III. Содержание общего имущества
Проект
ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ПРАВИЛ И НОРМ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 12 Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, №1, ст. 14; 2006, № 1, ст. 10; № 52, ст. 5498; 2007, № 1, ст. 13, ст. 14, ст. 21; № 43, ст. 5084; 2008, № 17, ст. 1756; № 20, ст. 2251; № 30, ст. 3616; 2009, № 23, ст. 2776; № 39, ст. 4542; № 48, ст. 5711; № 51, ст. 6153; 2010, № 19, ст. 2278; № 31, ст. 4206; № 49, ст. 6424; 2011, № 23, ст. 3263; № 30, ст. 4590; № 49, ст. 7027, ст. 7061; № 50, ст. 7337, ст. 7343, ст. 7359; 2012, № 10, ст. 1163; № 14, ст. 1552; № 24, ст. 3072; № 26, ст. 3446; № 27, ст. 3587; № 31, ст. 4322; № 53, ст. 7596; 2013, № 14, ст. 1646; № 27, ст. 3477; № 52, ст. 6982; 2014, № 23, ст. 2937; № 26, ст. 3388, ст. 3406; № 30, ст. 4218, ст. 4256, ст. 4264; № 49, ст. 6928; 2015, № 1, ст. 11, ст. 38, ст. 52; № 27, ст. 3967; № 29, ст. 4362; № 45, ст. 6208; № 48, ст. 6724; 2016, № 1, ст. 19, ст. 24; № 5, ст. 559; № 23, ст. 3299; № 27, ст. 4200, ст. 4237, ст. 4288, ст. 4294; № 28, ст. 4558; 2017, № 1, ст. 10, ст. 39; № 27, ст. 3946; № 31, ст. 4806, ст. 4807, ст. 4828; №52 ст. 7922, ст.7939; 2018, № 1, ст. 46 ст. 69, ст. 72, ст. 87) приказываю:
1. Утвердить прилагаемые Правила и нормы технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме.
2. Признать постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об установлении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утратившим силу.
Министр В.В. Якушев
УТВЕРЖДЕНО
приказом Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
|
|
|
от ___ ________ _____г. №______
ПРАВИЛА И НОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
I. Основные положения
1. Настоящие Правила и нормы технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила) разработаны в соответствии с пунктом 1.1 статьи 12 Жилищного кодекса Российской Федерации и определяют правила эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме (далее – общее имущество), обеспечению сохранности и содержанию общего имущества.
II. Подготовка общего имущества к сезонной эксплуатации
2. Целью подготовки общего имущества к сезонной эксплуатации является обеспечение сроков и качества выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, обеспечивающих нормативные требования проживания и режимов функционирования инженерного оборудования в отопительный период.
3. При подготовке общего имущества к эксплуатации в зимний период управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному кооперативу, лицу, привлечённому собственниками помещений в многоквартирном доме для обслуживания общего имущества (далее - лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом) надлежит:
|
|
|
- устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, вентиляционных каналов, внутренних систем тепло-, водо-, газо- и электроснабжения;
- привести в технически исправное состояние земельный участок, относящийся к общему имуществу, с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;
- обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.
4. Сроки начала и окончания подготовки к отопительному периоду каждого многоквартирного дома, котельной, теплового пункта и теплового (элеваторного) узла утверждаются органом местного самоуправления (по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом) с учетом завершения всех работ на территории районов Крайнего Севера и местностях, приравненных к районам Крайнего Севера - до 1 сентября, на территории остальных районов - к 15 сентября, включая проведение пробных топок центрального отопления и печей.
|
|
|
5. Подготовке к отопительному периоду (проведение гидравлических испытаний, ремонт, поверка и наладка) подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме (котельные, внутридомовые сети, индивидуальные тепловые пункты, системы отопления, вентиляции).
