Оценка стоимости строения доходным подходом

Доходный метод оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Таблица 7 - Расчет чистого дохода объекта оценки

Показатели	Значение
Общая площадь объекта, м2	65
Средняя стоимость аренды 1 м2 основного помещения, тыс. руб.	35
Общая стоимость аренды гаража, тыс. руб.	100
Потенциальный валовой доход, тыс. руб.	650
Наполняемость объекта, %	58
Эффективный валовой годовой доход	15
Земельный налог, тыс. руб.	2
Налог на добавленную стоимость, тыс. руб.	20
Балансовая стоимость, тыс. руб.	9
Страхование имущества, тыс. руб.	5
Коммунальные услуги, тыс. руб.	3
Оплата взносов за содержание гаражного кооператива, тыс. руб./ год	10
Суммарные операционные издержки, тыс. руб.	5
Чистый операционный доход, тыс. руб.	649
Ставка капитализации, %	0,10
Итоговая стоимость объекта с учетом НДС (20%)	325 500

Исходя из таблицы 7, стоимость объекта оценки составляет 627 тыс.руб.

ПВД = S Ca, (6)

ПВД=65 10 000=650 000руб. с учетом округления 650 тыс.руб.

S - площадь, сдаваемая в аренду, м²;

C_a- арендная ставка за 1м². площади.

ДВД = ПВД – прочие доходы (0,2) = ДВД=650 -0,2=649,8тыс. руб. (7)

ЧОД = ДВД - ПР - ОР – Р= ЧОД= 649,8 - 0,20 - 0,10 - 0,5 = 649 тыс.руб. (8)

где ПР - постоянные расходы;

ОР - операционные расходы;

Р - резервы.

НДС – 20%

Ставка капитализации –0,1.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости строения

Основываясь на разных подходах к оценке и использовании описанных в отчете методов в рамках сравнительного и доходного подходов, мы получили результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости оцениваемого объекта недвижимости, как с учетом количественного, так и качественного их значения.

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

 2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникать на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта (построение таблицы значений факторов регрессии) проведена по укрупненной шкале. Тем не менее, можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

 3. Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных разными подходами, придается свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от таких факторов, как цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество данных, подкрепляющих каждый примененный метод.

Таблица 8 – Стоимости объекта оценки

Метод оценки	Стоимость тыс. руб.
Затратный подход	644,5
Сравнительный подход	127640
Доходный подход	325500

С учетом вышеизложенного, в таблице 5 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Таблица 9 – Весовой коэффициент

Показатели	подход
	затратный	сравнительный	доходный
Достоверность и полнота информации	20	20	40
Допущения, принятые в расчетах	20	40	40
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	20	40	40
Способность подхода учитывать конъюнктуры рынка	20	40	40
Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта	20	40	40
Итого:	20	40	40

 

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле V = V1·Q1 + V2·Q2+V3Q3. Исчисления по данной формуле приведены в Таблице 11.

Таблица 10 – Согласование результатов рыночной стоимости строения

Подход	Стоимость, тыс.  руб.	Удельный вес, % к итогу	Скорректированная стоимость, тыс.руб.
Затратный	644500	20	128900
Сравнительный	127640	40	51056
Доходный	325500	40	130200

Согласование результатов рыночной стоимости определяется:

 стоимость .

Рыночная стоимость объекта оценки находящегося по адресу: Республика Марий Эл, Килемарский район, улица А.Миронова, д.27, составляет 310 156 тыс.руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исходя из всеобъемлющего анализа всех данных, полученных при изучении рассматриваемого объекта недвижимости, были даны три стоимостные оценки полных прав собственности на гараж.

Оценка исследуемого объекта с использованием затратного метода, сравнительного и доходного метода дала следующие результаты:

Затратный метод – 644500;

Сравнительный метод –127640;

Доходный метод – 325500.

Затратный метод, иначе его называют методом суммирования затрат, идея метода в том, что объект недвижимости оценивается как стоимость земельного участка плюс стоимость воспроизводства либо стоимость замещения объекта, которая обязательно корректируется на величину оцененного износа. Износ может быть физическим, функциональным или обусловлен внешними воздействиями.

Основными недостатками затратного метода при оценке уже существующих зданий и сооружений являются: невозможность сооружения нового, уже изношенного сооружения, маловероятность воспроизводства устаревшего сооружения, невозможность отделения зданий и сооружений от земли.

