Метод прямого сравнения с аналогом
Если идентичный объект в сравнении с оцениваемым объектом имеет чисто «ценовые» отличия, которые, как было показано выше, устраняют «коммерческими» корректировками, то объект-аналог в сравнении с оцениваемым объектом наряду с «ценовыми» отличиями имеет также некоторые отличия в значениях основных эксплуатационных параметров. Поэтому при этом методе, кроме «коммерческих» корректировок, вносят в цену аналога еще также корректировки на параметрические различия. Можно подобрать один близкий аналог или несколько аналогов, для которых известны цены.
Центральное место в данном методе занимает анализ цен, на основе которого получают значения корректировок к ценам аналога(ов). Корректировки на параметрическое различие подразделяются на два вида: поправочные корректировки и коэффициентные корректировки.
Поправочная корректировка выполняется внесением абсолютной поправки к цене следующим образом:
Цкор = Ц + П = Ц + b×(Х – Хан), (12.1)
где Цкор — цена, скорректированная внесением поправки;
Ц — исходная цена;
П — абсолютная поправка к цене аналога;
b — «цена» единицы параметра, т.е. величина, показывающая, на сколько денежных единиц изменится цена при изменении параметра на единицу его измерения;
Х, Хан — значения параметра у оцениваемого объекта и у аналога соответственно. «Цена» единицы параметра может быть определена одним из двух способов:
|
|
1) способом «двух точек»;
2) путем построения корреляционного уравнения линейного вида;
Способ «двух точек» заключается в том, что находят два аналогичных объекта, различающихся только значением данного параметра, все остальные параметры у этих объектов должны быть одинаковыми. «Цена» единицы параметра находится по формуле:
(12.2)
Где, Ц1 и Ц2 — цены первого и второго объектов соответственно;
Х1 и Х2 — значения параметра у первого и второго объектов соответственно.
Поправочная корректировка применяется для таких параметров, изменение которых не вызывает существенного изменения других параметров, а также при небольших изменениях параметра.
Коэффициентная корректировка выполняется умножением исходной цены на корректирующий коэффициент:
Цкор = Ц × Ккор,
где Ккор — корректирующий коэффициент, который определяется по формуле:
(12.3)
где b — показатель степени, учитывающий силу влияния параметра Х на цену Ц, называемый также коэффициентом торможения; IХ — индекс изменения параметра Х.
Так как при прямом сравнении вносятся, как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения.
|
|
Поэтому существует единый порядок внесения корректировок при методе прямого сравнения, он может быть описан как последовательность следующих этапов.
1. Вначале вносят «коммерческие» корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости. Правила их внесения были описаны выше в методе сравнения с идентичным объектом.
2. Если у аналога есть дополнительные устройства, которых нет у оцениваемого объекта, то вносится корректировка вычитанием стоимости дополнительных устройств.
3. Если у аналога есть нестандартное значение какого-либо вспомогательного параметра, то вносится поправочная корректировка цены аналога.
4. Если у аналога и оцениваемого объекта есть различия по одному-двум главным параметрам, то вносится коэффициентная корректировка.
Дата добавления: 2019-11-16; просмотров: 251; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!