Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
В соответствии со ст. 606, п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В судебной практике возникают споры о том, может ли имущество, являющееся объектом договора аренды между определенными сторонами, быть предметом иного договора аренды между теми же сторонами.
3.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности заключения сторонами нового договора аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды существует две позиции судов.
Позиция 1. Стороны не вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2009 N КГ-А40/355-09 по делу N А40-37658/08-77-267
"...Ответчику помещения были переданы в пользование по акту от 08.04.2002. По истечении срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться арендованными помещениями при отсутствии возражений истца. Договор аренды от 08.04.2002 N 134/2002 был возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 18.01.2007 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 08.04.2002 N 134/2002 об установлении размера арендной платы на период с 01.01.2007 по 31.12.2007 в сумме 37 044 руб. 24 коп. в месяц.
|
|
|
Исковые требования истца основаны на договоре аренды от 28.09.2007 N 2-363/07, заключенном между сторонами.
Однако, на момент заключения указанного договора, договор от 08.04.2002 не был расторгнут (прекращен) в установленном порядке, в связи с чем стороны не вправе были заключить договор аренды на новый срок с иными условиями.
При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в иске.
Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды от 08.04.2002 прекращен с момента заключения нового договора, отклоняется, т.к. в договоре аренды от 28.09.2007 не содержатся условия о прекращении ранее заключенного договора аренды, а в соответствии с нормами гражданского законодательства договор аренды может быть расторгнут по соглашению или в случае одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ)..."
Позиция 2. Стороны вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды. Заключение нового договора прекращает действие прежнего, даже если в новом договоре на это прямо не указано. Правило действует и в случае, если новый договор впоследствии признан незаключенным.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.02.2017 N Ф10-225/2017 по делу N А84-6/2016
"...Судами верно указано, что исходя из фактических обстоятельств дела, а также с учетом закрепленного ГК РФ принципа свободы договора, первоначальные участники арендных отношений - индивидуальные предприниматели Гончаров Е.В., Жмудской С.Т., Заборский С.В. и ООО "Господарник", а также новый участник арендных отношений - ООО "Ретейл-Сев" урегулировали свои правоотношения по аренде спорного имущества посредством передачи объекта аренды в срочное, платное пользование новому участнику - ООО "Ретейл-Сев" и прекращения договора аренды с ООО "Господарник".
Таким образом, в период срока действия первоначального договора (от 23.11.2009) стороны пришли к соглашению о заключении нового договора, где в качестве арендатора будет выступать иное лицо.
При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды, заключение нового договора аренды между теми же сторонами в отношении того же объекта прекращает права и обязанности сторон по прежнему договору, при заключении нового договора прежний автоматически прекращает свое действие, даже если в новом договоре нет прямого указания на это, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 23.11.2009 не может быть расторгнут, поскольку арендные обязательства между индивидуальными предпринимателями Гончаровым Е.В., Жмудским С.Т., Заборским С.В. и ООО "Господарник" по договору аренды от 23.11.2009 фактически прекратились с 01.08.2014 и последнее выбыло из арендных правоотношений, и правомерно отказали в удовлетворении встречных исковых требований.
|
|
|
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..."