Несмотря на то, что имеется достаточно надежная и обширная нормативная база для использования затратного метода в виде сметных норм, укрупненных сборников по переоценке различных объектов недвижимости, применение их на практике в большинстве случаев не может дать реального представления о величине рыночной стоимости этих объектов.

В основу методов сравнительного анализа продаж положены анализ и обработка рыночных данных. Он использует информацию о недавних продажах конкурентоспособных объектов с тем, чтобы выработать логическое заключение относительно стоимости оцениваемой недвижимости.

Следует заметить, что на современном этапе рынок недвижимости в нашей стране, являющейся ядром всех имущественных прав, находится в стадии становления.

Таким образом, из трех общеизвестных методов оценки недвижимости, в наших условиях наиболее приемлемым и надежным для определения рыночной стоимости является затратный метод. Метод дисконтирования дохода подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и приведение его к текущей стоимости на момент оценки. Предполагается, что потенциальный владелец недвижимости рассчитывает на получение потока дохода от ее эксплуатации.

В настоящее время на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки.

Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо учитывать все их характеристики и использовать различные способы оценки рыночной стоимости объекта.

Таким образом, в ходе проделанной работы была достигнута поставленная цель - определена рыночная стоимость гаража, которая составляет 310156 тыс. руб.

Только поняв различные инструменты анализа приносящей доход собственности, можно быть готовым к решению множества проблем, которые встречаются при оценке и анализе недвижимости.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗ

2. Приказ от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении Федерального Стандарта Оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».

3. Приказ от 20 июля 2007г № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости(ФСО N 2)».

4. Приказ от 20 июля 2007г № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)».

5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: учебник для вузов / С.В. Валдайцев. - второе издание, перераб. и доп. - М.: Проспект, 2016. - 360с.

6. Есипов В.Е. Оценка бизнеса: уч. пособие / В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. - второе издание. - М.: Питер, 2016. - 464с. - («Учебное пособие»).

7. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. Под ред. В.Н. Зарубина и В.М. Рутгайзера. - М.: Дело, 2015. - 364с.

8. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). М.: Финансы и статистика, 2017. - 354с.

9. Финансовая академия при правительстве РФ. Оценка бизнеса: уч. для вузов / А.Г. Грязнова; под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой; Фин. акад. при Правительстве РФ; Институт проф. оценки. М.: Финансы и статистика, 2017. - 736с.: ил.

10. Боровкова, В.А. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / В.А. Боровкова, В.А. Боровкова, О.Е. Пирогова. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 417 c.

11. Киселѐв Б.Г., Экономика недвижимости: обоснование и расчет стоимости недвижимости и оборудования [Электронный ресурс] / Киселѐв, Б.Г. - М. :МИСиС, 2013. - 64 с.

 12. Котляров, М. А. Экономика недвижимости и развитие территорий: учебник и практикум для среднего профессионального образования / М. А. Котляров. — 2-е изд., испр. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. — 152 с. [Электронный ресурс] /Режим доступа: https://www.biblio-online.ru

 13. Котляров, М. А. Экономика недвижимости: учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / М. А. Котляров. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. — 238 с. [Электронный ресурс] /Режим доступа: https://www.biblio-online.ru

14. Максимов, С. Н. Экономика недвижимости : учебник и практикум для академического бакалавриата / С. Н. Максимов. — 2-е изд., испр. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. [Электронный ресурс] /Режим доступа: https://www.biblio-online.ru

15. Рогожина Н.Н., Основы экономики недвижимости в схемах [Электронный ресурс]: учебное пособие. / Рогожина Н. Н. - М. : Проспект, 2018. - 192 с. - ISBN 978-5-998-80560-8 - Режим доступа: http://www.studentlibrary.ru/book/ISBN9785998805608.html

 16. Титова С.С., Недвижимость как объект оценки [Электронный ресурс] /Режим доступа: http://sstitova.ru/

17. Халтурина Е.Н. Организация оценки земли и имущества: учебное пособие / Мар. гос. ун-т.; Е.Н. Халтурина. – Йошкар-Ола, 2014.-184 с.