Котельные, тепловые пункты и узлы должны быть обеспечены средствами автоматизации, контрольно-измерительными приборами (далее - КИП), запорной регулирующей аппаратурой, схемами разводки систем отопления, горячего водоснабжения (далее – ГВС), холодного водоснабжения (далее – ХВС), приточно-вытяжной вентиляции, конструкциями с указанием использования оборудования при различных эксплуатационных режимах (наполнении, подпитке, спуске воды из систем отопления и др.), техническими паспортами оборудования, режимными картами, журналами записи параметров, журналами дефектов оборудования.
Должна быть выполнена наладка внутриквартальных сетей с корректировкой расчетных диаметров дросселирующих устройств на тепловом (элеваторном) узле.
|
|
|
Устройства газового хозяйства должны пройти наладку запорно-предохранительных клапанов и регуляторов давления на отопительный период.
Оборудование насосных станций, систем противопожарного оборудования должно быть укомплектовано основным и резервным оборудованием, обеспечено автоматическое включение резервных насосов при отказе основных, отрегулировано и исправно.
6. В неотапливаемых помещениях в период подготовки к отопительному периоду следует проверить состояние и произвести ремонт изоляции труб водопровода и канализации, центрального отопления (далее – ЦО) и ГВС, утеплить противопожарный водопровод.
7. Готовность многоквартирного дома к отопительному периоду подтверждается наличием:
- паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях (приложение № 1);
- актов на исправность автоматики безопасности и КИП котельных и инженерного оборудования зданий;
- актов технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;
- актов о готовности уборочной техники и инвентаря;
- актов о готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий и квартир к зиме и акта по каждому объекту, а также актов на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.
Все акты утверждаются и сдаются до 15 сентября в органы местного самоуправления.
8. В отопительный период следует обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах зданиях от общего трубопровода, проложенного в подвале.
9. После окончания отопительного периода оборудование котельных, тепловых сетей и тепловых пунктов, всех систем отопления должно быть испытано гидравлическим давлением в соответствии с установленными требованиями.
Выявленные при испытаниях дефекты должны быть устранены, после чего проведены повторные испытания. Испытания тепловых сетей производятся в соответствии с установленными требованиями.
10. До начала отопительного периода должны быть проведены следующие работы:
а) по котельным - ревизия арматуры и оборудования приборов КИП (контрольно-измерительных приборов) и автоматики, устранения щелей в обмуровке котлов и дымоходов, подготовлен контингент операторов и осуществлен завоз топлива: твердого - в расчете 70% потребности в отопительном сезоне, жидкого - по наличию складов, но не менее среднемесячного запаса. Расчет потребного количества топлива следует производить в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами. Хранение топлива следует производить в соответствии с установленными требованиями;
б) по тепловым сетям - промывка систем, ревизия арматуры, устранение постоянных и периодических засорений каналов, восстановление разрушенной или замена недостаточной тепловой изоляции труб в камерах, подземных каналах и подвалах (технических подпольях);
в) по тепловым пунктам - ревизия арматуры и оборудования (насосов, подогревателей и др.);
г) по системам отопления и горячего водоснабжения - ревизия кранов и другой запорной арматуры расширителей и воздухосборников, восстановление разрушенных или замена недостаточной тепловой изоляции труб в лестничных клетках, подвалах, чердаках и в нишах санитарных узлов. При наличии непрогрева и (или) неравномерного прогрева радиаторов следует провести их гидропневматическую промывку. По окончании всех ремонтных работ весь комплекс устройств по теплоснабжению подлежит эксплуатационной наладке во время пробной топки;
д) по уборочной технике и инвентарю для дворников - проверка, ремонт, замена;е) завоз пескосоляной смеси или иных веществ, способствующих устранению скользкости (далее – пескосоляная смесь) для посыпки тротуаров (из расчета не менее 3 м3 на 1 тыс. м2 уборочной площади);
ж) разъяснение нанимателям, арендаторам и собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме правил подготовки многоквартирных домов к отопительному периоду (установка уплотняющих прокладок в притворах оконных и дверных проемов, замена разбитых стекол и т.д.);
з) наличие первичных средств пожаротушения.
III. Содержание общего имущества
11. Содержание лестниц и лестничных клеток.