Аналогичная судебная практика:
| Волго-Вятский округ Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.07.2009 по делу N А39-3301/2008-151/15 "...Довод заявителя о том, что суды не дали надлежащей правовой оценки договору аренды от 20.01.2001 N 2526, отклоняется судом третьей инстанции. Названный договор по истечении срока своего действия был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Позднее стороны подписали договор аренды от 27.09.2004 N 3300, что свидетельствует о достижении контрагентами соглашения о прекращении обязательств по ранее действующему договору. Тот факт что договор аренды от 27.09.2004 N 3300 является незаключенным, не отменяет (не изменяет) договоренности сторон о судьбе ранее действовавшего обязательства..." |
|
|
|
| Восточно-Сибирский округ Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на то, что новым договором стороны изменили условия владения и пользования арендатором объектом аренды. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2011 по делу N А33-1538/2011 "...В обоснование исковых требований ООО "ТехСовМаш" ссылается на то, что между ним (арендодатель) и предпринимателем Безручко А.В. (арендатор) 01.06.2008 заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передал во временное владение и пользование, а арендатор принял нежилые помещения и оборудование, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Шахтеров, 33 стр. 12. Договор аренды заключен сроком на одиннадцать месяцев, то есть до 30.04.2009. Поскольку ни одна из сторон не потребовала расторжения договора, то он считается продленным на неопределенный срок, кроме того действовал договор от 01.01.2008. Вместе с тем, ООО "ТехСовМаш", пользуясь юридической безграмотностью предпринимателя Безручко А.В., склонило последнюю к подписанию нового договора аренды спорных нежилых помещений от 24.08.2010. Поскольку договор аренды от 01.06.2008 не прекратил своего действия, то заключение нового договора аренды от 24.08.2010 противоречит закону, следовательно, последний договор является ничтожным. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя Безручко А.В. со встречным иском о взыскании с ООО "ТехСовМаш" суммы неосновательного обогащения в виде внесенных арендных платежей по договору от 24.08.2010. Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что в договоре аренды от 24.08.2010, подписанном между ООО "ТехСовМаш" (арендодатель) и предпринимателем Безручко А.В. (арендатор), согласованы все существенные условия, в том числе условие о цене. Указанный договор заключен в отношении объекта, ранее находившегося во владении и пользовании предпринимателя Безручко А.В. на основании ранее заключенного договора от 01.06.2008. Заключение нового договора аренды от 24.08.2010 не является распоряжением арендодателя имуществом, находящимся во владении иного лица, поскольку имущество из владения индивидуального предпринимателя Безручко А.В. не выбывало, данным договором по взаимному согласию сторон были изменены условия владения и пользования указанным объектом. При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о недоказанности предпринимателем Безручко А.В. перечисления ею денежных средств в пользу ООО "ТехСовМаш" без установленных правовых оснований..." |
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2012 N Ф09-3245/12 по делу N А07-12286/2011 "...Между предпринимателем Нигаматуллиным С.Р. (арендодатель) и Шамиловым Ф.Х. (арендатор) 26.04.2010 заключен договор аренды нежилого помещения, оборудования, имущества, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение (приложение N 1) общей площадью 373 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Янаул, ул. Победы, д. 78, для организации общественного питания, оборудование (приложение N 2) вместе со всеми принадлежностями и технической документацией, а также иное имущество (приложение N 3) (п. 1.1 договора). Срок действия договора установлен с 26.04.2010 по 26.03.2011 (п. 1.2 договора). Между предпринимателем Нигаматуллиным С.Р. (арендодатель) и Шамиловым Ф.Х. (арендатор) 19.07.2010 заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Янаул, ул. Победы, д. 78, общей площадью 443 кв. м (торговая площадь - 100 кв. м, складские помещения - 343 кв. м), оборудование вместе со всеми принадлежностями и технической документацией, а также иное имущество для организации общественного питания (п. 1.1 договора). Пунктом 1.2 договора стороны определили, что нежилое помещение, оборудование, имущество переданы арендодателем арендатору 26.04.2010 по актам приема-передачи. Срок действия договора установлен на 11 месяцев с 19.07.2010 по 01.06.2011. Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что судом первой инстанции неверно определен размер задолженности по договору от 26.04.2010 без учета прекращения этого договора с 19.07.2010 в связи с заключением нового договора в отношении тех же помещений. Судами установлено, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договорам от 26.04.2010, 19.07.2010, передав спорные нежилые помещения по акту приема-передачи от 26.04.2010. В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Определяя период задолженности по внесению арендной платы по указанным договорам, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что до окончания срока действия договора от 26.04.2010, заключенного на срок до 26.03.2011, между сторонами был заключен новый договор аренды от 19.07.2010 недвижимого имущества, которым предусмотрено изменение размера площади помещения, ранее переданного в аренду, и размера арендной платы, что свидетельствует о волеизъявлении контрагентов на прекращение договора аренды от 26.04.2010. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что договор аренды от 26.04.2010 прекратил свое действие с 18.07.2010 в связи с заключением между сторонами нового договора аренды от 19.07.2010 на срок с 19.07.2010 по 01.06.2011..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 115; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!