 18. Экономика недвижимости : учебник для вузов / А. Н. Асаул, Г. М. Загидуллина, П. Б. Люлин, Р. М. Сиразетдинов. — 18-е изд., испр. и доп.— Москва : Издательство Юрайт, 2019. [Электронный ресурс]/Режим доступа: https://www.biblio-online.ru

19. Новые правила государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]/Режим доступа: https://rosreesstr.ru/novye-pravilagosudarstvennoj-registratsii-nedvizhimosti/

 20. Требования к документам, предоставляемым для кадастрового учета и регистрации права [Электронный ресурс]/Режим доступа: https://rosreesstr.ru/trebovaniya-k-dokumentam-predostavlyaemym-dlyakadastrovogo-ucheta-i-registratsii-prava

 

 

Приложение 1

Местоположение гаража

 

 

 

Расположение в кадастровом квартале

 

 

Приложение 2

Таблица 1 – Смета строительно-монтажных работ

 

№ п/п	Шифр и номер позиции норматива	Наименование работ и затрат, единица измерения	Количество	Стоимость единицы		Общая стоимость			Затраты труда рабочих, чел.-ч., не занятых обслуживанием машин
				всего	в т.ч. эксплуатации машин	всего	в т.ч. оплаты труда	в т.ч. эксплуатации машин	На единицу	всего
				в т.ч.оплаты труда.	в т.ч.оплаты труда			в т.ч.оплаты труда
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
01	141215232	Земляные работы, м3	44	371,19	0	16 332,36	16332,36	0	2,78	122,32
02	215478410	Фундамент, м2	22	230,00	211,26	5060	412,28	4 647,72	2,21	48,62
03	365478101	Стены,м3	55	514,00	187,25	28 270	17 971,25	10 298,75	5,4	297
04	325551420	Перекрытия,м2	22	160,00	189,2	4 162,4	642,4	3 520	1,19	26,18
05	369921451	Полы,м2	22	82,36	9,40	1 811,92	1 605,12	206,8	0,66	14,52
06	147742001	Кровли,м2	22	131,28	4,48	2 888,16	2 789,6	98,56	0,91	20,02
07	362632010	Заполнение проемов,м2	7,5	390,27	147,41	2 927,025	1 821,455	1 105,57	2,4	18
08	100487992	Разные работы,м2	22	45,34	0,72	997,48	981,64	15,84	0,22	4,84
09		Итого	Х	Х	Х	62449,345	3498,56	2581,24	Х	551,5
10		Накладные расходы	Х	Х	Х	9284,28	Х	Х	Х	Х
11		Сметная прибыль	Х	Х	Х	3105,11	Х	Х	Х	Х
12		Итого по смете	Х	Х	Х	74838,74			Х

Приложение 3

Таблица 2 – Локальная смета на отделочные работы

 

№ п/п	Показател ь	Ед. изм.	Площадь отделки, м2	Норма на 1м2 отделочных работ	Итого расход, ед.изм.	Расценка с учетом индекса	Итого стоимость, руб.
1 Материалы
1.1	Кирпич (стены)	т	42,4	0,33	13,99	2250	31477,5
1.2	Кирпич (фундамент)	т	22	0,33	7,26	2250	16335
1.3	Раствор шовный	кг	60,4	1,03	62,21	15,49	963,63
1.4	Металлочерепица	м2	22	1	22	272,03	5 984,66
1.5	Доски для крыши	шт	22	0,8	17,6	47,20	830,72
1.6	Доски напольные	шт	22	1,1	24,2	1003,50	24 284,7
Итого материалы							79 876,21
2 Инструмент и инвентарь
2.1	Гвозди строительные	кг	22	0,1	2,2	198,50	436,7
2.2	Шпатель	шт	50	0,01	0,5	150,00	75
Итого инструмент и инвентарь							511,7
3 Оплата труда
3.1	Кладка кирпичей	ч/ча с	60,4	1,40	84,56	514,00	43 463,84
3.2	Шпатлевка	ч/ча с	55	0,74	125,26	111,26	13 936,4276
3.6	Укладка половой доски	ч/ча с	22	0,66	14,52	82,36	1 195,8672
Итого оплата труда							58 596,14
4 Накладные расходы – итого:							19445,03
5 Плановые накопления – итого:							6481,67
6 Итого сметная стоимость отделочных работ:							159 110,75

Приложение 4

Объект оценки

 

---

Дата добавления: 2021-02-10; просмотров: 61; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!