11.1. Неисправное состояние лестниц (коррозия металлических косоуров, повышенные прогибы площадок и маршей, неплотное прилегание площадок и маршей к стенам, трещины, выбоины, отслоения пола в лестничных площадках и ступенях, углубления в ступенях от истирания, ослабление крепления ограждений, поручней и предохранительных сеток, повреждение перил, загнивание древесины, недостаточная прочность креплений тетив к подкосоурным балкам и т.п.) следует устранять по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения.
11.2. Металлические элементы лестниц следует с периодичностью раз в пять лет окрашивать, предварительно очищая поверхности от ржавчины. Металлические косоуры должны быть оштукатурены или окрашены краской, обеспечивающей предел огнестойкости 1 час.
11.3. При прогибах лестничных маршей и площадок, превышающих допускаемые нормы (в случае увеличивающейся деформации), лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, обязано принять меры по усилению несущих элементов лестниц и их безопасной эксплуатации.
11.4. Заделку трещин, углублений, выбоин и околов в конструкциях лестниц следует производить по мере появления дефектов с применением материалов, аналогичных материалу конструкций. Потерявшие прочность лестничные ступени в разборных маршах должны быть заменены новыми. Зазоры между лестничным маршем и стеной следует заделывать цементным раствором. Исправлять сколы в валиках проступей следует путем применения готовых вставок или бетонирования на месте. В каменных ступенях поврежденные места следует вырубать и заделывать вставками из камня.
11.5. Замена поврежденных и закрепление отслоившихся керамических плиток на лестничных площадках новыми должна производиться немедленно после обнаружения дефектов.
11.6. Деревянные поручни, имеющие трещины и искривления, следует заменять новыми. Мелкие повреждения (заусенцы, неровная поверхность) следует устранять путем зачистки поверхности или замены отдельных негодных частей вставками с последующей отделкой поручня.
Поврежденные участки поливинилхлоридного поручня следует вырезать и заменять новыми такой же формы и такого же цвета. Стыки вставок поручня должны быть сварены и зачищены.
11.7. Пришедшие в ветхое состояние тетивы, покрытия лестничных площадок, ступени и поврежденные части ограждений необходимо заменять, а расшатавшиеся ограждения укреплять.
11.8. Элементы лестницы:
- минимально допустимое значение опирания на бетонные и металлические поверхности - 50 мм, на кирпичную кладку - 120 мм;
- допустимое нарушение горизонтальности лестничных площадок - не более 10 мм, а ступеней лестниц - не более 4 мм;
- отклонение перил от вертикали - не более 6 мм.
11.9. Входные крыльца должны отвечать требованиям:
- осадка стен и пола крылец не допускается более чем на 0,1 м;
- стены крылец, опирающиеся на отдельно стоящие фундаменты, не должны иметь жесткой связи со стенами многоквартирного дома;
- проветриваемое подполье или пространство под крыльцами должно быть открыто для осмотра;
- козырьки над входами и ступени крылец следует очищать при снегопадах не допуская сползания снега;
- не допускается попадание воды в подвал или техническое подполье из-за неисправности отмостки или водоотводящих устройств под крыльцами.
11.10. Тамбурный отсек должен иметь утепленные стены, потолки, дверные полотна; исключается его сквозное продувание.
11.11. Входные двери должны иметь плотные притворы, уплотняющие прокладки, самозакрывающие устройства (доводчики, пружины), ограничители хода дверей (остановы).
11.12. Наружные площадки у входных дверей и тамбуры лестничных клеток следует систематически очищать от снега и наледи.
11.13. Лицо, осуществляющее управление многоквартирным должно обеспечить:
- исправное состояние строительных конструкций, мусопроводов, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках;
- требуемое санитарное состояние лестничных клеток;
- нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках.
11.14. Окна и двери лестничных клеток должны иметь плотно пригнанные притворы с установкой уплотняющих прокладок. На окнах и дверях лестничных клеток должна наличествовать фурнитура (ручки, скобянка).
