономическим циклом (известным как цикл Китчина по имени его автора Джозефа Китчина), которые рассматривались в главе 12.
Сравнение с другими циклами
Лонг проследил цикл недвижимости с 1870 по 1940 г. Поскольку его период равен 18 годам (от пика до пика или от впадины до впадины), в волне Кондратьева укладываются примерно три цикла Лонга. Это также означает, что один цикл рынка недвижимости включает в себя как минимум четыре экономических цикла, период которых составляет в среднем четыре года. Фишер отмечает, что самые сильные экономические циклы наблюдаются, когда волна Кондратьева и цикл Лонга находятся на подъеме, а самые слабые – когда обе более длинные волны находятся на спаде. Это объясняет некоторые сходства и различия между современными условиями и условиями в 1930-х гг.
Сходства и различия: наши дни и 1930-е гг.
Волна Кондратьева (55-летняя) и цикл Лонга (18-летний) повернули вниз в 1920-е гг. В результате одновременного снижения двух основных экономических циклов обрушились цены акций и цены на недвижимость и жилье. Дефляционное давление также обвалило товарные цены и резко толкнуло вниз процентные ставки. Текущая ситуация отличается тем, что только один из двух основных экономических циклов повернул вниз. В главе 12 говорилось, что волна Кондратьева завершила плато в 1998 г. и положила начало нынешнему дефляционному циклу. При этом цикл Лонга был на подъеме. Поскольку жилищное строительство очень важно для экономики, продолжение роста недвижимости в этом экономическом цикле, по всей видимости, смягчило экономический спад, начавшийся в 2000 г. Сейчас важнейшим вопросом является то, как долго длится цикл на рынке недвижимости. Лучшим способом получить представление об этом является изучение его истории.
|
|
|
Цикл рынка недвижимости с 1940 г.
Фишер расположил вершину цикла рынка недвижимости в 1945 г. через 18 лет после пика 1927 г. Отсчитывая от пика 1945 г., он получил два следующих пика в 1963 и 1981 гг. Фишер отмечает, что недвижимость «сильно падала» с 1963 г. и что в 1981 г. обрушились цены на сельскохозяйственные земли. (В 1981–1985 гг. сельскохозяйственные земли на Среднем Западе потеряли более 40 % стоимости.) Двигаясь вперед от впадины 1954 г., он размещает следующую впадину в 1972 г. – как раз во время всплеска инфляции 1970-х гг. Следующая регулярная впадина на рынке недвижимости должна, по Фишеру, находиться в интервале 1990–1992 гг., что объясняет относительную силу сектора недвижимости на протяжении прошлого десятилетия. Однако если временные рамки, к которым Фишер привязал 18-летний цикл, правильны, это означает, что пик рынка недвижимости запаздывает. Причиной, по которой текущий цикл рынка недвижимости длится дольше обычного, является, скорее всего, беспрецедентное падение долгосрочных процентных ставок до самого низкого за полстолетия уровня. Это означает, что продолжение текущего бума на рынке жилья сильно зависит от сохранения низкого уровня процентных ставок.
|
|
|
С чем связаны акции домостроительных компаний – с фондовым рынком или процентными ставками?
Иногда акции домостроительных компаний движутся синхронно с фондовым рынком, а иногда нет. Впрочем, все дело может быть в облигациях, а не в акциях. Акции домостроительных компаний переживали медвежьи рынки в 1990 и 1994 гг. вместе с остальным фондовым рынком. Однако в обоих случаях цены облигаций падали вместе с акциями, подталкивая вверх долгосрочные процентные ставки. Получается, что домостроительные компании реагировали на повышение процентных ставок. Трудно сказать, что именно определяло движение домостроительных компаний, падение фондового рынка или рост долгосрочных ставок. В случае двух предыдущих медвежьих рынков правильнее утверждать, что на домостроительные компании оказывали влияние оба рынка. Анализ медвежьего рынка акций 1994 г. иллюстрирует это.
|
|
|
Рис. 14.6.Сравнение трех рынков
В нижней части рис. 14.6 приведен график цен Centex (домостроительная компания), вверху – график доходности 10-летних казначейских нот, а в середине – график S&P 500. В течение этого медвежьего рынка акции Centex падали (как и акции других домостроительных компаний). Фактически результаты акций домостроительных компаний в этом году были гораздо хуже рыночных. После падения вместе с фондовым рынком акции Centex развернулись вверх вместе с индексом S&P 500 в конце года. На первый взгляд акции Centex (и других домостроительных компаний) движутся вместе с фондовым рынком. Однако более внимательное изучение рис. 14.6 показывает, что движение акций домостроительных компаний сильнее коррелирует с доходностью 10-летних казначейских нот, которая развернулась вверх в начале года и достигла пика в четвертом квартале.
|
|
|
Рост процентных ставок и падение фондового рынка в 1994 г. отрицательно сказались на акциях строительных компаний, падение ставок и подъем фондового рынка поддержали их в 1995 г. Поскольку в этот период облигации и акции двигались синхронно, за чем именно следовали акции домостроительных компаний, в реальности не имеет значения. Цены облигаций и акций двигались в одном направлении. В том же направлении шли и акции домостроительных компаний. Положительная связь с фондовым рынком продолжалась до 1999 г., когда индекс S&P 500 и Centex пошли в противоположных направлениях.
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 289; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!