11.15. Лестничные клетки должны регулярно проветриваться с помощью форточек, фрамуг или створок окон на первом и верхнем этажах одновременно, а также через вентиляционные каналы и шахты. Температура воздуха на лестничных клетках должна быть не менее +16 градусов Цельсия;
11.16. Сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов следует производить не реже чем через пять дней, а стен - не менее двух раз в год. Мокрую уборку всех поверхностей лестничных площадок и маршей необходимо выполнять не реже одного раза в месяц.
11.17. Размещение на лестничных площадках, площадках под первым маршем лестницы бытовых вещей, оборудования, инвентаря и других предметов не допускается. Входы на лестничные клетки и чердаки, а также подходы к пожарному оборудованию и инвентарю не должны быть загроможденными.
11.18. Задвижки, электрощитовые и другие отключающие устройства, расположенные на лестнице, должны находиться в закрытых шкафах, ключи от которых хранятся у лица, осуществляющего управление многоквартирным домом.
11.19. В многоквартирных домах с количеством этажей 10 и более двери в незадымляемые лестничные клетки должны иметь автоматические закрыватели без запорных устройств.
11.20. Поверхности лестничных клеток, окрашенные малярными, безводными составами, должны иметь однотонную глянцевую или матовую поверхность; не допускается просвечивание нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, потеки; не допускается в местах сопряжения поверхностей, искривления линий, закраски высококачественной окраски в различные цвета.
11.21. В деревянных многоквартирных домах стены и потолки лестничных клеток и коридоров с внутренней стороны следует штукатурить или обрабатывать огнезащитным составом.
Содержание чердаков.
12.1. Лица, осуществляющие управление многоквартирным домом, должны обеспечить:
- температурно-влажностный режим чердачных помещений, препятствующий выпадению конденсата на поверхности ограждающих конструкций;
- чистоту и доступность прохода ко всем элементам чердачного помещения.
12.2. Чердачные помещения должны иметь требуемый температурно-влажностный режим:
- в холодных чердачных помещениях - по расчету, исключающему конденсацию влаги на ограждающих конструкциях, но не более чем на 4 градусов Цельсия выше температуры наружного воздуха;
- в теплых чердачных помещениях - по расчету, исключающему конденсацию влаги на ограждающих конструкциях, но не ниже 12 градусов Цельсия выше температуры наружного воздуха.
12.3. Чердачные помещения должны иметь ходовые доски и приставные лестницы для выхода на крышу, а также двери и люки с плотно пригнанными притворами.
12.4. Размещение на чердачных помещениях бытовых вещей, оборудования, инвентаря и других предметов не допускается.
12.5. Входные двери или люки (для чердачных помещений с запасными, напорными и расширительными баками) выхода на кровлю должны быть утеплены, оборудованы уплотняющими прокладками, всегда закрыты на замок (один комплект ключей хранится у лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, а второй – у председателя совета многоквартирного дома, о чем делается соответствующая надпись на входной двери или лике выхода на кровлю).
12.6. В теплых чердаках следует проводить:
- уборку от мусора не реже одного раза в год с очисткой стальных сеток на оголовках вентиляционных каналов и на входе вытяжной шахты;
- дезинфекцию всего объема чердачного помещения при появлении насекомых;
- побелку дымовых труб, стен, потолка и внутренних поверхностей вентиляционных шахт один раз в три года.
12.7. Использование чердачных помещений не по назначению не допускается.
13. Содержание подвалов и технических подполий.
13.1. Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, должно обеспечить:
- температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций;
- исправное состояние фундаментов и стен подвалов многоквартирного дома;
- чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья;
- защиту помещений от проникновения грызунов.
13.2. Подвалы и технические подполья должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию. Температура воздуха должна быть не ниже +5 градусов Цельсия, относительная влажность воздуха - не выше 60%.
13.3. Площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола технического подполья или подвала. Располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции многоквартирного дома). В подвалах и подпольях с глухими стенами при необходимости следует пробить в цоколе не менее двух вентиляционных отверстий в каждой секции многоквартирного дома, расположив их в противоположных стенах.
13.4. Подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего календарного года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена. При этом проветривание подвала и технического подполья должно обеспечиваться в том числе посредством постоянного открытия одного продуха в многоквартирном доме размеров не менее 15 на 15 см. и установления на остальные продухи, проемы, каналы и отверстия подвала и технического подполья сеток с размером ячеек 0,5 см. По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на все продухи многоквартирного дома могут быть установлены сетки с размером ячеек 0,5 см. При температуре воздуха -25 градусов Цельсия и ниже продухи следует прикрывать.
Не допускается появление конденсата и плесени, а также затхлого запаха в подвале и техническом подполье.
13.5. Стенки приямков должны быть не менее чем на 15 см. выше уровня тротуара и отмостки; не допускаются щели в местах примыкания элементов приямков к стенам подвала; для удаления воды из приямков пол должен быть бетонным с уклоном не менее 0,03 % от стен здания, в дальнем углу должно быть сделано водоотводящее устройство (труба); для защиты от дождя целесообразно устанавливать над ними откидные козырьки.
13.6. Отмостки и тротуары должны иметь поперечные уклоны от стен многоквартирного дома не менее 0,03 %. Поверхность отмостки, граничащей с проезжей частью, должна быть приподнята над ней на 15 см.
13.7. Не допускаются просадки отмосток, наличие щелей и трещин в отмостках, в том числе, в сопряжении со стенами многоквартирного дома. Просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках и тротуарах, необходимо заделывать материалами, аналогичными покрытию: битумом, асфальтом, мастикой или мятой глиной с предварительной расчисткой поврежденных мест и подсыпкой песком.
13.8. Горизонтальная противокапиллярная гидроизоляция должна пересекать стену и внутреннюю штукатурку на одном уровне с подготовкой под пол первого этажа, но не менее чем на 15 см. выше отмостки.
13.9. Следует обеспечить исправную, достаточную теплоизоляцию внутренних трубопроводов, стояков. Устранить протечки, утечки, закупорки, засоры, срывы гидравлических затворов, санитарных приборов и негерметичность стыковых соединений в системах канализации.
Обеспечить надежность и прочность крепления канализационных трубопроводов и выпусков, наличие пробок у прочисток и т.д.
13.10. Помещение водомерного узла должно быть защищено от проникновения грунтовых, талых и дождевых вод; содержаться в чистоте, иметь освещение; вход в помещение водомерного узла посторонних лиц не допускается.
13.11. Не допускаются зазоры в местах прохода всех трубопроводов через стены и фундаменты; мостики для перехода через коммуникации должны быть исправными.
13.12. Вводы инженерных коммуникаций в подвальные помещения через фундаменты и стены подвалов должны быть герметичны и утеплены.
13.13. У прочисток канализационных стояков в подвальных помещениях следует устраивать бетонные лотки для отвода воды в канализацию или приямок.
13.14. Не допускается подтопление подвалов и технических подполий из-за неисправностей и утечек от инженерного оборудования, устанавливать в подвалах и технических подпольях дополнительные фундаменты под оборудование, увеличивать высоту помещений за счет понижения отметки пола без утвержденного проекта, подсыпка грунта вокруг многоквартирного дома выше расположения отмостки на 10 - 15 см.
13.15. Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (один комплект ключей хранится у лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, а второй – у председателя совета многоквартирного дома, о чем делается надпись на входных дверях).
Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, в помещениях общего пользования которого расположены транзитные инженерные коммуникации, обязано предоставить доступ к таким коммуникациям специализированным организациям в любое время суток.
13.16. Размещение в техническом подполье, подвале бытовых вещей, оборудования, инвентаря и других предметов не допускается.
13.17. В соответствии с санитарными нормами и правилами лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, должно регулярно проводить дератизацию и дезинсекцию по уничтожению грызунов и насекомых в местах общего пользования, в подвалах и технических подпольях.
Дата добавления: 2019-07-17; просмотров: 121; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!